酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的財務(wù)風(fēng)險及管理措施研究

1、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的財務(wù)風(fēng)險及管理措施研究 作者： 溫磊 來源：當(dāng)代經(jīng)濟 2011年第 6 期 【摘要】 我國酒店業(yè)作為綜合服務(wù)行業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要基礎(chǔ)行業(yè)。在經(jīng)濟全球化，國際 競爭國內(nèi)化、國內(nèi)競爭國際化的情況下，我國酒店業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展機遇，同時也面臨著激 烈的競爭。為了在競爭中保持自身優(yōu)勢，尋求發(fā)展空間，我國酒店業(yè)需要探求適合自身經(jīng)營特點 的合作方式，以不斷壯大和發(fā)展自己。本文探討了酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式下的財務(wù)風(fēng)險及管理 措施，以期對業(yè)內(nèi)有所借鑒。 一、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的特點 1、委托管理的合作經(jīng)營方式 委托管理的合作經(jīng)營方式主要是通過酒店業(yè)主與管理集團簽署管理合同來約

2、定雙方的權(quán)利、 義務(wù)和責(zé)任。管理集團能以自己的管理風(fēng)格、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運營方式向被管理酒店輸出 專業(yè)技術(shù)、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取約占營業(yè)額2%5%的基本管理費和約占 毛利3%6%的獎勵管理費的管理方式。該合作方式能以較強的酒店管理經(jīng)驗和能力，對下屬酒 店進行緊密的控制與管理，并減少投資風(fēng)險。 2、合同管理的合作經(jīng)營方式 合同管理是酒店業(yè)主通過與酒店集團簽訂經(jīng)營管理合同，將酒店委托給該集團經(jīng)營管理。合 同期間，該酒店可以使用集團商號及標(biāo)志，加入集團營銷系統(tǒng)，并全面接受酒店集團管理。酒店 集團按該成員酒店凈利潤的一定比例收取管理費。 這種方式有利于把酒店集團的利益同其托管酒

3、店的經(jīng)營業(yè)績相掛勾。 3、租賃經(jīng)營的合作經(jīng)營方式 租賃經(jīng)營的合作經(jīng)營方式包括土地租賃和酒店租賃兩種形式，前者是指土地所有者出租土地 使用權(quán)，由承租人投資興建酒店，后者指酒店業(yè)主將酒店租賃給承租人。按照國際慣例，租賃經(jīng) 營的期限一般為 25 年，承租人作為法人直接經(jīng)營管理酒店。租賃費用包括雙方協(xié)議商定的固定 租金和一定比例的年銷售收入，經(jīng)營利潤歸承租人。 4、特許經(jīng)營的合作經(jīng)營方式 特許經(jīng)營是以特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心的一種經(jīng)營方式，利用管理集團自己的專有技術(shù)、品 牌與酒店業(yè)主的資本相結(jié)合來擴張經(jīng)營規(guī)模的一種商業(yè)發(fā)展模式。通過認購特許經(jīng)營權(quán)的方式將 管理集團所擁有的具有知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱、注冊

4、商標(biāo)、定型技術(shù)、經(jīng)營方式、操作程序、 預(yù)訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許酒店， 并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費或初 始費，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動的特許經(jīng)營服務(wù)費（包括公關(guān)廣告費、網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂費、員工 培 訓(xùn)費、顧問 咨詢 費等）的管理方式。該合作方式的特點是有較強品牌實力及經(jīng)營、管理、服務(wù)運 作的能力，有效地低成本擴張和品牌輸出。 5、資本經(jīng)營的合作經(jīng)營方式 隨著產(chǎn)權(quán)交易和資本市場的發(fā)展，資本經(jīng)營的方式開始在旅店業(yè)悄然興起。與租賃經(jīng)營、特 許經(jīng)營、合同管理等模式不同，資本經(jīng)營的核心和實質(zhì)是以資本為紐帶，通過兼并、收購、重組 等資本運作， 達到資本擴張和集約經(jīng)營的目的。 而酒店集團則以

5、投資者身份賺取利潤， 通過獨資、 控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)， 并對其下屬系列酒店實行相同品牌標(biāo) 識、相同服務(wù)程序、相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)、相同采購系統(tǒng)、相同組織結(jié)構(gòu)、相同財務(wù)制度、相同政策標(biāo) 準(zhǔn)、相同 企業(yè) 文化以及相同經(jīng)營理念的管理方式。 二、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的財務(wù)風(fēng)險及管理措施 1、委托管理與合同管理合作經(jīng)營方式下的財務(wù)風(fēng)險控制 委托管理與合同管理方式下的主要風(fēng)險是酒店管理方的管理風(fēng)險， 因為酒店業(yè)經(jīng)濟效益的高 低在很大程度上還取決于酒店業(yè)的經(jīng)營管理能力。 酒店業(yè)投資方通常通過如下方式降低或控制風(fēng) 險。 （1）合作伙伴的選擇。隨著酒店管理行業(yè)及酒店管理公司行業(yè)的逐步規(guī)

6、范和行業(yè)管理信息 的透明化， 酒店業(yè)主在進行項目委托管理決策時， 應(yīng)盡可能地早期接觸不同品牌的酒店管理公司， 理論上業(yè)主可以接觸任何有意向的酒店管理 企業(yè) ，進行早期了解或同品牌項目考察，而實際上幾 乎所有的酒店管理公司都會有意與業(yè)主合作。在實際工作進程中，對酒店管理公司的篩選也受酒 店項目工程進程的時間限制，業(yè)主必然會從多家候選公司中僅針對其中兩家或一家進行深入洽 談，并達成最終合作。 對合作方的了解途徑包括各種正式或非正式的溝通交流，項目考察、項目盈利能力的了解、 開放網(wǎng)絡(luò)渠道的了解、同行的了解等多種形式。對合作方了解的目的是評估合作方的專業(yè)資源能 力、管理水平、品牌影響力等綜合因素。具備

7、較多專業(yè)成功案例項目管理的酒店管理公司，對業(yè) 主的資產(chǎn)管理的專業(yè)風(fēng)險就越小。 （2）項目管理業(yè)主代表的參與。根據(jù)對國內(nèi)同行業(yè)的了解，與管理公司合作期間，酒店業(yè) 主一般將派遣相對專業(yè)且負責(zé)任的業(yè)主代表全面參與酒店經(jīng)營。 委托管理項目中業(yè)主委派的人員多為酒店副總經(jīng)理或財務(wù)副總監(jiān)，他們參與酒店經(jīng)營，使業(yè) 主時刻了解酒店人、財、物的營運狀態(tài)；且按照常規(guī)，酒店在各類支出審批程序上，酒店副總經(jīng) 理具有決策參與權(quán)與審批權(quán)，業(yè)主的資產(chǎn)權(quán)益和財務(wù)權(quán)益能夠得到保障。 （3）有關(guān)合約條款的約定性。在酒店管理的實踐中，對管理公司水平的評估及業(yè)主權(quán)益的 保障會在具體合約中給予說明，以加強管理公司的業(yè)績表現(xiàn)評定，強化酒店

8、投資者、業(yè)主在財務(wù) 及資產(chǎn)收益方面的保障。委托管理合同中一般應(yīng)在以下方面給予約定：董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負 責(zé)制。酒店項目執(zhí)行的是董事會授權(quán)下總經(jīng)理負責(zé)制，在具體的總經(jīng)理管理權(quán)限中會對如資金審 批額度、 合同權(quán)限、 資產(chǎn)處理權(quán)限、 定期協(xié)調(diào)委員會機制等方面給予約定， 以保障業(yè)主財務(wù)權(quán)益。 2、租賃經(jīng)營合作經(jīng)營方式的財務(wù)風(fēng)險控制 租賃經(jīng)營合作方式所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要是信用風(fēng)險， 業(yè)主一般采取以下方式加強財務(wù)風(fēng)險 的控制。 （1）風(fēng)險保證金 /押金機制。酒店租賃經(jīng)營的特點是，無論酒店資產(chǎn)出租前狀況如何，業(yè)主 必須收取一定數(shù)額的資產(chǎn)押金或合同保證金。合同保證金的多少，根據(jù)項目規(guī)模大小、租賃方預(yù) 期投資

9、裝修的金額、單月租金數(shù)額等因素約定，一般有以下三種形式。 首先，相當(dāng)于一個全年（ 12 個月）租金的合同保證金：相當(dāng)于一個全年租金作為合同風(fēng)險 金的項目，一般有兩種情況下可以實施，一是項目本身規(guī)模較小，一般為經(jīng)濟型酒店；二是業(yè)主 已經(jīng)對酒店進行了完全裝修，租賃方不需要對酒店再進行任何的投入即可展開營業(yè)。其次，相當(dāng) 于半年（ 6 個月）租金的合同保證金：相當(dāng)于半年租金作為合同風(fēng)險金的項目，一般中型酒店均 采用此種形式，租賃方需對酒店進行一定程度的整改或裝修。收取半年租金作為合同風(fēng)險金一方 面是保障資產(chǎn)權(quán)益，另一方面是不致于對租賃方造成較大的現(xiàn)金流資金壓力。最后，相當(dāng)于一個 季度（ 3 個月）租金

10、的合同保證金：相當(dāng)于一個季度租金作為合同風(fēng)險金的項目，一般情況是基 于除酒店建筑結(jié)構(gòu)外，內(nèi)部裝修全部由租賃方來完成，且裝修資金較大。其中對固定裝修和不可 移動設(shè)備投入較多的，基于互惠互利原則，可對該類型的租賃經(jīng)營者給予一定的押金優(yōu)惠，同時 業(yè)主的資產(chǎn)和財務(wù)保障在投資方的固定裝修和不可移動設(shè)備中得到體現(xiàn)。 （2）合同條款的保障部分。業(yè)主和管理公司締結(jié)的項目租賃合同是保障雙方權(quán)益的法律依 據(jù)。為保障業(yè)主權(quán)益，綜合有關(guān)同類項目文件等，行業(yè)內(nèi)對業(yè)主的保障條款一般分為以下幾項內(nèi) 容。租金付款方式：先付后用，租金按季度、半年或每年支付；經(jīng)營保險：酒店經(jīng)營保險等均由 租賃方投保，并將業(yè)主作為被保險人之一；經(jīng)

11、營期間及結(jié)束之后的法律事宜：經(jīng)營期間所有應(yīng)付 款與應(yīng)收款等經(jīng)營權(quán)益歸租賃方，同時所有義務(wù)亦由經(jīng)營方承擔(dān)。 （3）新添置經(jīng)營資產(chǎn)歸屬權(quán)事項。對業(yè)主比較有保障的經(jīng)營期間的新添置資產(chǎn)，主要體現(xiàn) 為合同結(jié)束或終止時，業(yè)主應(yīng)要求，凡可移動物品由租賃方撤走，不可移動或與建筑連接的固定 裝修或設(shè)備歸業(yè)主所有，則對業(yè)主的總體財產(chǎn)可獲得有效保障。 3、特許經(jīng)營合作經(jīng)營方式的財務(wù)風(fēng)險控制 特許經(jīng)營合作經(jīng)營方式對業(yè)主的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)于持續(xù)經(jīng)營合作風(fēng)險和品牌危機風(fēng)險， 業(yè) 主一般采取以下方式控制財務(wù)風(fēng)險。 （1）特許經(jīng)營持續(xù)合作的風(fēng)險控制。因為特許經(jīng)營合作經(jīng)營方式的特殊性，品牌方僅提供 品牌標(biāo)準(zhǔn)，不參與管理，業(yè)主自

12、行聘請和組建管理團隊，對特許經(jīng)營的諸多風(fēng)險仍是源自于品牌 選擇和品牌選擇前業(yè)主對特許經(jīng)營業(yè)務(wù)的充分認知。 酒店業(yè)的品牌經(jīng)營不同于餐飲業(yè)和咖啡業(yè)等連鎖服務(wù)業(yè)的特許加盟， 餐飲業(yè)及咖啡業(yè)的特許 加盟有原材料供應(yīng)等合作環(huán)節(jié)的存在。 酒店品牌的特許加盟主要體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 培訓(xùn) 標(biāo)準(zhǔn)手冊、 銷售預(yù)訂支持等幾個方面。業(yè)主必須在選擇品牌與選擇能夠勝任的管理團隊兩個環(huán)節(jié)上進行控 制，才是保障業(yè)主權(quán)益的根本。 （2）品牌危機的風(fēng)險控制。酒店品牌危機的風(fēng)險更多的基于合作方本身品牌選擇決策權(quán)的 風(fēng)險控制，業(yè)主規(guī)避品牌危機主要是選擇有知名度的酒店服務(wù)品牌。酒店業(yè)主根據(jù)項目所處的地 域環(huán)境、項目定位、加盟品牌預(yù)算等情

13、況，可以選擇區(qū)域性、全國性和國際性品牌。 4、資本經(jīng)營合作經(jīng)營方式的財務(wù)風(fēng)險控制 （1）杠桿風(fēng)險。酒店業(yè)資本運營，特別是大規(guī)模的收購與兼并需要巨額的資金支持。一般 來講，酒店 企業(yè) 不可能通過自有資本來完成一項巨大的收購兼并工程，這樣做也是不經(jīng)濟的。許 多酒店業(yè)希望通過債務(wù)杠桿來完成兼并收購，但這樣做需要承擔(dān)巨大的財務(wù)風(fēng)險，特別是在信息 不對稱、市場發(fā)生巨變以及經(jīng)營決策可能出現(xiàn)重大失誤的情況下，以高負債進行的資本運營所面 臨的財務(wù)風(fēng)險就更大。所以對于杠桿比例的大小要控制，同時，要對于后續(xù)償債資金來源做出妥 善安排。 （2）反收購風(fēng)險。酒店業(yè)在制定收購兼并方案時，要充分考慮收購兼并方所采取的反收購 行動，這種財務(wù)風(fēng)險在實行股份制企業(yè)或上市公司中特別突出。一般來說，一個酒店是不愿意輕 意被人兼并的，總要采取相應(yīng)的防衛(wèi)措施。例如訴諸法律尋求法律保護、尋找其他借口獲得政府 保護等。在這種情況下，如果收購方案不周全，就有可能導(dǎo)致收購失敗，從而付出慘痛的代價。 因此，酒店 企業(yè) 在進行資本運行兼并時，要制定詳細的收購方案，并對