房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理的控制要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理的控制要點(diǎn)作者：周媛媛來源：房地產(chǎn)導(dǎo)刊2015年第04期【摘要】本文以房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理為主題，分析了設(shè)計(jì)管理的控制要點(diǎn)，從而找出影響設(shè)計(jì)管理的諸多因素，并將合理的控制方法運(yùn)用于設(shè)計(jì)管理的過程中，使開發(fā)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；控制隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，老百姓的消費(fèi)觀念日趨理性，市場(chǎng)逐漸冷淡，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商開始從自身上找不足，努力提高自身的項(xiàng)目操作能力，積極整合各項(xiàng)資源，利用多種途徑提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是產(chǎn)品本身。要?jiǎng)?chuàng)造出優(yōu)秀的產(chǎn)品，除了先進(jìn)的管理方法外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就顯得尤為重要。設(shè)

2、計(jì)階段水平的高低直接影響了工程項(xiàng)目的質(zhì)量和水平，直接影響了產(chǎn)品是否經(jīng)濟(jì)合理。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)成立了設(shè)計(jì)部門，但設(shè)計(jì)管理工作存才諸多問題，如管理流程不規(guī)范、管理程序不清晰等。這些問題給開發(fā)企業(yè)帶來了不利影響，阻礙了工程的順利進(jìn)行。明確開發(fā)項(xiàng)目過程中的設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)，可以使開發(fā)企業(yè)更有效的實(shí)施管理。1 找準(zhǔn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品定位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，房地產(chǎn)公司需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期研究分析，編寫可行性研究報(bào)告。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供需求情況及項(xiàng)目本體情況，確定項(xiàng)目產(chǎn)品組合形式。針對(duì)項(xiàng)目所處位置及周邊環(huán)境，分析其目標(biāo)客戶群。通過對(duì)周邊競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)查，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型配比，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)

3、開發(fā)企業(yè)需要對(duì)產(chǎn)品定位信息進(jìn)行匯總，明確傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位的主設(shè)計(jì)師。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作的前期是否有成熟的開發(fā)構(gòu)想對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度影響很大。有的企業(yè)在項(xiàng)目前期制定了相關(guān)方案，在設(shè)計(jì)階段又有了新的想法，整體推翻了前期構(gòu)想，這樣使得設(shè)計(jì)單位不得不修改整體設(shè)計(jì)方案，浪費(fèi)了大部分的時(shí)間。工程無法進(jìn)入實(shí)施階段，增加了設(shè)計(jì)成本及公司投入的資金，甚至影響了產(chǎn)品投入市場(chǎng)的最佳時(shí)間，嚴(yán)重?fù)p害了公司利益。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段前期的項(xiàng)目定位是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，確立了定位的同時(shí)，也就是確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場(chǎng)推廣策略，單一的定位往往會(huì)造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。2 編制高質(zhì)量的設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)任務(wù)書是將房地產(chǎn)企

4、業(yè)的開發(fā)需求明確傳達(dá)給設(shè)計(jì)師的一個(gè)載體。設(shè)計(jì)任務(wù)書中需明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)象及范圍、設(shè)計(jì)規(guī)模、待建項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)要求及時(shí)間、限額設(shè)計(jì)等。它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件、專家評(píng)審方案的主要依據(jù)，一份清晰詳盡的設(shè)計(jì)任務(wù)書，能夠內(nèi)容全面、切實(shí)反映開發(fā)商的意圖，并使設(shè)計(jì)人員全面理解和正確，從而使提交的設(shè)計(jì)成果滿足開發(fā)商的需求。設(shè)計(jì)任務(wù)書必定是在前期準(zhǔn)確的市場(chǎng)地位分析研究后得出的。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才可以設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品，并準(zhǔn)確傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司相關(guān)信息，從而減少了后續(xù)因前期策劃階段考慮不周而引起的設(shè)計(jì)變更等。3 合理選擇設(shè)計(jì)單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循合理的工作程序選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)

5、計(jì)，避免出現(xiàn)中途因某些原因更換乙方的現(xiàn)象。設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的性質(zhì)及情況，不要一味的效仿其他企業(yè)，或是固執(zhí)的認(rèn)為大規(guī)模綜合性的設(shè)計(jì)單位就一定適合自己公司的項(xiàng)目。正確的做法是根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，找出在設(shè)計(jì)階段中最具優(yōu)勢(shì)的設(shè)計(jì)單位。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，應(yīng)充分考慮和比較每家設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)特長，以便找到適合項(xiàng)目的合作單位。除了對(duì)設(shè)計(jì)公司要進(jìn)行合理的篩選，開發(fā)商還需考察負(fù)責(zé)項(xiàng)目的主設(shè)計(jì)師，尤其重點(diǎn)考察主設(shè)計(jì)師的學(xué)歷、技術(shù)職稱和設(shè)計(jì)業(yè)績(jī)等，避免能力不足或恃才清高的設(shè)計(jì)師加入項(xiàng)目。一般來說，開發(fā)企業(yè)可以先初選公司內(nèi)部建立的數(shù)據(jù)庫或相關(guān)部門推薦的合作單位或主設(shè)計(jì)師，然后進(jìn)行實(shí)地考察，考察其設(shè)計(jì)能力和業(yè)

6、績(jī)，做好考察記錄和評(píng)價(jià)，最后公司例會(huì)公平打分后選出合適的設(shè)計(jì)單位或主設(shè)計(jì)師。4 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案階段，作為房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)在乙方設(shè)計(jì)師提交設(shè)計(jì)成果后，考慮方案的可實(shí)施性及操作性，結(jié)合企業(yè)及項(xiàng)目本身，不斷思考，意圖打造符合項(xiàng)目前期定位的產(chǎn)品?，F(xiàn)如今，設(shè)計(jì)師一般只站在自己本專業(yè)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，往往容易忽略項(xiàng)目工程整個(gè)大局，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員協(xié)調(diào)公司內(nèi)部部門和相關(guān)設(shè)計(jì)單位，協(xié)調(diào)好設(shè)計(jì)單位與施工單位、施工單位與監(jiān)理單位之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)好建筑與結(jié)構(gòu)、消防與智能化、通信與電力、景觀與綜合管網(wǎng)之間的關(guān)系。5 評(píng)估設(shè)計(jì)成果對(duì)于任何領(lǐng)域的評(píng)估，都必須建立一個(gè)定義評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、確定這些

7、標(biāo)準(zhǔn)的先后次序和發(fā)展評(píng)估程序的過程 。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)施工完成，業(yè)主入住后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需對(duì)產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估分析。一般來說，產(chǎn)品既要進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部的評(píng)估，還要進(jìn)行外部的評(píng)估，包括消費(fèi)者及顧客反饋。設(shè)計(jì)管理部門需要對(duì)評(píng)估后的結(jié)果進(jìn)行匯總分析，得出項(xiàng)目實(shí)操后的經(jīng)驗(yàn)，并把經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)運(yùn)用到以后的項(xiàng)目中。設(shè)計(jì)階段是建設(shè)工程項(xiàng)目的重要階段之一，從設(shè)計(jì)單位的選擇到設(shè)計(jì)方案的確定再到圖紙的審核，每一個(gè)環(huán)節(jié)都影響著項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)，對(duì)企業(yè)的生存起著尤為重要的作用。開發(fā)企業(yè)對(duì)于設(shè)計(jì)階段的管理也應(yīng)該提到日常重要的管理流程上來。如果當(dāng)設(shè)計(jì)方案已經(jīng)敲定，圖紙已出，企業(yè)再來介入管理，那么會(huì)降低對(duì)投資控制的影響。因而，開發(fā)商在工程的設(shè)計(jì)階段應(yīng)實(shí)施有效的設(shè)計(jì)管理，制定相應(yīng)的措施和流程，以達(dá)到控制產(chǎn)品及投資的效果。參考文獻(xiàn)：1 （英）克林格雷（Colin Gray），（英）