房地產(chǎn)項目全程策劃流程5259239598

1、 房地產(chǎn)項目全程策劃流程 建設(shè)項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導入的科學方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括： 項目投資策劃 項目規(guī)劃設(shè)計策劃 項目質(zhì)量工期策劃 項目形象策劃 項目推廣策劃 項目顧問、銷售代理 項目服務(wù)策劃 項目二次策劃一：項目投資策劃的含義 項目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場的供求狀況、同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進行s

2、wot分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 二：項目投資策劃的具體內(nèi)容 一、項目用地周邊環(huán)境分析 1項目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 土地面積及其紅線圖 七通一平現(xiàn)狀 2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀 自然景觀 歷史人文景觀 環(huán)境污染狀況 3地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 項目對外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購物場所 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生

3、 金融服務(wù) 郵政服務(wù) 娛樂、餐飲、運動 生活服務(wù) 游樂休憩設(shè)施 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響 二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1宏觀經(jīng)濟運行情況 2房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 3房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 4商品住宅市場板塊的化分及其差異 5商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 6商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 三、土地swot分析 1項目地塊的優(yōu)勢 2項目地塊的劣勢 3項目地塊的機會點 4項目地塊的威脅及困難點 四、項目市場地位 1類比競爭樓盤調(diào)研 2項目定位： 市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位） 功能定位 建筑風格定位 五、項目價值分析 1商品住宅項目價值分析的基本方

4、法和概念 商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 a選擇可類比項目 b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值 d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 市政交通及直入交通的便利性的差異 項目周邊環(huán)境的差異，包括 周邊自然和綠化景觀的差異 教育、人文景觀的差異 各種污染程度的差異 周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 周邊市政配套便利性的差異 b項目可提升價值判斷 建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 單體戶型設(shè)計 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 小區(qū)配套和物業(yè)管理 形

5、象包裝和營銷策劃 發(fā)展商品牌和實力 c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 經(jīng)濟因素 政策因素 2項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 b項目類比價值計算 六、項目定價模擬 1均價的確定 2項目中具體單位的定價模擬 七、項目投入產(chǎn)出分析 1項目經(jīng)濟技術(shù)指標模擬項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標 首期經(jīng)濟技術(shù)指標 2項目受期成本模擬 成本模擬表及其說明 3項目收益部分模擬銷售收入模擬a銷售均價假設(shè)b銷售收入模擬表利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響 八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示 1項目風險性評價價值提升及其實現(xiàn)

6、的風險性a項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2資金運用的風險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠 3經(jīng)濟政策風險國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)計建設(shè) 九、開發(fā)節(jié)奏建議 1影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素 地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素 自己投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素 市場供求因素上市時間要求 2項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測項目開發(fā)步驟項目投入產(chǎn)出評估結(jié)論 三：項目規(guī)劃

7、設(shè)計策劃 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計單位完成設(shè)計） 通過完整科學的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進入產(chǎn)品設(shè)計階段。目前消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設(shè)計策劃是以某項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。 項目規(guī)劃設(shè)計策劃的具體內(nèi)容 一、總體規(guī)劃 1項目地塊概述項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 項目臨界四周狀況 項目地貌狀況 2項目地塊情況分析初步規(guī)劃及設(shè)想影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素土地

8、swot分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù) 3建筑空間布局總體平面規(guī)劃及其說明 功能分區(qū)示意及說明 4道路系統(tǒng)布局地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來發(fā)展狀況項目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明 d停車場布置 5綠化系統(tǒng)布局地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 6公建與配套系統(tǒng)周邊市政配套設(shè)施調(diào)查配套功能配置及安排公共建筑外立面設(shè)計提示a會所外立面設(shè)計提示 b營銷中心外立面設(shè)計提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計

9、提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示公共建筑平面設(shè)計提示公共建筑風格設(shè)計的特別提示公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 7分期開發(fā)分期開發(fā)思路 首期開發(fā)思路 8分組團開發(fā)強度 二、建筑風格定位、色彩計劃 1總體建筑風格及色彩計劃總體建筑風格的構(gòu)思 建筑色彩計劃 2建筑單體外立面設(shè)計提示商品住宅房外立面設(shè)計提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示d其它特殊設(shè)計提示商業(yè)建筑風格設(shè)計提示 三、主力戶型選擇 1同類樓盤戶型比較 2業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 3主力戶型設(shè)計提示 4商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 1室

10、內(nèi)空間布局提示 2公共空間主題 3選擇庭院景觀提示 五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析 2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用 項目人文環(huán)境的營造 3.各組團環(huán)境概念設(shè)計組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 組團內(nèi)共享空間設(shè)計組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示 組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示組團內(nèi)宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計主入口環(huán)境概念設(shè)計 營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計 六、公共家具概念設(shè)計提示 1周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) 營銷中心大堂 管理辦公室 2公共家具概念設(shè)計提示 七、公共裝飾材料選擇指導 1周邊同

11、類樓盤公共裝飾材料比較 2公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構(gòu)思 3營銷示范單位裝修概念設(shè)計 4住宅裝修標準提示 八、燈光設(shè)計及背景音樂指導 1燈光設(shè)計公共建筑外立面燈光設(shè)計 公共綠化綠地燈光設(shè)計道路系統(tǒng)燈光設(shè)計 室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計 2背景音樂指導廣場音樂布置 室內(nèi)背景音樂布置九、小區(qū)未來生活方式的指導 1建筑規(guī)劃組團評價 2營造和引導未來生活方式住戶特征描述 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 四：項目質(zhì)量工期策劃 質(zhì)量工期策劃的含義 近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴引

12、起損害消費者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。 質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容 一、建筑材料選用提示 1市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 2新型建筑裝飾材料提示 3建筑材料選用提示 二、施工工藝流程指引 工程施工規(guī)范手冊 2施工工藝特殊流程提示 三、質(zhì)量控制 項目工程招標投標內(nèi)容提示 文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示 四、工期控制 開發(fā)進度提示 施工組織與管理 五、造價控制 建筑成本預算提示 建筑流動資金安排提示六、安全管理 項目現(xiàn)場管理方案 安全施工條例五： 項目形象策劃 項目形象策劃的含義 項目形象策劃包括某項目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策

13、劃以及項目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色及標準字體。項目形象策劃的具體內(nèi)容 一、項目視覺識別部分系統(tǒng)核心部分 1名稱 項目名 道路名 建筑名 組團名 2標志 3標準色 4標準字體二、延展及運動部分 1工地環(huán)境包裝視覺 建筑物主體 工地圍墻 主路網(wǎng)及參觀路線 環(huán)境綠化 2營銷中心包裝設(shè)計營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計 營銷中心功能分區(qū)提示營銷中心大門橫眉設(shè)計 營銷中心形象墻設(shè)計臺面標牌 展板設(shè)計營銷中心導視牌 銷售人員服裝設(shè)計提示銷售用品系列設(shè)計

14、 示范單位導視牌示范單位樣板房說明牌 3公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計六：項目營銷推廣策劃 項目營銷推廣策劃的含義 對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標為基礎(chǔ)設(shè)計的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎(chǔ)上進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監(jiān)控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與

15、銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。 項目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容 一、區(qū)域市場實態(tài)分析 1房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2項目周邊競爭性樓盤調(diào)查項目概況 市場定位 售樓價格銷售政策措施 廣告推廣手法 主要媒體應(yīng)用及投入頻率公關(guān)促銷活動 其他特殊賣點和銷售手段 3結(jié)論 二項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策 1項目主要賣點薈萃 2項目強勢、弱勢分析與對策 三目標客戶群定位分析 1人口總量及地塊分布情況 2經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況 3家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu) 家庭收入情況 住房要求、生活習慣 4項目客戶群定位目標市場a目標市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究c目標市場特征描 述目標客戶a

16、目標客戶細分 b目標客戶特征描述 c目標客戶資料 四、價格定位及策略 1項目單方成本 2項目利潤目標 3可類比項目市場價格 4價格策略5價格分期策略 五、入市時機規(guī)劃 1宏觀經(jīng)濟運行狀況分析 2房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 3入市時機的確定及安排 六、廣告策略 1廣告總體策略及廣告的階段性劃分 廣告總體策略 廣告的階段性劃分 2廣告主題 3廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控、評估及修正 5入市前印刷品的設(shè)計、制作宣傳海報、折頁 認購書正式合同 交房標準物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理公約 七、媒介策略 媒體總策略及媒體選擇 媒體總策略 媒體選擇 媒體創(chuàng)新使用 軟性新聞主題 媒介組合 投放頻率及規(guī)模 費用估

17、算 八、推廣費用計劃 1現(xiàn)場包裝 2印刷品 3媒介投放 4公關(guān)活動 九、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝 十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正 1效果測評形式進行性測評 結(jié)論性測評 2實施效果測評的主要指標銷售收入 企業(yè)利潤市場占有率 品牌形象和企業(yè)形象 實施階段七： 項目銷售顧問、銷售代理 總論 在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。 項目銷售顧問、銷售代理的具體內(nèi)容 一、銷售周期劃分即控制 1銷售策略營銷思想：全面策劃 銷售網(wǎng)絡(luò)銷售區(qū)域：緊扣目標市場和目標客戶銷售時段 政策促銷銷售活動 銷售承諾 2銷售過程模擬銷售實施 銷售合同執(zhí)行監(jiān)

18、控 二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施 三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施 四、售前資料準備 1、批文及銷售資料批文 樓宇說明書 價格體系 合同文本 2、人員組建銷售輔導 銷售代理 3、制定銷售工作進度總表 4、銷售控制與銷售進度模擬銷售控制表 銷售收入預算表 5、銷售費用預算表總費用預算 分項開支 邊際費用 6、財務(wù)策略信貸 付款方式 按揭 合伙股東 7、商業(yè)合作關(guān)系雙方關(guān)系 三方關(guān)系 多方關(guān)系 8、工作協(xié)調(diào)配合甲方主要負責人 直接合作人 財務(wù)部工程部 物業(yè)管理公司 五、銷售培訓 1銷售部人員培訓 詳細介紹公司情況 物業(yè)詳情 a項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通

19、條件 c該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況 d項目特點 項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等 平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等 項目的優(yōu)劣分析 項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標 e競爭對手優(yōu)劣分析及對策 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓課程 a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定 b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解 房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解建筑識圖 計算戶型面積 c心理學基礎(chǔ) d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用 e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策、

20、當?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢f公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度銷售技巧簽訂買賣合同的程序物業(yè)管理課程銷售模擬實地參觀他人展銷現(xiàn)場 2銷售手冊批文 樓宇說明書 價格體系 合同文本 客戶資料表3客戶管理系統(tǒng)4銷售作業(yè)指導書職業(yè)素養(yǎng)準則 銷售基本知識與技巧項目概況 銷售部管理架構(gòu) 六、銷售組織與日常管理 1組織與激勵銷售部組織架構(gòu)銷售人員基本要求職責說明考核、激勵措施 2工作流程銷售工作的內(nèi)容 銷售工作階段銷售部工作職責（工作流程） 銷售業(yè)務(wù)流程（個案） 3規(guī)章制度概念指示八： 項目服務(wù)策劃 項目服務(wù)策劃的含義 目前的房地產(chǎn)市場，特別是發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈來愈受買家的重視和關(guān)心，來自市場的信號向發(fā)展商提出

21、了物業(yè)管理高起點、高標準、高水平的要求，萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。 項目服務(wù)營銷的具體內(nèi)容 一、項目銷售過程所需物業(yè)管理資料 1樓宇質(zhì)量保證書 2樓宇實用說明書 3業(yè)主公約 4用戶手冊 5樓宇交收流程 6入伙通知書 7入伙手續(xù)書 8收樓書 9承諾書 10業(yè)主用戶聯(lián)系表 11遺漏工程實用鑰匙授權(quán)書 12遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13裝修手冊和裝修申請表 二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃 1工程、設(shè)計、管理的提前介入 2保潔服務(wù) 3綠化養(yǎng)護 4安全及交通管理 5三車及場地管理 6設(shè)備養(yǎng)護 7

22、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護 8房屋事務(wù)管理 9檔案及數(shù)據(jù)的管理 10智能化的服務(wù) 11家政服務(wù) 12多種經(jīng)營和服務(wù)的開展 13與業(yè)主的日常溝通 14社區(qū)文化服務(wù) 三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 1.物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié) 2.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機構(gòu)，明確各部門的職能、責任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 四、物業(yè)管理培訓1物業(yè)交付使用前的培訓2物業(yè)交付使用后的培訓五、物業(yè)管理規(guī)章制度 1員工手冊 2崗位職責及工作流程 3財務(wù)制度 4采購及招標程序 5員工考核標準 6業(yè)主委員會章程 7各配套功能管理規(guī)定 8文件管理制度 9辦公設(shè)備

23、使用制度 10值班管理制度 11消防責任制 12消防管理規(guī)定 13對外服務(wù)工作管理規(guī)定 14裝修工程隊安全責任書 15停車場管理規(guī)定 16非機動車輛管理規(guī)定 17出租車及暫住人員管理規(guī)定 18進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書 19商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 六、物業(yè)管理操作規(guī)程 1樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程 2綠化園林養(yǎng)護規(guī)程 3消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)程 4供配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 5機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 6動力設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 7停車場、車庫操作規(guī)程 8停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程 9游泳池及其設(shè)備維護保養(yǎng)和操作規(guī)程 10給排水設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程 11公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程 12保安設(shè)備操作及維護規(guī)程 13照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程

24、14通風系統(tǒng)操作及維護規(guī)程 15管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程 16租賃管理工作規(guī)程 七、物業(yè)管理的成本費用 1管理員工支出 2維護及保養(yǎng) 3公共費用 4行政費用 5保險費用 6其它 7管理者酬金 8營業(yè)稅 9預留項目維護基金 （物業(yè)的運營為自負盈虧） 八、物業(yè)管理iso9002提示 1質(zhì)量手冊 2程序文件 3工作規(guī)程 4質(zhì)量記錄表格 5行政管理制度 6人力資源管理制度 九：項目二次策劃（策劃總結(jié)） 項目二次策劃的含義 品牌戰(zhàn)略可持續(xù)發(fā)展在知識經(jīng)濟要求的前提下，科學合理綜合高效地考慮住宅建設(shè)地環(huán)境效益，廣泛運用高科技成果，改變傳統(tǒng)的施工方式，采用新材料和組織管理方法，不斷創(chuàng)造新的科學技術(shù)，規(guī)劃設(shè)計出優(yōu)

25、美的人居環(huán)境，營造住宅文化，增強市場競爭力，才能促使開發(fā)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。 項目二次策劃的具體內(nèi)容 一、全面策劃 1全過程策劃 2全員策劃項目策劃的實現(xiàn)絕不只是營銷部門的事情策劃手段的整體性企業(yè)對產(chǎn)品價格、渠道、分銷等可控因素進行互相配合，實現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項需求。策劃主體的整體性 二、品牌戰(zhàn)略指示 1、品牌塑造 2、品牌維護 3、品牌提升 三、可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略指示 1、人力資源科學配置 2、產(chǎn)業(yè)化道路策略提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性 3、專業(yè)化道路策略提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系節(jié)能及新能源開

26、發(fā)利用住宅管線技術(shù)體系建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系住宅智能化技術(shù)體系。 肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅

27、蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅

28、蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆

29、薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄

30、蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄

31、蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞

32、蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃

33、蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃

34、莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄

35、莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂

36、莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇螞袆羅芆莂蠆袁芅蒄裊螇芄蚆蚇膆芃莆羃肂芃蒈螆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃莀莃薇聿荿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螀袇莇葿蚃膅莆薂衿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃蒃蒆蝕膂蒂薈裊肈蒂蝕蚈羄蒁蒀襖羀肇薂螆袆肆蚅羂膄肅莄螅肀肅蕆羀羆肄蕿螃袂膃蟻薆膁膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚆袀罿腿蒞螞裊腿蒈袈膃膈薀蟻聿膇