綜合維修工作手冊(cè)

1、綜合維修工作手冊(cè)目錄、工作職責(zé)231、工程主管22、維修班長(zhǎng)23、綜合維修員3、作業(yè)程序461、電梯設(shè)備42、配電電器設(shè)備43、通訊監(jiān)控設(shè)備54、空調(diào)系統(tǒng)55、房屋本體和附屬設(shè)施66、防雷系統(tǒng)67、給排水設(shè)施68、排污系統(tǒng)6、專項(xiàng)制度781、供電系統(tǒng)、配電室操作制度72、電器設(shè)備養(yǎng)護(hù)制度73、工具領(lǐng)用保管規(guī)定74、電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定8、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)92、備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定93、供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定94、設(shè)備潤(rùn)滑管理制度105、防雷裝置的一般要求106、給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)107、給排水系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)11質(zhì)量要求14工作職責(zé)崗位名稱：工程主管直接上級(jí)：綜合部經(jīng)理直接下級(jí)：

2、工程文員 直接責(zé)任： 1、 在綜合管理部的直接領(lǐng)導(dǎo)下指導(dǎo)各物業(yè)有關(guān)工程各項(xiàng)工作的具體實(shí)施； 2、 熟悉和遵守國(guó)家有關(guān)物業(yè)各種設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理的法規(guī)、及安全使用規(guī)程； 3、 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門的工作，積極配合綜合管理部及其他部門處理好客戶的各種投訴事件。 4、負(fù)責(zé)制定公司工程維修的各項(xiàng)任務(wù)，并下達(dá)命令。5、 積極配合國(guó)家有關(guān)部門對(duì)物業(yè)的各種特種設(shè)備、設(shè)施的檢查工作； 6、 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目和國(guó)家上級(jí)主管部門、公司合作單位及開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)工程問(wèn)題的處理； 7、負(fù)責(zé)組織人員配合公司經(jīng)營(yíng)部對(duì)接管道進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收和交接工作，負(fù)責(zé)物業(yè)全部工程資料的交接和使用管理工作。8、 負(fù)責(zé)公司新接管物業(yè)的工程維修設(shè)計(jì)，編

3、制崗位計(jì)劃和管理流程，并牽頭組織培訓(xùn)和實(shí)施，協(xié)助新接項(xiàng)目的物業(yè)管理走上正軌；9、負(fù)責(zé)各物業(yè)內(nèi)所有施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)；10、負(fù)責(zé)工程保修、特殊設(shè)備的保養(yǎng)、設(shè)備更新改造方面的工作，并負(fù)責(zé)監(jiān)督乙方執(zhí)行合同的全過(guò)程；11、負(fù)責(zé)監(jiān)督各物業(yè)各種設(shè)備、設(shè)施大、中修工程和更新改造工程的落實(shí)情況，對(duì)違規(guī)操作進(jìn)行及時(shí)處理；12、負(fù)責(zé)公司在采購(gòu)工程設(shè)施的業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)，保證設(shè)施設(shè)備能夠符合采購(gòu)要求；13、負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)重要部位雨季的防汛工作，消防設(shè)備、設(shè)施及系統(tǒng)可靠性試運(yùn)行；14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。崗位名稱：管理處維修班長(zhǎng) 直接上級(jí)：管理處主任直接下級(jí)：綜合維修員直接責(zé)任： 1、對(duì)公司工程主管和管理

4、處主任負(fù)責(zé)； 2、熟悉和遵守國(guó)家有關(guān)房屋及樓宇內(nèi)公共設(shè)施管理，給排水及暖通專業(yè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、電氣設(shè)備管理、運(yùn)行及供排水、消防、制冷通風(fēng)系統(tǒng)等方面技術(shù)規(guī)范，熟悉掌握所管轄范圍設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修的有關(guān)專業(yè)知識(shí)；3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域所有設(shè)施的管理、維修和維護(hù)工作；4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)工程維修投訴的解釋和處理工作；5、負(fù)責(zé)按公司及項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定核定住戶維修項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督維修人員及時(shí)為住戶提供服務(wù)，并按維修回訪要求對(duì)住戶進(jìn)行回訪，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進(jìn)服務(wù)； 6、負(fù)責(zé)每周一次對(duì)小區(qū)內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。遇特殊天氣需加強(qiáng)巡檢次數(shù)，并負(fù)責(zé)各種搶險(xiǎn)工作；7、負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理

5、工作；8、負(fù)責(zé)落實(shí)公司的公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表；9、在管理處主任和公司工程主管的指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理工作并全面負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作；10、負(fù)責(zé)維修員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn)維修人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高；11、積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本，使設(shè)備無(wú)漏油，漏電等現(xiàn)象發(fā)生，努力0故障；12、負(fù)責(zé)向上級(jí)主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建議；13、完成管理處主任和工程主管交辦的其他工作。崗位名稱：綜合維修管理員直接上級(jí)：管理處工程領(lǐng)班直接責(zé)任： 1、對(duì)維修領(lǐng)班班長(zhǎng)

6、，按時(shí)各項(xiàng)任務(wù)； 2、嚴(yán)格遵守公司制定的勞動(dòng)紀(jì)律及管理處各項(xiàng)規(guī)章制度； 3、負(fù)責(zé)在維修領(lǐng)班的安排下對(duì)小區(qū)門禁系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)，三表遠(yuǎn)傳抄表系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)有線電視和衛(wèi)星電視接收傳送系統(tǒng)的日常巡檢的監(jiān)督、維修/維護(hù)工作的具體實(shí)施，并對(duì)檢查的結(jié)果匯總上報(bào)主管，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)到90%；4、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)值班，深水井、高層樓水泵房、水箱間、配電室、污水泵房等設(shè)備間清潔衛(wèi)生及設(shè)備設(shè)施日常巡檢的監(jiān)督與實(shí)施；對(duì)小區(qū)內(nèi)雨水、供水、供電、污水主管網(wǎng)/道的疏通和清理；5、對(duì)空調(diào)、消防和給排水設(shè)備設(shè)施，水廠供水及消毒凈化設(shè)備設(shè)施、深水井、熱水鍋爐及交換設(shè)備設(shè)施進(jìn)行大、中修及更新改造計(jì)劃的具體

7、實(shí)施； 6、負(fù)責(zé)按照?qǐng)?bào)修流程和入戶維修制度進(jìn)行業(yè)主家中有關(guān)弱電維修及其他特約服務(wù)方面的高質(zhì)量維修工作，自接單后15分鐘到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，確保零修、急修及時(shí)率達(dá)到90%，質(zhì)量合格率95%； 7、負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)星電視機(jī)房的值班管理，并協(xié)助國(guó)家有關(guān)部門對(duì)機(jī)房設(shè)備和接收節(jié)目的檢查和驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)小區(qū)電氣設(shè)備設(shè)施保修工作的監(jiān)督管理工作； 8、負(fù)責(zé)在班長(zhǎng)的統(tǒng)一安排下對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)備定期試運(yùn)行工作，并做好運(yùn)行記錄；9、負(fù)責(zé)按公司及項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定監(jiān)督、協(xié)助和指導(dǎo)本組員工及時(shí)為住戶提供服務(wù)，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進(jìn)服務(wù)；10、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。遇特殊天氣需加強(qiáng)巡檢次數(shù)，并負(fù)責(zé)各種搶險(xiǎn)工作；負(fù)責(zé)

8、小區(qū)突發(fā)性事件如停水、停電、跑水、火警情況的處理；11、完成管理處主任和班長(zhǎng)交辦的其他工作。作業(yè)程序一、電梯設(shè)備目的：保證電梯的正常使用，使設(shè)備處于良好狀態(tài)。適應(yīng)范圍：適用于公司所管物業(yè)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。職責(zé)：綜合維修員工按崗位和程序作業(yè)； 班長(zhǎng)或者管理員對(duì)清潔工作進(jìn)行督促程序：1.電梯的專管員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按（電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表）進(jìn)行。2.電梯維修保養(yǎng)安全操作程序：2.1在電梯門口放置“停用搶修”的標(biāo)識(shí)牌。2.2關(guān)閉門廳，不能關(guān)閉門廳時(shí)在門廳放置護(hù)欄，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入門廳井道。2.3有人在轎頂上做搶修各種時(shí)，必須按下矯頂上搶修箱上的搶修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門。2.4給傳動(dòng)部位加油、清潔或

9、觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)，必須停閉電梯。2.5電梯維保公司必須按照物業(yè)管理公司制訂的合同條款執(zhí)行。工程主管及時(shí)安排下屬班組長(zhǎng)執(zhí)行維保公司派出的維保人員配合他們的日檢、周檢、月檢的維保檢查工作，監(jiān)督實(shí)施對(duì)外維保人員的維護(hù)、維修工作，按照公司約定的條例，逐一進(jìn)行檢查、執(zhí)行。2.6工程部主管建立一套完整的日常電梯運(yùn)行日記和電梯的維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督和配合維修人員的工作，達(dá)到電梯運(yùn)行正常，做到有章有序。二、低壓配電設(shè)施目的：規(guī)范操作低壓配電設(shè)施的維護(hù)作業(yè)，確保低壓配電設(shè)施的完好率，提高工作效率和質(zhì)量。適用范圍：適用于公司所管物業(yè)內(nèi)低壓配電設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。職責(zé)：綜合維修員對(duì)低壓配電設(shè)施進(jìn)行有效運(yùn)行監(jiān)控，發(fā)生

10、小型故障要保證及時(shí)修復(fù)，大型故障則配合工程主管的工作。程序：1.大型維保（變壓器、主空氣開(kāi)關(guān)的維保）程序：1.1停電按低壓配電設(shè)備停（送）電作業(yè)指導(dǎo)書中的停單臺(tái)變壓器低壓系統(tǒng)操作規(guī)程執(zhí)行。1.2壓器內(nèi)部緊固檢查：緊固穿心螺絲，接級(jí)頭子。1.3壓器繞組外和絕緣電阻的檢查：繞組有無(wú)變形，絕緣層脫落、燒焦（高壓絕緣電阻在10m歐姆以上），否則禁止投入，須做絕緣干燥處理。1.4變壓器內(nèi)部的風(fēng)機(jī)檢查：轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，軸承是否需要清洗換油，風(fēng)力風(fēng)量是否足夠。1.5 設(shè)備的各連接點(diǎn)進(jìn)行檢修維保。2.中型維保（支路空氣開(kāi)關(guān)、接解器、刀開(kāi)關(guān)的維保）程序：2.1停電按低壓配電設(shè)備停（送）電作業(yè)指導(dǎo)書中的停支路電源操

11、作程序執(zhí)行。2.2空氣開(kāi)關(guān)的回路檢查：儲(chǔ)能、合閘、跳閘回路動(dòng)作是否靈活。2.3氣開(kāi)關(guān)機(jī)械部分的檢查，是否卡澀，螺絲是否緊固，三相觸頭是否對(duì)稱結(jié)合緊密。2.4指示標(biāo)志是否正確。2.5檢查接觸器動(dòng)作是否靈活。3.小型維保（日常維保）程序：3.1電流互感器有無(wú)破裂，二次側(cè)是否開(kāi)路。3.2電容組應(yīng)保持清潔，接級(jí)柱子緊固，放電運(yùn)行燈完好，自動(dòng)手動(dòng)切換靈活。3.3直流系統(tǒng)著重對(duì)蓄電池進(jìn)行檢查，各接級(jí)端子緊固。3.4母排是否固定，有無(wú)發(fā)燙，有無(wú)積塵。3.5所有螺絲是否緊固。三、低壓配電設(shè)備管理目的：為規(guī)范低壓配電設(shè)備的操作，確保低壓配電設(shè)備運(yùn)行安全，可靠的正常適用范圍：適用于公司所轄園區(qū)內(nèi)的低壓配電設(shè)備管理

12、。職責(zé)：工程部經(jīng)理（主管）對(duì)低壓配電設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行監(jiān)督和檢查，大型維保安排、嚴(yán)重異常情況處理安排；維修班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查低壓配電設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行情況；維修電工負(fù)責(zé)按照本規(guī)程進(jìn)行低壓配電設(shè)備的操作、運(yùn)行、巡檢、維修、保養(yǎng)。程序：1.低壓維修電工在對(duì)低壓配電設(shè)備的停送電操作時(shí)，一定按照停送電操作票中的記錄執(zhí)行。2.設(shè)備管理人員每?jī)尚r(shí)對(duì)低壓配電設(shè)備進(jìn)行一次巡檢，并填寫（低壓配電設(shè)備運(yùn)行日記）。2.1檢查變壓器的溫度有無(wú)異常的聲音和氣味。2.2檢查電壓。2.3三相電源。2.4功率因數(shù)2.5直流母級(jí)電壓。2.6浮沖電流。2.7各種指示燈狀態(tài)。2.8電力電容器。3.維修班組長(zhǎng)每周內(nèi)對(duì)低壓配電設(shè)備進(jìn)行

13、巡視檢查一次，并填寫（設(shè)備巡視檢查記錄表）。3.1檢查設(shè)備房清潔衛(wèi)生情況。3.2檢查消防設(shè)備器材情況。3.3檢查（配電設(shè)備運(yùn)行日記）表。3.4檢查（配電運(yùn)行交接班記錄表）。四、通訊、監(jiān)控設(shè)備：目的：維護(hù)好電話、光纖網(wǎng)絡(luò)、紅外線等通訊、監(jiān)控設(shè)備，保證運(yùn)轉(zhuǎn)正常，使用狀況良好。適用范圍：適用于公司所管物業(yè)內(nèi)的各種通訊設(shè)備的管理，日常維護(hù)。職責(zé)：綜合維修員對(duì)電信等通訊設(shè)備進(jìn)行日常管理； 對(duì)物業(yè)內(nèi)部的通訊設(shè)備的變遷使用進(jìn)行作業(yè)，并且作紀(jì)錄。程序：1.電話：每個(gè)月對(duì)所有電話線路、設(shè)施大檢查一次，保證通話順暢；采取措施，保證通訊地保密安全；平時(shí)加強(qiáng)巡邏，對(duì)于住戶需要的改動(dòng)，做好記錄。2.寬帶網(wǎng)絡(luò)：保證服務(wù)器

14、的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證服務(wù)器的工作環(huán)境。每天巡邏一次，與網(wǎng)絡(luò)管理員配合。3.電視監(jiān)控系統(tǒng)：每天檢查2次，每月大檢一次。填寫作業(yè)記錄表。五、空調(diào)系統(tǒng)：目的：保證空調(diào)器的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，工作效果明顯。適用范圍：所管物業(yè)內(nèi)的空氣溫度調(diào)解系統(tǒng)（自然）職責(zé)：環(huán)境管理員進(jìn)行自然調(diào)節(jié)，專業(yè)維修員進(jìn)行機(jī)械維護(hù)程序：（略）六、房屋本體及附屬設(shè)施：目的：通過(guò)維護(hù)房屋本體和附屬設(shè)施，達(dá)到使房屋的性能保持的作用。適用范圍：所管的物業(yè)職責(zé)：管理員制定房屋本體維護(hù)、維修的計(jì)劃交維修班執(zhí)行。程序：1.每一星期巡視所管物業(yè)房屋本體一次以上，作記錄于物業(yè)巡場(chǎng)記錄表。2.平時(shí)巡視附屬的設(shè)施，防止房屋發(fā)生開(kāi)裂等事故。3.按照計(jì)劃作房屋本體測(cè)試

15、。4.每2天例行巡視園區(qū)、地下室、配電房等設(shè)施1次以上。5.每年督促業(yè)主對(duì)自用部分物業(yè)進(jìn)行檢修。七、防雷設(shè)施：目的：保證設(shè)施設(shè)備的使用安全，保障相關(guān)人員的人身安全。適用范圍：所管物業(yè)的防雷設(shè)施。職責(zé)：維修班長(zhǎng)制定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，作業(yè)員按規(guī)定作業(yè)。程序：1.每半年全面檢查防雷設(shè)施一次。2.每個(gè)月例行檢查1次。3.每年進(jìn)行1次安全數(shù)據(jù)測(cè)試，作紀(jì)錄。4.對(duì)防雷設(shè)施作界定，超過(guò)年限則報(bào)廢。5.每年進(jìn)行油漆1次。八、給排水設(shè)施：目的：保證物業(yè)的給排水系統(tǒng)通暢。適用范圍：所管物業(yè)的給排水系統(tǒng)。職責(zé)：綜合維修員對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行管理。程序：1.每半年進(jìn)行1次水質(zhì)檢驗(yàn)，作紀(jì)錄。2.每星期進(jìn)行例行檢查1次，包括閥門、管

16、道等。3.發(fā)生堵塞等現(xiàn)象，進(jìn)行疏通。4.在雨后檢查排水系統(tǒng)是否正常。5.對(duì)用于園區(qū)的公共用水（水池、綠化）等設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。九、排污系統(tǒng)：目的：保證排污系統(tǒng)的正常使用。適用范圍：所管物業(yè)的排污系統(tǒng)和與之相關(guān)的已經(jīng)界定或未界定權(quán)限的設(shè)施。職責(zé)：綜合維修員對(duì)排污系統(tǒng)進(jìn)行日常檢查養(yǎng)護(hù)。管理員進(jìn)行月度檢查和安排清理。程序：1.每季度進(jìn)行例行檢查1次。2.視情況需要進(jìn)行清理，不少于半年1次。3.每三年進(jìn)行水泥抹灰一次。十、突發(fā)事件處理：目的：在遇到不可預(yù)見(jiàn)事故時(shí)，保證相關(guān)人員的安全，避免更大的損失。適用范圍：所管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件的護(hù)理1.電梯困人：職責(zé)：程序：供電系統(tǒng)、配電室操作制度一、供電系統(tǒng)，配電室

17、設(shè)備必須有安全使用證明，產(chǎn)品合格證。施工記錄，驗(yàn)收證明。二、運(yùn)行維修員必須持證上崗，熟悉電器設(shè)備情況和相關(guān)的法規(guī)。三、對(duì)供電系統(tǒng)巡檢由專人定時(shí)進(jìn)行，進(jìn)入配電室必須是專崗人員，無(wú)關(guān)人員不得隨意進(jìn)入。四、配送電的計(jì)劃更改必須經(jīng)部門主管同意，簽字。五、供電線路的更改必須經(jīng)部門主管同意，根據(jù)實(shí)際需要來(lái)改動(dòng)。六、設(shè)備的增減，更改用途須經(jīng)部門主管同意簽字。七、配電室必須有消防設(shè)施。八、當(dāng)市電停止供電時(shí)，有自備發(fā)電機(jī)的及時(shí)發(fā)電。市電恢復(fù)后在2分鐘后，確保安全后才能恢復(fù)供電。九、出現(xiàn)設(shè)備故障的，立即查明原因。維修設(shè)備應(yīng)設(shè)置警示牌，安全操作。電器設(shè)備養(yǎng)護(hù)制度一、電量的分配，線路線徑的大小，空氣斷路器的選擇等，必

18、須是工程技術(shù)員經(jīng)嚴(yán)格計(jì)算，然后選用的。工程主管同意并簽字后，報(bào)經(jīng)綜合部審批同意后，方可執(zhí)行。二、器設(shè)備維修是特種作業(yè)，無(wú)論是照明、空調(diào)、電梯等維修員，都必須有專業(yè)的上崗證書。三、維修員巡視范圍：變、配電房，泵房、配電箱，監(jiān)控室，電梯機(jī)房，衛(wèi)視通訊接收設(shè)備房，進(jìn)戶電表箱；內(nèi)容：變、配電房的溫度，電梯機(jī)房運(yùn)轉(zhuǎn)，衛(wèi)視通訊接收設(shè)備是否正常工作，電機(jī)運(yùn)作，儀表，安全監(jiān)控系統(tǒng)，安全出口指示燈，公共照明，電梯升降，給排水系統(tǒng)是否暢通等。四、要求巡檢有詳細(xì)記錄，電源插座，接線盒等有無(wú)燒焦，脫落，缺蓋等現(xiàn)象。五、消防系統(tǒng)每三個(gè)月試運(yùn)行一次。六、檢查進(jìn)戶電表箱，配電箱，了解用戶用電有無(wú)違規(guī)，超負(fù)荷，電線是否發(fā)燙，

19、線頭是否松動(dòng)，發(fā)黃等。七、避雷裝置的檢查，保證設(shè)備安全工作中。工具領(lǐng)用保管規(guī)定一、工具分個(gè)人領(lǐng)用工具，及班組領(lǐng)用工具。二、個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配置，包括各種儀表，鉗子等，由個(gè)人保管。三、組公用工具根據(jù)實(shí)際需要購(gòu)置，注意資源的共享。公用工具由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)放在專用庫(kù)房，有明細(xì)表。四、具發(fā)生損壞的屬于自然磨損，不可抗拒的外力，不可預(yù)見(jiàn)的原因的，由公司負(fù)責(zé)修復(fù)或更換，如屬于個(gè)人損壞或丟失的，個(gè)人賠償。五、項(xiàng)工具均有既定使用時(shí)間，提倡愛(ài)護(hù)使用，平時(shí)注意保養(yǎng)，若能養(yǎng)護(hù)好延長(zhǎng)使用時(shí)間的，可以視情況獎(jiǎng)勵(lì)。六、使用到公用工具的，必須及時(shí)歸位，不得私自將其外借，另作他用。電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定一、用電量的分配、級(jí)

20、路的級(jí)徑大小，空氣熔斷器的選擇，嵌入式熔斷器保險(xiǎn)絲的安放等，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的計(jì)算，這些方面會(huì)影響到使用過(guò)程中電容器故障的形成和系統(tǒng)的損壞。二、電器維修屬于特種作業(yè)，無(wú)論照明、空調(diào)電梯等的維修人員必須有專業(yè)的上崗證書。三、維修人員巡視檢查中范圍較廣，包括變配電房、泵房、配電箱、監(jiān)控室、電梯機(jī)房、衛(wèi)視機(jī)房、每戶進(jìn)戶電箱等，巡檢的內(nèi)容很多：如變配電房、電梯衛(wèi)視機(jī)房的溫度，各種機(jī)電運(yùn)行的聲控?zé)舻暮脡?，公共地方照明燈完好。（一）所有巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄。（二）公共地方的照明燈要定期更換。（三）公共地方的電源插座、接級(jí)盒箱等有無(wú)脫落和缺蓋。（四）電梯應(yīng)堅(jiān)持自保、月保、季保、年保制度。（五）消防及噴淋電機(jī)須三

21、個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行，煙感器也應(yīng)半年進(jìn)行一次認(rèn)為試驗(yàn)，保證報(bào)警系統(tǒng)完好。四、經(jīng)常檢查各用戶進(jìn)戶電表箱、配電箱，了解用戶用電是否符合規(guī)范，有無(wú)超負(fù)荷的。檢查方法是各戶進(jìn)級(jí)是否發(fā)燙，接級(jí)牌螺絲是否松動(dòng)，級(jí)頭是否焦黃，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題須及時(shí)解決。六、避雷裝置的檢查要觀其避雷針與引級(jí)連接是否可靠，有無(wú)損傷及銹蝕，每?jī)赡暌谜讱W表對(duì)避雷器接地電阻進(jìn)行檢測(cè)，其接地電阻一般應(yīng)為5歐姆。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)1.1維護(hù)工作有以下幾項(xiàng)規(guī)定：1.1.1觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異。1.1.2核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是

22、否與其裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。（按規(guī)定采用熱元件時(shí)，整定值應(yīng)為負(fù)荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時(shí)，按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用） 1.1.3配電箱內(nèi)固定是否固定、箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)， 作是否靈活，刀刃和接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)級(jí)絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無(wú)燒痕。1.1.4導(dǎo)級(jí)絕緣是否良好，（用兆歐表遙測(cè)絕緣電阻值、低壓級(jí)路應(yīng)不底于0.5兆歐）各類絕緣是否老化，各接頭處有無(wú)燒焦、變脆，絕緣膠布有無(wú)失效，接頭間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象。1.1.5各種地極的接地電阻十分符合規(guī)定（防雷接地10歐以下，保護(hù)接地4歐以下）接地螺栓有無(wú)松動(dòng)，接地導(dǎo)級(jí)有無(wú)傷痕和腐蝕。1.2設(shè)備安全檢查制度1.

23、2.1配合樓層對(duì)客房電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，包括床頭箱及接級(jí)盒、門鈴、燈具、衣柜燈及其開(kāi)關(guān)、房間插座、插頭等。1.2.2每半年檢查吊花燈和組合等花燈，燈具和水晶玻璃物品等是否牢固可靠；餐廳廚房和職工廚房電器設(shè)備，除分工包干責(zé)任制中規(guī)定由責(zé)任人每月進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，每年由維修班安排兩次大檢查，包括開(kāi)關(guān)、插座、設(shè)備的接級(jí)是否牢堅(jiān)固，接零保護(hù)級(jí)是否可靠，級(jí)路是否完整。2.設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定2.1水泵房管理規(guī)定：水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位，為管理好水泵房，制定以下規(guī)定：2.1.1由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔、泵房及地下池，消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，

24、了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障問(wèn)題和消防隱患，并做好記錄，解決不了的問(wèn)題，報(bào)告工程部經(jīng)理，爭(zhēng)取早日解決。2.1.2由機(jī)電人員管理水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵防。2.1.3消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇位置與自動(dòng)位置、操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。2.1.4保證生活供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，定期檢查擦洗主連接處。2.1.5消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)”、“手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。2.1.6每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗一次。操作人員在2米以上搶修設(shè)備（包括開(kāi)關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要

25、有人扶擋。3.供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定3.1高低壓配電首先要符合“四防一通風(fēng)”要求，凡變電室內(nèi)有兩臺(tái)以上變壓器的，必須配有專人值班管理，且值班人員應(yīng)持有進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證，操作證，只有一臺(tái)變壓器的配電房，則必須有專人巡視。3.2檢查變配電房看各種儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定的范圍內(nèi)，刀閘、級(jí)頭有無(wú)異常，聞是否有焦味，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)查明原因，立即予以解決。3.3定期打掃變配電房，始終保持起室內(nèi)潔凈，因?yàn)榇罅繅m埃積聚湖導(dǎo)致高壓放電，造成短路。3.4變配電房應(yīng)每年一次預(yù)防性電氣試驗(yàn)，試驗(yàn)報(bào)告（包括變壓器油絕緣試驗(yàn)報(bào)告）均應(yīng)妥善管存檔。3.5變配電房停送電應(yīng)嚴(yán)格遵照“低規(guī)”，規(guī)定按倒閘操作順序進(jìn)行，停送電

26、均應(yīng)兩人操作，即“一人操作”、“一人智票監(jiān)護(hù)”。4.設(shè)備潤(rùn)滑管理制度4.1設(shè)備潤(rùn)滑要“五定”工作。4.2定點(diǎn)：現(xiàn)代機(jī)械設(shè)備中需要潤(rùn)滑的部位都設(shè)有潤(rùn)滑點(diǎn)，并配置油孔、油 標(biāo)、油池等供油裝置。4.3定質(zhì)：為確保潤(rùn)滑劑在使用過(guò)程中的質(zhì)量，必須按照設(shè)備說(shuō)明書上的品種、牌號(hào)使用，設(shè)備上的潤(rùn)滑裝置要保持清潔。4.4定量：在保證設(shè)備潤(rùn)滑良好的基礎(chǔ)上，執(zhí)行定額用油，如發(fā)現(xiàn)超過(guò)限額時(shí)，要查明原因，及時(shí)改正。4.5定期：定期添油和清洗換油是搞好設(shè)備潤(rùn)滑的重要環(huán)節(jié)，因此在進(jìn)行潤(rùn)滑操作時(shí)，必須嚴(yán)格按照說(shuō)明書規(guī)定，分別按班、日、月給各潤(rùn)滑點(diǎn)加油（脂），按計(jì)劃清洗換油（脂）。4.6定人：設(shè)備上的各潤(rùn)滑部位，應(yīng)由操作工和維

27、修工分類負(fù)責(zé)，凡需要每班（每天或每周）加油一次的潤(rùn)滑點(diǎn)，由操作者負(fù)責(zé)加油；凡需要拆卸后才能添加油（脂）或換油（脂）的部位，由修理工定期清潔換油（脂），所有電器部件由維修電工負(fù)責(zé)添油（脂）或換油（脂）。5.防雷裝置的一般要求：5.1接閃器也叫受雷裝置，是接收雷電流的金屬導(dǎo)體，通常所指的避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)。5.2引下級(jí)：引下級(jí)又稱引流器，它是把雷電流由接閃器引到接地裝置的導(dǎo)體，一般敷設(shè)在外墻面或暗敷于混凝土、柱子內(nèi)。5.3接地裝置：接地裝置是埋在地下的接地導(dǎo)體（即水平連接級(jí)），和垂直打入地內(nèi)的接地體的總稱，其作用是把雷電流疏散到大地中去。5.4避雷設(shè)施各部分之間均應(yīng)焊接牢固，其接地電阻應(yīng)符合規(guī)

28、范要求，一般不應(yīng)小于5-10歐姆，高層電阻按最小的要求而定，通常在4歐姆以下。6.給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)6.1管理規(guī)定6.1.1給排水系統(tǒng)是指房屋的冷熱水管道、閥門、水箱（蓄水池）、生活消防、水泵、污水排放管道設(shè)施等。6.1.2加強(qiáng)巡視檢查：檢查范圍包括室內(nèi)外、外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮珠閥、泵房等。6.1.3維修人員工作職責(zé)就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修解決。6.1.4水箱清洗消毒：水箱會(huì)由于異物進(jìn)入、水泵銹蝕等造成水質(zhì)污染，一般可采用兩種方法加以防止：6.1.4.1水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年進(jìn)行一次，每一年消毒一次，水箱清洗作業(yè)特別要注意，操作人員有健康證明書

29、，每次清洗后，水質(zhì)要取樣送衛(wèi)生防疫站作鑒定，并保存水質(zhì)鑒定書。6.1.4.2泵房也是水質(zhì)兩次污染的主要關(guān)節(jié)點(diǎn)。一般泵房生活水泵，均有兩臺(tái)以上，水泵應(yīng)該定期輪換周期不超過(guò)半個(gè)月。6.2若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時(shí)，應(yīng)事先給業(yè)主發(fā)出停水通知，說(shuō)明停水原因、停水時(shí)間、讓業(yè)主能早做準(zhǔn)備。6.3定期對(duì)泵房?jī)?nèi)水泵、管道、電機(jī)等進(jìn)行維修保養(yǎng)。6.4要定期清潔屋面天陰溝、使之疏通。6.5室內(nèi)外管道、水表、閥門、消防檢查等需要定期刷油漆，減少銹蝕，在冬天來(lái)臨之際，為防止管道凍裂，還須做好保溫防凍工作。6.6定期檢查消防栓、消防泵、噴淋泵、水龍帶、消防接口、水槍、滅火器等設(shè)備，消防泵、噴淋泵每年試運(yùn)行一次，水

30、龍帶、消防接口按扭應(yīng)定期試驗(yàn)檢查，防止老化、霉變、失效并應(yīng)及時(shí)更換。7給排水系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)7.1室內(nèi)給排水管理室內(nèi)給排水系統(tǒng)基本由以下幾個(gè)部分組成：7.1.1引入管：穿越建筑物外墻或基礎(chǔ)進(jìn)入建筑物內(nèi)的管段稱為引入管。7.1.2室內(nèi)管網(wǎng)：由地下管道、立管、水平干管、支管等組成。7.1.3配水點(diǎn)：水龍頭、消火栓、用水設(shè)備等。7.1.4其他設(shè)備：根據(jù)建筑物的性質(zhì)、高度、消防等級(jí)而設(shè)置的加壓穩(wěn)壓設(shè)備、高位水箱及貯水池等。7.1.5給水附件：閥門、消防系統(tǒng)的各種閥等室內(nèi)給水系統(tǒng)基本上時(shí)由以上部分組成，而對(duì)不同的建筑物由于性質(zhì)不同、要求不同，而使室內(nèi)給水系統(tǒng)簡(jiǎn)單或比較復(fù)雜。7.2內(nèi)給水系統(tǒng)的分類7.2.1生活給

31、水系統(tǒng)包括飲用水及衛(wèi)生設(shè)備沖洗用水，一般飲用水與洗滌用水合用一個(gè)系統(tǒng)，這樣對(duì)有嚴(yán)格的要求，尤其當(dāng)設(shè)有貯水池、水箱等取水及供水設(shè)備時(shí)，在施工中應(yīng)符合國(guó)家頒布的生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求，采用合理的潔具沖洗方式 避免水的污染，并嚴(yán)格保證管道的嚴(yán)密性，防止器樂(lè)管道及周圍環(huán)境的污染。7.2.2消防給水系統(tǒng)7.2.2.1消防給水系統(tǒng)設(shè)置的必要性廠房、車房、超過(guò)800個(gè)位置的影劇院及禮堂、體育館；體積超過(guò)5000立方米的車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)建筑物及展覽管、商場(chǎng)、門診及病房樓；教學(xué)樓、辦公樓、圖書管；超過(guò)6層的塔樓住宅；底層設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住宅樓；國(guó)家文物保護(hù)單位及木結(jié)構(gòu)的古建筑；其他性質(zhì)的超過(guò)5層的公共、民用建筑

32、等必須有。7.2.2.2消防栓系統(tǒng)主要由管道及消火栓箱組成，消火栓內(nèi)有水槍、水龍帶及消火栓（帶有求形閥門的龍頭），消火栓口徑有50mm、65mm兩種。消火栓系統(tǒng)設(shè)備保持著一定的水壓，發(fā)生火災(zāi)立即打碎箱門上的玻璃，打開(kāi)消火栓，水即可通過(guò)水龍帶及水輪噴射，消火栓可明裝也可暗裝，消火栓由單口核雙口兩種，并可帶自救式轉(zhuǎn)盤裝置。7.2.2.3自動(dòng)噴灑消防系統(tǒng)自動(dòng)噴灑消防系統(tǒng)時(shí)火災(zāi)發(fā)生時(shí)布置在房間頂棚下面或吊頂上的噴灑自動(dòng)噴頭，同時(shí)發(fā)水質(zhì)應(yīng)出報(bào)警信號(hào)的消防系統(tǒng)。自動(dòng)噴灑系統(tǒng)主要由火災(zāi)報(bào)警閥、閥門、止回閥、噴灑頭及管道組成，對(duì)高層建筑需設(shè)置加壓穩(wěn)壓設(shè)備。自動(dòng)噴灑系統(tǒng)的安裝：噴頭安裝在吊頂上時(shí)，應(yīng)配合土建吊頂

33、的平面布置、高度、及吊頂做法，在設(shè)置噴頭的房間內(nèi)，噴頭距墻面應(yīng)部大于1.8m；噴頭之間不應(yīng)大于3.6m，并案設(shè)計(jì)要求選擇噴頭的動(dòng)作溫度。當(dāng)選用玻璃泡式自動(dòng)噴灑頭時(shí)，平時(shí)玻璃泡頂住噴頭內(nèi)的閥片，使水不能流出，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，室內(nèi)溫度升高使玻璃泡內(nèi)所充的易揮發(fā)的液體蒸發(fā)而體積膨脹，膨脹到一定程度時(shí)玻璃泡即破碎，閥門被管內(nèi)的水頂開(kāi)，使水沿著噴頭下部齒形擋水板向四周水平噴射。噴頭之間的距離應(yīng)保證覆蓋面積。噴頭布置：當(dāng)室內(nèi)采用的吊頂為鋁合金龍骨礦棉板時(shí)，為了布置方便美觀，采用礦棉板（或其他材料的板）以選擇600mm600mm的規(guī)格為宜，可以盡量使噴頭的布置在板的中心位置，安裝噴頭時(shí)，應(yīng)把擋水板及熱敏元件露

34、出吊頂外，當(dāng)?shù)蹴敻叨瘸^(guò)80cm時(shí)，且有風(fēng)道布置時(shí)應(yīng)考慮有向上及向下的噴水的雙層噴頭。7.2.2.4水幕系統(tǒng)（略）7.2.2.5其他類型消防系統(tǒng)7.2.2.5.1泡沫消防7.2.2.5.2二氧化碳及鹵代烷滅火（1301滅火系統(tǒng)）7.2.2.6消防自動(dòng)報(bào)警裝置（略）7.3生產(chǎn)用水系統(tǒng)當(dāng)工廠、車間由于生產(chǎn)工藝的 需要，用水量大或?qū)λ畨河幸螅钣盟坑中r(shí)，可將生產(chǎn)、生活用水系統(tǒng)合并為1個(gè)供水系統(tǒng)，當(dāng)需要部間斷供水時(shí)，應(yīng)設(shè)置雙環(huán)路形的供水方式。7.3.1室內(nèi)給水系統(tǒng)給水方式7.3.1.1簡(jiǎn)單的基本給水方式7.3.1.2設(shè)置水箱的給水系統(tǒng)7.3.1.3設(shè)置水箱及水泵的給水系統(tǒng)7.3.1.4分區(qū)、

35、分壓給水系統(tǒng)7.3.1.5氣壓給水系統(tǒng)7.4給水系統(tǒng)常用的管材、管件及閥門7.4.1管材生活、消防用水一般采用鍍鋅鋼管，當(dāng)管徑超過(guò)dn100dn150，且扣絲連接有困難時(shí)，對(duì)水質(zhì)要求嚴(yán)格時(shí)，可采用焊接管預(yù)組裝的方法，適當(dāng)?shù)奈恢每刹挪捎梅ㄌm連接，然后拆下，鍍鋅后再次安裝。對(duì)埋地管道多采用承插給水鑄鐵管，接口采用石棉水泥或膨脹水泥接口。石棉水泥配制比例及材料要求：水泥標(biāo)號(hào)不低于400號(hào)，石棉宜用4級(jí)或5級(jí)；配合比（重量比）為石棉30%，水泥70%，水10%12%（占干石棉水泥的總重量）。膨脹水泥接口材料主要是膨脹水泥和中沙。膨脹水泥宜用石膏礬土膨脹水泥或硅酸鹽膨脹水泥。出廠超過(guò)3個(gè)月者，應(yīng)經(jīng)試驗(yàn)鑒

36、定后再用。砂應(yīng)是水洗潔凈的中砂，最大粒徑不大于1.2mm，含泥量不超過(guò)2%，配合比宜采用膨脹水泥：中砂：水=1：1：0.3，當(dāng)氣溫較高或風(fēng)力較大時(shí)，用水量可稍增加。但不宜超過(guò)0.35。攪合均勻，外觀顏色一致，一次攪合量應(yīng)在0.5h內(nèi)用完為宜。7.4.2管件鋼管（焊接鋼管及鍍鋅鋼管）在安裝時(shí)常用的管件材質(zhì)可鍛鑄鐵，常用待管件有：7.4.2.1三通起著對(duì)輸送的流體分流或合流的作用，分等徑及異徑2種形式，規(guī)格一般與鋼管配套使用。等徑三通用公稱直徑表示，例如dn20、 dn25、 dn40三通即表示三通的3個(gè)口徑均為20mm 、25mm 、40mm；異徑三通也用公稱直徑表示，例如：dn2520;dn3

37、225三通等。7.4.2.2彎頭常用的90度和45度2種，有等徑彎頭和異徑彎頭，主要起著流體方向的作用。7.4.2.3四通分等徑和異徑2種形式，均以公稱直徑表示，例如表示為dn20、 dn32、 dn40四通，異徑四通可表示為dn4025、 dn2520四通。7.4.2.4活接頭（油任）活接頭可便于管道安裝和拆卸，規(guī)格及表示方法和管通的表示相同。7.4.2.5管箍用于連接管道的管件，兩端均為內(nèi)螺紋，分同徑和異徑2種，以公稱直徑表示，例如dn25、 dn3225管箍。7.4.2.6絲堵用于堵封管道，常用在泄水管道上。7.4.2.7補(bǔ)心用于管道變徑。以公稱直徑表示，例如：dn2015 、dn3225補(bǔ)心7.4.2.8對(duì)絲用于連接兩個(gè)相同管徑的內(nèi)螺紋管件或閥門，規(guī)格與表示方法與管子表示相同。7.4.2.9填料的種類：7.4.2.9.1麻制品7.4.2.9.2石棉繩7.4.2.9.3聚四氟乙烯7.4.3閥門給水管道系統(tǒng)常用的閥門有截止閥、閘閥、止回閥、碟閥、旋塞閥、浮球閥等。7.4.4接衛(wèi)生潔具配件包括使用在各種衛(wèi)生潔具幾用水點(diǎn)的水龍頭、水嘴等內(nèi)容。根據(jù)配水點(diǎn)不同的用途及建筑物內(nèi)衛(wèi)生間要求的檔次可分為普通水龍頭（鑄鐵、銅、不銹鋼材質(zhì)）、皮帶水龍頭（供實(shí)驗(yàn)室用或其他沖洗用水）、潔具地角閥等。另外還包括有冷熱水嘴、混合水嘴、三聯(lián)水嘴、淋浴噴頭、腳踏式開(kāi)關(guān)等。7.