房地產(chǎn)政策與經(jīng)營結(jié)課論文房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營結(jié)課論文 題 目: “師生周轉(zhuǎn)房幅地塊”房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 院系名稱： 土木建筑學(xué)院 專業(yè)班級(jí)： 工程管理1002班 學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師評語： 簽名： 年 月 日一“師生周轉(zhuǎn)房幅地塊”房地產(chǎn)項(xiàng)目簡介 （一）“師生周轉(zhuǎn)房幅地塊靜水樓臺(tái)”基本概況 該項(xiàng)目位于鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)牡丹路與月季路交匯口。項(xiàng)目總用地面積 201 畝，師生周轉(zhuǎn)房工程總建筑面積約30萬，地上總建筑面積為 25 萬，其中住宅面積 20.5 萬。 （二）“靜水樓臺(tái)”特色剖析1、小區(qū)位于鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)牡丹路與月季路交匯口，附近的生活設(shè)施完備，附近有超市（蓮花街上的丹尼斯），市場，游樂場所，環(huán)境優(yōu)雅

2、。 2、師生周轉(zhuǎn)房客戶數(shù)450，容積率為2.0，綠化率為 35%，物業(yè)費(fèi) 0.4 元/平方米月，地下停車位配比 1:08。 3、交通便捷，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國際航空港30公里，對外交通條件優(yōu)越小區(qū)附近有多路公交直達(dá)市區(qū)，地鐵一號(hào)線二號(hào)線-據(jù)本項(xiàng)目約 800 米，目前已全面啟動(dòng)建設(shè)，到時(shí)候20分鐘暢達(dá)碧沙崗，二七廣場，火車站。 二、靜水樓臺(tái)房營銷構(gòu)想 （一）核心營銷理念 差異化競爭、打造高性價(jià)比的鄭州居住天堂。 （二）swot 具體分析 【優(yōu)勢】

3、1、企業(yè)的高知名度 公司在鄭州市內(nèi)已經(jīng)開發(fā)了多處小區(qū)，廣受各業(yè)主的喜歡，之前的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)為公司贏得了好的信譽(yù)與口碑。2，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司 我們邀請鄭州市最好的物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行管理和服務(wù)，我們將提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。3、面向所有消費(fèi)群的設(shè)計(jì)，尤其是中型配小戶型適應(yīng)了都市發(fā)展的趨勢。方正緊湊，自主投資兩相宜；讓溫馨生活更添一絲浪漫； 全明戶型設(shè)計(jì)，采光，通風(fēng)性極佳，讓生活更加舒適；4，小區(qū)優(yōu)雅的環(huán)境 在小區(qū)內(nèi)到處可以看到清澈的水面，遠(yuǎn)離市區(qū)，優(yōu)雅寧靜的環(huán)境給業(yè)主一個(gè)悠閑，放松的好去處?！玖觿荨?1.地理位置處在鄭州市西郊； 2.缺少大型超市，市場，離購物中心較遠(yuǎn)； 3.新開發(fā)的區(qū)域，配套不夠

4、完善，離市中心較遠(yuǎn)；4. 項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時(shí)本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足?！緳C(jī)會(huì)】1.相對鄭州目前房價(jià)而言，鄭州西區(qū)房價(jià)偏低。2.交通便利，隨著鄭州地鐵的修建，建成之后外出更為便捷。3.政府對這里的重視提高，越來越多的企業(yè)落戶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)4.套設(shè)施的不斷完善，多條交通道路的暢通，諸多高科技企業(yè)的入駐5.周邊高校云集，有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，信息工程學(xué)院，極大地刺激了西區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)的活躍程度，輻射帶動(dòng)效應(yīng)巨大【威脅】 1、項(xiàng)目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，周圍的小

5、區(qū)有西雅圖，學(xué)府花園等 2、周圍環(huán)境設(shè)施不能在短時(shí)間內(nèi)完善，顯得荒涼，打擊消費(fèi)者信心。 三、“師生周轉(zhuǎn)房幅地塊-靜水樓臺(tái)”產(chǎn)品定位1)消費(fèi)者定位 1、購買者為70的鄭州本市人，30的外地人。2、消費(fèi)群體主要針對時(shí)尚的白領(lǐng)小資、需要贍養(yǎng)老人的中年夫婦、為兒女準(zhǔn)備婚房的父母，年收入在20萬左右的家庭。 2）功能定位 “師生周轉(zhuǎn)房幅地塊靜水樓臺(tái)”總建筑面積為30萬平方米，其中住宅 20 萬平方米。不僅能滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，更能為住戶提供完善、高尚的生活配套服務(wù)。其美觀的外形、齊全的配套設(shè)施，寬綽的住宅面積，良好的采光設(shè)計(jì)以及融合園林景觀，自然環(huán)境的小區(qū)境，為消費(fèi)者展開了一幅舉世無雙的畫卷

6、。 3）價(jià)格設(shè)定 一期房源 70-120 ，價(jià)格在 7000-8000 元/，其中 7 層以上一般每層加價(jià)比例為 0.8，以 下每層下調(diào) 0.5%。 入市時(shí)：采用低開高走定價(jià)策略，能較快地啟動(dòng)市場。4）戶型設(shè)定主要以兩室一廳和三室一廳為主，主打小戶型。四、“師生周轉(zhuǎn)房幅地塊靜水樓臺(tái)”營銷策劃（一）消費(fèi)者心理分析消費(fèi)者需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價(jià)方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，因?yàn)槟壳安煌臉潜P和地段的選擇具有一定的差異性?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。1.寬敞舒適的房型；2.高質(zhì)量的居住環(huán)境；3.有一定規(guī)模的小區(qū)；4.高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需求；5.追求自由個(gè)

7、性和實(shí)際效用的統(tǒng)一。（二）總體營銷思路 我們不僅要強(qiáng)調(diào)顧客導(dǎo)向，同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)從其自身的特點(diǎn)和個(gè)性、各種功能出發(fā)揚(yáng)長避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競爭者更優(yōu)的產(chǎn)品，從而實(shí)施特色營銷。除了產(chǎn)品特色之外，我們還應(yīng)以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優(yōu)勢。 （1）建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機(jī)會(huì)?？梢詽M足不同階層不同年齡的客戶； 但我們針對都市老齡化的趨勢，主打以中型配小戶型的特色服務(wù)模式。 （2）生態(tài)健康理念 生態(tài)人居空間離不開良好的環(huán)境和防臺(tái)污染的措施，綠色環(huán)保型住宅備受到世人矚目。（3）小區(qū)獨(dú)特的園林設(shè)計(jì)，景觀建設(shè)時(shí)打造出綠

8、樹成蔭，小橋流水般的優(yōu)雅景色，讓忙碌一天的人們有一個(gè)舒適的環(huán)境來放松自己。（三）項(xiàng)目廣告策略廣告語 遠(yuǎn)離市中心的喧嘩，享受郊區(qū)特有的寧靜。推廣策略 推廣是本項(xiàng)目起勢的關(guān)鍵，也是前期營銷策劃工作的重點(diǎn)之一。我們的目標(biāo)是：加大廣告投放力度。宣傳推廣，大體可以分為： 網(wǎng)上推廣，網(wǎng)下推廣。 網(wǎng)上推廣包括廣告電子郵件、許可性電子郵件營銷（e-mail） 、搜索引擎推廣、鏈接、網(wǎng)絡(luò) 廣告、網(wǎng)站注冊及信息發(fā)布（免費(fèi)的、付費(fèi)的） 、社區(qū)營銷、登錄網(wǎng)址導(dǎo)航、手機(jī)短信推廣、 即時(shí)通訊工具（qq、msn、yahoo、uc、貿(mào)易通、旺旺等等） 、博客； 網(wǎng)下推廣包括傳真、登門、電視、雜志、報(bào)紙、戶外標(biāo)牌、墻體廣告、禮

9、品（掛歷、臺(tái)歷、 賀卡、明信片、鼠標(biāo)墊、紙杯、鑰匙扣、煙灰缸） 、直郵信函、行客戶培訓(xùn)會(huì)、見面會(huì)、座 談會(huì)、沙龍、體育活動(dòng)、團(tuán)拜會(huì)、聯(lián)宜會(huì)、參加展會(huì)、廣交會(huì)、口碑推廣。廣告宣傳策略 廣告定位 經(jīng)過對周邊項(xiàng)目的認(rèn)真調(diào)查分析和對目前房地產(chǎn)市場消費(fèi)者的分析，根據(jù)本案的產(chǎn)品定位， 我們認(rèn)為在本案的廣告宣傳定位上應(yīng)該實(shí)實(shí)在在從消費(fèi)者的心理出發(fā)， 強(qiáng)調(diào)地域性概念， 突 出以人為本的理念。 廣告形式建議 報(bào)紙廣告：新聞性強(qiáng)、時(shí)效性明顯； ； 直投廣告：地域客戶針對性強(qiáng)，時(shí)效性明顯； 戶外廣告牌（指路牌） ：對項(xiàng)目形象品質(zhì)樹立能較好體現(xiàn)，指路牌功能性明顯； 售樓書：形象冊、賣點(diǎn)冊、，突出品質(zhì)感； 電視廣告：眼

10、見為實(shí)說服力強(qiáng)，費(fèi)用高頻率低； 覆蓋率最高的公交多維廣告：可以在開往高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的公交車上播放，如45,b12,72,56路公交車上。一次投入，屢次投放，消費(fèi)者記憶深刻。相比平面廣告，有動(dòng)畫有聲音的公交廣告也更吸引人。我們主打的消費(fèi)者群體中一部分人會(huì)以公交出行多，上下班的途中更容易并愿意接受我們的信息。 銷售道具準(zhǔn)備 (1)樣板房：在已經(jīng)建好的樓層中挑選與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致的幾個(gè)戶型進(jìn)行裝修，作為樣板房。里面的所有物品做到與日常生活中基本一致。做不花哨的樣板房并不等于不要建好小區(qū)景觀和社區(qū)公用建筑。 建筑物商品不僅僅包括使用 空間、使用空間的分布與組合，它還包括使用空間（建筑物）的外觀，以及建筑空間所處的 位置與周邊條件與景觀。 (2)樓書： 形象冊、賣點(diǎn)冊、戶型冊和單頁海報(bào)，突出品質(zhì)感；樓書發(fā)放的數(shù)量越多，吸引到意向性客戶的可能性也就越大。豪華樓書是有必要的，做得越精美，對購房者的吸引力越大。 (3)電子樓書新亮點(diǎn)： ()提升公司與樓盤的整體形象。 ()生動(dòng)的多媒體表現(xiàn)形式，加強(qiáng)客戶印象。()延伸信息