賽高綜合體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、謹(jǐn)呈：陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陜西富力地產(chǎn)北郊綜合體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司2010.03目 錄1項(xiàng)目概況41.1項(xiàng)目區(qū)位41.2交通狀況41.3周邊資源51.4規(guī)模指標(biāo)51.5規(guī)劃要求62規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則72.1項(xiàng)目定位72.1.1 定位總策略72.1.2 項(xiàng)目形象定位72.1.3 物業(yè)配比建議72.1.4 分物業(yè)發(fā)展策略82.1.5 商業(yè)定位82.1.6 公寓定位92.1.7 寫字樓定位92.1.8 住宅定位102.2總體規(guī)劃112.2.1 規(guī)劃原則112.2.2規(guī)劃要點(diǎn)112.2.3規(guī)劃理念112.2.4規(guī)劃方案示意122.2.5形象打造133分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1

2、43.1商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議143.1.1業(yè)態(tài)建議143.1.2立面形象143.1.3內(nèi)部空間143.1.4其他153.2公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議153.2.1整體設(shè)計(jì)原則153.2.2建筑形象153.2.3公共空間153.2.4套內(nèi)空間建議163.2.5戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)163.2.6精裝修設(shè)計(jì)建議183.3寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議223.3.1寫字樓設(shè)計(jì)原則：223.3.2立面形象223.3.3公共空間223.3.4公共配套233.3.5產(chǎn)品靈活劃分243.3.6層高建議243.3.7成本控制243.3.8空中花園（參考）243.4住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議253.4.1立面形象253.4.2園林建議253.4.3底層架空

3、253.4.4私屬空間263.4.5精裝雙大堂263.4.6戶型創(chuàng)新263.4.7戶型推薦273.4.8標(biāo)準(zhǔn)層推薦311 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于西安北郊，北二環(huán)以外，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰西安市行政 中心新址及城市運(yùn)動(dòng)公園。01項(xiàng)目區(qū)位圖1.2 交通狀況項(xiàng)目緊鄰城市主干線，隨著地鐵2號(hào)線的開通，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與城區(qū)的距離。02項(xiàng)目交通示意圖1.3 周邊資源 項(xiàng)目北側(cè)為西安政府行政中心新址，政府北遷的利好進(jìn)一步加速區(qū)域建設(shè)與區(qū)域認(rèn)知度提升。項(xiàng)目北側(cè)緊鄰西安城市運(yùn)動(dòng)公園：西北地區(qū)唯一的運(yùn)動(dòng)型主題公園，占地約800畝（含運(yùn)動(dòng)主副館），以球類運(yùn)動(dòng)為主兼具休閑、游憩功能的生態(tài)型運(yùn)

4、動(dòng)主題公園，也是西北地區(qū)唯一一個(gè)綠色、開放、自由的運(yùn)動(dòng)型主題公園。03市政府、城市運(yùn)動(dòng)公園示意圖1.4 規(guī)模指標(biāo)n 占地面積：5.53萬平米（83畝）；容積率：4；地上總建面：約26萬平米；n 規(guī)劃物業(yè)：包含酒店（政府要求）、住宅、商業(yè)等物業(yè)類型；n 限定條件： 住宅與公建部分各占50%； 用地界限沒有規(guī)定，但住宅與公建的占地需保證各占50%； 住宅與公建的容積率同為4，可做適當(dāng)調(diào)整； 限高要求：北面60m，其余100m。04地塊邊界示意圖1.5 規(guī)劃要求根據(jù)政府規(guī)劃要求，本項(xiàng)目將包含“國(guó)際五星級(jí)酒店” 總規(guī)模：4.5萬平米（房間數(shù)量320-350間套）； 經(jīng)營(yíng)檔次：國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（已簽約皇冠

5、假日）； 開業(yè)時(shí)間：計(jì)劃2013年正式開業(yè)。2 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則2.1 項(xiàng)目定位2.1.1 定位總策略占位“新中心”，代言城市和區(qū)域形象標(biāo)桿樹立新地標(biāo)，聚焦全城影響產(chǎn)品標(biāo)桿引領(lǐng)地產(chǎn)升級(jí)，建立市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值標(biāo)桿聚合城市功能，實(shí)現(xiàn)全能生活2.1.2 項(xiàng)目形象定位n 形象定位 一座城市的世界觀 中心、國(guó)際、標(biāo)桿n 物業(yè)功能定位2.1.3 物業(yè)配比建議物業(yè)配比原則：1. 酒店規(guī)模已定：4.5萬平米；2.居住區(qū)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬平米（其中：3萬精裝公寓；8萬平米大戶型住宅）；3.商業(yè)分為兩部分，一部分為以百貨為主力店的集中商業(yè)，規(guī)模8萬平米（含地下），另一部分為休閑娛樂為主的獨(dú)立商業(yè)，建議2萬平

6、米左右；4.寫字樓完善項(xiàng)目功能，樹立形象，建議規(guī)模3萬平米。2.1.4 分物業(yè)發(fā)展策略 商業(yè)（精品、高端） 以精品化、高端商業(yè)品牌引入形成商業(yè)核心價(jià)值； 通過主題化的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的升級(jí)。 寫字樓（商務(wù)的、高形象） 保證形象同時(shí)控制規(guī)模，多面積劃分，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及營(yíng)銷賣點(diǎn)。 酒店式服務(wù)公寓（精品、領(lǐng)先） 借勢(shì)星級(jí)酒店的資源價(jià)值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價(jià)值； 以精品化產(chǎn)品，建立市場(chǎng)領(lǐng)先性，體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 高端住宅（高品質(zhì)、身份感） 依托（城運(yùn)）板塊價(jià)值和綜合體自身價(jià)值，打造高品質(zhì)城市住宅； 通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對(duì)位目標(biāo)客戶需求，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.

7、1.5 商業(yè)定位 整體定位：“都市核心 精品商業(yè)廣場(chǎng)” 業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)組合1： 以精品商業(yè)主力店與五星級(jí)酒店相匹配，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀 高端精品百貨主力店（4萬平米，如西武、sogo等）大型休閑娛樂、品牌旗艦店等（2萬平米，如大型高端會(huì)所、汽車展廳、名品家居等）其他商業(yè)（4萬平米，如高端品牌專營(yíng)店，餐飲、銀行等城市配套）業(yè)態(tài)組合2：（商業(yè)可租可售，更具靈活性，操作難度相對(duì)較小）三大主題：商務(wù)社交、精品生活、休閑娛樂 客戶定位：本項(xiàng)目商業(yè)的終端消費(fèi)者以周邊企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)單位，陜北遷入人群、五星酒店帶來的高端客戶以及區(qū)域中高端消費(fèi)人群為主。2.1.6 公寓定位 整體定位：

8、“新空間 精品國(guó)際公寓（超能空間、至享服務(wù)）” 客戶定位：2.1.7 寫字樓定位 整體定位：城市新中心 彈性商務(wù)空間 以高性價(jià)比和綜合體豐富配套為核心賣點(diǎn)的彈性商務(wù)物業(yè) 為成長(zhǎng)型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場(chǎng)所 客戶定位： 主抓核心客戶實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標(biāo)； 打造高形象和高性價(jià)比，兼顧一定的內(nèi)部功能； 產(chǎn)品定位 面積區(qū)間建議根據(jù)樓層劃分為四個(gè)梯度（滿足不同企業(yè)需求） 整層銷售（高樓層部分）：針對(duì)大企業(yè)使用 半層銷售（高樓層部分）：針對(duì)中型企業(yè)為主 200-300平米（低樓層部分）：針對(duì)中小企業(yè)為主 70-100平米（低樓層部分）：滿足小型企業(yè)需求2.1.8 住宅定位 整體定位：瞰景頂禮華宅 品

9、質(zhì)生活公館（攬盡公園勝景、獨(dú)享城市資源、 圈層專屬領(lǐng)域） 客戶定位 核心客戶1：以長(zhǎng)慶石油為代表的大型企業(yè)中高層 核心客戶2：陜北客戶 重要客戶：政府公務(wù)員 次要客戶：大型企業(yè)員工、拆遷戶2.2 總體規(guī)劃2.2.1 規(guī)劃原則 不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項(xiàng)目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時(shí)保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。 商業(yè)價(jià)值最大化：地塊臨未央路與鳳城八路的昭示性與通達(dá)性最佳，應(yīng)以公建類物業(yè)為主，保證商業(yè)價(jià)值的最大化。 住宅保持相對(duì)私密性：住宅應(yīng)保證相對(duì)純粹與私密性，同時(shí)處理好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價(jià)值實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品價(jià)值的提

10、升。 充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價(jià)值：地塊北側(cè)緊鄰城運(yùn)公園，應(yīng)充分利用城運(yùn)公園的景觀價(jià)值。同時(shí)未央路為城市“迎賓大道”，應(yīng)注重“城市形象面”的打造。2.2.2規(guī)劃要點(diǎn) 整體規(guī)劃：“雙城共榮”的規(guī)劃理念，打造“內(nèi)城”與“外城” 形象打造：整體形象體現(xiàn)國(guó)際化、設(shè)計(jì)感，樹立形象地標(biāo) 國(guó)際化氛圍營(yíng)造：通過dis系統(tǒng)營(yíng)造項(xiàng)目國(guó)際化特色，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)2.2.3規(guī)劃理念2.2.4規(guī)劃方案示意 公建區(qū)：沿東側(cè)布置公建物業(yè)，l型酒店（地上3.5萬平米）放置在地塊東北側(cè)，寫字樓（3萬平米）放置在地塊東南角。 集中商業(yè)分為兩部分，分別位于酒店和寫字樓之間及寫字樓西側(cè)，可考慮設(shè)置兩棟集中商業(yè)。 居住區(qū)：在地塊西南側(cè)沿

11、鳳城七路排布公寓（3萬平米），公寓北側(cè)分別為小戶型住宅（2萬平米）和大戶型住宅（6萬平米）。2.2.5形象打造 整體形象體現(xiàn)設(shè)計(jì)感：氣勢(shì)恢宏、現(xiàn)代統(tǒng)一、主次有序 頂部造型與燈光處理：增強(qiáng)建筑的設(shè)計(jì)美感，突出項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)與歸屬感 dis區(qū)域識(shí)別系統(tǒng) (district identifications system)：道路系統(tǒng)及鋪裝、統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、趣味小品，雕塑3 分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.1 商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.1.1業(yè)態(tài)建議3.1.2立面形象商業(yè)外立面形象體現(xiàn)國(guó)際、現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)3.1.3內(nèi)部空間n 通過點(diǎn)綴綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍 n 動(dòng)線指引性明確的地面

12、鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感n 通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次3.1.4其他n 商業(yè)外部廣場(chǎng)：體現(xiàn)活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計(jì)感n 觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神n 霓虹廣告：極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮3.2 公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.2.1整體設(shè)計(jì)原則n 在控制面積的條件下增加戶型的實(shí)用性，保證功能空間完整n 提高性價(jià)比，針對(duì)不同面積的產(chǎn)品設(shè)置合理的戶型亮點(diǎn)、贈(zèng)送手法，增加產(chǎn)品附加值，給足客戶物超所值的感受n 在裝修上給出菜單選擇、注重人性化和個(gè)性化設(shè)計(jì)，擴(kuò)大客戶群n 在公共空間、配套上增加產(chǎn)品特色和附加值，和市場(chǎng)形成差異化3.2.2建筑形象n 公建化立面

13、，具有視覺沖擊力，樹立地標(biāo)形象；提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，突出建筑品質(zhì)3.2.3公共空間n 入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象n 多功能共享空間：通過打造空中花園，為業(yè)主提供休閑、交流空間 3.2.4套內(nèi)空間建議3.2.5戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)n 亮點(diǎn)設(shè)計(jì)原則a、所有產(chǎn)品均強(qiáng)調(diào)戶型的實(shí)用性，提高性價(jià)比。b、對(duì)于一居、兩居產(chǎn)品可以強(qiáng)調(diào)戶型空間的個(gè)性變化。（由于空間局促，對(duì)于小戶型而言，設(shè)計(jì)亮點(diǎn)需要通過一次結(jié)構(gòu)和二次裝修兩方面結(jié)合實(shí)現(xiàn)）。n 贈(zèng)送設(shè)計(jì)建議 贈(zèng)送“面積”的原則：a、相對(duì)量可觀：面積過小，客戶敏感度不高b、絕對(duì)實(shí)用：對(duì)于華而不實(shí)的“面積”，無法給到客戶實(shí)惠 贈(zèng)送方式a、 贈(zèng)送方式1可拆卸式凸窗b、

14、 贈(zèng)送方式2可拆卸式倒凸窗c、 贈(zèng)送方式3衣櫥（低于2.2米）3.2.6精裝修設(shè)計(jì)建議n 本項(xiàng)目精裝修整體策略n 個(gè)性化提升策略 模塊化精裝菜單：平衡客戶的“惰性”與“個(gè)性”，滿足客戶自主選擇需求1）只改變?cè)O(shè)計(jì)形式感。戶內(nèi)設(shè)計(jì)的功能性不變，形式感變化，且裝修標(biāo)準(zhǔn)相同。2）整體風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。在簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題。3）三大功能空間形成相對(duì)獨(dú)立的模塊，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配。 聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師，采用更富設(shè)計(jì)感、時(shí)尚感的設(shè)計(jì)方案；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受受戶型限制，建

15、議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，提升視覺感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標(biāo)客戶的年齡特征，采用青春、富有活力的色系。n 人性化考慮策略 入戶玄關(guān)空間：進(jìn)門的一切需要都給您安排好1) 盡量設(shè)置能收納衣帽、鞋柜整體玄關(guān)柜，考慮居民進(jìn)戶脫衣的居住習(xí)慣，大小滿足長(zhǎng)風(fēng)衣的掛置空間，柜面選擇鏡面設(shè)計(jì)，符合人出門整理的習(xí)慣。2) 玄關(guān)處的收納鞋柜隔檔必須考慮居住人口數(shù)量及生活習(xí)慣，滿足放置鞋量的需求。如：當(dāng)季女士長(zhǎng)靴、高跟鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、拖鞋的放置，另外，選擇帶多個(gè)抽屜的，可收納梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。3) 在收納柜旁邊空白墻壁上安裝掛鉤和擱架，收納進(jìn)門后脫下的衣物、包等物品，方便尋找。

16、衛(wèi)浴空間：所有零碎的小物都有自己的家 廚房空間：鍋碗瓢盆都有自己的居住空間 臥室、客廳收納空間：衣物分門別類，連晾衣空間也周到考慮1) 臥室設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合房間立柱，考慮人體使用習(xí)慣，分別設(shè)置懸掛、平置、抽屜、隔間區(qū)域，為長(zhǎng)、短衣物、飾品等預(yù)留空間，打造宜人衣櫥空間。2) 結(jié)合室內(nèi)立柱，設(shè)置功能齊全、分類細(xì)致的衣帽間。必須包括疊放區(qū)、懸掛區(qū)、雜物區(qū)3個(gè)區(qū)。 3) 客廳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合臨窗位置，打造專屬晾衣空間，設(shè)置晾衣架，地磚注意防滑、防霉處理。 其它細(xì)節(jié)提升：通過細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，提升居住意向、著力打動(dòng)客戶1) 阻尼系統(tǒng)應(yīng)用：室內(nèi)各個(gè)開合空間均采用阻尼系統(tǒng)，如：門、柜、抽屜、馬桶蓋等處。使關(guān)閉過程勻速、

17、無聲、無撞擊，實(shí)用性強(qiáng)，保證屋內(nèi)設(shè)施不受損壞，同時(shí)，也減少了室內(nèi)噪音的產(chǎn)生。2) 空間靈活考慮，電源接口預(yù)留。3.3 寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.3.1寫字樓設(shè)計(jì)原則：n 形象外奢內(nèi)簡(jiǎn)： 外部高形象：外立面/門廳/大堂展示高端形象/共享公共空間 內(nèi)部求經(jīng)濟(jì)：首層以上電梯間、衛(wèi)生間、走廊等其他公共空間，僅需達(dá)到平臺(tái)水平即可n 配套專業(yè)共享 專業(yè)配套的分時(shí)共享：會(huì)議室、洽談室等空間的分時(shí)使用，為小型企業(yè)節(jié)省辦公空間n 空間彈性組合 平面的彈性組合：每層設(shè)置公共衛(wèi)生設(shè)備的同時(shí)，底樓層的單獨(dú)辦公空間可設(shè)置單獨(dú)的上下水，空間分隔合并自由。3.3.2立面形象n 突出挺拔感，彌補(bǔ)建筑絕對(duì)高度n 提高立面局部細(xì)節(jié)的

18、設(shè)計(jì)感，突出建筑品質(zhì)n 提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感3.3.3公共空間n 大堂：首層大堂的空間面積過大則占用商業(yè)面積，面積過小又較難體現(xiàn)高形象，綜合考慮建議設(shè)計(jì)為400-500平米左右，局部?jī)蓪犹艨?n 電梯間：重視客戶易感知的細(xì)節(jié)打造，以提升項(xiàng)目檔次：地面墻面、電梯門框、裝飾性設(shè)施：壁畫、吊頂；便利性設(shè)施：座椅、射燈等 n 公共空間:其他內(nèi)部公共空間裝修時(shí)，在建材選擇上注意成本控制；走道、非首層電梯間等配套設(shè)施應(yīng)注意成本控制，以實(shí)用品牌為優(yōu) 3.3.4公共配套n 公共會(huì)議室：將公司會(huì)議室剝離出來，分段整合在某幾個(gè)樓層，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實(shí)惠的分時(shí)使用服務(wù) 3.3.5產(chǎn)品靈活劃分n 框架結(jié)構(gòu)及便于分割組合的多種面積劃分方式，滿足客戶不同的面積需求3.3.6層高建議n 為樹立寫字