8月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)北京房地產(chǎn)首頁(yè)

1、8月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一、市場(chǎng)總體概況1、8月份成交總量統(tǒng)計(jì) 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，8月份北京市預(yù)售房屋（商品房+經(jīng)濟(jì)適用房+商鋪寫(xiě)字樓）總成交量13769套，總成交面積180萬(wàn)平方米。和今年7月份的13597套相比較，總成交量上升1.2%，而相對(duì)于近期成交量較高的4月份來(lái)說(shuō)，則成交量下降了49%。 從表中我們可明顯看出在經(jīng)歷了5月新政的短期波動(dòng)之后，京城房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)越加明顯，7月的套數(shù)小幅下降在8月已開(kāi)始上揚(yáng)，而隨著金九銀十的傳統(tǒng)旺銷(xiāo)季節(jié)到來(lái)后，相信上漲的態(tài)勢(shì)還將有更進(jìn)一步的顯現(xiàn)。2、8月份成交面積統(tǒng)計(jì) 8月份的成交面積相比7月份有了近10%的增長(zhǎng)，從5月到6月市場(chǎng)已形

2、成了兩個(gè)波峰和波谷，事實(shí)上國(guó)八條的出臺(tái)確實(shí)讓京城的消費(fèi)者興奮了好一陣子，上海杭州房?jī)r(jià)的下降更是眾多觀望人士看到了京城房?jī)r(jià)下調(diào)的希望，可在等待之后卻忽然發(fā)現(xiàn)并不是那么一回事，該賣(mài)得還在賣(mài)，該漲的也降不了，于是乎從積極等待開(kāi)始向積極購(gòu)買(mǎi)逐漸靠近，8月初相關(guān)政府官員表示北京房?jī)r(jià)目前沒(méi)有下跌的理由和趨勢(shì)，加之市場(chǎng)上新盤(pán)叢立和項(xiàng)目旺銷(xiāo)的事實(shí)和宣傳的甚囂呈上，更使得原本就不太自信的消費(fèi)者如坐針氈，消費(fèi)量的不斷增加在這一態(tài)勢(shì)下就顯得合情合理。二、各物業(yè)體的細(xì)化分析1、住宅商品房預(yù)售交易量統(tǒng)計(jì)8月住宅商品房相比7月有了近12%的上漲，預(yù)售套數(shù)的總比數(shù)占到了本月總體成交比的97%，而相比7月卻只占82%的比例，

3、由此可以看出本月是住宅商品房銷(xiāo)售的相對(duì)旺季，住宅商品房成為了各物業(yè)類(lèi)型中的消費(fèi)大戶(hù)，分析出現(xiàn)上述現(xiàn)象的背景主要就是：事實(shí)上自3月以來(lái)商品房就一直以80%以上的成交量占據(jù)著物業(yè)類(lèi)型的榜首位置，而本月則是著近半年來(lái)的最高點(diǎn)，基本可以說(shuō)明新政后的市場(chǎng)回暖現(xiàn)象正在加??；再就產(chǎn)品而言，由于對(duì)大戶(hù)型住宅交易出現(xiàn)了政策限制，因此新近開(kāi)盤(pán)的一些項(xiàng)目也適時(shí)地調(diào)整了產(chǎn)品定位和放盤(pán)策略，各種中小型的適中戶(hù)型成為了新盤(pán)的主要供給品，而開(kāi)發(fā)商又基于新政頒布后的輿論壓力，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)又多了幾分謹(jǐn)慎，這也從一個(gè)側(cè)面迎合了市場(chǎng)的需求。本月預(yù)售成交面積隨預(yù)售套數(shù)的增長(zhǎng)而水漲船高，相比上月有了12%的上漲，和成交面積的增長(zhǎng)保持了相

4、同的比例。2、經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售交易量統(tǒng)計(jì) 從今年的經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)走勢(shì)圖我們可以看出：經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)永遠(yuǎn)是波峰波谷的正常走勢(shì)，且這種走勢(shì)相比于商品房來(lái)說(shuō)節(jié)奏性是非常明顯的，這說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房具有的強(qiáng)大的消化能力，同時(shí)也放映了了經(jīng)濟(jì)適用房放量的周期性和計(jì)劃性。 1-7月，全市住宅供地為297.3公頃，規(guī)劃建筑面積500.4萬(wàn)平方米，劃撥經(jīng)濟(jì)適用房用地117.2公頃，規(guī)劃建筑面積225.4萬(wàn)平方米，就半年來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積可謂不小，但就全年比較今年經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)面積卻只占到商品房土地面積的11%，相比而言這個(gè)數(shù)據(jù)就顯得太過(guò)稀少，事實(shí)上供給相比需求的嚴(yán)重不足是此類(lèi)產(chǎn)品長(zhǎng)期供不應(yīng)求

5、的一個(gè)重要原因，而隨著近期商品房?jī)r(jià)格的節(jié)節(jié)攀升又不可避免的將一部分商品房消費(fèi)人群納入到了經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)體系當(dāng)中，消費(fèi)人群的不斷增加將愈發(fā)刺激經(jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)進(jìn)度，如此看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾短期內(nèi)不但不會(huì)減弱反而會(huì)增加，這對(duì)于原本就微小的市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)說(shuō)不見(jiàn)得就是什么真正的利好消息。 3、寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)預(yù)售量統(tǒng)計(jì) 8月寫(xiě)字樓商鋪的銷(xiāo)售套數(shù)相比7月來(lái)說(shuō)有所下降，下降幅度為29%，而整體的銷(xiāo)售面積相比于上月來(lái)說(shuō)卻有了很大程度的上升，整體漲幅額度為250%，因此總的來(lái)看本月的寫(xiě)字樓商鋪的成交量是相對(duì)優(yōu)于上月的。事實(shí)上新政的出臺(tái)不但對(duì)住宅商品房的投資行為進(jìn)行了干擾和打擊，同時(shí)也在一定程度上對(duì)商鋪寫(xiě)字

6、樓的消費(fèi)群產(chǎn)生了一定程度上的心理影響，使得消費(fèi)和投資趨于觀望和等待，但從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，消費(fèi)者已逐漸從市場(chǎng)觀望回歸到了消費(fèi)本身上，分析個(gè)中原因如下：房地產(chǎn)政策的調(diào)控是真正的多刃劍，明言看是打壓了房地產(chǎn)，但負(fù)面作用難免禍及包括銀行、鋼鐵、水泥在內(nèi)的高值行業(yè)，這種一損俱損的做法最大的受害者長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)并不是消費(fèi)者本身；上半年市場(chǎng)形勢(shì)總體看好，階段性的下降已不能掩蓋價(jià)格整體上漲的市場(chǎng)事實(shí)；觀望和等待的前提畢竟是要以犧牲使用時(shí)間為前提的，而市場(chǎng)卻告訴了消費(fèi)者這有可能是蝕本的買(mǎi)賣(mài)，與其搭著時(shí)間看價(jià)格水漲，倒不如早買(mǎi)早受益。因此基于以上的這些分析和目前市場(chǎng)的具體狀況，我們可以預(yù)測(cè)在8月之后寫(xiě)字樓和商鋪銷(xiāo)售

7、也可能出現(xiàn)回暖和向上的變化。三、8月份新盤(pán)項(xiàng)目序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)位 置物業(yè)類(lèi)型建筑面積（萬(wàn)m2）容積率建筑形式均 價(jià)（元/m2）裝修程度1世爵源墅朝陽(yáng)別墅10.80.84聯(lián)排、疊拼5000毛坯2主語(yǔ)城海淀公寓、別墅422.88板樓、塔樓、聯(lián)排13000精裝3豐僑公寓西城區(qū)公寓117.3板塔結(jié)合16000精裝4曦景長(zhǎng)安石景山普通住宅7.82.63板樓、塔樓5800毛坯5布洛城（一期）大興區(qū)普通住宅11.62.91板樓3600毛坯6嘉林海德大道朝陽(yáng)公寓9.14.59塔樓13500精裝7時(shí)代龍和大道大興普通住宅33.152板樓4600毛坯8運(yùn)河明珠家園通州普通住宅122.14板樓3800毛坯9諾亞新洲海

8、淀普通住宅27.72.7板塔結(jié)合7800毛坯10華業(yè)玫瑰東方朝陽(yáng)公寓252.78板樓9800精裝1） 新盤(pán)統(tǒng)計(jì) 本月新開(kāi)樓盤(pán)共10個(gè)，相比上月的20個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量下降了一半，下降比例為50%，相比6月下降了23%，分析下降的主要原因是：8月過(guò)后房地產(chǎn)將迎來(lái)金九銀十的最旺銷(xiāo)季，出于項(xiàng)目人氣度、媒體關(guān)注度、銷(xiāo)售時(shí)節(jié)度和秋季展會(huì)的綜合考慮，多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)在8月進(jìn)行客戶(hù)的積累，而利用9月的旺銷(xiāo)時(shí)節(jié)進(jìn)行新盤(pán)入世，最大化的吸引媒體和目標(biāo)人群的關(guān)注。因此總的來(lái)說(shuō)，8月份是全年市場(chǎng)的過(guò)渡期，而基于市場(chǎng)和政策的不斷變化，多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)盡可能利用目前市場(chǎng)春萌狀態(tài)盡早入世，盡可能的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和達(dá)到現(xiàn)金回流的目的，目前

9、較低的新盤(pán)入世量在一定程度上蘊(yùn)含年末更多的新盤(pán)爆發(fā)，2） 新盤(pán)區(qū)域分布和新盤(pán)類(lèi)別分析 本月新盤(pán)投入量最大的區(qū)域是朝陽(yáng)區(qū)，海淀區(qū)和大興區(qū)緊隨其后，西城、石景山和通州則各有1個(gè)新盤(pán)入世。其中朝陽(yáng)區(qū)作為北京最大的城區(qū)就一直是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，城市發(fā)展帶的定位確定和奧運(yùn)村的所屬規(guī)劃則為該區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展提供了動(dòng)力，在近幾年朝陽(yáng)區(qū)和與之相鄰的通州區(qū)將成為北京樓盤(pán)開(kāi)發(fā)度最為密集的區(qū)域。作為海淀區(qū)而言本月雖然有兩個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)，但土地開(kāi)發(fā)量有限的事實(shí)將使得該區(qū)域開(kāi)發(fā)熱度的不斷減弱，該地塊將不斷向自然生活區(qū)和價(jià)格增值牢固的方向靠近。 本月市場(chǎng)放量的主流物業(yè)類(lèi)型是普通住宅和公寓，普通住宅大多在5環(huán)沿線(xiàn)附近，而公寓產(chǎn)品則

10、集中在4環(huán)及4環(huán)以?xún)?nèi)的位置，普通住宅的日趨郊區(qū)化已成為必然趨勢(shì)，相對(duì)低廉的土地成本和不必太煩憂(yōu)的拆遷難度是開(kāi)發(fā)商選擇近（遠(yuǎn)）郊區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要原因，而城區(qū)內(nèi)土地少、拿地難和拆遷更難也是促成這一現(xiàn)象的主要因素。此消彼長(zhǎng)，四環(huán)以?xún)?nèi)的項(xiàng)目在如今也越發(fā)顯得珍貴，開(kāi)發(fā)商基于成本回收、利潤(rùn)創(chuàng)造和知名捷易度打造的綜合考慮也往往將產(chǎn)品往高端方向發(fā)展，這也是這段時(shí)間高檔公寓項(xiàng)目逐漸增多的主要原因。5）新盤(pán)價(jià)格狀況 本月新開(kāi)盤(pán)商品房均價(jià)為8290元/平米，相比上月7544元/平米的均價(jià)上漲了10%的比例，而相比上半年7066元的市場(chǎng)均價(jià)則有近17%的上漲，事實(shí)上單從這個(gè)價(jià)格來(lái)說(shuō)并不能代表準(zhǔn)確地市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)，只是由

11、于本月有多個(gè)價(jià)格過(guò)萬(wàn)的高端公寓集中開(kāi)盤(pán)，因此拉動(dòng)了整體價(jià)格的上漲。結(jié)合目前市場(chǎng)供給項(xiàng)目的價(jià)格趨勢(shì)和年終前入世項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型，可以預(yù)見(jiàn)到，進(jìn)入9月后房?jī)r(jià)雖然不可能有大幅度的調(diào)升，但可以肯定的是一定會(huì)高于目前的價(jià)格狀態(tài)。四、8月份市場(chǎng)小結(jié)及9月份市場(chǎng)預(yù)測(cè)8月份市場(chǎng)小結(jié) 成交態(tài)勢(shì)愈發(fā)穩(wěn)定，市場(chǎng)成交量小幅上揚(yáng)，為9月規(guī)模性開(kāi)盤(pán)奠定基礎(chǔ)。 住宅成交量相比之前幾月顯著增長(zhǎng)，成為各物業(yè)類(lèi)型中的主要去化產(chǎn)品。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域除朝陽(yáng)區(qū)熱度略顯突出外，保持在全面開(kāi)花的狀態(tài)。 8月底北京市國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于解除38宗國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的公告，公告的頒布標(biāo)志著北京市歷史遺留項(xiàng)目處理結(jié)束，也標(biāo)志著土地規(guī)范化和制度化的開(kāi)始，是北京土地市場(chǎng)走向成熟和穩(wěn)定的一個(gè)標(biāo)志。對(duì)于大多數(shù)手中有地卻未開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商而言，這也無(wú)疑于當(dāng)頭棒喝，在規(guī)范化的操作模式壓迫之下，盡快融資開(kāi)發(fā)或是轉(zhuǎn)讓將是他們亟待解決的問(wèn)題，反面來(lái)看，這也從一定程度上刺激了新項(xiàng)目最終面世的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。9月份市場(chǎng)預(yù)計(jì) 市場(chǎng)放量急劇增加，項(xiàng)目多數(shù)集