淀山湖項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告

1、淀山湖項(xiàng)目 可行性研究分析報(bào)告 1 前言前言 對(duì)于淀山湖大體量項(xiàng)目而言，我們的重點(diǎn)是項(xiàng)目開發(fā)的可行性，何種開發(fā)模式可對(duì)于淀山湖大體量項(xiàng)目而言，我們的重點(diǎn)是項(xiàng)目開發(fā)的可行性，何種開發(fā)模式可 以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。通過對(duì)淀山湖的實(shí)地考察，我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，淀山湖天然秀以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。通過對(duì)淀山湖的實(shí)地考察，我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，淀山湖天然秀 美的自然景觀環(huán)境，使人們的湖居生活成為現(xiàn)實(shí)，悠然寧?kù)o；與此同時(shí)，我們也必須美的自然景觀環(huán)境，使人們的湖居生活成為現(xiàn)實(shí)，悠然寧?kù)o；與此同時(shí)，我們也必須 面臨一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)面臨一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)需要面對(duì)這一區(qū)域殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們需要考慮以需要面對(duì)這一區(qū)域殘酷的市

2、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們需要考慮以 下幾個(gè)問題：下幾個(gè)問題： 淀山湖未來的發(fā)展機(jī)遇是什么？淀山湖未來的發(fā)展機(jī)遇是什么？ 如何充分發(fā)揮地塊的價(jià)值？如何充分發(fā)揮地塊的價(jià)值？ 采用何種開發(fā)模式？采用何種開發(fā)模式？ 如何面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？如何面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 2 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 二二目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 三三區(qū)域概述區(qū)域概述 四四區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 五五區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析 六六項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 七七其他說明其他說明 4 “新江南特色鎮(zhèn)新江南特色鎮(zhèn)” 中國(guó)中國(guó)2121世紀(jì)小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)示范鎮(zhèn)世紀(jì)小城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)示范鎮(zhèn) 淀山湖區(qū)域整

3、體定位淀山湖區(qū)域整體定位 4 淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 根據(jù)淀山湖鎮(zhèn)政府整體規(guī)劃方 案，在今后510年內(nèi)將建設(shè)成集中 小企業(yè)上市孵化基地、金融研發(fā)中心、 高級(jí)人才培訓(xùn)中心、信息數(shù)據(jù)中心、 金融論壇永久會(huì)址、國(guó)際金融家俱樂 部、東方國(guó)際藝術(shù)品精品店沿湖一條 街、漁人碼頭-歐陸風(fēng)情沿湖休閑大 道、醫(yī)療保健園等功能為一體的商務(wù)、 休閑、保健園區(qū)。 以湖光、水色、綠岸為背景，以各種不同風(fēng)格的高端別墅為主產(chǎn)品，以星級(jí)設(shè)施、服務(wù)以湖光、水色、綠岸為背景，以各種不同風(fēng)格的高端別墅為主產(chǎn)品，以星級(jí)設(shè)施、服務(wù) 為配套，打造出一種幽靜而矜持的人文生活，將淀山湖建設(shè)成濱水國(guó)際社區(qū)。為配套，打造出一種幽靜

4、而矜持的人文生活，將淀山湖建設(shè)成濱水國(guó)際社區(qū)。 5 淀山湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃將主要的土地使用和產(chǎn)業(yè)淀山湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃將主要的土地使用和產(chǎn)業(yè) 區(qū)域劃分為四個(gè)部分區(qū)域劃分為四個(gè)部分： 北部和東北部為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 東南部為生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) 中部為中心鎮(zhèn)區(qū) 西南部為旅游度假區(qū) 科學(xué)規(guī)劃、合理布局，加快建設(shè)集水鄉(xiāng)風(fēng)貌、田園風(fēng)光、歐陸風(fēng)格為一體，兼具休閑科學(xué)規(guī)劃、合理布局，加快建設(shè)集水鄉(xiāng)風(fēng)貌、田園風(fēng)光、歐陸風(fēng)格為一體，兼具休閑 度假、康體療養(yǎng)、旅游觀光等現(xiàn)代時(shí)尚功能的新江南特色鎮(zhèn)。度假、康體療養(yǎng)、旅游觀光等現(xiàn)代時(shí)尚功能的新江南特色鎮(zhèn)。 淀山湖區(qū)域整體規(guī)劃淀山湖區(qū)域整體規(guī)劃 為現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 重點(diǎn)投資發(fā)展區(qū)域 6 IR指

5、綜合旅游度假區(qū) 水上水上E城城以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，發(fā)展休閑、體 驗(yàn)和觀光等多種旅游項(xiàng)目。 “兩心、兩軸、三帶、四點(diǎn)八區(qū)兩心、兩軸、三帶、四點(diǎn)八區(qū)”的開發(fā)建設(shè)格局的開發(fā)建設(shè)格局： “兩心兩心”即位于新樂路和復(fù)興路交叉口東北側(cè)的新的 鎮(zhèn)中心和位于復(fù)興路和中旭路交叉口兩側(cè)的旅游核心 ； “兩軸兩軸”即由復(fù)興路和中旭路進(jìn)入度假區(qū)核心的兩條 交通軸線； “三帶三帶”即沿湖形成的濱湖生活帶、濱湖休閑帶和濱 湖生態(tài)旅游帶； “四點(diǎn)四點(diǎn)”即連接“三帶”的四個(gè)水上生活節(jié)點(diǎn)； “八區(qū)八區(qū)”即城鎮(zhèn)生活區(qū)、濱湖度假區(qū)、水鄉(xiāng)生態(tài)休療 養(yǎng)體驗(yàn)區(qū)、室內(nèi)休閑區(qū)、濱湖娛樂區(qū)、商務(wù)休閑區(qū)、 休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、水澤農(nóng)苑生活體驗(yàn)區(qū)。

6、在此基礎(chǔ)上精心打造高檔會(huì)議、高檔運(yùn)動(dòng)、水上 活動(dòng)、水鄉(xiāng)休療養(yǎng)、生態(tài)植物、鄉(xiāng)野休閑和時(shí)尚休閑 七大主題。 淀山湖旅游度假區(qū)規(guī)劃淀山湖旅游度假區(qū)規(guī)劃昆山昆山IR、水上、水上E城城 “昆山昆山IR、水上、水上E城城”的功能定位，以的功能定位，以“休閑、文化、健康休閑、文化、健康” 為內(nèi)涵，鎖定為內(nèi)涵，鎖定“國(guó)際大都國(guó)際大都 市衛(wèi)星度假城市衛(wèi)星度假城”的發(fā)展目標(biāo)，將逐步形成的發(fā)展目標(biāo)，將逐步形成“兩心、兩軸、三帶、四點(diǎn)八區(qū)兩心、兩軸、三帶、四點(diǎn)八區(qū)”的開發(fā)建設(shè)格的開發(fā)建設(shè)格 局。局。 7 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 二二目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 三三區(qū)域概述

7、區(qū)域概述 四四區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 五五區(qū)域未來規(guī)劃區(qū)域未來規(guī)劃 六六項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 七七其他說明其他說明 8 目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 p本項(xiàng)目用地為下圖中的A、P兩塊土 地，總面積約為20002000畝；畝； p淀山湖鎮(zhèn)政府將以優(yōu)惠的條件提供 給項(xiàng)目的開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)； p建設(shè)成集中小企業(yè)上市孵化基地、 金融研發(fā)中心、高級(jí)人才培訓(xùn)中心、 信息數(shù)據(jù)中心、金融論壇永久會(huì)址、 國(guó)際金融家俱樂部、東方國(guó)際藝術(shù)品 精品店沿湖一條街、漁人碼頭-歐陸 風(fēng)情沿湖休閑大道、醫(yī)療保健園等功 能為一體的商務(wù)、休閑、保健商務(wù)、休閑、保健園區(qū)。 A P A、P兩地塊地處淀山湖旅

8、游度假區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)良兩地塊地處淀山湖旅游度假區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)良 從地塊分布來看，從地塊分布來看，P地塊比地塊比A地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì) 9 目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 編號(hào)編號(hào)面積（畝）面積（畝） A1020 B 588 C420 D1324 E857 F1248 F2322 F3483 G2588 H1298 H2469 I138 J84 K1858 K21333 L110 M255 N302 O639 P590 Q66 總計(jì)總計(jì)1299212992 目前旅游規(guī)劃區(qū)內(nèi)共約有未批土地目前旅游規(guī)劃區(qū)內(nèi)共約有未批土地21塊，總面積約為塊，總面積約為12992畝，土地儲(chǔ)備充沛；畝，土

9、地儲(chǔ)備充沛； A、P地塊是所有未規(guī)劃開發(fā)土地中臨湖資源最豐富和明顯區(qū)域，其他地塊湖景資源欠缺或不好；地塊是所有未規(guī)劃開發(fā)土地中臨湖資源最豐富和明顯區(qū)域，其他地塊湖景資源欠缺或不好； 其中其中A地塊地塊1020畝、畝、P地塊地塊590畝。畝。 10 目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 p從區(qū)域內(nèi)地塊未來功能劃分看A地 塊目前規(guī)劃功能為水上樂園，P地塊 為高端會(huì)議酒店； p從目前現(xiàn)狀和遠(yuǎn)景規(guī)劃看，未來區(qū) 域內(nèi)還有大量土塊待開發(fā)，約12992 畝，約為867萬平米，可利用土地資 源豐富； p從市場(chǎng)效益和影響看，區(qū)域內(nèi)已開 發(fā)多為房地產(chǎn)項(xiàng)目，以休閑居住類為 主； p從整體看政府已停止住宅類用

10、地的 開發(fā)，重點(diǎn)以第三產(chǎn)業(yè)類業(yè)態(tài)為主； p除旭寶高爾夫、夢(mèng)萊茵帆船俱樂部、 大自然國(guó)際游俱樂部之外，區(qū)域內(nèi)公 共性服務(wù)配套匱乏，多以項(xiàng)目自身配 套為主。 規(guī)劃功能劃分規(guī)劃功能劃分 11 目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 pA、P地塊全部都拿還是只拿一塊，目前尚 未明確？ p從地形圖可看出，A地塊西側(cè)是一片低洼地 帶，未來不確定性很大； p從面積看，A地塊相當(dāng)于P地塊的兩倍； p從現(xiàn)狀看，A地塊已五通一平，P地塊已進(jìn) 入拆遷規(guī)劃。 P地塊位置 A地塊位置 A地塊位置 P地塊位置 12 目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 對(duì)于一級(jí)開發(fā)而言，目前淀山湖是否有大的發(fā)展機(jī)遇？對(duì)于一

11、級(jí)開發(fā)而言，目前淀山湖是否有大的發(fā)展機(jī)遇？ 位于江蘇昆山市與上海交界的淀山湖是否存在歷史發(fā)展機(jī)遇？位于江蘇昆山市與上海交界的淀山湖是否存在歷史發(fā)展機(jī)遇？ 它面臨著怎樣的良好的發(fā)展背景？它面臨著怎樣的良好的發(fā)展背景？ 如何才能最大化的發(fā)揮地塊價(jià)值？如何才能最大化的發(fā)揮地塊價(jià)值？ 一級(jí)開發(fā)如何啟動(dòng)？如何順利實(shí)現(xiàn)地塊的開發(fā)運(yùn)營(yíng)？一級(jí)開發(fā)如何啟動(dòng)？如何順利實(shí)現(xiàn)地塊的開發(fā)運(yùn)營(yíng)？ 13 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 二二目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 三三區(qū)域概述區(qū)域概述 四四區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 五五區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析 六六項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 七七

12、其他說明其他說明 14 以湖為名的淀山湖鎮(zhèn)，地處蘇州昆山境內(nèi)， 位居淀山湖以東，是典型的“魚米之鄉(xiāng)”；鎮(zhèn) 域總面積56平方公里，目前本鎮(zhèn)人口2.5萬，外 來人口5.1萬，合計(jì)7.6萬人； 淀山湖環(huán)湖散落著享譽(yù)盛名的朱家角古鎮(zhèn)、 上海大觀園、東方綠舟、上海太陽島、陳云紀(jì) 念館等5個(gè)國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)； 淀山湖周邊配套有3個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)； 有環(huán)湖步道、濕地公園、鄉(xiāng)村旅游和度假村， 觀光和休閑設(shè)施齊全，古今氣質(zhì)交融。 區(qū)域概述區(qū)域概述情況說明情況說明 淀山湖淀山湖 15 區(qū)域概述區(qū)域概述淀山湖周邊配套淀山湖周邊配套 國(guó)際級(jí)高檔休閑配套豐富，輕松便捷生活國(guó)際級(jí)高檔休閑配套豐富，輕松便捷生活 基礎(chǔ)

13、配套相對(duì)缺乏，大型商業(yè)等生活配套空缺基礎(chǔ)配套相對(duì)缺乏，大型商業(yè)等生活配套空缺 旭寶高爾夫球場(chǎng)旭寶高爾夫球場(chǎng) 與本案零距離，是國(guó)內(nèi)唯一連續(xù)7年舉辦中 國(guó)富豪公開賽的36洞高爾夫球賽； 夢(mèng)萊茵帆船俱樂部夢(mèng)萊茵帆船俱樂部 夢(mèng)萊茵帆船俱樂部距離本項(xiàng)目?jī)H1公里； 大自然國(guó)際游艇俱樂部大自然國(guó)際游艇俱樂部 由著名設(shè)計(jì)師埃里克森設(shè)計(jì)，總建面10490 平米，是集餐飲、住宿、會(huì)議、休閑娛樂、 綜合服務(wù)于一體的五星級(jí)會(huì)所。設(shè)有120多 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游艇泊位，有游艇，帆船、摩托 艇等多種水上休閑項(xiàng)目。 16 區(qū)域概述區(qū)域概述淀山湖周邊環(huán)境概述淀山湖周邊環(huán)境概述 淀山湖水域面積約63平方公里，相當(dāng)于15個(gè)西湖， 5個(gè)

14、滴水湖(臨港新城)，是上海純粹意義上的湖。淀山 湖周邊景點(diǎn)（大觀園、周莊、錦溪古鎮(zhèn)、東方綠洲等） 眾多,是上海重要的旅游區(qū)，人文歷史底蘊(yùn)豐厚。 淀 山湖同時(shí)也是上海的母親河淀浦河的發(fā)源地，和上 海有著割不斷的聯(lián)系。 淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深厚的人文資源，底蘊(yùn)豐厚資源優(yōu)越。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深厚的人文資源，底蘊(yùn)豐厚資源優(yōu)越。 17 區(qū)域概述區(qū)域概述交通交通 地處長(zhǎng)江三角洲各經(jīng)濟(jì)旅游名城的中心地帶，鄰近上海和蘇州，地理環(huán)境優(yōu)越；地處長(zhǎng)江三角洲各經(jīng)濟(jì)旅游名城的中心地帶，鄰近上海和蘇州，地理環(huán)境優(yōu)越； 整個(gè)淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的公共交通設(shè)施。整個(gè)淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交

15、通網(wǎng)絡(luò)和完善的公共交通設(shè)施。 高鐵：2010年7月標(biāo)準(zhǔn)最高、里程最長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)速度 最快的一條城際高速鐵路滬寧城際高鐵正式開通 運(yùn)營(yíng)； 輕軌：已規(guī)劃軌道S1線，從蘇州向東與上海軌道11 號(hào)線實(shí)現(xiàn)對(duì)接或換乘；規(guī)劃軌道S2b線，與上海軌道 交通20號(hào)線對(duì)接。淀山湖鎮(zhèn)到上海虹橋機(jī)場(chǎng)將只用20 分鐘； 航空：距上海虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，約30分鐘車程； 高速：從滬寧高速昆山出口處右轉(zhuǎn)抵達(dá)我鎮(zhèn)約30分 鐘車程。東距國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的同三高速公路（從黑龍江的 同江至海南省的三亞）僅3公里，蘇州環(huán)城高速與同 三高速的連接性高速邊上； 鐵路：距滬寧鐵路30公里，約35分鐘車程； 港口：離上海港（世界第六大貨運(yùn)港）50公里。

16、淀山湖鎮(zhèn) 昆 山 市 淀淀 山山 湖湖 上海 蘇州 杭州 18 區(qū)域概述區(qū)域概述虹橋交通樞紐輻射影響虹橋交通樞紐輻射影響 “ “大虹橋商區(qū)大虹橋商區(qū)”已建成以虹橋樞紐為中心，多個(gè)區(qū)域、多個(gè)功能定位于一體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，已建成以虹橋樞紐為中心，多個(gè)區(qū)域、多個(gè)功能定位于一體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)， 輻射服務(wù)長(zhǎng)三角。輻射服務(wù)長(zhǎng)三角。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 虹橋商務(wù)區(qū)處于滬寧、滬杭、虹橋機(jī)場(chǎng)、地鐵交界處，交 通十分便利，成為連接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角成為連接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角2 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的 中心，打造為主要服務(wù)于整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的中心，打造為主要服務(wù)于整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的“大上海大上海 CBD”CBD”

17、。 區(qū)域功能定位區(qū)域功能定位 長(zhǎng)寧：虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)、虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟(jì)園 區(qū)； 閔行：漕河涇航天城紫竹研發(fā)產(chǎn)業(yè)帶、七寶生態(tài)商務(wù) 區(qū)； 嘉定：江橋商務(wù)區(qū)； 青浦：徐涇商務(wù)港、趙巷依托奧特萊斯建設(shè)世界最大的購(gòu) 物中心、環(huán)淀山湖科技研發(fā)大學(xué)； 莘莊與安亭可建設(shè)長(zhǎng)三角規(guī)模最大的文化演出與體育比賽 場(chǎng)館群。 虹橋商區(qū)建議包括閔行區(qū)(除浦東部分)，松江 的九亭地區(qū)，嘉定的江橋鎮(zhèn)、真新街道，青 浦的徐涇鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)，總 面積超過550平方公里。 虹橋交通樞紐說明圖虹橋交通樞紐說明圖 19 區(qū)域概述區(qū)域概述交通規(guī)劃交通規(guī)劃 隨著虹橋交通樞紐的落成，隨著虹橋交通樞紐的落成，“大虹橋大虹橋”

18、戰(zhàn)略逐步成型虹橋已逐步形成上海市中心，淀山湖板塊戰(zhàn)略逐步成型虹橋已逐步形成上海市中心，淀山湖板塊 亦成為上海的西郊。亦成為上海的西郊。 虹橋交通樞紐用地面積約26.26平方公里,拓 展區(qū)域用地60平方公里,總面積86.26平方公里， 在在20102010年世博會(huì)前已投入使用年世博會(huì)前已投入使用；虹橋交通樞紐 已建成以高鐵、城軌交通、公車及航空港緊密銜 接的國(guó)際一流的現(xiàn)代化大型綜合交通樞紐。 本項(xiàng)目屬于大虹橋區(qū)域淀山湖板塊大虹橋區(qū)域淀山湖板塊，距離上海市中心虹橋僅28公里，隨著虹橋交通樞紐的投入使用， 從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)至上海市中心僅需30分鐘車程。 區(qū)位：區(qū)位：北起通揚(yáng)運(yùn)河，南抵杭州灣 ，西至鎮(zhèn)江，東

19、到海邊，包括上海 、江蘇南部、浙江北部以及鄰近海 域。 規(guī)劃：規(guī)劃：將形成以上海為核心的上海為核心的“一一 核九帶核九帶”空間格局?！耙缓司艓А?，以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬 線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭 線、沿湖、沿東隴海線、沿運(yùn)河、 沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空間格局 。 經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)：是全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng) 濟(jì)總量相當(dāng)于全國(guó)GDP的20%，且 年增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。 交通：交通：隨著十五規(guī)劃內(nèi)長(zhǎng)江三角 洲快速干道網(wǎng)的建成，將形成以滬 、寧、杭三個(gè)中心城市為節(jié)點(diǎn)，相 互構(gòu)成一個(gè)大三角的高速公路網(wǎng)， 這必將帶動(dòng)沿線各節(jié)點(diǎn)城市的新一 輪發(fā)展。 以上海為龍頭最具綜合實(shí)力的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心

20、，在受整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，必然會(huì)給本項(xiàng)目一個(gè)以上海為龍頭最具綜合實(shí)力的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心，在受整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，必然會(huì)給本項(xiàng)目一個(gè) 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展前景！良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展前景！ 區(qū)域概述區(qū)域概述長(zhǎng)江三角洲規(guī)劃長(zhǎng)江三角洲規(guī)劃 淀山湖 20 21 地處長(zhǎng)三角黃金經(jīng)濟(jì)圈，坐享上海經(jīng)濟(jì)中心影響，未來發(fā)展機(jī)遇顯現(xiàn)；地處長(zhǎng)三角黃金經(jīng)濟(jì)圈，坐享上海經(jīng)濟(jì)中心影響，未來發(fā)展機(jī)遇顯現(xiàn)； 自然景觀與經(jīng)濟(jì)實(shí)力并舉，文化與旅游并重，有望成為滬杭蘇的養(yǎng)生后花園；自然景觀與經(jīng)濟(jì)實(shí)力并舉，文化與旅游并重，有望成為滬杭蘇的養(yǎng)生后花園； 虹橋空港樞紐的立體網(wǎng)絡(luò)、高鐵、軌道交通效應(yīng)優(yōu)勢(shì)明顯，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈價(jià)值初現(xiàn)；虹橋空港

21、樞紐的立體網(wǎng)絡(luò)、高鐵、軌道交通效應(yīng)優(yōu)勢(shì)明顯，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈價(jià)值初現(xiàn)； 區(qū)域規(guī)劃功能定位明確，發(fā)展前景利好。區(qū)域規(guī)劃功能定位明確，發(fā)展前景利好。 總結(jié)總結(jié) 22 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 二二目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 三三區(qū)域概述區(qū)域概述 四四區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析 五五區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析 六六項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 七七其他說明其他說明 23 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng) 格 產(chǎn)品類型 獨(dú)棟雙拼聯(lián)排 淀山湖紳園 歐式 云湖御墅歐式 富力灣 巴厘島 東南亞 耀江淀湖桃源 中式唐 式 楓丹御園法式 時(shí)代御湖 意大利 加拿大 法式 漢堂中式 淀山湖紳園淀

22、山湖紳園 富力灣富力灣 耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源 楓丹御園楓丹御園 時(shí)代御湖時(shí)代御湖 漢堂漢堂 云湖御墅云湖御墅 本案本案A 本案本案P P 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析本案及周邊在售項(xiàng)目位置本案及周邊在售項(xiàng)目位置 24 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品產(chǎn)品 類型類型 占地面積占地面積 容積容積 率率 綠化率綠化率 裝修裝修 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)棟主力獨(dú)棟主力 面積范圍面積范圍 獨(dú)棟主力價(jià)格獨(dú)棟主力價(jià)格 范圍范圍 獨(dú)棟主力總價(jià)獨(dú)棟主力總價(jià) 范圍范圍 建筑建筑 風(fēng)格風(fēng)格 淀山湖紳園淀山湖紳園 獨(dú)棟 雙拼 6.8萬0.640%毛坯140-2501.2萬-1.4萬200萬-320萬歐式 云湖御墅云湖御墅獨(dú)棟14.8萬0.

23、2960%毛坯400-8003萬-3.2萬150萬-260萬歐式 富力灣富力灣 獨(dú)棟 雙拼 67.4萬 0.35 41%毛坯225-4411.4萬-1.6萬350萬-600萬 巴厘島 東南亞 耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源 獨(dú)棟 雙拼 66萬 0.3 77%毛坯195-2302.1萬-2.4萬260萬-350萬 中式 唐式 楓丹御園楓丹御園聯(lián)排8.9萬 0.77 40.80%毛坯140-1951萬-1.2萬140萬-240法式 時(shí)代御湖時(shí)代御湖獨(dú)棟6.6萬 0.32 45%毛坯400-8003萬-3.5萬1800萬-2500萬 意大利 加拿大 法式 漢堂漢堂 聯(lián)排 雙拼 6.7萬 0.59 40.2

24、0%毛坯230-2801.2萬-1.4萬280萬-390萬中式 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析周邊在售項(xiàng)目列表周邊在售項(xiàng)目列表 25 淀山湖紳園淀山湖紳園 紳園坐落于淀山湖鎮(zhèn)湖濱路，總占地面積:6.8萬 建筑面積5.5萬 ； 紳園東距上海虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，西離蘇州城區(qū)40 公里，未來將與上海城市輕軌20號(hào)線直接貫通，交 通十分便捷； 高端、完善的配套設(shè)施使淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)， 成為上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)罕見的高尚別墅度假休閑 區(qū)。 基本信息基本信息： 開發(fā)商：昆山豪威房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司 總戶數(shù)：191 戶 建筑類別 ：聯(lián)排 容積率： 0.6 綠化率： 40% 戶型

25、面積： 220230 售價(jià)：1萬/起 開盤時(shí)間：2009.11.01 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析淀山湖紳園淀山湖紳園 26 云湖御墅地處淀山湖濱水國(guó)際社區(qū)萬園路188號(hào)， 占地面積14.8萬 ，總建筑面積:6.2萬 ； 傍湖規(guī)劃建設(shè)約71棟獨(dú)立別墅。一期現(xiàn)已建設(shè)35 棟，7種歐式風(fēng)格房型； 周邊配套有高檔游艇別墅，小區(qū)建有游泳池，游 艇碼頭，清水平臺(tái)等。會(huì)所設(shè)有客房，小型超市等， 是淀山湖旅游區(qū)大戶型的游艇別墅。 基本信息基本信息： 開發(fā)商：昆山中浙置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)管理有限公司 總戶數(shù)：共 80 戶 當(dāng)期 14 戶 建筑類別 ：獨(dú)棟 容積率： 0.29 綠

26、化率： 60% 戶型面積：445786 售價(jià)：2萬/起 開盤時(shí)間：2009.11.14 云湖御墅云湖御墅 復(fù)復(fù) 興興 路路 永利路永利路 中中 市市 路路 新樂路新樂路 區(qū)域概述區(qū)域概述個(gè)案分析個(gè)案分析云湖御墅云湖御墅 27 基本信息基本信息： 開發(fā)商：上海富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：上海天力物業(yè)公司 總戶數(shù)：共 943 戶 建筑類別 ：獨(dú)棟 雙拼 容積率： 0.35 綠化率： 41% 戶型面積：220-250 售價(jià)： 1.2萬元/起 開盤時(shí)間 ：2010.1.31 富力灣項(xiàng)目位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，外依淀山湖、內(nèi)擁 度城潭，擁有非常稀缺的自然景觀資源； 富力灣占地面積67.4萬，建筑面積:2

27、8.8萬； 富力灣利用通透感和豐富的院落使建筑與景觀自然 相融，每戶配有精裝私家園林，錯(cuò)落而層次豐富的植 物將東南亞風(fēng)情表現(xiàn)的淋漓盡致。 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析富力灣富力灣 28 耀江淀湖桃源坐落于淀山湖鎮(zhèn)旅游開發(fā)區(qū)K2、K3 號(hào)地塊。 占地面積:660000， 建筑面積:898000 耀江淀湖桃源交通：A9、A30及在建中的蘇滬高 速。昆淀專線到淀山湖下。 基本信息基本信息： 開發(fā)商：耀江集團(tuán) 物業(yè)公司：高力國(guó)際 總戶數(shù)：328 戶 建筑類別 ：獨(dú)棟 雙拼 容積率： 0.3 綠化率： 77% 戶型面積：172276 售價(jià)：1.2萬/起 開盤時(shí)間：2005.10.08 區(qū)域市

28、場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源 29 基本信息基本信息： 開發(fā)商：昆山領(lǐng)地置業(yè)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)管理有限公司 總戶數(shù)：共 246 戶 建筑類別 ：聯(lián)排 容積率： 0.77 綠化率： 40.80% 戶型面積： 140200 售價(jià)：1.1萬/起 開盤時(shí)間：2010.04.30 楓丹御園位于國(guó)家AAAA旅游度假區(qū)錦溪鎮(zhèn)，占地 8.9萬，總建面4.7萬； 御園毗鄰4400畝五保湖，空氣質(zhì)量和水質(zhì)均達(dá)到國(guó) 家一、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 楓丹御園可輕松抵達(dá)上海、周莊古鎮(zhèn)、淀山湖，陽 澄湖等地區(qū)，交通十分便利。 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析楓丹御園楓丹御園 30

29、 基本信息基本信息： 開發(fā)商：昆山時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè) 總戶數(shù)：共 300 戶 建筑類別 ：獨(dú)棟 容積率： 0.32 綠化率： 45% 戶型面積： 500-2000 售價(jià)：均價(jià)2.5萬/ 開盤時(shí)間：2010.09.26 時(shí)代御湖地處蘇、浙、滬城市群得中心位置，占 地1300多畝，總建面39.8萬，東接上海，西連蘇 州，坐擁淀山湖，環(huán)繞2000多米的湖岸線； 時(shí)代御湖交通便利：A16滬蘇高速、A30、A9、滬 寧高速，以及蘇州軌道交通、上海城市輕軌等道路 縱橫交錯(cuò)，拉近了滬蘇兩地距離。 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析時(shí)代御湖時(shí)代御湖 31 基本信息基本信息：

30、開發(fā)商：昆山倚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：大眾物業(yè) 總戶數(shù)：共 165 戶 建筑類別 ：聯(lián)排 雙拼 容積率： 0.59 綠化率： 40.20% 戶型面積： 200300 售價(jià)：均價(jià)1.3萬/ 開盤時(shí)間：2009.12.30 漢堂位于昆山錦溪古鎮(zhèn)旁，在63萬平米原生態(tài)大湖畔， 占地6.7萬，總建面:3.9萬 ； 漢堂打造獨(dú)具風(fēng)格的現(xiàn)代中式人文大宅。 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析漢堂漢堂 32 產(chǎn)品線項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格面積段主力戶型總價(jià)/萬 聯(lián)排 淀山湖紳園1萬/起220230200萬-320萬 楓丹御園1.1萬/起140200140萬-240 耀江淀湖桃源 12000130-16516

31、0-200 獨(dú)棟 17000195-230330-390 云湖御墅2萬/起445786150-260萬 富力灣1.2萬元/起220-250350萬-600萬 時(shí)代御湖均價(jià)2.5萬/500-20001800萬-2500萬 漢堂均價(jià)1.3萬/200300280萬-390萬 區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品主力總價(jià)段：140-320萬/套 區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟產(chǎn)品主力總價(jià)段：150-2500萬/套 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域項(xiàng)目總結(jié)區(qū)域項(xiàng)目總結(jié) 33 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)小結(jié) 在在0909年之前，淀山湖區(qū)域的別墅市場(chǎng)不太理想，年之前，淀山湖區(qū)域的別墅市場(chǎng)不太理想，市場(chǎng)的回暖市場(chǎng)的回暖主要是從主要是從 0909年初開始

32、的；年初開始的； 市場(chǎng)回暖市場(chǎng)回暖的原因主要基于以下兩個(gè)方面：的原因主要基于以下兩個(gè)方面： 1 1、別墅土地供應(yīng)的政策限制，使得別墅稀缺性的體現(xiàn)；、別墅土地供應(yīng)的政策限制，使得別墅稀缺性的體現(xiàn)； 2 2、淀山湖旅游度假概念逐漸強(qiáng)化，整個(gè)區(qū)域逐漸受到關(guān)注。、淀山湖旅游度假概念逐漸強(qiáng)化，整個(gè)區(qū)域逐漸受到關(guān)注。 根據(jù)市場(chǎng)目前情況來看，未來住宅性用地已經(jīng)停止供應(yīng)，目前地塊以根據(jù)市場(chǎng)目前情況來看，未來住宅性用地已經(jīng)停止供應(yīng)，目前地塊以 綜合性商業(yè)用地為主。綜合性商業(yè)用地為主。 34 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 二二目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 三三區(qū)域區(qū)域概述區(qū)域

33、區(qū)域概述 四四市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 五五區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析 六六項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 七七其他說明其他說明 35 由圖可知，將買家職業(yè)狀況進(jìn)行劃分后，中高私營(yíng)企業(yè)主比例最高，達(dá)到60%，以 下則依此為高管占19%，教授6%，醫(yī)生6%。 值得注意的是，由于許多私營(yíng)企業(yè)主或主要合伙人等相對(duì)表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)。 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析客群類型比例客群類型比例 36 在購(gòu)買區(qū)域別墅的客戶中，有超過50%的消費(fèi)者都是以自住需求為主，其余皆為投資和度假 型需求?？蛻魜碓匆陨虾＜氨镜貫橹?，其中45歲以下的年齡層是板塊別墅的購(gòu)買主力。他們的年 收入大約在50萬以下，其中30萬以下占了近50%。

34、在面積的選擇上，300平米以下占了近60%。 可見，淀山湖別墅必將是未來市場(chǎng)的寵兒，面積稍微小一點(diǎn)的別墅將倍受市場(chǎng)的歡迎；另一 方面，客戶在選購(gòu)別墅時(shí)往往對(duì)居住氛圍關(guān)注度較高，別墅買主們對(duì)同類人群的集聚變得日益重 視起來。 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析區(qū)域成交客戶年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域成交客戶年齡結(jié)構(gòu) 37 客群購(gòu)買原因： 高起點(diǎn)高規(guī)劃區(qū)位概念潛力 品牌開發(fā)商集體運(yùn)營(yíng) 信心 淀山湖風(fēng)景島居建筑 風(fēng)情 高尚休閑度假生活方式生活 泛淀山湖板塊整體前景、生活方式，對(duì)外部客戶有足夠的吸引力！泛淀山湖板塊整體前景、生活方式，對(duì)外部客戶有足夠的吸引力！ 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析客群購(gòu)買行為分析客群購(gòu)買行為分析 38 上

35、海地區(qū)的成功人士 在昆山淀山湖區(qū)域別墅的購(gòu)房者中，上?？蛻舻谋壤哌_(dá)80%，這類客戶主要是高級(jí)技術(shù) 人員以及企業(yè)的高級(jí)管理人員，還有自由職業(yè)者，他們對(duì)居住的升級(jí)換代有較高的要求，也 懂得生活的情趣，淀山湖旁的別墅價(jià)格實(shí)惠而且環(huán)境好是他們工作之余度假休閑的好去處。 臺(tái)灣人士 臺(tái)灣人士也是該區(qū)域別墅的重點(diǎn)客戶，昆山地區(qū)集聚了大量的臺(tái)資企業(yè)，臺(tái)灣人士的購(gòu) 買力很強(qiáng)，臺(tái)灣客戶在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，別墅是首選的物業(yè)，淀山湖旁的別墅環(huán)境優(yōu)美，價(jià)格實(shí)惠， 自然是吸引了臺(tái)灣人士前來購(gòu)買。 長(zhǎng)三角區(qū)域的投資人士 長(zhǎng)三角是民營(yíng)企業(yè)比較發(fā)達(dá)的地方，這里造就了一批新富階層，隨著財(cái)富的累計(jì)，在自 己的家鄉(xiāng)而且是環(huán)境優(yōu)美的地段購(gòu)買

36、別墅是必然之事。 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析區(qū)域分析區(qū)域分析 39 客戶說明評(píng)價(jià) 上海 千萬級(jí)富豪 消費(fèi)動(dòng)機(jī)：渴望回歸自然，希望在閑暇之余可以在遠(yuǎn)郊獲得寧?kù)o生活；有 足夠的錢買郊區(qū)的別墅，但是無法忍受過高的密度。 不夠買原因：選擇區(qū)域較寬，替代產(chǎn)品多，認(rèn)為本區(qū)域的樓盤檔次不高， 宣傳的力度不夠。 非核心客戶 群 私企老板及 外資企業(yè)主 消費(fèi)動(dòng)機(jī)：力圖改善居住條件；喜好炫耀； 不購(gòu)買原因：區(qū)域的成熟度不夠，距離工作地較遠(yuǎn)；區(qū)域產(chǎn)品無特色；替 代性產(chǎn)品較多。 可吸引客戶 群 上海 高收入人群 消費(fèi)動(dòng)機(jī)：改善住宅條件；投資；度假需求。 不購(gòu)買原因：距離工作地較遠(yuǎn)，區(qū)域的宣傳不到位，區(qū)域的產(chǎn)品不符合其

37、收入特征。 主力客戶群 投資人士 消費(fèi)動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)期看好市場(chǎng)；投資額適中；未來區(qū)域升值潛力可預(yù)見。 不購(gòu)買原因：宣傳手段不多；區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)量較大；對(duì)市場(chǎng)信心不足。 次主力客戶 群 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析需求分析需求分析 40 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析客戶組成客戶組成 客戶來源客戶屬性/職業(yè)特征購(gòu)房目的/需求客戶比例 上海 享受兼投資 隨著高鐵和輕軌的開通，對(duì)生活品質(zhì)和品質(zhì)有著較高的要求， 對(duì)良好的天然資源有較高的熱情 50% 投資客 上海房?jī)r(jià)高企，投資門檻高，走出上海，前往附近的江浙一 帶尋找房地產(chǎn)投資方向，淀山湖獨(dú)特的自然資源是其投資升 值主要的考量因素 20% 蘇州/江蘇投資客 江蘇的經(jīng)濟(jì)以

38、蘇州為龍頭，蘇州又以昆山為起點(diǎn)，所以昆山 靠近上海的地段成為投資的重點(diǎn)，大量海外資金紛紛落戶昆 山以及蘇州，所以帶來了大量的投資客在蘇州金雞湖和昆山 淀山湖邊尋求高檔房產(chǎn)投資 15% 昆山 產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高 層管理人員（自?。?注重生活品質(zhì)與居住環(huán)境，重視朋友圈子，對(duì)私密性要求較 高，需要完善的配套與服務(wù) 15% 私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體工商戶（自?。?注重身份、地位與生活圈子，愛面子，虛榮心強(qiáng)，需求面積 較大，注重產(chǎn)品立面與環(huán)境景觀 政府機(jī)關(guān)工作人員 （自?。?注重品牌社區(qū)及私密性較強(qiáng)的高尚住宅，需要完善的配套與 服務(wù)，購(gòu)買低調(diào)，需求面積適中 區(qū)域：以上海為龍頭，南京、杭州為 兩翼的長(zhǎng)江三角洲，具備高端

39、要素集聚 和綜合服務(wù)功能，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口提 供聚集力。為吸引投資提供了區(qū)域優(yōu)勢(shì)。為吸引投資提供了區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 交通：長(zhǎng)江三角洲以滬杭、滬寧高速 公路以及多條鐵路為紐帶，已形成了由 地面道路、高架道路、越江隧道和大橋 以及地鐵、高架式軌道交通組成的立體 型市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)。為吸引客戶提供了交為吸引客戶提供了交 通支持。通支持。 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析客戶前景分析客戶前景分析 良好的區(qū)域環(huán)境為本項(xiàng)目提供了優(yōu)越的區(qū)位條件，不斷完善的交通線路提供了便捷的交良好的區(qū)域環(huán)境為本項(xiàng)目提供了優(yōu)越的區(qū)位條件，不斷完善的交通線路提供了便捷的交 通，為吸引客群提供便利的條件。通，為吸引客群提供便利的條件。 淀山湖淀山

40、湖 長(zhǎng)三角城市群說明圖長(zhǎng)三角城市群說明圖 41 規(guī)劃：目前長(zhǎng)江三角洲城市群的發(fā) 展已進(jìn)入城市帶發(fā)展規(guī)律的第二階段。 即著重發(fā)展中心城市城郊地區(qū)，加強(qiáng) 城市功能定位。加快整個(gè)城市帶城市加快整個(gè)城市帶城市 網(wǎng)絡(luò)高級(jí)化。網(wǎng)絡(luò)高級(jí)化。 經(jīng)濟(jì)：長(zhǎng)江三角洲已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)、 文化、科技最發(fā)達(dá)的地區(qū)，在我國(guó)經(jīng) 濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。長(zhǎng)江 三角洲目前世界500強(qiáng)企業(yè)已有400多 家。為本區(qū)域高端客群提供了強(qiáng)有力為本區(qū)域高端客群提供了強(qiáng)有力 的支撐。的支撐。 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析客戶前景分析客戶前景分析 淀山湖淀山湖 區(qū)域良好的總體規(guī)劃與卓越的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其發(fā)展帶來了不可多得的便利條件，同時(shí)也創(chuàng)造了區(qū)域

41、良好的總體規(guī)劃與卓越的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為其發(fā)展帶來了不可多得的便利條件，同時(shí)也創(chuàng)造了 大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，且已成為周邊客群乃至全國(guó)客群棲身和發(fā)展的首選之地，集聚效應(yīng)凸顯。大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，且已成為周邊客群乃至全國(guó)客群棲身和發(fā)展的首選之地，集聚效應(yīng)凸顯。 42 43 區(qū)域客群分析區(qū)域客群分析小結(jié)小結(jié) 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的龍頭地位，將會(huì)產(chǎn)生大量 的居住需求客群，特別是上海區(qū)域的客 戶需求。 昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展和淀山湖區(qū)域正在形成成 熟的產(chǎn)業(yè)鏈，未來多層次人口增加將會(huì) 產(chǎn)生對(duì)于商務(wù)配套、居住、度假多種需 求。 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶動(dòng) 隨著淀山湖旅游業(yè)的發(fā)展，城市將會(huì)吸 引大量的旅游度假客群，而且目前淀山 湖規(guī)劃旅游配套成為空白點(diǎn)

42、。 淀山湖的旅游產(chǎn)業(yè)已具有一定規(guī)模，隨 著旅游業(yè)的發(fā)展，其產(chǎn)生的旅游產(chǎn)業(yè)鏈 將衍生除旅游度假及投資外的相關(guān)產(chǎn)業(yè) 人員的消費(fèi)和居住等多種需求。 旅游產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶動(dòng) 經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 拉動(dòng)客群需求拉動(dòng)客群需求 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的消經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的消 費(fèi)需求費(fèi)需求 旅游度假需求旅游度假需求 投資需求投資需求 44 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位 二二目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向目標(biāo)地塊價(jià)值思考及方向 三三區(qū)域區(qū)域概述區(qū)域區(qū)域概述 四四市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 五五區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析 六六項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 七七其他說明其他說明 45 開發(fā)背景較好 需要積極拉動(dòng) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)

43、大 主動(dòng)出去把控 未來需求較多 需要強(qiáng)勢(shì)吸引 市場(chǎng)均有機(jī)會(huì) 發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì) 關(guān)鍵點(diǎn)：有機(jī)會(huì)，有特色，需主動(dòng)關(guān)鍵點(diǎn)：有機(jī)會(huì)，有特色，需主動(dòng) 長(zhǎng)江三角洲的黃金環(huán)境及優(yōu)良的景觀資源使項(xiàng)目自 身?xiàng)l件極其優(yōu)越，但目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀的綜合性配套 較差，后期需充分發(fā)揮自身價(jià)值，積極利用與地域、 文化、自然景觀等資源優(yōu)勢(shì)，拉動(dòng)滬、蘇、杭等江 浙的發(fā)展，尋求自身特色。 開發(fā)背景條件 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、便捷交通和歷史文化資源對(duì)本案 的發(fā)展提供了不可多得的機(jī)會(huì)，但是單純依靠被動(dòng) 發(fā)展，很難提升區(qū)域價(jià)值，因此需要主動(dòng)出擊，自 己挨近，利用自身資源形成更魘發(fā)展機(jī)遇。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 就一級(jí)開發(fā)而言，目前地塊主要以區(qū)域配套為主， 這正

44、好規(guī)避當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)，合理利用地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)二 級(jí)開發(fā)的順利去化。突出自身優(yōu)勢(shì) 和特點(diǎn)。 客群需求 充分把握核心客群及輔助客群，利用大環(huán)境和地緣 優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮項(xiàng)目特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域、客戶、開發(fā)工作 共贏局面。 市場(chǎng)發(fā)展 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向定位梳理定位梳理 46 地塊的戰(zhàn)略地位和獨(dú)特 價(jià)值屬性 強(qiáng)調(diào)地塊的旅游度假客 群的資源價(jià)值性 “新江南特色鎮(zhèn)新江南特色鎮(zhèn)”蘇、滬、杭后花園蘇、滬、杭后花園淀山湖宜居示范鎮(zhèn)淀山湖宜居示范鎮(zhèn) 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向整體定位整體定位 以“水”為核心主題 的區(qū)域開發(fā)方向 依托于整體規(guī)劃發(fā)展和區(qū) 域強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供后續(xù)支撐 47 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目

45、定位及方向整體定位整體定位 保護(hù)原有自然生態(tài)環(huán)境 ，傳承地塊歷史文脈， 在此基礎(chǔ)上，充分利用 自然資源，開發(fā)娛樂休 閑設(shè)施，打造原生態(tài)的 新居住和旅游模式。 核心理念核心理念 “新江南特色鎮(zhèn)新江南特色鎮(zhèn)” 根據(jù)不同的地塊價(jià)值， 打造與之相匹配的建筑 形式，豐富物業(yè)類型， 建立區(qū)域整體休閑功能 ，滿足不同居住需求， 同時(shí)開發(fā)配套服務(wù)設(shè)施 ，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 原生態(tài)山水原生態(tài)山水生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建新江南城鎮(zhèn)新江南城鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)開發(fā)模式新城鎮(zhèn)開發(fā)模式 48 生態(tài) 體系 構(gòu)建 江南示 范鎮(zhèn)模 式 淀山湖的核淀山湖的核 心要素心要素 以生態(tài)理念帶動(dòng)項(xiàng)目整體開發(fā)，在保持自然環(huán)境原生態(tài)的同時(shí)，加以充分利用

46、，并以合理的模式以生態(tài)理念帶動(dòng)項(xiàng)目整體開發(fā)，在保持自然環(huán)境原生態(tài)的同時(shí)，加以充分利用，并以合理的模式 進(jìn)行開發(fā)，按照區(qū)域整體規(guī)劃布局，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。進(jìn)行開發(fā)，按照區(qū)域整體規(guī)劃布局，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向整體定位整體定位 49 “湖景、美墅、游艇、高爾夫湖景、美墅、游艇、高爾夫”作為本案的優(yōu)勢(shì)資源，必須加以利用；作為本案的優(yōu)勢(shì)資源，必須加以利用； “人文、歷史、自然、好風(fēng)光人文、歷史、自然、好風(fēng)光”成就淀山湖集多種功能于一身的高端生態(tài)休閑度假區(qū)成就淀山湖集多種功能于一身的高端生態(tài)休閑度假區(qū) 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 環(huán)境生態(tài)資源梳理環(huán)境生態(tài)資源梳理 50 業(yè)

47、態(tài)業(yè)態(tài)推廣概念推廣概念推廣范圍推廣范圍 娛樂娛樂 l影視娛樂、互動(dòng)體驗(yàn)、水上及海上娛樂 l多樣體驗(yàn)，比肩世界級(jí)度假勝地 l全國(guó) l重點(diǎn)是蘇、滬、杭等長(zhǎng)三角 區(qū)域 商業(yè)商業(yè) l休閑主題文化娛樂 l淀山湖度假生活基地、夜生活中樞 l昆山、蘇州、上海等 酒店酒店 l商務(wù)休閑主題、度假主題 l度假酒店、MICE酒店 l全國(guó) 居住居住 l稀缺性典藏價(jià)值 l真正的度假公寓和度假別墅 l全國(guó)及港澳地區(qū) l重點(diǎn)是蘇、滬、杭等長(zhǎng)三角 區(qū)域 養(yǎng)生養(yǎng)生 l專業(yè)性休閑養(yǎng)生和專業(yè)保健為一體 l高端性水上療養(yǎng)和養(yǎng)生體驗(yàn)相結(jié)合 l全國(guó) l重點(diǎn)是蘇、滬、杭等長(zhǎng)三角 區(qū)域 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向總體業(yè)態(tài)說明總體業(yè)態(tài)說明

48、51 養(yǎng)生休閑養(yǎng)生休閑 成為區(qū)域特色成為區(qū)域特色 休閑商業(yè)休閑商業(yè) 多種風(fēng)情購(gòu)物、主題展示多種風(fēng)情購(gòu)物、主題展示 主題樂園主題樂園 時(shí)尚主題，水陸兼具時(shí)尚主題，水陸兼具 通過多樣化的配套設(shè)施，形成以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，打造的高端商務(wù)休閑，水上運(yùn)動(dòng)、通過多樣化的配套設(shè)施，形成以湖泊和水網(wǎng)為生態(tài)基礎(chǔ)，打造的高端商務(wù)休閑，水上運(yùn)動(dòng)、 休閑療養(yǎng)等規(guī)劃理念的項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從而增強(qiáng)區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)休閑療養(yǎng)等規(guī)劃理念的項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從而增強(qiáng)區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià) 值的提升。值的提升。 A地塊地塊 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向 AA地塊業(yè)態(tài)說明地塊業(yè)態(tài)說明 52 P

49、地塊地塊 高端主題會(huì)高端主題會(huì) 議酒店議酒店 休閑 療養(yǎng) 旅游 住宿 運(yùn)動(dòng) 健身 商務(wù) 會(huì)議 高端會(huì)議酒店，功能完善，能夠滿高端會(huì)議酒店，功能完善，能夠滿 足客戶周末和短期休閑度假需求，足客戶周末和短期休閑度假需求， 和已有的費(fèi)爾蒙酒店形成互動(dòng)。和已有的費(fèi)爾蒙酒店形成互動(dòng)。 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向PP地塊業(yè)態(tài)說明地塊業(yè)態(tài)說明 53 20122012年年 概念傳達(dá)概念傳達(dá) 度假公寓和別墅預(yù)熱 主題樂園管理公司 酒店管理公司 20142014年年 初步意向初步意向 度假公寓與別墅熱銷 主題樂園管理公司 主力零售商 酒店管理公司 20152015年年 商業(yè)談判商業(yè)談判 主題樂園管理 主力零售商

50、 酒店管理公司 20162016年年 法律文件法律文件 主力零售商 旅游管理公司 酒店管理公司 物業(yè)物業(yè)管理方式管理方式推薦品牌推薦品牌 娛樂娛樂 l引進(jìn)國(guó)際知名影視樂園或水上娛樂主題公 園 l華納兄弟、環(huán)球影城 l六旗、歡樂谷 商業(yè)商業(yè)l聘請(qǐng)商業(yè)管理公司或開發(fā)商自行管理- 酒店酒店l引進(jìn)專業(yè)酒店和度假村管理公司lMGM, Hyatt, W Hotel 居住居住 l度假豪宅聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 l度假酒店和公寓聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司 負(fù)責(zé)后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) l四季、悅榕、Marriott Vacation Club 養(yǎng)生養(yǎng)生l引進(jìn)世界品牌，進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)l法國(guó)洛桑SPA 項(xiàng)目定位及方向項(xiàng)目定位及方向未來管理模式說明未來管理模式說明 54 目錄目錄 一一淀山湖區(qū)域整體定位淀山湖區(qū)域整體定位