商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)成本及經(jīng)營測算(自動(dòng)計(jì)算)

1、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（寫字樓還建，其他物業(yè)自營） 表1 序號技術(shù)指標(biāo)數(shù)量單位系數(shù)備注 1計(jì)劃建設(shè)用地30,000.00 其中：開發(fā)建設(shè)用地30,000.00- 代征地- 用地面積（畝數(shù)）45.00畝 2建設(shè)用地 還建用地面積 還建面積（總） 道路用地3,000.0010% 綠化用地9,000.00按照30%計(jì)算（包括部分地上停車） 3總建筑面積186,000.00 地上建筑面積146,400.00 地下建筑面積39,600.00 其中人防面積5,580.003.0% 4白金五星級酒店70,000.00 地上建筑面積46,400.00 地下后勤、廚房面積11,600.00 地下機(jī)房、車庫面積12,0

2、00.00 5酒店式公寓70,000.00總計(jì)608間客房 地上建筑面積60,000.0070426間、90122間、12060間 地下后勤、廚房面積2,600.00 地下機(jī)房、車庫面積7,400.00 6臨街商業(yè)23,000.00 地上面積20,000.00 地下面積3,000.00 7寫字樓（不可售）23,000.00 地上面積20,000.00 地下面積3,000.00 8容積率4.88不含代征用地 9綠化率30% 10停車位1,114輛 商業(yè)面積65輛/萬平米；住宅按照定位 的每戶車的比例（如0.8輛/戶） 表2 成成本本及及投投資資收收益益測測算算 明 細(xì) 項(xiàng) 目 預(yù)算總投資（萬 元

3、） 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位寫字樓成本計(jì)算比例計(jì)算依據(jù)及備注 一一、土土地地費(fèi)費(fèi)用用1 13 3, ,9 90 05 5. .0 00 01 1, ,7 71 19 9. .4 44 4總建筑面積分?jǐn)?1、土地出讓金13,500.0030000.001,669.35總建筑面積分?jǐn)偯慨€300萬元，每平米4500元 3、契稅405.003%13500.00萬元50.08總建筑面積分?jǐn)偘凑战灰椎貎r(jià)計(jì)算 4、其他#ref!- 二二、前前期期費(fèi)費(fèi)用用2 2, ,2 25 58 8. .6 69 92 27 79 9. .3 30 0總建筑面積分?jǐn)?1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)2,188.692%109434.52萬

4、元270.64總建筑面積分?jǐn)傇O(shè)計(jì)費(fèi)及燃?xì)狻崃I(yè)設(shè)計(jì) 2、水文、地質(zhì)勘察費(fèi)15.00萬元萬元1.85總建筑面積分?jǐn)偪梢愿鶕?jù)區(qū)域調(diào)整 3、測繪費(fèi)15.00萬元1.85總建筑面積分?jǐn)偪梢愿鶕?jù)區(qū)域調(diào)整 5、其他40.00萬元4.95總建筑面積分?jǐn)偔h(huán)境評價(jià)、交通影響評估等費(fèi)用 三三、建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)1 10 05 5, ,9 95 50 0. .0 00 01 14 4, ,9 95 54 4. .0 03 35 5, ,6 69 96 6. .2 24 4 1、地上29,280.002000.00元/146400.004,000.00寫字樓地上地上7080米高 2、地下9,900.00

5、2500.00元/39600.00750.00寫字樓地下地下兩層 3、五星級酒店外圍護(hù)及室內(nèi)37,120.008000.00元/46400.00 4、酒店式公寓外圍護(hù)及室內(nèi)18,000.003000.00元/60000.00 5、寫字樓外圍護(hù)及室內(nèi)10,000.005000.00元/20000.0010,000.00 3、監(jiān)理費(fèi)186.0010.00元/186000.0023.00總建筑面積分?jǐn)?4、其他1,464.001.00%146400.00萬元181.03總建筑面積分?jǐn)?標(biāo)底、合同預(yù)算、招標(biāo)管理費(fèi)、 執(zhí)照費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)等 四四、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施及及配配套套費(fèi)費(fèi)3 3, ,4 48 8

6、4 4. .5 52 21 13 38 8. .3 30 0 1、大市政配套費(fèi)911.4049.00元/186000.00112.70總建筑面積分?jǐn)?0元/ 七折*總建筑面積 2、道路工程45.00150.00元/3000.005.56總建筑面積分?jǐn)?50元/ * 道路面積 3、供水工程178.8030.00元/59600.0030元/ * 地下及商業(yè) 4、供電工程715.20120.00元/59600.00120元/ * 地下及商業(yè) 5、供氣工程119.2020.00元/59600.0020元/ * 地下及商業(yè) 6、排污工程238.4040.00元/59600.00雨、污水，40元/ *地下

7、及商業(yè) 7、通訊工程178.8030.00元/59600.0030元/ * 地下及商業(yè) 8、照明工程59.6010.00元/59600.0010元/ *地下及商業(yè) 9、環(huán)衛(wèi)工程11.922.00元/59600.002元/ * 地下及商業(yè) 10、園林綠化工程162.00180.00元/9000.0020.03總建筑面積分?jǐn)?80元/ * 綠地面積 11、消防工程149.0025.00元/59600.0025元/ *地下及商業(yè) 12、智能化476.8080.00元/59600.0080元/ * 地下及商業(yè) 13、電梯工程238.4040.00元/59600.0040元/ * 地下及商業(yè) 五五、不不

8、可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)3 3, ,7 76 67 7. .9 95 53%125598.21萬元4 46 65 5. .9 93 3總建筑面積分?jǐn)傄恢了捻?xiàng)的3%，可調(diào) 六六、開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)3 3, ,8 88 80 0. .9 98 84 47 79 9. .9 91 1 1、管理費(fèi)用3,880.983%129366.16萬元479.91總建筑面積分?jǐn)傄恢廖屙?xiàng)的3%的管理費(fèi)用，可調(diào) 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用- 按照資金需求計(jì)算 七七、銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用- -1.80%0.00萬元銷售收入的1.8% 八八、其其他他費(fèi)費(fèi)用用- -0.00根據(jù)具體情況填寫 合合 計(jì)計(jì)1 13 33 3, ,2 24 47 7.

9、.1 14 41 18 8, ,0 03 36 6. .9 90 07 7, ,1 16 63 3. .8 82 2 實(shí)實(shí)際際支支出出合合計(jì)計(jì)1 11 19 9, ,3 34 42 2. .1 14 4總投資-出讓金-契稅 表3 項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表 序號年份 項(xiàng)目20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031 經(jīng)營負(fù)荷 1現(xiàn)金流入000566885881017711508115081150811508115081150811508115089919991985888588

10、85888588 1.1公寓經(jīng)營收入00011401710199522812281228122812281228122812281199519951710171017101710 1.2酒店經(jīng)營收入41846277732383698369836983698369836983698369732373236277627762776277 1.3商業(yè)經(jīng)營收入343601859859859859859859859859859601601601601601601 2現(xiàn)金流出177626238716202324114767115291095910959109599600960096008400840072

11、0072006000600060004800 2.1建設(shè)總投資17762623871620146474415647 2.2試運(yùn)營及流動(dòng)資金00000000000000 2.3經(jīng)營成本00000000000000 2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用0008594103521088210959109591095996009600960084008400720072006000600060004800 2.5所得稅及附加00000000000000 3凈現(xiàn)金流量-1776-26238-71620-17573-6179-135254954954919081908190831083108271927192588258825

12、883788 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1776-28014-99634-117207-123386-124737-124189-123640-123092-121184-119276-117368-114260-111152-108432-105713-103125-100537-97949-94161 5財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%) 6財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7投資回收期(年) 2012年建設(shè)投資出讓金+前期費(fèi)用/2+管理費(fèi)/6 2013年建設(shè)投資前期費(fèi)用/2+地下結(jié)構(gòu)施工+公寓地上結(jié)構(gòu)施工（2000*6萬平米）+大市政配套+建安工程費(fèi)（其他）+監(jiān)理費(fèi)+管理費(fèi)/6 2014年建設(shè)投資酒店地上結(jié)構(gòu)+酒店精裝修+寫字樓地

13、上結(jié)構(gòu)+寫字樓裝修/2+公寓裝修/2+(基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)-大市政配套）+管理費(fèi)/6 2015年建設(shè)投資寫字樓裝修/2+公寓裝修/2+管理費(fèi)/6 2016年建設(shè)投資不可預(yù)見費(fèi)+管理費(fèi)/6 2017年建設(shè)投資管理費(fèi)/6 合計(jì)119342 萬元 單位:萬元 203220332034203520362037203820392040204120422043204420452046204720482049合計(jì) 85888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588858881973 1710171017101710171017

14、1017101710171017101710171017101710171017101710171018530 62776277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627759629 6016016016016016016016016016016016016016016016016016016095 480036003600240024001200000000000000201249 119342 0 0 48003600360024002400120091506 0 378849884988618861887

15、388858885888588858885888588858885888588858885888588-119276 -90373-85385-80397-74209-68021-60633-52044-43456-34868-26280-17692-9104-516807216660252483383642424-230427 0.28 -70119 3 32 2. .0 06 6 白白金金五五星星酒酒店店成成本本與與收收入入（公公寓寓、商商業(yè)業(yè)自自營營） 表4 序序號號項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)算算依依據(jù)據(jù)平平均均年年（萬萬元元）趨趨勢勢 1 1營營業(yè)業(yè)收收入入2246222462 第一年入住率40%，

16、 第二年60%，第三年 70%，第四年80% 1.1客房收入400間，房價(jià)100014600 1.2餐飲收入年收入25%561522461.54 1.3酒吧收入年收入5%1123 1.4其他收入年收入5%1123 2 2營營業(yè)業(yè)稅稅附附加加營業(yè)收入5.5%12351235 3 3營營業(yè)業(yè)成成本本454845488919 3.1客房成本客房收入10%1460 3.2餐飲成本餐飲收入50%2808 3.3酒吧成本酒吧收入20%225 3.4其他成本其他收入30%56 4 4工工資資福福利利員工數(shù)600人，人均2600元18721872 5 5能能源源消消耗耗水、電、空調(diào)等800800 6 6維維修

17、修保保養(yǎng)養(yǎng)300300 7 7綜綜合合管管理理費(fèi)費(fèi) 辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、布草費(fèi) 、低值易耗品、管理費(fèi)范疇稅金 250250 8 8營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用廣告250250 9 9管管理理公公司司收收入入聘請酒店管理公司占營業(yè)收入4%898898 1010稅稅前前利利潤潤1-2-3-4-5-6-7-8-91230712307 1111所所得得稅稅稅前利潤15%18461846 1212稅稅后后利利潤潤1046110461 公公寓寓成成本本與與收收入入 序序號號項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)算算依依據(jù)據(jù)平平均均年年（萬萬元元）趨趨勢勢 1 1營營業(yè)業(yè)收收入入70087008 第一年入住率40%， 第二年60%，第三年

18、70%，第四年80% 1.1公寓收入608間，房價(jià)3006658 1.2餐飲收入年收入5%350 2 2營營業(yè)業(yè)稅稅附附加加營業(yè)收入5.5%385385 3 3營營業(yè)業(yè)成成本本841841 3.1客房成本客房收入10%665.8 3.2餐飲成本餐飲收入50%175 4 4工工資資福福利利員工數(shù)300人，人均2500元828828 5 5能能源源消消耗耗水、電、空調(diào)等800800 6 6維維修修保保養(yǎng)養(yǎng)260260 7 7綜綜合合管管理理費(fèi)費(fèi) 辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、布草費(fèi) 、低值易耗品、管理費(fèi)范疇稅金 200200 8 8營營銷銷費(fèi)費(fèi)用用廣告200200 9 9管管理理公公司司收收入入聘請酒店管理公司占營業(yè)收入2%140140 1010稅稅前前利利潤潤1-2-3-4-5-6-7-8-933543354 1111所所得得稅稅稅前利潤15%503503 1212稅稅后后利利潤潤28512851 商商業(yè)業(yè)成成本本與與收收入入 序序號號項(xiàng)項(xiàng)目目計(jì)計(jì)算算依依據(jù)據(jù)平平均均年年（萬萬元元）趨趨