琿街地下商業(yè)街項(xiàng)目推廣方案

1、琿春街地下商業(yè)街項(xiàng)目推廣方案目 錄 一、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析二、目標(biāo)受眾分析三、推廣思路四、推廣訴求 五、推廣體系解析 六、推廣媒體分析及策略 七、階段性推廣策略 八、推廣費(fèi)用預(yù)算九、總 結(jié)一、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析區(qū)位狀況：本項(xiàng)目位于解放中路與松江口中路之間，路面是琿春街，可以說(shuō)是橫貫河南街老商圈，擁有絕佳地理位置認(rèn)同度狀況：經(jīng)調(diào)研分析商戶多對(duì)本區(qū)域有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的認(rèn)同度還有待觀察，需進(jìn)一步正面形象傳播進(jìn)行引導(dǎo)。入市機(jī)會(huì)性：吉林市商業(yè)整體商業(yè)氛圍良好。目前正處理升級(jí)轉(zhuǎn)型時(shí)期，目前市場(chǎng)上有高端消費(fèi)商業(yè)賣場(chǎng)，如第五大道、吉林財(cái)富中心、國(guó)貿(mào)等，剩下更多的是中低端消費(fèi)場(chǎng)所，真正意義上的時(shí)尚青年商業(yè)賣場(chǎng)處于市

2、場(chǎng)空白狀態(tài)。項(xiàng)目形象展示現(xiàn)況：目前本項(xiàng)目售樓處包裝還沒(méi)有完全建立，室內(nèi)展示系統(tǒng)，例如：沙盤(pán)、裝修效果圖、vcd、平面圖展板等均無(wú)法展示，商戶還不能對(duì)本項(xiàng)目形成一個(gè)直觀的了解，只有等待售樓處正式開(kāi)放后，一方面便于客戶直觀了解項(xiàng)目位置、項(xiàng)目進(jìn)展、施工情況和工程進(jìn)度；另一方面便于集中投放廣告進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，從而也方便銷售人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解、引導(dǎo)客戶參觀考察，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的銷售工作起到積極有效的推動(dòng)作用。本案定位：本案將以新青年一代為消費(fèi)目標(biāo)，打造一個(gè)集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體娛樂(lè)前衛(wèi)、流行炫酷、體驗(yàn)時(shí)尚的中心，為所有追求時(shí)尚青年群體提供一個(gè)釋放自我、展現(xiàn)自我的空間，張揚(yáng)休閑中購(gòu)物，娛樂(lè)中購(gòu)物，購(gòu)物中

3、體驗(yàn)的消費(fèi)新主張，成為其所在城市新青年人的一個(gè)潮流根據(jù)地，成為引領(lǐng)城市時(shí)尚潮流消費(fèi)的典范和標(biāo)桿二、目標(biāo)受眾分析1、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三者關(guān)系 在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三者之間是一個(gè)逐級(jí)遞進(jìn)的關(guān)系，他們所關(guān)注的項(xiàng)目賣點(diǎn)有很大的區(qū)別： 投資者包括的目標(biāo)人群是專業(yè)投資者、閑散投資者、炒鋪者，他們關(guān)注的是項(xiàng)目的價(jià)值屬性起到的是旺場(chǎng)作用。 經(jīng)營(yíng)者包括地緣性商戶、異地商戶、初次創(chuàng)業(yè)者他們關(guān)注的是項(xiàng)目的商業(yè)理念和以后的經(jīng)營(yíng)管理起到的是旺鋪的作用。 消費(fèi)者包括批發(fā)行業(yè)的進(jìn)貨商、零售的消費(fèi)者他們關(guān)注的是項(xiàng)目的購(gòu)物的便利性，實(shí)效性和項(xiàng)目貨品的豐富性。因此三者針對(duì)項(xiàng)目的不同階段都有不同的意義，宣傳

4、中切忌一把抓不分主次。不同的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)要有側(cè)重。2、本案投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者來(lái)源及不同階段的推廣側(cè)重點(diǎn)新青年時(shí)尚商業(yè)街，以新青年一代為消費(fèi)目標(biāo)，打造一個(gè)集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體娛樂(lè)前衛(wèi)、流行炫酷、體驗(yàn)時(shí)尚的中心。中期的招商銷售我們的目標(biāo)客群主要來(lái)自于本地商戶、異地商戶和投資人。后期經(jīng)營(yíng)以吉林市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者為主，其他消費(fèi)者為輔。從推廣層面來(lái)講我們首先面對(duì)的是本地現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的商戶和欲進(jìn)入本案的客戶群，其次是以吉林為中心輻射其他區(qū)域的商戶，因此確定我們推廣方向是由內(nèi)而外，逐步展開(kāi)的。后期的營(yíng)銷推廣工作主要針對(duì)衡吉林周邊區(qū)域的目標(biāo)客群進(jìn)行有效的信息傳播，輔助以本地的廣泛推廣，推廣方向是由外而內(nèi)逐步展

5、開(kāi)的。整個(gè)的項(xiàng)目推廣過(guò)程，根據(jù)不同階段的不同目標(biāo)受眾進(jìn)行系統(tǒng)的整合推廣，逐級(jí)遞進(jìn)，有先有后。三、推廣思路考慮到本項(xiàng)目較小的體量，同時(shí)地下商業(yè)街的概念在吉林市民的心目中尚屬于未知狀態(tài)，最有效的傳播方式為目標(biāo)人群之間的口碑傳播。本項(xiàng)目商業(yè)推廣建議采用由內(nèi)而外的推廣策略。1、首先在本地商戶內(nèi)部樹(shù)立良好的認(rèn)知度和認(rèn)同度，為口碑行銷奠定基礎(chǔ)，塑造正面的社會(huì)形象。2、其次加大力度、大面積的進(jìn)行廣告宣傳，在社會(huì)外圍進(jìn)行投資性和招商性推廣，塑造正面的社會(huì)形象，盡快樹(shù)立“時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街”的品牌形象，達(dá)到廣而告之的宣傳。四、推廣訴求（一）對(duì)投資客賣點(diǎn)訴求 青年時(shí)尚新中心誕生，黃金級(jí)升值潛力見(jiàn)證。 豐厚的投資回報(bào)，

6、高效的投資模式。 北京同世飛天策劃公司與駿弘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌。 大型連鎖時(shí)尚賣場(chǎng)重量級(jí)商業(yè)領(lǐng)秀加盟，旗艦品牌匯聚。 城市體驗(yàn)式消費(fèi)全新天地，必然帶來(lái)強(qiáng)大的商業(yè)群集效應(yīng)與人流。 華麗時(shí)尚的環(huán)境營(yíng)造，在娛樂(lè)休閑時(shí)代全面開(kāi)啟體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)革命。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，價(jià)值優(yōu)勢(shì)，安全性，收益性，升值性。 青年風(fēng)情城市商業(yè)標(biāo)志，吉林市政府重點(diǎn)工程，吉林市特色旅游購(gòu)物一條街，吉林市最具投資價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目。（二）對(duì)經(jīng)營(yíng)戶賣點(diǎn)訴求商戶經(jīng)營(yíng)十大保障 服務(wù)保障：提供全程無(wú)憂的管家式服務(wù)保障； 網(wǎng)絡(luò)保障：樂(lè)享24小時(shí)不間斷的網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳保障； 物業(yè)保障：專業(yè)智能化物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)環(huán)境更舒適； 營(yíng)銷保障：全年不間斷的專業(yè)策劃推廣保障； 信

7、息保障：提供最及時(shí)、最快捷的商品信息保障； 管理保障：北京專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，解決商戶的后顧之憂； 培訓(xùn)保障：定期培訓(xùn)、保障商戶經(jīng)營(yíng)水平不斷提升； 售后保障：全面售后服務(wù)，保障商場(chǎng)和商戶良好的信譽(yù)； 市場(chǎng)保障：批發(fā)零售的兼顧經(jīng)營(yíng)，拓展市場(chǎng)商戶空間； 資源保障：經(jīng)常為商戶提供貨源指導(dǎo)，使資源共享互補(bǔ)，客流源源不絕。（三）對(duì)消費(fèi)客群的賣點(diǎn)訴求 時(shí)尚潮流先鋒，全程精彩引導(dǎo)生活。 時(shí)尚購(gòu)物全新體驗(yàn)，在體驗(yàn)中享受購(gòu)物樂(lè)趣，在購(gòu)物中享受生活的體驗(yàn)。 全面化、全程化、人性化、智能化消費(fèi)服務(wù)模式，貼心的管家式服務(wù)。 餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、體驗(yàn)一站式服務(wù)。 適宜價(jià)格，高尚價(jià)值，全面界定新生活價(jià)值觀。 掀起吉林城市全

8、新生活模式的革命浪潮。五、推廣體系解析本項(xiàng)目推廣理念主要包括項(xiàng)目的硬件設(shè)施、項(xiàng)目地段價(jià)值、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念、項(xiàng)目投資、品牌主力店價(jià)值五部分。從不同角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析，制定全方位整合營(yíng)銷推廣體系，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣。1、項(xiàng)目地段價(jià)值解析 高效贏利平臺(tái)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的缺失，吉林首家時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)全新商業(yè)模式的消費(fèi)魔力。 獨(dú)特街區(qū)概念：青春樂(lè)購(gòu)主義的青春綠街，時(shí)尚炫酷主義的時(shí)尚炫街，紅色激情主義的活力紅街，浪漫風(fēng)情主義的浪漫紫街精心構(gòu)造各種時(shí)尚業(yè)態(tài)的組合，實(shí)現(xiàn)商家市場(chǎng)利益最大化。 首席時(shí)尚購(gòu)物街：精品購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等為一體的時(shí)尚街，完善的功能組合充分滿足青年消費(fèi)。 吉林城市新消費(fèi)中心的誕生：城

9、市核心區(qū)，商業(yè)原生地。項(xiàng)目位于琿春街，商圈中央，項(xiàng)目及周邊擁有成熟大型生活社區(qū)，人流、客流、物流匯集。2、項(xiàng)目硬件及配套設(shè)施解析 時(shí)尚特色創(chuàng)意感強(qiáng)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)施配備，科學(xué)合理商業(yè)內(nèi)部規(guī)劃。 依據(jù)目前國(guó)內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)動(dòng)線設(shè)計(jì)，將人流通行有效的組織，多重節(jié)點(diǎn)人流匯聚，為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。 充分利用街區(qū)布局的重要節(jié)點(diǎn)，設(shè)置具有知名度和影響力的品牌形象店，以大品牌帶動(dòng)小品牌，目的性消費(fèi)強(qiáng)的業(yè)態(tài)等，有效地提升和拉動(dòng)人流從北向南轉(zhuǎn)移。 運(yùn)用自動(dòng)扶梯及地下交通系統(tǒng)有效的將平面人流垂直提升，使整個(gè)商業(yè)人流形成平面與垂直面的立體結(jié)合，讓每一位經(jīng)營(yíng)商家都能享有巨大人氣所帶來(lái)的商業(yè)資

10、源，而購(gòu)物者也能充分的享受購(gòu)物的樂(lè)趣和歡樂(lè)。 商鋪科學(xué)的規(guī)劃分割，鋪位自由組合，“易投資、易出租”的商鋪。3、主要價(jià)值綜合八大首創(chuàng)首創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式地下商業(yè)街-吉林第一條完全市場(chǎng)化運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式地下商業(yè)街。首創(chuàng)立體化地下商業(yè)街-設(shè)計(jì)理念，物業(yè)形態(tài)等多項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)先吉林。首創(chuàng)全體驗(yàn)式商業(yè)模式-全新體驗(yàn)式地下商業(yè)模式思想。首創(chuàng)主題式，概念化的地下商業(yè)空間兩大主題，四大特色街。首創(chuàng)生態(tài)性時(shí)尚街區(qū)-自然美景與吉林商業(yè)繁華兼容的商業(yè)勝地。首創(chuàng)人性化設(shè)計(jì)理論-地上、地下無(wú)縫接軌的便捷商業(yè)。首創(chuàng)超越國(guó)際的設(shè)計(jì)品質(zhì)-國(guó)內(nèi)著名團(tuán)隊(duì)，頂級(jí)設(shè)計(jì)公司傾力規(guī)劃設(shè)計(jì)。 十大優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)價(jià)值明顯；人氣優(yōu)勢(shì)：河南街成

11、熟商圈，坐享洶涌人流；定位優(yōu)勢(shì)：吉林首家時(shí)尚消費(fèi)女人街；業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：各種潮流商品，與河南街形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)；物業(yè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目自身?yè)碛休^好的物業(yè)條件，滿足現(xiàn)代商業(yè)街需求；實(shí)力優(yōu)勢(shì)：駿弘地產(chǎn)傾情開(kāi)發(fā)，實(shí)力保證；管理優(yōu)勢(shì)：北京同世飛天十余年商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，為項(xiàng)目運(yùn)作保駕護(hù)航；團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)：駿弘地產(chǎn)高薪聘請(qǐng)商業(yè)管理精英，擁有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)；服務(wù)優(yōu)勢(shì)：為商戶提供管家式服務(wù)，保障商戶經(jīng)營(yíng)禮儀；營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)：每年都將投入數(shù)百萬(wàn)的營(yíng)銷宣傳資金，運(yùn)用現(xiàn)代化的營(yíng)銷理念及先進(jìn)的營(yíng)銷手段，幫助品牌商及經(jīng)營(yíng)業(yè)戶推廣品牌，促進(jìn)銷售。4、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)推廣體系 強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓全城人民都來(lái)此消費(fèi)。 每年一度的時(shí)尚文化藝術(shù)節(jié)，提高

12、商業(yè)街的時(shí)尚文化及藝術(shù)魅力。 定期邀請(qǐng)知名演藝明星，現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝，提升形象、促進(jìn)消費(fèi)。 利用商業(yè)管理公司強(qiáng)大行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)。 建立完善的會(huì)員卡制度，建立“愛(ài)尚購(gòu)物街”目標(biāo)人群數(shù)據(jù)庫(kù)，為賣場(chǎng)以后的增值服務(wù)提供可靠的信息。 定期對(duì)目標(biāo)人群數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)行促銷短信推廣和活動(dòng)告知，增強(qiáng)會(huì)員和目標(biāo)客戶活動(dòng)參與性。 與吉林其他時(shí)尚和消費(fèi)場(chǎng)所建立互動(dòng)，刺激消費(fèi)者辦卡消費(fèi)。 定期推出時(shí)尚雜志，引導(dǎo)時(shí)尚風(fēng)尚，加深對(duì)“天天sun街”文化的認(rèn)知和共鳴，樹(shù)立品牌在消費(fèi)者中的品牌忠誠(chéng)度。 在時(shí)尚雜志、潮流生活網(wǎng)站、時(shí)尚潮流餐廳、時(shí)尚派對(duì)場(chǎng)所等聯(lián)合推廣。 實(shí)行網(wǎng)上營(yíng)銷，制作購(gòu)物網(wǎng)站，建立網(wǎng)上營(yíng)

13、銷系統(tǒng)，旗下各商鋪可自行在網(wǎng)站上開(kāi)設(shè)，管理自己的網(wǎng)店（需要交納一定的費(fèi)用）。 在阿里巴巴，淘寶，凡客等開(kāi)設(shè)綜合網(wǎng)店，由商戶自行管理，產(chǎn)生的費(fèi)用一律均攤。 通過(guò)博客和社交網(wǎng)站準(zhǔn)確面對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群。 通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷更加靠近時(shí)尚年輕消費(fèi)者，展開(kāi)更精準(zhǔn)的營(yíng)銷方式。六、推廣媒體分析及策略（一） 戶外廣告1、媒介特點(diǎn) 地緣性、持續(xù)性強(qiáng)、種類多，屬于目標(biāo)區(qū)域強(qiáng)式覆蓋廣告； 可以很好的向受眾傳達(dá)項(xiàng)目的品牌形象； 同時(shí)績(jī)效評(píng)估值較高。2、投放策略建議售樓處和現(xiàn)場(chǎng)圍檔：由于本項(xiàng)目的招商銷售的主要目標(biāo)人群為吉林市區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶和投資戶，所以針對(duì)目標(biāo)人群有效推廣媒介能起到宣傳促進(jìn)作用的主要是本項(xiàng)目的售樓處和現(xiàn)場(chǎng)圍檔。道旗廣

14、告：道旗廣告也屬于地域輻射廣告，可以較好的營(yíng)造出氛圍，建議作輔助媒體之一，主要設(shè)置在本案售樓處現(xiàn)場(chǎng)。燈箱廣告：主要是利用現(xiàn)有項(xiàng)目前松江路和其他位置的燈箱廣告，其優(yōu)勢(shì)是夜間也非常顯眼，但是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況晚上的人流量稀少,故可以結(jié)合道旗廣告，適當(dāng)采用。（二） 網(wǎng)絡(luò)廣告策略1、媒介特點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)廣告的特點(diǎn)是覆蓋面大，輻射受眾人群量大，人群知識(shí)性較高； 同時(shí)網(wǎng)絡(luò)形象也是影響公眾心理認(rèn)知、認(rèn)可的一個(gè)重要渠道； 是一種軟性、硬性皆宜的推廣渠道。2、投放策略建議投放建議考慮形象的多元性，利用項(xiàng)目網(wǎng)站進(jìn)行推廣，更新項(xiàng)目信息，提高項(xiàng)目網(wǎng)站的點(diǎn)擊率，在開(kāi)盤(pán)銷售期和開(kāi)業(yè)期做搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)鏈接！同時(shí)利用網(wǎng)絡(luò)搜索進(jìn)行大客戶主

15、力店的查詢。（三） 報(bào)紙廣告策略1、媒介特點(diǎn)報(bào)紙廣告屬于平面廣告，發(fā)行量大，受眾群體大，是一種針對(duì)泛人群的有效傳播方式。2、投放策略建議由于本案針對(duì)投資人的銷售是本案回款的一個(gè)主要來(lái)源，而針對(duì)投資人的推廣活動(dòng)主要是泛人群的推廣，因此報(bào)紙廣告的采用就顯得尤為重要，建議作為主要媒體采用，主要形式為軟廣和硬廣兩種，選用以江城日?qǐng)?bào)、江城晚報(bào)為主流媒介做軟、硬廣宣傳；房地產(chǎn)報(bào)為輔助媒介做公關(guān)活動(dòng)硬廣和軟文報(bào)道。3、硬、軟性廣告相結(jié)合推廣思路 根據(jù)不同目標(biāo)客群（如自營(yíng)戶、投資客、經(jīng)營(yíng)戶等）結(jié)合項(xiàng)目系列賣點(diǎn)做系列軟文與硬廣。 根據(jù)不同營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)結(jié)合每個(gè)節(jié)點(diǎn)的不同利好（如開(kāi)盤(pán)、漲價(jià)、開(kāi)業(yè)等）做系列軟文與硬廣。

16、根據(jù)不同活動(dòng)（如投資理財(cái)大會(huì)，大品牌簽約儀式，新老客戶聯(lián)誼會(huì)等）做系列軟文與硬廣。本項(xiàng)目推廣中軟文是一大重點(diǎn)和難點(diǎn)，它費(fèi)用相對(duì)硬廣較低，傳播效果相對(duì)硬廣更好，所以本項(xiàng)目的軟文推廣中將靈活運(yùn)用促銷式軟文，情感式軟文，新聞式軟文，懸念式軟文，故事式軟文等多種軟文形式，全面而生動(dòng)地傳達(dá)項(xiàng)目的形象和賣點(diǎn)。（四） 短信營(yíng)銷1、媒介特點(diǎn)隨著手機(jī)的普及和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，短信成為了一個(gè)非常快速有效的推廣手段，能很好的將項(xiàng)目信息滲透到社會(huì)公眾和商戶手中，而且性價(jià)比高，所起到的效果十分明顯。2、投放策略建議：在針對(duì)吉林市的廣泛宣傳中均可大量采用，起到有效傳播，宣傳造勢(shì)的作用。（五） dm直投1、媒介特點(diǎn)dm單屬于

17、直效媒體中信息涵蓋量大，能較快樹(shù)立品牌形象的信息載體，具有時(shí)效性強(qiáng)、有效性大的特點(diǎn)。2、投放策略建議考慮商業(yè)市場(chǎng)特性和項(xiàng)目目標(biāo)客群較為集中化的特點(diǎn)，建議項(xiàng)目做目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的dm直投活動(dòng)，針對(duì)目標(biāo)人群集中投放，有效性較高，做為主流宣傳媒介使用，起到造勢(shì)和宣傳并舉的作用。重點(diǎn)投放區(qū)域?yàn)榧质袇^(qū)的商業(yè)市場(chǎng)，如：河南街、東市場(chǎng)、國(guó)貿(mào)、財(cái)富中心等。以及其其他社區(qū)底商和高檔小區(qū)。（六） 廣播廣告策略1、媒介特點(diǎn)受眾人群范圍不定，主要的頻道有交通臺(tái)、文藝臺(tái)等，媒體價(jià)位適中，本媒介渠道對(duì)銷售的促進(jìn)不大，但是非常有利于形象宣傳，起到造勢(shì)的作用。2、投放策略建議根據(jù)本地實(shí)際情況電臺(tái)推廣效果較低，若價(jià)格方面相對(duì)較低，

18、可以適當(dāng)投放，比例不宜過(guò)大。（七） 電視流動(dòng)字幕廣告策略1、媒介特點(diǎn)媒介輻射面大，受眾人群多，尤其是在吉林這類三線城市，看電視成為居民夜間主要娛樂(lè)休閑方式。但是由于電視的選擇性頻道多，熱門頻道和黃金段的價(jià)位都非常貴！2、投放策略建議不建議作為主力推廣渠道，控制為輔助媒體。結(jié)合費(fèi)用安排可以在開(kāi)業(yè)前后做集中的投放，投放頻道建議為吉林電視臺(tái)。（八） 直效廣告策略活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)目的：1、宣傳本項(xiàng)目知名度，扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目口碑形象。2、推廣本項(xiàng)目招商、銷售、運(yùn)營(yíng)理念。3、宣傳本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，產(chǎn)生良好的口碑效應(yīng)?；顒?dòng)營(yíng)銷不僅有利于維護(hù)銷售現(xiàn)場(chǎng)熱度，而且有利于口碑傳播和銷售促進(jìn)。針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，建議項(xiàng)目活動(dòng)推廣力

19、度加大?，F(xiàn)活動(dòng)建議如下：1、吉林城市商業(yè)論壇（產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、媒體見(jiàn)面會(huì)）邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士針對(duì)關(guān)于 商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值，發(fā)展趨勢(shì) 城市地下商業(yè)街的發(fā)展模式（3） 本項(xiàng)目專題推介會(huì)2、商鋪投資理財(cái)說(shuō)明會(huì)（針對(duì)投資戶）舉行項(xiàng)目商鋪投資說(shuō)明會(huì)，使客戶更好的了解項(xiàng)目，充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的投資潛力，詳細(xì)向客戶解說(shuō)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向，現(xiàn)場(chǎng)解答客戶咨詢，邀請(qǐng)知名商業(yè)地產(chǎn)專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家為客戶講解商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和商鋪投資技巧?，F(xiàn)場(chǎng)配合舉行抽大獎(jiǎng)活動(dòng)，并在活動(dòng)中安排精彩的文娛表演節(jié)目。3、客戶答謝會(huì)借助活動(dòng)營(yíng)造人氣，組織新老業(yè)主歡聚一堂，一邊品嘗美食，一邊觀看精彩的文藝表演。聯(lián)誼會(huì)上制造熱鬧、喜慶、歡快、溫馨

20、的氣氛，不但營(yíng)造了良好的人文氣息，又為業(yè)主提供了一個(gè)交流的平臺(tái)，促進(jìn)了業(yè)主與房地產(chǎn)商的感情。事實(shí)證明，一家有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)公司，除了集中精力開(kāi)拓新的市場(chǎng)外，還必需經(jīng)常與曾經(jīng)的支持者溝通聯(lián)絡(luò)，才能得到廣大客戶的認(rèn)同和信任，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)的促進(jìn)銷售。4、異地巡展活動(dòng)主要針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)群體較為集中的區(qū)域進(jìn)行的異地展銷活動(dòng)，針對(duì)目標(biāo)群體集中講解，使其更好的了解項(xiàng)目情況，促進(jìn)營(yíng)銷活動(dòng)的順利進(jìn)行。巡展以定點(diǎn)演出，項(xiàng)目介紹，發(fā)放項(xiàng)目資料為主要形式，安排意想客戶到場(chǎng)參觀，達(dá)到簽約的目的。5、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)及開(kāi)業(yè)活動(dòng)。七、階段性推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目的中期招商銷售節(jié)點(diǎn)，可分為六個(gè)階段：籌備期：制定推廣計(jì)劃，選擇有效的媒體道具，制作

21、推廣道具。蓄水期：運(yùn)用有效的推廣媒介，針對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行形象認(rèn)知的傳播。開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期：為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)造勢(shì)，主要進(jìn)行認(rèn)知傳播強(qiáng)銷期：運(yùn)用有效媒介宣傳造勢(shì)，引爆市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)入市，以便于在最短的時(shí)間內(nèi)完成招商和銷售任務(wù)。持銷期：持續(xù)保持市場(chǎng)熱度，打破商戶的觀望情緒，持續(xù)不斷地進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)銷工作。開(kāi)業(yè)籌備掃尾期：本階段招商銷售工作大部分已經(jīng)完成，所面臨的主要任務(wù)就是為開(kāi)業(yè)造勢(shì)，運(yùn)用多種媒介組合，引爆市場(chǎng)，針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行泛人群的推廣，達(dá)到廣泛的開(kāi)業(yè)告知的目的，同時(shí)利用開(kāi)業(yè)的利好，出清剩余的鋪位。各階段推廣策略（一） 籌備期（2011.3.154.25）：本階段工作重點(diǎn)是入市前的籌備工作，并同時(shí)進(jìn)行商戶的蓄水登記，需

22、本階段完成的工作如下：1、營(yíng)銷道具制作實(shí)施工作：完善各項(xiàng)營(yíng)銷道具的設(shè)計(jì)制作工作具體分類如下：內(nèi) 容備 注經(jīng)營(yíng)管理公約經(jīng)營(yíng)管理公約作為合同要約的一部分，可避免后期經(jīng)營(yíng)中很多的麻煩。商戶裝修守則商戶二裝中使用，制定嚴(yán)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)。銷控表合理控制開(kāi)盤(pán)放量，避免一鋪多放或出鋪混亂。鋪位卡鋪位登記卡，做為鋪位認(rèn)購(gòu)憑證使用?？蛻魧徍吮韺徍说怯浛蛻?，考核項(xiàng)目蓄水的有效量。認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)購(gòu)客戶專用，備份客戶信息。來(lái)電來(lái)訪登記表來(lái)電來(lái)訪客戶資料統(tǒng)計(jì)，便于甄選有效客戶。招商銷售答客問(wèn)匯總?cè)嬖敱M的銷講資料，統(tǒng)一工作人員口徑，解答不同客戶的各種疑問(wèn)，展現(xiàn)銷售人員的專業(yè)素質(zhì)。合同文本編制專用招商銷售文本，便于客戶簽約和工作

23、人員熟悉使用。招商銷售流程表中期執(zhí)行的流程，便于業(yè)務(wù)員操作和工作的順利開(kāi)展。2、推廣道具準(zhǔn)備工作：完善各項(xiàng)營(yíng)銷道具的設(shè)計(jì)制作工作具體分類如下：內(nèi) 容備 注商業(yè)樓書(shū)樓書(shū)是一個(gè)項(xiàng)目的最直觀的窗口，直接體現(xiàn)項(xiàng)目形象商業(yè)dm單簡(jiǎn)明扼要的項(xiàng)目宣傳資料，大面積派發(fā)，提高項(xiàng)目知名度，為招商銷售造勢(shì)。戶型單頁(yè)分區(qū)域印制，方便不同業(yè)態(tài)商戶的參考使用，節(jié)約成本。室內(nèi)展板用于現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造和賣點(diǎn)宣傳。vi延展用于流動(dòng)宣傳，也是項(xiàng)目形象的展示。工地圍擋利用項(xiàng)目所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大宣傳。網(wǎng)絡(luò)利用項(xiàng)目網(wǎng)站，更新項(xiàng)目信息，進(jìn)行有效的網(wǎng)絡(luò)宣傳。短信快速有效的傳遞項(xiàng)目信息，達(dá)到宣傳和造勢(shì)并舉的推廣目標(biāo)。報(bào)紙廣告硬廣、軟廣的設(shè)計(jì)和

24、制作。售樓處項(xiàng)目第一形象臉面，也是業(yè)務(wù)人員接待辦公的核心區(qū)。3、推廣費(fèi)用預(yù)算：內(nèi)容單價(jià)數(shù)量費(fèi)用（元）樓書(shū)10500050，000手提袋330009000商業(yè)dm單0.4元/份300000120，000海報(bào)0.3元/份100003,000售樓處建造裝修5,000沙盤(pán)維修5000vcd50,000戶型單頁(yè)0.2元/張100002,000工地圍擋100,000售樓處展板200元/塊102,000道旗200元/塊10020,000廣告撲克牌1.3元/副20003,600總計(jì)234，600元備注具體費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)（二） 蓄水期（2011.425-6.25）其中項(xiàng)目在4月15日形象亮相，欲在短期內(nèi)蓄積

25、大量客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，就必須不斷制造新聞關(guān)注點(diǎn)，引起吉林全城轟動(dòng)。推廣策略上堅(jiān)持走以戶外宣傳為主，現(xiàn)場(chǎng)和直效媒介并走的路線，高調(diào)入市，全面鋪開(kāi)，即將掀起市場(chǎng)搶購(gòu)熱潮。推廣工作將以活動(dòng)、陌拜為主，主動(dòng)上門聯(lián)系客戶。本階段策略目標(biāo)在于傳達(dá)入市信息，建立初步正面形象，具體操作策略如下：1、媒介策略：推廣訴求：對(duì)目標(biāo)人群的宣傳達(dá)到對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)知和招商銷售細(xì)節(jié)的了解。推廣形式：戶外廣告配合直效廣告?zhèn)鞑?。推廣主題：主推slogan。2、媒介組合：本階段的媒介： dm單、圍檔、報(bào)紙廣告。內(nèi) 容備 注現(xiàn)場(chǎng)圍檔吸引眼球，對(duì)目標(biāo)客群形成第一認(rèn)知。戶外道旗吸引眼球，對(duì)目標(biāo)客群形成第一認(rèn)知。dm單有效投遞，完成目標(biāo)

26、客群對(duì)本項(xiàng)目的較深層次的認(rèn)知。網(wǎng)絡(luò)配合形象亮相，完成目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目的第一認(rèn)知。短信群發(fā)直接有效的向目標(biāo)群體傳達(dá)第一信息。報(bào)紙硬、軟廣告針對(duì)投資人進(jìn)行泛人群的推廣。2.1系列硬廣標(biāo)題： 首席時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)中心來(lái)到吉林 時(shí)尚商業(yè)魅力核心，震撼全城 投資xx商業(yè)街，挖掘河南街商圈最后一桶金 首屆城市商業(yè)投資模式大型研討會(huì)在吉林召開(kāi)2.2系列軟文標(biāo)題方向： 吉林商業(yè)地產(chǎn)原始股 時(shí)尚商業(yè)魅力核心，駕臨吉林 時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街正式啟航，財(cái)富全面爆發(fā) 熱烈慶祝xxx商業(yè)街座談會(huì)圓滿成功 吉林人掀起第三次投資浪潮 一街間間旺鋪，一街段段好賺2.3工地圍擋主題： 時(shí)尚商業(yè)魅力核心，震撼全城 位居絕版地段，不可估量的黃

27、金價(jià)值 做300萬(wàn)人的龐大生意 一站式體驗(yàn)式商業(yè)步行街，引領(lǐng)國(guó)際休閑購(gòu)物新潮流 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一流的硬件設(shè)施 恢弘大氣的豪華中庭，盡顯王者風(fēng)范 室內(nèi)精品店中店，風(fēng)情步行街 北京知名專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司保駕護(hù)航政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，吉林市特色旅游購(gòu)物一條街，吉林市最具投資價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目。3、推廣費(fèi)用預(yù)算：內(nèi)容單價(jià)數(shù)量費(fèi)用（元）短信群發(fā)0.6元/條100000條60,000報(bào)紙廣告8000元/期15期120,000項(xiàng)目推介會(huì)，商業(yè)論壇等100,000廣播電臺(tái)70元/字/天10天30,000總計(jì)310,000元備注具體費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)（三） 開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期（20116257.23）：本階段已完成對(duì)目標(biāo)客群

28、的初步認(rèn)知，商戶蓄水工作已經(jīng)完成，下一步主要面臨的是開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷工作，推廣工作主要完成目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目的更深層次的認(rèn)知，以立體廣告推廣、主力店的進(jìn)駐，引爆市場(chǎng)完成開(kāi)盤(pán)預(yù)熱銷售工作。本階段的推廣的目標(biāo)是，打破商戶的觀望情緒，持續(xù)引爆市場(chǎng)，形成良好的口碑轉(zhuǎn)播，完成既定目標(biāo)，具體操作如下：1、媒介策略：推廣訴求：加深商戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度，維護(hù)正面的口碑傳播，持續(xù)不斷的引爆市場(chǎng)。推廣形式：戶外廣告畫(huà)面、dm單內(nèi)容根據(jù)節(jié)點(diǎn)不斷更換，短信群發(fā)、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳輔助配合造勢(shì)宣傳。推廣主題： 盛大開(kāi)盤(pán)，機(jī)會(huì)只有一次，搶到就是賺到 熱烈慶祝開(kāi)盤(pán)熱銷xx億元 熱烈祝賀xxx知名品牌，主力店強(qiáng)勢(shì)入駐xxx商業(yè)街 xx

29、xx物街耀世開(kāi)盤(pán)，敬請(qǐng)期待2、媒介組合本階段的媒介：現(xiàn)場(chǎng)圍檔、路牌、樓書(shū)、dm單、報(bào)紙、短信群發(fā)、網(wǎng)絡(luò)。本階段的道具制作實(shí)施：內(nèi)容備 注dm單增加招商銷售的內(nèi)容，引導(dǎo)商戶向更深層次的認(rèn)知。工地圍檔更新原有廣告畫(huà)面，采用招商銷售的語(yǔ)言和畫(huà)面。戶外廣告更新內(nèi)容，采用招商銷售的語(yǔ)言和畫(huà)面。短信針對(duì)本項(xiàng)目賣點(diǎn)，簡(jiǎn)明扼要的介紹。報(bào)紙廣告項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳，為強(qiáng)銷造勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)更新網(wǎng)絡(luò)信息，保持與現(xiàn)階段主題一致。2.1報(bào)廣標(biāo)題： 盛大開(kāi)盤(pán)，機(jī)會(huì)只有一次，搶到就是賺到 熱烈祝賀xxxx知名品牌、主力店入駐xxx商業(yè)街 買到就是賺到，吉林掀起投資風(fēng)暴2.2工地圍擋標(biāo)題： xxx商業(yè)街x月x日盛大開(kāi)盤(pán) 富人投資新寵，愛(ài)尚

30、引發(fā)創(chuàng)業(yè)狂潮 機(jī)會(huì)只有一次，搶到就是賺到 一座永不枯竭的商業(yè)金礦 播下金鐘子，長(zhǎng)成搖錢樹(shù) 人潮就是錢潮，消費(fèi)力就是財(cái)富力2.3dm標(biāo)題： 愛(ài)尚商業(yè)街x月x日盛大開(kāi)盤(pán)； 奏響財(cái)富集結(jié)號(hào)，財(cái)富神話即將上演。2.4短信： 愛(ài)尚商業(yè)街即將開(kāi)盤(pán)，全城掀起老牌商圈掘金大行動(dòng)。財(cái)富熱線：2.5電視滾動(dòng)字幕： 愛(ài)尚商業(yè)街x月x日盛大開(kāi)盤(pán)，天賜良機(jī)搶駐黃金商圈。財(cái)富熱線：3、推廣費(fèi)用預(yù)算：內(nèi)容單價(jià)數(shù)量費(fèi)用（元）工地圍檔更換8元/5,000售樓處展板2,000戶型單頁(yè)0.2元/張5000010,000電視流動(dòng)字幕70元/字/天20天60,000短信0.6元/條100000條60,000報(bào)紙廣告8000元/期15期

31、120,000開(kāi)盤(pán)晚會(huì)100,000廣播電臺(tái)70元/字/天10天30,000總計(jì)397,000元備注具體費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)（四） 強(qiáng)銷期（2011723101）本階段項(xiàng)目的銷售工作是重中之重，消化開(kāi)盤(pán)以來(lái)所意向的客戶。本階段的推廣工作主要是對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行持續(xù)不斷的正面形象的傳播，以銷售業(yè)績(jī)，工程進(jìn)度、更多實(shí)力品牌入駐的利好，打破觀望，力求營(yíng)銷的順利完成。1、媒介策略：推廣訴求：制造新的關(guān)注點(diǎn)維持市場(chǎng)的熱度，打破觀望，力促成交。推廣形式：戶外圍檔畫(huà)面、樓書(shū)、dm單內(nèi)容根據(jù)節(jié)點(diǎn)更換內(nèi)容，短信群發(fā)、網(wǎng)絡(luò)宣傳輔助配合宣傳。推廣主題： 熱烈慶祝愛(ài)尚商業(yè)街開(kāi)盤(pán)銷售xx億元 愛(ài)尚商業(yè)街打造吉林時(shí)尚商業(yè)神話2

32、、媒介組合：本階段的媒介：現(xiàn)場(chǎng)圍檔、dm單、短信群發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙。本階段的道具制作實(shí)施：內(nèi)容備 注工地圍檔更換采用開(kāi)盤(pán)內(nèi)容的畫(huà)面和語(yǔ)言。短信針對(duì)促銷策略進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳。網(wǎng)絡(luò)更新網(wǎng)絡(luò)信息，與現(xiàn)階段主題保持一致。報(bào)紙針對(duì)開(kāi)盤(pán)的推廣訴求，進(jìn)行廣泛的告知。報(bào)廣標(biāo)題： 愛(ài)尚購(gòu)物街x月x日起全線上漲xx元平米 核心商圈，財(cái)富巔峰，搶占河南街商圈最后一塊商業(yè)寶地，你還在等什么 機(jī)會(huì)只有一次，實(shí)力商戶均已入駐，黃金鋪位所剩不多 眾多實(shí)力品牌紛紛搶駐愛(ài)尚（入駐品牌展示）3、推廣費(fèi)用預(yù)算：內(nèi) 容單 價(jià)數(shù) 量費(fèi) 用工地圍檔更換8元/5,000新老客戶答謝等活動(dòng)50,000短信0.6元/條100000條60,00

33、0報(bào)紙廣告8000元/期10期80,000電視流動(dòng)字幕70元/字/天20天60,000廣播電臺(tái)70元/字/天10天30,000總計(jì)295,000元（五） 持銷及掃尾期（201110.11025）隨著強(qiáng)銷期的結(jié)束，項(xiàng)目進(jìn)入了冷期，持銷階段不再需要大規(guī)模的宣傳，推廣工作將以活動(dòng)、陌拜為主，主動(dòng)上門聯(lián)系客戶，開(kāi)展更多的產(chǎn)品推介或新老商戶的聯(lián)誼活動(dòng)，選擇重點(diǎn)尋求突破口促進(jìn)成交。本階段的推廣工作主要是對(duì)目標(biāo)客群進(jìn)行持續(xù)不斷的正面形象的傳播，以工程進(jìn)度、小幅多頻漲價(jià)和更多實(shí)力品牌入駐的利好，力求把掃尾順利完成。1、媒介策略：推廣訴求：制造新的關(guān)注點(diǎn)維持市場(chǎng)的熱度，打破觀望，力促成交。推廣形式：戶外圍檔畫(huà)面

34、、樓書(shū)、dm單內(nèi)容根據(jù)節(jié)點(diǎn)更換內(nèi)容，短信群發(fā)、網(wǎng)絡(luò)宣傳輔助配合宣傳。推廣主題： x月x日起全線漲價(jià)xx元平米 機(jī)會(huì)最后一次，實(shí)力商戶均已入駐，黃金鋪位所剩不多2、媒介組合：本階段的媒介：現(xiàn)場(chǎng)圍檔、路牌、樓書(shū)、dm單、短信群發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙。本階段的道具制作實(shí)施：內(nèi)容備 注dm單更換持銷期內(nèi)容，引導(dǎo)目標(biāo)客群，出清存貨。工地圍檔更換采用促銷內(nèi)容的畫(huà)面和語(yǔ)言。短信針對(duì)促銷策略進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳。網(wǎng)絡(luò)更新網(wǎng)絡(luò)信息，與現(xiàn)階段主題保持一致。報(bào)紙針對(duì)本階段的推廣訴求，進(jìn)行廣泛的告知。報(bào)廣標(biāo)題： 愛(ài)尚購(gòu)物街x月x日起全線上漲xx元平米 最后的財(cái)富商機(jī)，買到就是賺到 實(shí)力商戶均已入駐，黃金鋪位所剩不多 眾多實(shí)力品

35、牌紛紛搶駐愛(ài)尚購(gòu)物街（入駐品牌展示）3、推廣費(fèi)用預(yù)算：內(nèi) 容單 價(jià)數(shù) 量費(fèi) 用工地圍檔更換8元/5,000主力店進(jìn)場(chǎng)簽約儀式50,000短信0.6元/條100000條60,000報(bào)紙廣告8000元/期5期40,000總計(jì)155,000元備注具體費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)（六） 開(kāi)業(yè)籌備期（201110.2512.25） 本階段的營(yíng)銷工作重點(diǎn)主要包括兩方面：一方面是開(kāi)業(yè)告知，一方面是針對(duì)剩余鋪位的招商和銷售。開(kāi)業(yè)告知在此階段主要是對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行有效的推廣，進(jìn)行開(kāi)業(yè)預(yù)熱，以漲價(jià)和開(kāi)業(yè)促銷利好引爆市場(chǎng)，全方位的整合推廣將覆蓋方方面面，為開(kāi)業(yè)造勢(shì)，取得開(kāi)門紅。招商銷售掃尾的推廣工作是利用開(kāi)業(yè)的利好消息和熱度推動(dòng)最后階段的招商銷售工作。1、媒介策略：推廣訴求：選擇重點(diǎn)推廣，主要完成開(kāi)業(yè)告知工作，同時(shí)利用開(kāi)業(yè)利好消息出清存貨。推廣形式：利用開(kāi)業(yè)告知的飽和式宣傳網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)宣傳。推廣主題： xxxx購(gòu)物街開(kāi)業(yè)在即，火線入駐分享最后一塊蛋糕 隆重慶祝愛(ài)尚購(gòu)物街x月x日盛大開(kāi)業(yè)，x月x日起全線上漲xx元平米 xxx知名品牌火線入駐，最后的機(jī)會(huì)你還在等什么 xxx購(gòu)物街x月x日盛大開(kāi)業(yè)，花xx元即可中大獎(jiǎng)2、媒介組合：本階段的媒介：戶外廣告、平面媒體、短信群發(fā)、dm派發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)。完善各項(xiàng)推廣道具的設(shè)計(jì)制作工作。具體分類如下：內(nèi)容備 注開(kāi)業(yè)dm單