第三季度綿陽房地產(chǎn)市場簡報

1、市場月報市場研究 房地產(chǎn)代理2010年 第 三 季 度 綿 陽房 地 產(chǎn) 市 場 簡 報天方房地產(chǎn)代理公司2010年11月l 第一篇：2010年1-10月綿陽房地產(chǎn)市場縱向宏觀分析一、市場綜述2010現(xiàn)年伊始，由于春節(jié)臨近，綿陽市商品房供給市場出現(xiàn)萎縮。部分開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏。從各區(qū)域域來看，除經(jīng)開區(qū)和科創(chuàng)園區(qū)，其余區(qū)域新增供給量均減少。春節(jié)大假期間，部分開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏，大多數(shù)樓盤延遲推盤，綿陽市商品房供給量大幅減少。4月新政頒布后，在4月2224日三天簽約量急劇上升，大量的預(yù)定房源在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變成備案房源，新政對市場影響明顯。首先，新政對異地購房的限制，減少了一部分外地來綿購房需求，整

2、體市場需求受到削弱。其次，新政出重拳打擊二套房需求和三套房需求，在強大的壓力下，二次購房人群將大幅減少。在新政頒布后的一段時間內(nèi)，將是首套房需求支持市場，二套房需求會選擇退出市場或者觀望。再次，新政明確指出對于購買首套房大于90，貸款首付款比例不得低于30%，同時，新政后續(xù)出臺的一系列稅收政策和購買面積聯(lián)系緊密，這將在一定程度上減少大戶型購買人群。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政頒布后，綿陽的少數(shù)樓盤出現(xiàn)退房現(xiàn)象，這無疑是給當(dāng)前的樓市雪上加霜。5月，市場成交量自新政頒布以來首次出現(xiàn)減少。各區(qū)域來看，除高新區(qū)外，其余區(qū)域的成交量均減少，其中涪城區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)下降比例較大。5月，市場均價已開始出現(xiàn)松動，出現(xiàn)小幅下

3、降，是自去年8月后，市場均價的首次下跌。2010年9月，市場異?；钴S，共有34個樓盤新增供給，供給量達820,468 m2，較8月大幅增加。同比增加370%，環(huán)比上漲162%，其中高新區(qū)和科創(chuàng)園區(qū)是本月新增供給最大的兩個區(qū)。10月，受國家一系列調(diào)控政策影響，部分開發(fā)商呈觀望態(tài)勢，推遲產(chǎn)品上市，導(dǎo)致本月供給大幅減少。本月綿陽僅有7個樓盤有新增供給，供給量僅為9萬m2，同比減少60%，環(huán)比下降89%，且新增供給樓盤主要集中在熱點區(qū)域“高新區(qū)”，本月涪城區(qū)、游仙區(qū)無新增供給量。表1：2010年1-10月綿陽房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢數(shù)據(jù)匯總月份12345678910總供應(yīng)量（萬平方米）52.6925.189

4、.228.728.314.233.931.382.059環(huán)比-10%-52%-63%212%-1%-50%139%-8%162%-89%成交量（萬平方米）41.514.1124.1225.3416.7215.8814.320.42639環(huán)比36%-0.660.7090.051-0.34-0.05-0.10.4270.2750.5供求比1.21.70.41.11.60.82.21.53.140.23均價（元）3730279439364052402036463854396140994180表2：2010年1-10月商品房供給面積段分布月份1234567891014015%3%7%5%22%6%2%

5、8%4%28%表3：2010年1-10月商品房月度供給建筑類型月份12345678910高層72%72%62%68%19.95%90%55%43%78%22%小高層9%20%14%14%43.72%10%8%7%12.40%22%多層19%8%24%18%36.23%0%37%50%13%56%二、天方分析：1、2010年1-10月，綿陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和成交量背向而行。供應(yīng)量隨成交量的增長而增長，且供應(yīng)量總晚1個月。兩組數(shù)據(jù)的環(huán)比走勢圖更明顯地顯示出這一特征。調(diào)控政策對均價波動的影響明顯。2、140平米以下中小戶型在市場供給中一直占絕對多數(shù)?？傮w看，中等戶型90140平米占市場份額的一半，雖

6、不同月份有波動但主體地位并未改變。3、高層已經(jīng)是綿陽市場的主力物業(yè)形態(tài)。l 第二篇：2010年三季度綿陽房地產(chǎn)市場橫向微觀分析一、各區(qū)在售大盤匯總板塊名稱 主要產(chǎn)品類型 銷售均價 代表樓盤 城東板塊 高層、多層 高層：4300元/ 多層：5300元/ 東原香嶼、富臨原山、香榭里大道、城南板塊 小高層、高層 均價：4600元/ 富臨桃花島、三江國際麗城、博雅海潤廣場城西板塊 別墅、花園洋房、高層 江景房：6500元/ 樊華似錦、楓璟398、恒業(yè).塞納陽光城北板塊 多層、高層，別墅 均價：3300元/科大 美林 科創(chuàng)園板塊 雙拼、聯(lián)排、花園洋房、高層 高層：4500元/多層：4800元/ 別墅：7

7、500元/田森奧林春天、華潤 中央公園、 樹高 卡地亞中心區(qū)板塊 小高層、高層、商住樓 普通住宅5000元/ 富臨大都會、江御城邦、長虹國際城二、主要樓盤銷售進度（統(tǒng)計時段：2010年1月1日-10月20日）樓盤香榭里大道東源 香嶼富臨原山富臨 桃花島三江 國際麗城博雅 海潤廣場樊華似錦楓景398恒業(yè) 賽納陽光奧林春天華潤 中央公 園長虹 世紀城合計占地396059.4431014.4172120.7457540.672922.5270412.8169239.383486.4966566.28164291.16130388.31429384.82243426.84建面187103.343185

8、3.534149.18128359.273407.2224818.26108925.152857.3973133.6576177.1539770.6125672.19956226.81套數(shù)1146331348118469129696156869740639118878906已售848232731324132714872682711841129544236已售比74.0%6.9%78.4%11.1%59.8%91.6%50.7%47.2%38.9%45.3%28.6%50.6%47.6%三、重點樓盤基本資料項目名稱長虹世紀城恒業(yè)塞納陽光樊華似錦奧林春天香榭里項目地址涪城區(qū)躍進路北段78號高新區(qū)萬

9、向建材城后臨安昌江高新區(qū)石橋新城飛云大道東段16-20號科創(chuàng)園區(qū)園藝東街北段58號游仙區(qū)綿山路34號所屬區(qū)域市中心高新區(qū)高新區(qū)科創(chuàng)園游仙區(qū)物管費用1.5元/平米1.5元/平米1.5元/平米1.5元/平米1.5元/平米開發(fā)公司四川長虹置業(yè)綿陽高新區(qū)新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綿陽樊華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川田森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀鋒置業(yè)占地面積133333平方米76036平方米173905平方米108667平方米建筑面積580000平方米202832平方米556384平方米240000平方米 288420平方米 容積率42.62.692.382.3綠化率35%33%31%30%30%車位停車位管理費：

10、30元/月個地上：850 地下：291地上車位396，地下車位20321比0.8地上車位：510個 地下車位：1070個建筑類別32層電梯公寓多層、小高層、高層多層 高層高層12層 花園洋房交通配套6路、36路、27路、39路72、21路公交車57，806路 13路，32路、45路、75路、77路等53、54、23、68、905 周邊配套學(xué)校：小學(xué)、幼兒園各1商業(yè)配套：超市3家市場2家銀行：8個醫(yī)院：4個、站 學(xué)校：幼兒園、小學(xué)各1個公園;1座銀行：4個醫(yī)院：2個健身設(shè)施齊全學(xué)校：東辰國際小學(xué)商業(yè)配套：1超市3市場公園、安昌河濱河綠化帶 內(nèi)部配套：日常服務(wù)等商業(yè)配套、健身會所等；學(xué)校：2學(xué)校；

11、3幼兒園； 學(xué)校：3個醫(yī)院：3個、商業(yè)：五一廣場、芙蓉漢城高端餐飲娛樂區(qū)四、重點樓盤新推樓棟比較項目名稱長虹世紀城恒業(yè)塞納陽光樊華似錦奧林春天香榭里樓 棟 號35棟 36棟7棟63棟6棟11棟 13棟14棟戶 型兩房,三房兩房,三房兩房 三房兩房 三房兩房 三房市調(diào)均價4884元/平米4556元/平米4100元/平米4600元/平米4604元/平米樓棟位置小區(qū)正北小區(qū)中心小區(qū)入口處靠近九州大道小區(qū)中心朝 向坐北朝南坐北朝南坐北朝南坐南朝北坐南朝北贈送面積贈送一半陽臺面積贈送15個平方贈送一半陽臺面積贈送10個平方贈送一半陽臺面積優(yōu)惠政策一次性2% 按揭1%一次性2% 按揭1%一次性2% 按揭1

12、%一次性2% 按揭1%一次性3% 按揭1%推盤時間2010年9月2010-9-12010年5月8日2010年8月2010年7月交房時間2011年底2012年初2011年底2012年初2012年初電梯數(shù)一梯四戶兩梯五戶兩梯四戶 電梯直接入戶一梯兩戶戶型特點戶型方正實用 南北通透戶型方正實用 南北通透戶型方正實用 南北通透戶型方正實用 南北通透戶型方正實用 南北通透公攤18%18%20%16%16%五、重點樓盤新推樓棟銷售進度樓盤名稱棟號總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)實際均價開工時間竣工時間入住時間開盤時間樊華似錦6380146440102010.012012.012012.042010.05.08長虹

13、世紀城35、362422621642252010.052011.072012.012010.06.27香榭里大道11、13、142201919942312010.062011.122011.122010.07奧林春天62144814142342010.032011.092012.062010.08.0152101156943182010.032011.092012.062010.09.23三江 國際麗城10-14、184626538944322010.052011.122011.122010.09.12東源 香嶼23311269650742010.042011.122012.032010.09

14、.22恒業(yè) 賽納陽光3-7、1979742636643562010.062012.072012.122010.10.01華潤 中央公園73901012715579三項空白7棟2010.09.22開盤，6棟11.13開盤富臨 桃花島1-48813701548107空白空白空白2010.066、730328167860備注：1-4棟已訂348套，6棟訂6套，7棟未開盤六、重點樓盤新推樓棟戶型分析a、 戶型特征樓盤名稱棟號總層數(shù)面積區(qū)間（）單層戶數(shù)主力面積區(qū)間戶型創(chuàng)新奧林春天61887.11-133.22兩棟均為2梯4戶，共12戶90以下6戶變幻戶型，交房時送入戶花園51887.92-134.461

15、00以上6戶三江 國際麗城121884.21-90.42梯4戶，共8戶均為84-91之間主次臥室大飄窗東源 香嶼23369.6-113.012梯5戶，共12戶69.62戶空調(diào)設(shè)備平臺，可變空間各增加1室.92以上8戶華潤 中央公園73375.28-129.6912戶76以下4戶錯層陽臺、270度觀景臥室93-1003戶120以上5戶恒業(yè) 塞納陽光72378.2-99.532梯5戶，共10戶80以下，2戶幻變空間，a5戶型2室變4室90以上8戶富臨 桃花島32469.39-126.13兩棟均2梯5戶，共10戶80以下6戶除入戶花園外，無戶型創(chuàng)新62371.35-137.1122以上4戶b、 戶型

16、賞析b1:奧林春天的贈送面積，幻變空間 奧林春天2期c5戶型在交房后會贈送入戶花園、生活陽臺改居室奧林春天2期b8戶型在交房后會贈送入戶花園、休閑花園改書房b2： 三江 國際麗城大飄窗三江國際麗城主次臥室大飄窗 b3:東原香嶼送空調(diào)設(shè)備平臺東原香嶼空調(diào)設(shè)備平臺，可變空間各增加1室. b4: 華潤 中央公園華潤中央公園b3戶型偶數(shù)層華潤中央公園b3戶型奇數(shù)層 b5：恒業(yè) 塞納陽光恒業(yè) 塞納陽光a1戶型幻變空間10.11平米，贈送一半面積，可改臥室恒業(yè) 塞納陽光a5戶型幻變空間8.09平米，贈送一半面積；陽臺13.89平米，贈送全面積，可改陽光書房。 七、天方分析： 戶型創(chuàng)新是第三季度上市高層物業(yè)共同的亮點和買點，也是綿陽高層住宅發(fā)展