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1、商鋪投資收益率的計算方法方法一：租金回報率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費）12購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。方法二：租金回報率法公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面

2、性，不能作為理想的投資分析工具。方法三：irr法（內(nèi)部收益率法）房產(chǎn)投資公式為：irr累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其它投入累計按揭款累計物業(yè)管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）優(yōu)點：irr法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。irr收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而irr則是按復(fù)利計算。不過，通過計算irr判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過對irr的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。當(dāng)然，如果你覺得上面的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購買

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