房地產(chǎn)企業(yè)并購流程

1、房地產(chǎn)企業(yè)并購流程一、目標(biāo)公司的選擇并購公司應(yīng)確定本次收購的目的，即根據(jù)并購戰(zhàn)略選擇合適的公司進(jìn)行收購，對目標(biāo)公司的選定主要考察以下幾方面的內(nèi)容：1.公司的自我評價(jià)要對自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金實(shí)力、業(yè)務(wù)水平、產(chǎn)品在市場上所占份額和利潤等進(jìn)行評價(jià)，評估該公司所在行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及公司下一步的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方向。通過以上評價(jià)公司并購的可能性，以及并購的必要性，即最需要整合目標(biāo)公司的那一部分資源。2.對目標(biāo)公司進(jìn)行分析分析目標(biāo)公司所處的行業(yè)環(huán)境，對目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。主要依據(jù)目標(biāo)公司公布的年終報(bào)表、中期業(yè)務(wù)報(bào)告等財(cái)務(wù)報(bào)告。對公司目前的經(jīng)營能力進(jìn)行分析。3.對公司并購依據(jù)進(jìn)行分析分析并

2、購雙方的優(yōu)勢和劣勢，包括財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)、市場銷售能力、市場分布狀況、生產(chǎn)能力等、業(yè)務(wù)類型等，力求最大限度的實(shí)現(xiàn)兼容并購。4.對公司并購可能性進(jìn)行分析目標(biāo)公司自身本收購的意愿、條件，以及目標(biāo)價(jià)格高低、收購方承受能力的大小等方面。二、對目標(biāo)公司的審查對房地產(chǎn)公司的并購包括接受公司的全部資產(chǎn)(剝離資產(chǎn)除外)、債權(quán)債務(wù)，員工安置等。在公司收購前，首要的工作是對被收購公司的狀況進(jìn)行詳盡細(xì)致的調(diào)查，房地產(chǎn)公司主要包括兩個(gè)方面：公司自身狀況和擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目。調(diào)查獲取的信息主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1.目標(biāo)公司的基本情況公司簡介、歷史沿革以及發(fā)展現(xiàn)狀；公司及其附屬企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、

3、驗(yàn)資報(bào)告和公司章程等政府批件；目標(biāo)公司內(nèi)部及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖；目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)情況及未來發(fā)展目標(biāo)。2.治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況目標(biāo)公司的組織架構(gòu)；目標(biāo)公司股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的組成及議事規(guī)則以及理解股東會(huì)、董事會(huì)決議、記錄等文件；目標(biāo)公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介；目標(biāo)公司與員工之間勞動(dòng)合同的簽訂情況及工資、福利情況；目標(biāo)公司內(nèi)部的管理規(guī)章和制度。3.資產(chǎn)(權(quán)益)負(fù)債情況目標(biāo)公司的資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明；目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)清單；目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對外提供擔(dān)保的情況。包括與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。4.納稅情況目標(biāo)公司目前使用的稅項(xiàng)及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)

4、惠政策；目標(biāo)公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否受到過稅務(wù)部門的行政處罰，如有需要提供相關(guān)處罰決定。5.房地產(chǎn)項(xiàng)目情況目標(biāo)公司投資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、位置、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度等詳細(xì)資料；與項(xiàng)目有關(guān)的申報(bào)文件、批復(fù)文件及取得的證書，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等批文；目標(biāo)公司在開發(fā)過程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況。6.重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項(xiàng)其他類重大合同，包括貸款、擔(dān)保、銷售、合作類合同；目標(biāo)公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟。仲裁或行政爭議事項(xiàng)或存在逾期將要進(jìn)入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對處置結(jié)果和影響的預(yù)測，并提供有關(guān)的法律

5、文件。7.財(cái)務(wù)狀況會(huì)計(jì)師提供的文件清單。通過上述材料的收集及細(xì)致性研究，對目標(biāo)公司的現(xiàn)狀、組織結(jié)構(gòu)、股東狀況、資產(chǎn)與債權(quán)債務(wù)情況、房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、涉及的訴訟仲裁等方面的內(nèi)容作出判斷，并就收購的可行性、收購條件及風(fēng)險(xiǎn)問題提出最終的法律與財(cái)務(wù)意見。房地產(chǎn)公司收購的重點(diǎn)主要在目標(biāo)公司所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對于調(diào)查資料很重要的一點(diǎn)就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性和債權(quán)債務(wù)關(guān)系作出完整判斷。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性的判斷，主要應(yīng)審查其獲得政府批件是否齊全。包括市發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)，規(guī)委的設(shè)計(jì)方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國有土地使用權(quán)證，建委的施工許可，房管部門的銷售許可等。如果涉及到集體

6、土地的征地補(bǔ)償問題，則應(yīng)審查項(xiàng)目的征地手續(xù)是否齊備，鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個(gè)人的補(bǔ)償問題是否已經(jīng)達(dá)成協(xié)議并落實(shí)，如果征地拆遷不成問題未解決，項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，還需投入資金及存在風(fēng)險(xiǎn)。三、企業(yè)并購操作流程非上市公司的并購程序1.并購前的工作并購雙方中的國有企業(yè)，兼并前必須經(jīng)職工代表大會(huì)審議，并報(bào)政府國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可；并購雙方中的集體所有制企業(yè)，并購前必須經(jīng)過所有者討論，職工代表會(huì)議同意，報(bào)有關(guān)部門備案；并購雙方的股份制企業(yè)和中外合資企業(yè)，并購前必須經(jīng)董事會(huì)(或股東大會(huì))討論通過，并征求職工代表意見，報(bào)有關(guān)部門備案。2.目標(biāo)企業(yè)在依法獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)后，應(yīng)到產(chǎn)權(quán)交易市場登記、掛牌交易所備有買方登記表和賣方登

7、記表供客戶參考。買方在登記掛牌時(shí)，除填寫買方登記表外，還應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法定代表人資格證明書或受托人的授權(quán)委托書、法定代表人或受托人的身份證復(fù)印件。賣方登記掛牌時(shí)，應(yīng)填寫賣方通知書，同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓方及被轉(zhuǎn)讓方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓方法人代表資格證明書或受托人的授權(quán)委托書以及法定代表人或受托人的身份證復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)讓企業(yè)董事會(huì)的決議。如有可能，還應(yīng)提供被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)評估報(bào)告。對于有特殊委托要求的客戶，如客戶要求做廣告、公告，以招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)行交易，則客戶應(yīng)與交易所訂立專門的委托出售或購買企業(yè)的協(xié)議。3.洽談經(jīng)過交易所牽線搭橋或自行找到買賣對象的客戶，可在交易所有關(guān)部門的協(xié)助下，

8、就產(chǎn)權(quán)交易的實(shí)質(zhì)性條件進(jìn)行談判。4.資產(chǎn)評估雙方經(jīng)過洽談達(dá)成產(chǎn)權(quán)交易的初步意向后，委托經(jīng)政府認(rèn)可的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估的結(jié)果可作為產(chǎn)權(quán)交易的底價(jià)。5.簽約在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由并購雙方的法人代表或法人代表授權(quán)的人員簽訂企業(yè)并購協(xié)議書，或并購合同。在交易所中，一般備有兩種產(chǎn)權(quán)交易合同，即用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和用于整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，供交易雙方在訂立合同時(shí)參考。產(chǎn)權(quán)交易合同一般包括如下條款：交易雙方的名稱、地址、法定代表人或委托代理人的姓名、產(chǎn)權(quán)交易的標(biāo)的、交易價(jià)格、價(jià)款的支付時(shí)間和方式、被轉(zhuǎn)讓企業(yè)在轉(zhuǎn)讓前債權(quán)債務(wù)的處理、產(chǎn)權(quán)的交接事宜、被轉(zhuǎn)讓企業(yè)員工的安排、

9、與產(chǎn)權(quán)交易有關(guān)的各種稅負(fù)、合同的變更或解除的條件、違反合同的責(zé)任、與合同有關(guān)的爭議的解決、合同生效的先決條件及其他交易雙方認(rèn)為需要訂立的條款。6.并購雙方報(bào)請政府授權(quán)部門審批并到工商行政管理部門核準(zhǔn)登記目標(biāo)公司報(bào)國有資產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)注銷登記，并購企業(yè)報(bào)國有資產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，并到工商管理部門辦理法人變更登記，到房產(chǎn)等部門申請辦理企業(yè)房產(chǎn)變更、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，同時(shí)根據(jù)兼并企業(yè)的債權(quán)債務(wù)應(yīng)按協(xié)議進(jìn)行清理，并根據(jù)調(diào)整賬戶，辦理更換合同債據(jù)等手續(xù)。7.產(chǎn)權(quán)交接并購雙方的資產(chǎn)移交，需在國有資產(chǎn)管理局、銀行等有關(guān)部門的監(jiān)督下，按照協(xié)議辦理移交手續(xù)，經(jīng)過驗(yàn)收、造冊，雙方簽證后，會(huì)計(jì)據(jù)此入賬

10、。目標(biāo)企業(yè)未了的債券、債務(wù)，按協(xié)議進(jìn)行清理，并據(jù)此調(diào)整賬戶，辦理更換合同債據(jù)等手續(xù)。8.發(fā)布并購公告將兼并與收購的事實(shí)公諸社會(huì)，可以在公開報(bào)刊上刊登，也可由有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布，使社會(huì)各方面知道并購事實(shí)，并調(diào)整與之相關(guān)的業(yè)務(wù)。上市公司的并購程序1.選擇目標(biāo)公司，做出并購決策，擬定并購計(jì)劃，聘請有關(guān)專家擔(dān)任并購顧問，籌措資金，并且要做好保密工作。2.收購上市公司不超過5%的發(fā)行在外普通股。3.進(jìn)一步收購，當(dāng)直接或間接持有目標(biāo)公司發(fā)行在外普通股達(dá)到5%時(shí)，在該事實(shí)發(fā)生之日起3個(gè)工作日內(nèi)，向目標(biāo)公司、證券交易所和證監(jiān)會(huì)做出書面報(bào)告并公告。這不包括因公司發(fā)行在外的普通股數(shù)量減少，致使法人持有該公司5%以上的發(fā)

11、行在外普通股的情況。在做出此報(bào)告并公告之日起2個(gè)工作日內(nèi)和做出報(bào)告前，不得在直接或間接買入或賣出該種股票。4.之后，持有目標(biāo)公司股票的增減變化每達(dá)該種股票發(fā)行在外總額的2%時(shí)，應(yīng)當(dāng)自該事實(shí)發(fā)生之日起3個(gè)工作日內(nèi)，向目標(biāo)公司、證券交易所和證監(jiān)會(huì)做出書面報(bào)告并公告。在做出此報(bào)告并公告之日起2個(gè)工作日內(nèi)和做出報(bào)告前不得再進(jìn)行直接或間接買入或賣出該種股票。5.在發(fā)出收購要約前向證監(jiān)會(huì)做出有關(guān)收購的書面報(bào)告。6.當(dāng)按步驟5收購目標(biāo)公司發(fā)行在外普通股達(dá)到30%時(shí)，自該事實(shí)發(fā)生之日起45個(gè)工作日內(nèi)，向目標(biāo)公司所有股票持有者發(fā)出收購要約，并以貨幣付款方式收購股票。購買價(jià)格取在收購要約發(fā)出前12個(gè)月內(nèi)收購要約人

12、購買該種股票所支付的最高價(jià)格，與在收購要約發(fā)出前30個(gè)工作日內(nèi)該種股票的平均市場價(jià)格中較高的一種價(jià)格。在發(fā)出收購要約前，不能再行購買該種股票。7.在發(fā)出收購要約的同時(shí)，向受要約人、證券交易所提供本身情況的說明和與該要約有關(guān)的全部信息，并保證材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完善、不產(chǎn)生誤導(dǎo)。收購要約的有效期不得少于30個(gè)工作日，自收購要約的發(fā)出之日起計(jì)算。自收購要約發(fā)出之日起30個(gè)工作日內(nèi)，收購要約人不得撤回其收購要約。而且，收購要約的全部條件適用于同種股票的所有持有人。8.收購要約發(fā)出后，主要要約條件改變的，收購要約人應(yīng)當(dāng)立即通知所有受要約人，通知可以采用新聞發(fā)布會(huì)、登報(bào)或者其它傳播方式。收購要約人在要約期滿后30個(gè)工作日內(nèi)，不得以要約規(guī)定以外的任何條件購買該種股票。預(yù)受收購要約的受要約人有權(quán)在收購要約失效前撤回對該要約的預(yù)受。9.收購要約期滿，收購要約人持有的普通股未達(dá)到目標(biāo)公司發(fā)行在外普通股總數(shù)的50%的，為收購失敗。10.收購要約人除發(fā)出新的收購要約外，其后每年購買的該種公司發(fā)行在外普通股，不得超過該公司發(fā)行在外普通股總數(shù)的5%。11.收購要約期滿，收購要約人持有的普通股達(dá)到該公司發(fā)行在外普通股總數(shù)的75%以上的，該公司應(yīng)當(dāng)在證券交易所終止交易。12.收購要約人要約購買股票的總數(shù)低于預(yù)受收購要約的總數(shù)時(shí)