《之家二期住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(15頁(yè))》

1、“ 之家”二期住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2009年6月目 錄1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況21.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況21.2項(xiàng)目概況22.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入和市場(chǎng)分析72.1發(fā)展規(guī)劃分析72.2產(chǎn)業(yè)政策分析72.3行業(yè)準(zhǔn)入分析72.4市場(chǎng)分析83.資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析134.節(jié)能方案分析135.建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析146.環(huán)境和生態(tài)影響分析147.經(jīng)濟(jì)影響分析147.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)147.2財(cái)務(wù)效益分析177.3盈虧臨界點(diǎn)分析187.4行業(yè)影響分析197.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析198.社會(huì)影響分析199.結(jié)論20附件一 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件20附件二 市規(guī)劃建設(shè)局文件復(fù)印件20附

2、件三 市環(huán)境保護(hù)局文件復(fù)印件201.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目申報(bào)單位概況項(xiàng)目申報(bào)單位：蘇州發(fā)展住 所：蘇州市法 定 代表人： 注 冊(cè) 資 金 ：萬(wàn)元人民幣公司經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目： 1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目背景1.2.2項(xiàng)目建設(shè)的意義1.2.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)1.2.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模1.2.5項(xiàng)目投資規(guī)模和資金籌措項(xiàng)目總投資6409萬(wàn)元，其中項(xiàng)目自有資金6000萬(wàn)元，預(yù)售收入409萬(wàn)元。1.2.6項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和贏虧臨界點(diǎn)1.2.6.1項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目總投資6409萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 3683.6 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 3278.6 萬(wàn)元，全部投資收益率 57.47

3、 %,資本金收益率 54.64 % 。詳見(jiàn)表1-2。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表表7.3序號(hào)指標(biāo)名稱單位項(xiàng)目1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元6409 2資金籌措萬(wàn)元64092.1項(xiàng)目資本金萬(wàn)元6000 2.1.1資本金投入萬(wàn)元6000 2.1.2利用上期滾動(dòng)資金萬(wàn)元/2.1.3返還上期滾動(dòng)資金萬(wàn)元/2.2長(zhǎng)期借款萬(wàn)元/2.3預(yù)租售收入萬(wàn)元 409 2.4短期借款萬(wàn)元/3營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元10800 4營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元599.4 5土地增值稅萬(wàn)元108 6利潤(rùn)總額萬(wàn)元3683.67所得稅萬(wàn)元405 8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元3278.69總投資收益率%57.4710資本金凈利潤(rùn)率%54.6411償債備付率%/12銀行借款償還期年/1.2

4、.6.2項(xiàng)目的贏虧臨界點(diǎn)臨界點(diǎn)分析分析表明當(dāng)售價(jià)降低40.66%,即每平方米售價(jià)從3000元降到元1780.2元，還可保持不虧損。售價(jià)降低37.72%，收益率還可達(dá)到10%，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極低，收益較高。詳見(jiàn)下表1-3。臨界點(diǎn)分析表1-3變化因素基本方案收入或費(fèi)用(萬(wàn)元)盈虧平衡點(diǎn)(利潤(rùn)=0)臨界點(diǎn)(內(nèi)部收益率=10%)變化率(%)收入或費(fèi)用(萬(wàn)元)變化率(%)收入或費(fèi)用(萬(wàn)元)售價(jià)10800 -40.66 6409 -34.727049.9 數(shù)量10800 土地費(fèi)用825 工程造價(jià)4748 其它費(fèi)用836 2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入和市場(chǎng)分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合市人民政府用地規(guī)

5、劃，2008年8月18日市規(guī)劃建設(shè)局下發(fā)號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照“布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、規(guī)范有序”的原則，之家集中開(kāi)發(fā)多層住宅，滿足客戶需求。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)符合市規(guī)劃，項(xiàng)目選址在市未來(lái)規(guī)劃的發(fā)展重要方向，也是未來(lái)住宅和商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的集中板塊。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析本項(xiàng)目建設(shè)中高檔低層住宅及配套設(shè)施，有利于提高住宅檔次，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，繁榮市場(chǎng)，改善人民生活都有著積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)用地和建設(shè)方案規(guī)劃都得到市政府批準(zhǔn)，本項(xiàng)目是符合市政府的產(chǎn)業(yè)政策的。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析本項(xiàng)目建設(shè)單位蘇州是經(jīng)過(guò)工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)登記的具有6000萬(wàn)注冊(cè)資本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設(shè)單位完全符合行業(yè)準(zhǔn)入條件；擬建項(xiàng)

6、目土地的取得、規(guī)劃、環(huán)保等手續(xù)完全按國(guó)家合法程序辦理，建設(shè)項(xiàng)目完全符合行業(yè)準(zhǔn)入條件。2.4市場(chǎng)分析2.4.1市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2.4.2市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求2.4.3房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)2.4.4市場(chǎng)定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔住宅社區(qū),客戶群體定位為中檔階層為主,同時(shí)吸引部分客戶。3.資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目所需主要資源是土地資源，該資源通過(guò)公開(kāi)掛牌取得。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將消耗的資源主要是鋼材、水泥、木材等材料，通過(guò)市場(chǎng)采購(gòu)取得，不直接消耗一次性的原始資源。4.節(jié)能方案分析本項(xiàng)目住宅建筑面34278平方米,按每平方米每年10千瓦計(jì)算,全年用電量為34.3萬(wàn)千瓦,住宅可居住人口估算為(按每人30平方米計(jì)算)

7、1150人,全年用水量為8.4萬(wàn)噸(按每人每天消耗200升計(jì)算)。以下是住宅節(jié)能指標(biāo)：住宅建筑總體節(jié)能指標(biāo)節(jié)能項(xiàng)目權(quán)重（%）項(xiàng)目指標(biāo)（W/m2K)標(biāo)準(zhǔn)值（W/m2K)節(jié)能(%)備注墻體180.981.742.35 =（-）/*100屋面70.9441.744.47 =（-）/*100空調(diào)5069.00 =估算照明2580.00 =估算合計(jì)65.24 =*/100從上表可以看出，住宅節(jié)能滿足65%的要求。本項(xiàng)目在建筑節(jié)能上，項(xiàng)目建筑的體形簡(jiǎn)潔，以南北向?yàn)橹?。建筑物外墻為磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)，通過(guò)控制建筑的體型系數(shù).維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫措施和設(shè)備節(jié)能以達(dá)到節(jié)能要求。5.建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析本項(xiàng)

8、目用地通過(guò)掛牌取得，土地出讓價(jià)格是凈地價(jià)格，政府在出讓前完成征地拆遷和移民安置工作。將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已完成土地出讓?zhuān)?xiàng)目基地大致平坦，周邊道路已通，地上沒(méi)有需拆遷的建筑物，土地已具備開(kāi)工條件。6.環(huán)境和生態(tài)影響分析本項(xiàng)目作為低層中高檔住宅對(duì)環(huán)境和生態(tài)基本沒(méi)有影響，項(xiàng)目的建設(shè)可以改善該區(qū)域的環(huán)境。只有一些生活污水，通過(guò)排入污水管道，由污水處理廠統(tǒng)一處理，對(duì)生態(tài)基本上沒(méi)有影響。7.經(jīng)濟(jì)影響分析7.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)7.1.1產(chǎn)品成本分析遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，將產(chǎn)品直接發(fā)生的投資直接歸類(lèi)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；土地費(fèi)用，根據(jù)產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅黄渌顿Y費(fèi)用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項(xiàng)工程投資比例分?jǐn)偂＝?jīng)估算之家總投資6409萬(wàn)

9、元，多層住宅開(kāi)發(fā)成本為1780.27元/平方米。詳見(jiàn)表7.1“投資估表投資估算表編碼功能名稱單位單價(jià)面積（m2)總價(jià)（萬(wàn)元）一工程費(fèi)用4748.00 1商用房4748.001.1土建工程元/m2/4280.001.1.1地基工程元/m2400.00 36000 1440 .00 1.1.2結(jié)構(gòu)及建筑元/m2600.00 36000 2160 .00 1.1.3室內(nèi)外裝修元/m2200.00 36000 720 .00 1.2安裝工程元/m2468.00 1.2.1供配電及動(dòng)力照明元/m280.00 36000 288.00 1.2.2給排水設(shè)施元/m250.00 36000 180.00 1.

10、2.3電梯元/m2/ 36000 /2基礎(chǔ)設(shè)施3設(shè)備購(gòu)置元/套二工程建設(shè)其他費(fèi)用1640.8 1土地費(fèi)用萬(wàn)元/畝2533825.00 2前期工程及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用172.80 2.1堪察設(shè)計(jì)費(fèi)元/m2203600072.00 2.2管理費(fèi)元/m253600018.00 2.3監(jiān)理費(fèi)元/m2183600064.8.00 2.4各種咨詢費(fèi)用元/m253600018.00 3開(kāi)辦費(fèi)15.00 4其他雜費(fèi)8.00 5市政配套費(fèi)620.00 三預(yù)備費(fèi) - 1基本預(yù)備費(fèi)0.00 2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.00 四建設(shè)期間稅費(fèi) 20.00 1契稅2城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)元/m220.00 五建設(shè)期間利息 六鋪底流動(dòng)資金 - 七總投資

11、額6408.8 7.1.2收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算銷(xiāo)售產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、售價(jià)、收入及稅金見(jiàn)表7.2。營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅及教育附加分別為營(yíng)業(yè)稅的5%和3%。 銷(xiāo)售收入及稅金匯總表（項(xiàng)目）表7.2產(chǎn)品名稱項(xiàng)目合計(jì)2010.3季 2010.4季 2011.1季 2011.2季 商住樓營(yíng)業(yè)收入(萬(wàn)元)10800 2700 2700 2700 2700 銷(xiāo)售合同額（萬(wàn)元）10800 2700 2700 2700 2700 價(jià)格(元)3000 3000 3000 3000 3000 銷(xiāo)售比例（%）100.00 25 25 25 25 數(shù)量(M2)36000 9000 9000 9000 9000 出租率(

12、%)營(yíng)業(yè)稅金及附加(萬(wàn)元)599.4 149.85 149.85 149.85 149.85 營(yíng)業(yè)稅(萬(wàn)元)540 135 135 135 135 營(yíng)業(yè)稅稅率（%）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 城建稅(萬(wàn)元)37.8 9.45 9.45 9.45 9.45 城建稅稅率（%）7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 教育附加(萬(wàn)元)21.6 5.4 5.4 5.4 5.4 教育附加稅率（%）4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 所得稅預(yù)征（萬(wàn)元）405 101.25 101.25 101.25 101.25 所得稅預(yù)征稅率（%）3.75 3.75 3.75

13、 3.75 3.75 土地增值稅預(yù)征（萬(wàn)元）10827 27 27 27 土地增值稅預(yù)征稅率（%）1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 7.2財(cái)務(wù)效益分析7.2.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)經(jīng)分析，項(xiàng)目總投資6409萬(wàn)元，利潤(rùn)總額3683.6萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)3278.6萬(wàn)元，全部投資收益率57.47%，資本金收益率54.64%,經(jīng)濟(jì)效益較好,無(wú)需償還借貸款。項(xiàng)目具有良好的贏利能力。詳見(jiàn)表7.3“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表表7.3序號(hào)指標(biāo)名稱單位項(xiàng)目1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元6409 2資金籌措萬(wàn)元64092.1項(xiàng)目資本金萬(wàn)元6000 2.1.1資本金投入萬(wàn)元6000 2.1.2利用上期滾動(dòng)資金萬(wàn)

14、元/2.1.3返還上期滾動(dòng)資金萬(wàn)元/2.2長(zhǎng)期借款萬(wàn)元/2.3預(yù)租售收入萬(wàn)元4092.4短期借款萬(wàn)元/3營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元10800 4營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元599.4 5土地增值稅萬(wàn)元108 6利潤(rùn)總額萬(wàn)元3683.67所得稅萬(wàn)元405 8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元3278.69總投資收益率%57.4710資本金凈利潤(rùn)率%54.6411償債備付率%/12銀行借款償還期年/7.2.2項(xiàng)目盈利性分析項(xiàng)目總收入10800萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本6409萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加599.4萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3683.6萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅405萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)3278.6萬(wàn)元，項(xiàng)目效益較好。7.2.3借款償還能力分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)借款 7.3盈虧

15、臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析分析表明當(dāng)售價(jià)降低40.66%,還可保持不虧損。售價(jià)降低37.72%，收益率還可達(dá)到10%，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低，收益較高。詳見(jiàn)下表7-8。臨界點(diǎn)分析表7-8變化因素基本方案收入或費(fèi)用(萬(wàn)元)盈虧平衡點(diǎn)(利潤(rùn)=0)臨界點(diǎn)(內(nèi)部收益率=10%)變化率(%)收入或費(fèi)用(萬(wàn)元)變化率(%)收入或費(fèi)用(萬(wàn)元)售價(jià)10800 -40.66 6409 -34.727049.9 數(shù)量10800 土地費(fèi)用825 工程造價(jià)4748 其它費(fèi)用836 7.4行業(yè)影響分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅的開(kāi)發(fā)屬競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，沒(méi)有一家企業(yè)能對(duì)該行業(yè)形成壟斷。本項(xiàng)目也是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以提升市住宅市場(chǎng)的檔次，

16、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加政府稅收和社會(huì)就業(yè)，形成良性的競(jìng)爭(zhēng)格局。7.5區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有一定影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生利稅3683.6萬(wàn)元（稅后利潤(rùn)3278.6萬(wàn)元+稅金405萬(wàn)元）。之家的開(kāi)發(fā)可以在2年內(nèi)解決部分人員就業(yè),項(xiàng)目建成后,可以提供物業(yè)管理、保安、保潔等人員的長(zhǎng)期就業(yè)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)新臺(tái)階,對(duì) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起積極作用。8.社會(huì)影響分析本項(xiàng)目建設(shè)，在住宅規(guī)劃上，堅(jiān)持生態(tài)、自然、健康的設(shè)計(jì)理念，為客戶提供健康、舒適、時(shí)尚、充滿情趣，高品質(zhì)的居住環(huán)境。建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行，同時(shí)綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、綠化等要求。建筑風(fēng)格借鑒我國(guó)傳統(tǒng)建筑生態(tài)精神，采用疏密有致的格局，整體環(huán)境符合二十一世紀(jì)環(huán)境要求，提升 市居住水平?？傊?，本項(xiàng)目的