專題十三房產(chǎn)稅法

1、專題十三房產(chǎn)稅法（戰(zhàn)大萍）考情分析考試中以選擇題形式為主，也可能與企業(yè)所得稅結(jié)合命制綜合題，平均本專題位于教材的第十章, 分值2-3分左右?？蚣軋D人導(dǎo)正稅范圍01納稅義務(wù)人與征稅范圍02稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算01納稅義務(wù)人與征稅范圍知識點：納稅義務(wù)人與征稅范圍（）要素具體內(nèi)容納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人1. 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體 單位和個人納稅2. 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅3. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的， 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的， 由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅4. 無租使用其他房產(chǎn)：納稅單位和個

2、人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。征稅范圍征稅對象房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象【大戰(zhàn)劃重點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅征稅區(qū)域城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村【例題單選題】（2014年）下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（）。A. 農(nóng)村的居住用房B. 建在室外的露天游泳池C. 個人擁有的市區(qū)經(jīng)營性用房D. 尚未使用或出租而待售的商品房正確答案C答案解析房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村， 所以選項A不正確；獨立于房屋之外的建筑物或者構(gòu) 筑物，不屬于房產(chǎn)稅征稅范

3、圍，所以選項B不正確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，所以選項 D不正確。02稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算知識點：稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算（）（一）稅率我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率:計征方法稅率適用情況從價計征1.2%自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營從租計征12%出租非居住的房產(chǎn)取得租金收入4% （優(yōu)惠稅率）個人出租住房（不分出租后用途）（二）計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。1. 從價計征計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%- 30%的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X（ 1-扣除比例）X 1.2%（1） 房

4、產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原 價。（2） 自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng) 包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的 2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！窘忉尅孔诘厝莘e率=總建筑面積/ 土地面積（3） 房屋原值應(yīng) 包括與房屋不可分割的各種 附屬設(shè)備 或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。凡以房 屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記

5、賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。（4）納稅人對原有房屋進行 改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。【例題單選題】（2012年）某上市公司 2011年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建， 支出500萬元在后院新建一露天泳池，支出500萬元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬元的照明設(shè)施，再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會所于2011年底改建完畢并對外營業(yè)。當(dāng)?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值扣除比例為 30% 2012年該會

6、所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。A. 42萬元B. 48.72 萬元C. 50.4萬元D. 54.6萬元正確答案B答案解析2012年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅 =（5000+500-200+500 ）X（ 1-30%）X 1.2%=48.72 （萬元）。（5）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)區(qū)別對待:投資協(xié)議書投資方（甲方）：戰(zhàn)老師被投資方（乙方）：同學(xué)們過注會有限公司甲方將位于彩虹路棉花糖街66號CPA大廈606室投資于乙方用于辦公使用， 于協(xié)議生效之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。甲方按照持股比例（20%享有收益和分紅的權(quán)利，同時應(yīng)承擔(dān)債務(wù)，分擔(dān)風(fēng)險。投資協(xié)議書投資方（甲方）：戰(zhàn)老師被投資方（乙方）：同學(xué)們過注會有限公司甲方將位

7、于彩虹路棉花糖街66號CPA大廈606室投資于乙方用于辦公使用，投資期5年，乙方每年固定支付甲方人民幣壹拾萬元整（Y100000.00 ）房屋產(chǎn)權(quán)不予變更，仍屬于甲方除上述收入外，甲方不得要求額外分紅或收益，乙方不得要求甲方承擔(dān)乙方經(jīng)營風(fēng)險（6） 融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值 繳納房產(chǎn)稅。 合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（7） 居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或使用人 繳納房產(chǎn)稅。其中 自營的，依照房產(chǎn)原值減除 10%-30%1的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值 準(zhǔn)確劃

8、分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入 計征?！纠}多選題】（2015年）下列項目中，應(yīng)以房產(chǎn)租金作為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅的有（）A. 以融資租賃方式租入的房屋B. 以經(jīng)營租賃方式租出的房屋C. 居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主自營的共有經(jīng)營性房屋D. 以收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險方式投資的房屋正確答案BD答案解析選項 AC應(yīng)按房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅。（8）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完 全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 自用的地下建筑物：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50% 60%乍為應(yīng)稅房

9、產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70%80%乍為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 對于與地上房屋相連的地下建筑物，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定 計算征收房產(chǎn)稅。2. 從租計征房屋出租的，以房產(chǎn) 租金收入（不含增值稅）為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。情形具體規(guī)定以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租根據(jù)當(dāng)?shù)貎疹惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額收入從租計征租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收 租金期限免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值從價計征出租的地下建筑同出租地上建筑物的規(guī)定寫字樓租賃合同出租人（甲方）：戰(zhàn)老師承租人（乙方）：同學(xué)們過注會有限公司租賃期限：2019.01.01 2019.12.31免租期：2019.01.01-2019.02.28月租金:10000元人民幣（不含增值稅）租金總額：100000元人民幣（不含增值稅）【例題單選題】（2019年回憶版）下列情形中，應(yīng)從租計征