(完整word版)淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問(wèn)題與對(duì)策.doc

1、四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本科生 ( 業(yè)余 ) 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問(wèn)題與對(duì)策辦學(xué)學(xué)院四川大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院校外學(xué)習(xí)中心陜西廣播電視大學(xué)漢中分校專業(yè)土木工程年級(jí)2014年秋指導(dǎo)教師尹健學(xué)生姓名王宏剛學(xué)號(hào)DI4142G20042016年8月15日淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問(wèn)題與對(duì)策專業(yè)：土木工程學(xué)生：王宏剛指導(dǎo)教師：尹健摘要房地產(chǎn)作為人類生存活動(dòng)的最基本最基礎(chǔ)載體，其質(zhì)量直接影響到人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制至關(guān)重要，建筑工程質(zhì)量管理在建筑工程項(xiàng)目管理中有著最為重要和最為根本的地位。本文主要以我在房地產(chǎn)公司工作一年以來(lái)所見所聞來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量

2、問(wèn)題與控制對(duì)策，質(zhì)量控制的現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題進(jìn)行闡述，同時(shí)也針對(duì)這些問(wèn)題提出一些預(yù)防措施和方法。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題與對(duì)策目錄前言11 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)在和特點(diǎn).11.1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀11.2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的特點(diǎn)42 房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題.92.1 項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的問(wèn)題92.2 工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的問(wèn)題142.3 工程施工階段存在的問(wèn)題143 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施.93.1 項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制93.2 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的質(zhì)量控制93.3 實(shí)施階段的質(zhì)量控制93.4 竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制94

3、關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議.94.1 實(shí)施階段工程質(zhì)量管理的建議94.2 竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量管理建議9結(jié)論19附錄19參考文獻(xiàn)20前言時(shí)代嘉都一期工程位于漢中市石馬路以南，是集商業(yè)貿(mào)易、生活休閑于一體的現(xiàn)代化居住和商貿(mào)建筑，交通便利，地理位置優(yōu)越。區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全、先進(jìn)、頗有現(xiàn)代都市氣魄。本工程由北京中帝恒城有限公司設(shè)計(jì)，漢中市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院勘測(cè)，由韓忠尚君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。時(shí)代嘉都一期工程由 2#樓、 3#樓、 4#及公共地下室等組成，住宅中設(shè)有各種戶型的套房，地上最高二十五層，地下為一層，總建筑面積 26432 平方米?；A(chǔ)形式：預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)；主體結(jié)構(gòu)形式：鋼筋砼框剪結(jié)

4、構(gòu)，本工程屬二類民用建筑，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，抗震設(shè)防烈度為六度，框架、剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。以下我結(jié)合時(shí)代嘉都一期工程的甲方工作實(shí)踐，從幾個(gè)方面闡述事前控制在整個(gè)工程中的工程質(zhì)量控制重要性及事前控制的一些方法、措施。淺議房地產(chǎn)開發(fā)公司常見工程質(zhì)量問(wèn)題與對(duì)策1、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)在和特點(diǎn)1.1 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀多年來(lái)，我國(guó)在房地產(chǎn)工程管理上一直強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)要遵循“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，并且取得了顯著的成效。隨著改革開放的深入和發(fā)展，我國(guó)建筑工程質(zhì)量和工程質(zhì)量管理的總體水平在不斷提高。從1984 年開始，我國(guó)就開始實(shí)施建設(shè)工程質(zhì)量管理體制的改革，到現(xiàn)在為止，我國(guó)已經(jīng)建立了包括工

5、程質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制、建設(shè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、質(zhì)量監(jiān)督監(jiān)理制度、工程竣工驗(yàn)收備案制度、檔案管理制度等一系列法規(guī)制度在內(nèi)的，較為全面的質(zhì)量管理體系。通過(guò)大力組織、精心設(shè)計(jì)施工及科學(xué)管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)創(chuàng)造了一大批優(yōu)質(zhì)工程。但是，由于我國(guó)現(xiàn)行的建設(shè)工程質(zhì)量管理體系仍然處于破舊立新的發(fā)展過(guò)程中，整體水平仍不盡人意。盡管我國(guó)已經(jīng)研發(fā)了一些關(guān)于項(xiàng)目質(zhì)量管理的研究成果，積累了一定的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，但是在人員、資金、地域等條件的影響下，這些項(xiàng)目還缺乏普遍的適用性。1.2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的特點(diǎn)（1）項(xiàng)目質(zhì)量形成過(guò)程復(fù)雜，多以項(xiàng)目管理為主導(dǎo)。由于管理不當(dāng)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目成本過(guò)高、資源分配不合理、信息溝通不順暢等問(wèn)題

6、，降低了項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性。另外，項(xiàng)目質(zhì)量包括決策質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量和其他質(zhì)量，這些都對(duì)總體質(zhì)量有影響。總體質(zhì)量的保證有利于提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量管理設(shè)計(jì)的范圍廣，參建主體、監(jiān)管主體和利益主體較多，需要考慮的因素和調(diào)用的資源也較多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理內(nèi)容有一定的復(fù)雜性。2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問(wèn)題2.1 項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的問(wèn)題這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。 在這一階段中， 項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒(méi)有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可

7、行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒(méi)有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析 ( 包括財(cái)務(wù)分析 ) ，分析后沒(méi)有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。2.2 工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的問(wèn)題現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過(guò)程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過(guò)程中遇到相互妨礙無(wú)法施工的現(xiàn)象; 施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過(guò)程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒(méi)有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)

8、準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒(méi)有勘察報(bào)告就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。2.3 工程施工階段存在的問(wèn)題該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問(wèn)題其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒(méi)有嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品

9、、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒(méi)有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過(guò)程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問(wèn)題。在項(xiàng)目最后階段質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒(méi)有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒(méi)有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒(méi)有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)

10、計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒(méi)有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒(méi)有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒(méi)有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問(wèn)題。3 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施3.1 項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性, 注重可行性研究中多方案的論證 , 注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查 , 應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)

11、國(guó)家的專家審查制度 , 由政府依法委托與工程建設(shè)無(wú)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì) , 專家委員會(huì)直接對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé) , 對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。3.2 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的質(zhì)量控制（ 1）在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān) , 業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì) , 由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試 , 負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位 , 在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后 , 由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì) , 評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。（ 2）嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì) , 樹立“嚴(yán)格沒(méi)計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制 , 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和

12、評(píng)審 , 確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì) , 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。（ 3）效仿國(guó)外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督 , 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中, 監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督 , 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求 , 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。33 實(shí)施階段的質(zhì)量控制（ 1）招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行 , 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫 , 咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖 , 按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 , 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求 , 并協(xié)助業(yè)主組織具

13、體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國(guó)外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。（ 2）嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量 , 對(duì)投入品的訂貨、采購(gòu)、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制 , 從組織貨源 , 優(yōu)選供貨廠家 , 直到使用認(rèn)證 , 做到層層把關(guān)。（ 3）在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上 , 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理 , 把握人員進(jìn)場(chǎng)的考核 , 監(jiān)督與評(píng)定等 , 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想 , 提高認(rèn)識(shí), 嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。3.4 竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段,其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求 , 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段

14、就是質(zhì)量檢收 ,依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求,遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù),并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法,以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋, 是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段,建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。4 關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的建議4.1 實(shí)施階段工程質(zhì)量管理的建議（ 1）施工項(xiàng)目管理人員由項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一指揮，各自按照崗位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，工程部隨時(shí)對(duì)項(xiàng)目管理人員的工作狀態(tài)進(jìn)行考查，并如實(shí)記錄結(jié)果存入工程檔案中。定期或不定期的對(duì)管理人員進(jìn)行考核，考核

15、結(jié)果與獎(jiǎng)罰掛鉤。（ 2）把好材料關(guān)，對(duì)施工材料進(jìn)行嚴(yán)格的控制。建筑材料品種繁雜，質(zhì)量及檔次懸殊，在材料進(jìn)場(chǎng)之前必須先報(bào)驗(yàn)，進(jìn)場(chǎng)之后依樣品和相關(guān)檢測(cè)報(bào)告進(jìn)行報(bào)驗(yàn)，合格的材料方能使用。采購(gòu)人員在采購(gòu)材料時(shí)，也要嚴(yán)格執(zhí)行材料的檢查驗(yàn)收手續(xù)，保證材料的合格。（ 3）施工工藝的控制。施工工藝是決定工程質(zhì)量好壞的關(guān)鍵，為了保證工藝的先進(jìn)性和合理性，公司對(duì)于不太成熟的工藝。安排專人在加工廠進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，將成熟的工藝編制成作業(yè)指導(dǎo)書，施工管理人員在現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)生產(chǎn)時(shí)則以此為依據(jù)對(duì)工人進(jìn)行交底，并由班組長(zhǎng)簽字接收。4.2 竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量管理建議建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)十分細(xì)致而又嚴(yán)肅的工作，必須從國(guó)家和人

16、民的利益出發(fā)，按照國(guó)家建設(shè)部 關(guān)于基本建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定 和交通部頒發(fā)的 公路工程 竣工驗(yàn)收辦法的要求，認(rèn)真負(fù)責(zé)地根據(jù)設(shè)計(jì)文件和公路工程質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 嚴(yán)格檢查驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量、數(shù)量、期限、生產(chǎn)能力、建設(shè)規(guī)模、使用條件進(jìn)行審查評(píng)價(jià)并 作出評(píng)價(jià)結(jié)論，對(duì)存在的問(wèn)題要明確責(zé)任、確定處理措施及期限，對(duì)建設(shè)單位和施工單位 編報(bào)的竣工圖表、竣工決算、固定資產(chǎn)移交清單、隱蔽工程說(shuō)明等進(jìn)行細(xì)致檢查。特別是 竣工決算，它是反映整個(gè)基本建設(shè)工作所消耗的全部國(guó)家建設(shè)資金的綜合性文件，也是 通過(guò)貨幣指標(biāo)對(duì)全部基本建設(shè)工作的全面總結(jié)結(jié)論綜上所述為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，建設(shè)行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)管，社會(huì)各界有效監(jiān)督，全社會(huì)齊抓共管，才能確保工程質(zhì)量穩(wěn)步提升，最大限度抑制質(zhì)量問(wèn)題。只