第8個(gè)案例：處分共有財(cái)產(chǎn)效力

1、小組成員：郝璐 張靜 饒綺苒 范星如 吳哲熠 提綱 一、案件事實(shí) 二、案件爭議焦點(diǎn) 三、法院判決 四、抵押權(quán)歸屬問題 五、小結(jié) 一、案件事實(shí) 原告：甲 被告：乙、丙、丁 第三人：銀行 主要事實(shí)： 1.甲乙系夫妻關(guān)系，在某一小區(qū)共有一處房產(chǎn)，并且所有權(quán) 人士乙，共有人是甲。 2.乙與丙系表兄妹關(guān)系，丙與丁系夫妻關(guān)系。 3.2008年4月1日，乙丙丁三人在甲不知情的情況下，鑒定一 份房地產(chǎn)買賣協(xié)議。找人假扮甲，并制造的假身份證在 房屋管理機(jī)構(gòu)辦理了過戶手續(xù)，現(xiàn)在該房的所有權(quán)人系 乙和并，但該房仍有甲乙繼續(xù)占有。 4.2008年7月5日，乙、丙兩人將該房屋抵押給銀行， 并辦理了抵押登記。 5.200

2、9年1月3日，甲發(fā)現(xiàn)乙私自出手與自己的擁有的 該房產(chǎn)，自己無法入住該房屋 甲遂向法院起訴乙丙丁三人，宣告上述的房地產(chǎn)買賣 契約無效。 二、案件爭議焦點(diǎn) 一、該房產(chǎn)買賣契約是否有效？ 二、銀行是否享有對該房產(chǎn)抵押權(quán)？ 三、法院判決 一、法院經(jīng)審查支持原告甲的訴求，宣判該房產(chǎn)買賣 契約無效。 本案爭議的標(biāo)的物為該房產(chǎn)，該房產(chǎn)系甲乙夫妻的共 有財(cái)產(chǎn)，其性質(zhì)為共同共有的不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)物權(quán)法 第九十五條規(guī)定：共同共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 第九十七條：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有 的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)占分三分之二 以上的按份共有或者全體共同共有人同意，但共有人 之間

3、另有約定的除外。 根據(jù)以上法條我們可以發(fā)現(xiàn)乙在處分這么房產(chǎn)的時(shí)候 并沒有征求其共有權(quán)甲的同意，便私自處分該不動(dòng)產(chǎn)， 及構(gòu)成了無權(quán)處分人。 根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定：無權(quán)處分的人處 分他人的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人訂立 合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 第五十二條合同無效第二款之規(guī)定：而已串通，損害 國家、集體或者第三人的利益。合同自始，當(dāng)然無效。 綜上所述：乙與丙丁之間的房屋買賣契約無效 是否構(gòu)成善意取得制度？ 一、丙丁是否適用于善意取得制度 物權(quán)法第一百零六條 第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓 人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列 情形的，受讓人取得

4、該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯?的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的， 原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 四、抵押權(quán)歸屬問題 （一）支持觀點(diǎn) 銀行可以繼續(xù)享有抵押權(quán)，切該抵押權(quán)有效，應(yīng)當(dāng)受 到法律的保護(hù)。理由：根據(jù)物權(quán)法第一百零六條 大二款之規(guī)定，銀行適用于善意取得制度 （二）反對觀點(diǎn) 銀行不想有抵押權(quán)。理由：法院判決乙與丙丁之間的 房產(chǎn)買賣協(xié)議無效。丙丁對該房屋不想有所有權(quán)

5、，抵 押權(quán)的行使是丙丁基于所有權(quán)而產(chǎn)生的，丙丁不享有 所有權(quán)，自然不能對該房產(chǎn)行使抵押。 五、小結(jié) （一）本案中出現(xiàn)的房屋買賣的協(xié)議是生活中最常見的， 在生活會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)“一房二賣”情況，為了解決這個(gè)問題 國家出臺(tái)的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定就是很好的規(guī)定了不動(dòng) 產(chǎn)的買賣是登記發(fā)生效力。也就是很好的解釋在本案中被 告人乙為什么會(huì)找人假扮甲，并辦理了假的身份證而取得 房屋登記的過戶手續(xù)。 （二）在本案中案件關(guān)鍵問題乃是爭議的標(biāo)的物乃是甲 乙夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)，在共同共有財(cái)產(chǎn)中，乙想要處理 該房屋必須得到甲的同意，共同處理該不動(dòng)產(chǎn)。 而在本案中乙并沒有征求到甲的同意便私自處分了該財(cái) 產(chǎn)，構(gòu)成了無權(quán)處分的人。

6、在無權(quán)處分這個(gè)問題上我們可以從兩個(gè)方面進(jìn)行討論： 第一，根據(jù)合同法第五十一條關(guān)于無權(quán)處分合同的 效力問題進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定，乙是否在事后得到了甲的 承認(rèn)，也就是甲是否進(jìn)行了追認(rèn)，如果進(jìn)行了追認(rèn)，那 么乙鑒定的這份房屋買賣的協(xié)議就會(huì)生效。或者就是最 后甲取得了該房屋的所有權(quán)，在本案中甲并沒有取得該 房屋的所有權(quán)，乃是夫妻的共同產(chǎn)。 第二，合同買賣的相對人丙丁兩人是否是構(gòu)成了善意 取得制度，根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的相關(guān)規(guī)定。 如果丙丁兩人是處于善意，不應(yīng)當(dāng)或不該知道所購買的 房屋是欠缺處分權(quán)的問題的，并且處于合理的價(jià)錢而合 法進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的登記過戶手續(xù)，那么乙的訴求可能是 得不到法院的支持的，因?yàn)楸?/p>

7、丁一善意取得制度而得到 法院的保護(hù)，但是乙可以向甲主張賠償或侵權(quán)的責(zé)任。 但是本案中，顯然甲與丙是表兄妹關(guān)系，當(dāng)然知道甲 與乙之間的夫妻關(guān)系，并且放任了乙對甲的作假的一些 列的行為，顯然已經(jīng)不構(gòu)成了善意取得制度。 （三）本案中銀行的抵押權(quán)是否繼續(xù)有效，存在著很 大的爭議，支持與反對的聲音勢均力敵。在本案中銀 行是不知道乙丙丁等三人的房屋買賣合同是有瑕疵的， 丙丁兩人對該房屋的所有權(quán)是有待 確定，但是銀行基 于對房屋登記機(jī)關(guān)的登記名字為準(zhǔn)，相信了丙丁兩人 有該房屋的所有權(quán)。根據(jù)善意第三人的制度，銀行合 法的取得了該房屋的抵押權(quán)，當(dāng)雙方約定的是實(shí)現(xiàn)抵 押權(quán)的條件成就時(shí)，銀行可以對該房屋實(shí)施抵押權(quán)。 那么甲的合法權(quán)權(quán)益