西安市房地產(chǎn)市場分析報告_1

1、西安市房地產(chǎn)市場分析報告西安市房地產(chǎn)市場報告 一、城市背景 1、城市概況西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。2、西安城市空間結構、布局、主要行政區(qū)域劃分西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍田、周至、戶縣、

2、高陵4個縣；共50個鎮(zhèn)， 52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。 3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景 3.1、西安城市性質(zhì)西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市

3、場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。3.2、城市功能結構、布局西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼新筑未央湖草灘六村堡咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設西咸共建區(qū)；向南，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。 二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過

4、程中，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發(fā)階段。 80年代中期90年代初期隨著國家住房制度改革的推進，房地產(chǎn)市場從結合舊城改造進行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。 90年代初期90年代中

5、期當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。 90年代中期90年代后期時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的配套建設，推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設計，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、

6、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。 2000年2004年時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民 購房多目標選擇，對細節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等

7、綜合特點。 2006年起到未來35年時間時代描述：進入2005年，西安市場風云變幻，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會有更好的機會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內(nèi)強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本，獲取利潤。2、西安房

8、地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況2.1、2002-2006年西安市商品房開發(fā)情況分析：總體來看，近年來西安市固定資產(chǎn)的投資走勢呈塊快速上長的趨勢，在此過 程中占有主導地位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額的投資增速也呈現(xiàn)連續(xù)的大幅增長，由2001年的67.42億元增加到了2006年的285.76億元，6年間翻了4.2倍。 分析：在西安高速增長的房地產(chǎn)投資過程中，住宅的投資額占據(jù)了絕對的主導地位，也是西安房地產(chǎn)投資高速增長的最主要的推動力。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要是伴隨住宅市場的發(fā)展而發(fā)展，近年來西安商業(yè)地產(chǎn)的投資隨著住宅市場的發(fā)展也呈現(xiàn)出連續(xù)繁榮的景像。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增長不同，近年來西安辦公地產(chǎn)的投資在呈現(xiàn)出“”字型

9、結構，在經(jīng)過了2003至2004年的高速增長后，投資走勢表現(xiàn)為連續(xù)下降的局面。 分析：從上圖可以看到，從2001年到2004年西安市的商品房的新開工面積、施工面積、竣工面積和銷售面積都處于連續(xù)的高速增長狀態(tài)，直到2005年隨著國家抑制房地產(chǎn)過熱的宏觀調(diào)控措施的出臺，西安市的商品房的新開工面積、施工面積、竣工面積和銷售面積全線下降。2006年，西安市的商品房除竣工面積外，新開工面積、施工面積和銷售面積重新呈現(xiàn)出全線大幅上升的態(tài)勢，三項數(shù)據(jù)分別比2005年增長了18.7%、8.0%和34.9%。這表明，西安市的房地產(chǎn)市場需求較為強烈，在經(jīng)過了2005年的短暫調(diào)整之后，2006年商品房的開發(fā)和銷售重

10、新回暖，特別是銷售面積的大幅增加說明了西安房地產(chǎn)市場的剛性需求較強，即便是在2006年作為宏觀調(diào)控的落實年，也沒能阻止這種剛性需求的釋放。 2.2、商品房銷售市場分析 分析：從上圖可以看到，除2005年受宏觀調(diào)控因素影響，商品房銷售面積呈現(xiàn)一定的下降外，其它各年商品房的銷售面積都呈現(xiàn)出較高幅度的增長，特別是2006年，商品房銷售面積在經(jīng)過了2005年短暫調(diào)整之后，2006年的市場需求表現(xiàn)為強烈的回升，這顯示西安房地產(chǎn)的需求市場以剛性需求主。2.3、商品房銷售均價分析 分析： 從上圖可以看到，近年來西安市商品住宅的銷售均價逐年上升，增長速度也在逐漸加快，但其增長幅度與全國多數(shù)震城市相比都較為有限

11、，從2001年到2006年，年均增長幅度為3.67%，歷年房價的總體走勢表現(xiàn)為“穩(wěn)中有升”。3、西安城市各區(qū)域住宅市場特色及市場表現(xiàn)3.1、西安各區(qū)域住宅市場分析北區(qū)住宅板塊a、市場供應自2003年以來，每年以20%以上的速度遞增，占據(jù)西安市房地產(chǎn)開發(fā)市場的領導地位。07年開年以來，城北板塊地產(chǎn)市場繼續(xù)保持著往年旺盛的活力，開發(fā)建設量繼續(xù)全市各城區(qū)之首。b、市場銷售城北作為西安一個增長較快的一個區(qū)域，這種高速增長使得它發(fā)展的均衡性不如發(fā)展成熟的城南和高新區(qū)，銷售過程中的波動較為合理；c、價格行情城北區(qū)域住宅市場占到區(qū)域商品房市場的絕對比重，從市場售價情況來看，區(qū)域環(huán)境及配套的完善及未來前景的向

12、好，一改往日城北區(qū)域商品房項目集于中低檔次項目開發(fā)的格局，在西安市政府確定遷至本區(qū)域后，區(qū)域內(nèi)樓盤已由最初均價3400元增至3800元，部分樓盤售價已超4000元。d、區(qū)域發(fā)展特點城北區(qū)域因起步較遲，整體市場正處于快速成長階段，已經(jīng)形成的居住圈也較少且分散。然而近年來隨著城北板塊逐漸升溫，政府規(guī)劃建設等積極因素的促進推動下，城北經(jīng)開區(qū)以及張家堡居住圈已經(jīng)成為地產(chǎn)項目密集開發(fā)的集中區(qū)域，一片繁榮景象。2007年綠地集團、華榮集團等開發(fā)企業(yè)紛紛入駐城北，城北地塊價格也迅速攀高，市政府北遷和地鐵施工兩大城市規(guī)劃建設的焦點工程的全面開工為城北 地產(chǎn)持續(xù)而強勢的發(fā)展再添潛力，一個全新的大城北地產(chǎn)格局正在

13、快速形成。 城南區(qū)住宅板塊a、市場供應：城南區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量位居西安市的第三，近年受用地限制等因素的影響，市場開發(fā)速度放緩。城南區(qū)域地產(chǎn)市場開發(fā)較早，成長周期較長，目前已形成多個發(fā)展成熟的居住圈，且居住圈內(nèi)大多已經(jīng)形成較為完善的配套設施，生活氣息濃厚。同時受到城南板塊土地開發(fā)資源日漸緊缺的影響，大多新開樓盤項目集中向區(qū)域邊緣地區(qū)發(fā)展。b、市場銷售07上半年，銷售量全市排行第一。盡管區(qū)域市場供應放緩，但城南區(qū)仍然是市場購房者心目中的理想居住之地。由于城南發(fā)展相對成熟，所以自西安商品房市場啟動以來，城南的商品房開發(fā)量就處于絕對地位，幾乎占據(jù)西安商品房市場半壁江山。市場后續(xù)發(fā)展仍將受到來自土地供應的

14、極大制約。c、價格行情城南區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展成熟，市場價格也處于全市高位，07上半年區(qū)域住宅均價3529元/平方米，較上年增長近5個百分點。城南曲江區(qū)域作為全市熱點區(qū)域，區(qū)域房價處于全市首位，同時區(qū)域開發(fā)規(guī)模的不斷加大，對城南區(qū)總體住宅價格的拉動作用也極為明顯。d、區(qū)域發(fā)展特點城南板塊歷經(jīng)多年發(fā)展，由于區(qū)域面積有限，土地存量逐年遞減。在已開發(fā)的項目當中，以普通住宅項目為主，但主要由中小規(guī)模項目居多。商業(yè)方面，區(qū)域內(nèi)分布著全市第二大商業(yè)核心區(qū)域小寨商圈，聚集著城南最為密集的人流；寫字樓方面，則因城南交通便利，商務配套齊全，辦公環(huán)境良好，因此不少寫字樓項目選擇在城南開發(fā)，目前已經(jīng)基本形成了以長安路和南

15、二環(huán)為主干的“十字架”形的商務區(qū)。 高新區(qū)住宅板塊 a、市場供應西安高新區(qū)的歷史雖然短短只有15年，但是現(xiàn)在已是西安市經(jīng)濟發(fā)展最強勁的地區(qū)，居于西安經(jīng)濟發(fā)展過程中的龍頭地位，而經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了城市建設及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2007上半年高新區(qū)商品房施工面積較上年同比增幅放大，超過60%，占西安商品房總施工面積的25.5%，竣工面積同比增長34.22%。b、市場銷售07上半年高新區(qū)商品房銷售量面積全市總體交易量的22.4%，較上年同比增長20.5%。c、價格行情07上半年高新區(qū)住宅均價3625元/平方米，較上年同比增長5.07%。d、區(qū)域發(fā)展特點經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的相輔相成，促進了西高新的經(jīng)濟騰飛。尤其是近幾年，在高新區(qū)新的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，西安高新區(qū)愈來愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，在住宅或其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物業(yè)多元共榮發(fā)展的格局，其區(qū)域輻射力不斷提升。城東區(qū)住宅板塊a、市場供應07上半年城東區(qū)商品房開發(fā)量較上年同比穩(wěn)步增長，施工面積較上年上升30.12%，占商品房總開發(fā)面積的12.1%，竣工面積較上年增長36.7%，占全市商品房總竣工面積的13.