大連萬達商業(yè)地產的運作模式

1、關于商業(yè)地產的思考大連萬達商業(yè)地產的運作模式1、萬達商業(yè)地產簡介：大連萬達集團成立于1988年，1992年改制為股份有限公司。經過十幾年的發(fā)展，萬達集團已形成以住宅房地產、商業(yè)房地產兩大支柱產業(yè)的大型企業(yè)集團。公司總資產100億元，年銷售額約 100億元。大連萬達商業(yè)地產開發(fā)起于1999年，在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產開發(fā)相結合的“訂單地產”的全新模式。大連萬達集團商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的世界500強商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，再由萬達商業(yè)公司購地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負責經營。萬達的商業(yè)模式的特色是強強聯(lián)合、強中納強。他們引進七大國際知名品牌主力店：沃爾瑪、歐倍德、百盛購物廣場、燦坤3數(shù)碼廣場、紅

2、星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場以及時代華納。 與時代華納的談判相當艱難，聘請美國最優(yōu)秀律師，僅協(xié)議書就有一千多頁。萬達選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個標準：具有強大的吸引力和凝聚力的世界500強企業(yè)；社會知名度高，親和力強的亞洲超一流企業(yè)；國內相關行業(yè)的前三名。王健林稱，此舉意在增強萬達商業(yè)廣場的影響力和抗風險的能力。萬達商業(yè)公司在全國各大城市投資建設的“萬達商業(yè)廣場”均位于城市黃金地段，擁有一流的購物休閑環(huán)境。截至目前，萬達已開工建設了北京、上海、大連、長春、長沙、青島、濟南、南京、南昌、天津、沈陽、南寧、武漢、西安、哈爾濱等城市的商業(yè)項目，總投資逾百億元，總建筑面積達160萬平方米。計劃

3、到2004年，萬達商業(yè)公司將在全國建設30個以上的商業(yè)廣場。萬達集團現(xiàn)有從事住宅房地產和商業(yè)房地產開發(fā)的專業(yè)人員約600人，平均年齡36歲，全部具有大學本科以上學歷，碩士、博士占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學歷。2、何謂“訂單地產”： “訂單地產”是萬達商業(yè)公司在進行商業(yè)地產運作過程中采用的一種先進的經營模式，也是萬達引以為豪的一項創(chuàng)新。萬達與十多家世界500強企業(yè)和跨國企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關系。萬達投資建設經營的每一個連鎖商業(yè)廣場在項目確定前，都與合作伙伴共同進行市場調研，以不同的身份，從地產和商業(yè)經營兩個不同角度來進行科學、嚴密的分析和論證，在得出一致結論后，由萬

4、達進行地產開發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。正因為如此，萬達開發(fā)的商業(yè)地產項目就可以最大限度的滿足經營商的經營發(fā)展需求，又保證了開發(fā)商的銷售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開發(fā)建設中，營建購物中心可以說是形成一種生產力，可以快速有效的帶動該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關地域、物業(yè)開發(fā)的急劇升值和高額盈利。3、萬達商業(yè)地產的調整：自2002年4月28日長春萬達商業(yè)廣場開工以來，至去年底，萬達商業(yè)地產項目共開工16個，其中11個已對外銷售，涉及業(yè)主超過2000人。萬達第一批6個項目（長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京）都是“商業(yè)廣場”的形式，出售物業(yè)部分以單店

5、為主；第二批則開始做購物中心（mall）的形式，由主力店和單店構成。與此前幾年的開發(fā)銷售模式相比，萬達商業(yè)地產的自我調整正悄然進行。這是因為經過一段時間的經營，萬達商業(yè)廣場售出的商鋪經營狀況并不理想。中海華通商務機構總經理吳煥賢考察萬達的部分項目后認為，造成小商戶壓力的原因在于，萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有10%左右的店面不得不出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業(yè)績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。 最近長春、濟南的商業(yè)廣場

6、與業(yè)主的物業(yè)糾紛，現(xiàn)在找到了解決辦法。濟南萬達商業(yè)廣場的解決辦法是，由萬達自行補貼面積（約2000平方米）的方式引進一家電器超市，3年內以固定租金租下各業(yè)主的商鋪統(tǒng)一經營。長春萬達商業(yè)廣場也將采用類似辦法。 2003年，萬達有8個商業(yè)廣場開業(yè)，但潛隱的問題也次第暴露。購物廣場對周邊的建筑和交通都有一定要求，但濟南購物廣場的后面是民宅，少數(shù)業(yè)主招商困難；雖然萬達方面銷售合同中沒有向業(yè)主提出過售后包租、返租的承諾，但長春購物廣場的幾位業(yè)主卻宣稱開發(fā)商有廣告欺詐之嫌。于是就有了萬達主動尋求商業(yè)品牌進行統(tǒng)一經營管理的舉動。 雖然王健林認為，對于已開工近20個項目的商業(yè)地產來說，有一兩個項目出現(xiàn)問題并非

7、不可控制，但問題的出現(xiàn)令萬達高層不得不進行反思，結論是：原有商業(yè)地產開發(fā)銷售模式必須調整，“從2004年開始，我們的購物中心原則上只租不賣”。據(jù)透露，萬達經營方式的調整主要包括兩個方面：一是加強整體營銷，對部分已經售出的商鋪進行大力包裝與宣傳；二是進行股份制改革與重組，商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關系將轉變?yōu)楣蓶|關系。 如果說2000年5月17日，萬達確立商業(yè)地產和住宅地產“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調整，那么2003年底萬達商業(yè)地產則是在進行一種戰(zhàn)術的調整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。在主力店和單店的構成比例方面，原來購物中心（mall）的主力店占面積的85，單店只占15，后來調整為主

8、力店、單店各占50。王健林認為“如果主力店比例太重，那我們就只是在為銀行打工” 2004年萬達的調整還表現(xiàn)在放緩了商業(yè)地產的擴張速度上。2002、2003兩年萬達提出商業(yè)地產開工項目“保5爭8”，即爭取新開工8個項目，并如期實現(xiàn)。2004年萬達只提出商業(yè)項目“保3爭5”的開工目標。4、萬達商業(yè)地產的目標：早在2000年，王健林就曾明確提出萬達要做“百年企業(yè)”的目標。而要做百年企業(yè)，就必須有穩(wěn)定的收入來源。住宅地產的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場的影響很大，所以萬達確立了發(fā)展商業(yè)地產和“收租物業(yè)”的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所以，萬達就萌生了傍“大企業(yè)”，尤其是跨國企業(yè)的想法。1990

9、年底，萬達開始與沃爾瑪談判合作事宜，談了一年多，于2001年簽訂了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議。王健林在萬達集團2003年度總結大會上宣布了萬達的中期目標：到2010年，商業(yè)地產開工70個購物中心，建筑面積達1000萬平方米，年租金收入達100億元；住宅地產年開工400萬平方米以上，年銷售收入80億元。其中，2004年總銷售額目標仍為100億元，總資產達到150億元。王健林認為，中國購物中心有著巨大的發(fā)展空間，“美國2億人有1.3萬個mall，中國13億人，至少還有2萬個mall的空間，打個對折也需要建1萬個mall”。 世界最大的mall投資商是澳大利亞的“西部集團”，其購物中心的建筑面積1100多萬平

10、方米，如果萬達在2010年能達到1000萬平方米，2015年萬達收租物業(yè)面積就有可能超過“西部集團”。 5、萬達商業(yè)地產的資金：和其他正處于急劇擴張期的企業(yè)一樣，萬達的資金鏈也是一個被質疑的問題。 王健林稱，2010年前要開工70個購物中心。但萬達目前開工的購物中心只有20個，未來7年平均每年至少開工7個。每個購物中心的建筑面積以1015萬平方米計算，平均約需總投資810億元。也就是說，僅購物中心開發(fā)萬達每年就需投入3050億元。萬達有這么多資金嗎？ 從2000年決定邁出全國化大規(guī)模擴張步伐時，萬達就無法回避資金的問題。很顯然，萬達開發(fā)建設的第一批購物廣場，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于

11、實現(xiàn)快速資金回收的需要。萬達2004年起“停售改租”，于是，剛從連續(xù) 3年的擴張所造成的資金壓力下緩過一口氣來的萬達，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金是會更緊張”，正是在這種背景下，萬達放慢了商業(yè)地產的擴張速度。在資金與速度的張力中，萬達采取的是暫時忍痛犧牲速度的做法。 同時，萬達加快了尋求其他資金渠道的努力，譬如上市。“已有4家公司同意做我們的戰(zhàn)略股東，它們都是全球各自行業(yè)的領袖”，王健林表示，萬達商業(yè)地產公司2004年上半年可以完成重組改造，也許明年就可以上市了。即使不上市，商業(yè)地產公司也可以增發(fā)3040的股份給戰(zhàn)略股東，“這也就是一種小上市，可以保證明后年的資金問題”。這樣，“萬達

12、商業(yè)地產的融資管道至多二年就可以打通了”。 萬達一方面要尋找資金渠道，另一方面還要防范資金風險。王健林認為：萬達商業(yè)地產發(fā)展如此之快，沒有出現(xiàn)大的問題，“秘訣是實行了資金封閉管理的制度”。按照規(guī)定，每個項目公司都不得占用其他公司的資金，跨公司1萬元以上的資金都得由總裁審批。2003年天津項目剛啟動時資金極其困難，雖然南寧、沈陽、哈爾濱等項目的賬上都趴著上億元的資金，但天津項目一分錢也沒能拆借到。 關于shopping mall的一些思考：1、shopping mall的傳播、形成和演變：shopping mall”是目前國際上最流行的復合商業(yè)業(yè)態(tài)，直譯為“步行購物廣場”。18和19世紀，歐洲城

13、市拱廊建筑和商業(yè)廊建筑十分流行，它們由眾多商店圍繞拱廊布置，這種商業(yè)組合模式被認為是shopping mall的原型。20世紀上半葉，shopping mall在英國和美國的發(fā)展取得了初步成功。4050年代，由于大規(guī)模的投資開發(fā)和商業(yè)組織管理能力已經具備，大型shopping mall開始嶄露頭角。一方面，shopping mall成功地給土地開發(fā)帶來了利潤，刺激土地開發(fā)商和投資者大量投資；另一方面，城市發(fā)展為shopping mall的開發(fā)提供了機會，新舊開發(fā)商紛紛參與開發(fā)，shopping mall蓬勃興起。這一時期無論在英國還是美國，shopping mall的零售額增長率比總體增長率高

14、得多，這說明shopping mall已經得到了開發(fā)商、零售商和購物者的共同接受。50年代，美國城市大規(guī)模郊區(qū)化給郊區(qū)的shopping mall帶來了機遇，它不僅受到了開發(fā)商和零售商的歡迎，也受到了擁有私人汽車的購物者的普遍歡迎。因此，它在美國各地的建設速度是以往任何一個階段所望塵莫及的。與此同時，在歐洲國家，城市重建、更新和新城建設都為shopping mall提供了發(fā)展和傳播機會。荷蘭鹿特丹的林巴恩、英國的考文垂、瑞典首都斯德哥爾摩的衛(wèi)星城維林比等地，相繼有大型shopping mall建成，特別是來自美國的影響大大刺激了歐洲的發(fā)展。到60年代為止，在北美、西歐和澳洲等地的工業(yè)化國家，s

15、hopping mall的概念已經得到廣泛接受。70年代，shopping mall開始在東歐、亞洲、非洲和拉丁美洲等發(fā)展中國家傳播。需要指出的是，70年代中期的石油危機使郊區(qū)shopping mall的發(fā)展受挫，也促成了人們對于購物中心的思考和再認識。傳統(tǒng)的基于美國郊區(qū)特定用地和環(huán)境狀況的郊區(qū)shopping mall，隨著發(fā)展轉向城市市區(qū)而發(fā)生了相應的變化，對市區(qū)特定的環(huán)境和文脈的關注，賦予了shopping mall新的內容和含義。80年代，由于全球經濟互相滲透，經濟互補和一體化，shopping mall幾乎已經滲透到各個國家，遍及全世界。無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，shopping

16、 mall已經得到人們的普遍接受，并成為現(xiàn)代城市的重要組成部分和多元化的社會、經濟和文化背景中的城市景觀?？v觀shopping mall概念的發(fā)展和傳播過程，100年前簡單的商業(yè)柱廊與今天形式各樣、異彩紛呈的購物中心，無論是建筑形式、建筑功能和商業(yè)模式、消費行為等都今非昔比。shopping mall建筑已經不再是商業(yè)拱廊，也不是早期意義上的美國式的郊區(qū)購物中心，它的建筑形式越來越反映日趨復雜的城市形象，成為城市景觀中非常醒目的主角。與初期被動的市場觀念相比，先進的管理方法積極的、正面的促進了消費活動，其布局、規(guī)模和商店類型與組成已經置于shopping mall的有效控制之下，使承租戶的利潤

17、最大化。2、shopping mall在現(xiàn)代社會生活中承擔的作用：shopping mall的出現(xiàn)是20世紀零售商業(yè)建筑發(fā)展的一個巨大進步，它給人類社會的生活帶來了巨大的變化，在現(xiàn)代社會生活中的地位也越來越重要。shopping mall適應了現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要。隨著消費水平的提高，人們對商品的需求與日俱增，在同一屋頂下購買所有需要的商品的愿望也越來越強烈，shopping mall滿足了人們一次購足的要求。與此同時，購物方式也經歷了一場革命，從古老的集市發(fā)展到現(xiàn)代的百貨商店和超級市場，從面對面的柜臺服務發(fā)展到自選服務和自助服務，這些都在shopping mall中得到體現(xiàn)。shop

18、ping mall滿足了購物與休閑活動相結合的要求。在現(xiàn)代社會里，人們的閑暇時間增加，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑成分，是一種社會活動。從購物者的角度來看，購物既是家務，也是娛樂、放松或刺激。正因為如此，除了種類多樣的商店之外，shopping mall還提供高標準的娛樂場所，諸如餐館、體育健身中心、電影院、藝術展覽等來滿足多種消費需求。shopping mall滿足了人們社會交往的需要，它通過開放的公共空間為社會活動提供必要的交往場所。在汽車把人排擠出原本屬于人的城市公共活動空間時，shopping mall試圖再現(xiàn)了傳統(tǒng)的公共活動空間，尋找汽車時代來臨之后就

19、已經失去的城市廣場。3、shopping mall的四大特征：開放性的公共休閑場所，強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，可廣納周邊人流；相對閉合的內部通道回路，可充分利用有效人流；休閑與購物良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。4、適應中國國情的shopping mall的特點：適應中國國情的shopping mall首要的是面積足夠大的面積，提供比現(xiàn)在所有的大型百貨更寬敞、更明亮的、更舒適的經營環(huán)境和消費氛圍。但shopping mall又不僅僅是個開闊的廣場，那是一片沃土，所有現(xiàn)在流行的商業(yè)模式都能在這里找到自己的位置，不論是超市、百貨、專賣店還是其他任何業(yè)態(tài)，而且他們都在從shopping ma

20、ll的身上吸收著成長的營養(yǎng)。從表面上說，shopping mall要有開放性的公共休閑廣場如共享空間，以長時間吸引住消費者；有開放性和閉合性良好的交通回路如室內步行街，主通道達到6米、輔通道4米以上；要兼具購物、休閑、娛樂三大功能，如百貨、超市、休閑場所全部具備以滿足“一站購齊”消費需要。從理念上說，shopping mall不僅是對各種商業(yè)業(yè)態(tài)和商品的集合，而是通過對他們的整合，使其在同一空間里發(fā)揮各自功能的同時，又能相互補充，實現(xiàn)資源共享。也就是說，shopping mall因為滿足了購物、休閑、娛樂等一體化的需求，所以它擁有最明顯的優(yōu)勢：一是短時間內可以集聚大量的消費者，而對于商鋪經營者

21、來說，人氣就是商機；二是可以使進入商業(yè)廣場的消費者長時間的停留在商業(yè)廣場內，無形之中就會增加消費需求。而這兩點，對于商鋪經營者來說，是最重要的。5、shopping mall與傳統(tǒng)百貨商店、超市等的根本區(qū)別：shopping mall與傳統(tǒng)百貨商店、超市等的根本區(qū)別在于：是否采用集中管理和分散經營的管理方式。shopping mall的管理者對其實行集中管理，其日常運行、保安、保潔、維修和促銷活動等都是有組織的進行。公共空間實行統(tǒng)一管理，供所有的零售商和購物者共享。經營者不參與管理，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。所有者和管理者不參與經營，租金收入與經營狀況并無直接關系。百貨商店和超

22、市的管理者就是經營者，是一家商店，由一個業(yè)主集中經營，而非多個業(yè)主獨立經營。商業(yè)街雖然有多家商店集合在一起，但過分松散，缺乏統(tǒng)一的管理。而集貿市場的經營者不需要經過嚴格規(guī)劃和挑選。相比之下，shopping mall的管理模式最為有效，既能讓承租戶之間相互促進，又能防止不良競爭，并獲得共同利益。可見，購物中心是一群商店的聚集，而且這種聚集是建立在統(tǒng)一管理的基礎之上。他和一組商店松散的聚集所形成商業(yè)集中區(qū)的含義完全不同。以下為贈送的簡歷模板不需要的下載后可以編輯刪除，謝謝！性別：女民族：現(xiàn)居地：廣東省出生年份：198*9政治面貌：黨員身高：164 cm教育經歷2006-092008-07廣州醫(yī)學院所學專業(yè)：護理學類獲得學歷：大專工作/實習經歷2008-072009-07廣州市第一人民醫(yī)院單位規(guī)模：1000人以上 單位性質：國營 助理護士工作地點：廣州市盤福路 下屬人數(shù)：1 工作內容：在護士長和護師的指導下工作，主要負責病人的基礎護理和付治療，協(xié)助醫(yī)生護士搶救，完成病人的輸液和指導病人正確服藥及心理健康宣教，根據(jù)醫(yī)囑完成病人的輸血工作，病人進行化療時要負責心電監(jiān)護儀的操作。人自我評價我