鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

1、鄭州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 目 錄 前言2主要結(jié)論及營銷建議報(bào)告正文A 定性研究主要結(jié)論回顧3B 定量研究實(shí)地調(diào)查訪問說明5C 鄭州住宅市場總體需求與購買意向11D S地塊的需求與規(guī)劃17E 小戶型市場需求特點(diǎn)22F 房屋租賃市場需求27G 商鋪需求32 前 言 本項(xiàng)目調(diào)研目的：對鄭州食品廠(簡稱S地塊)小區(qū)公寓（小戶型）市場潛力及市場定位進(jìn)行研究，并對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議。本項(xiàng)目調(diào)研分兩個(gè)階段進(jìn)行。前期采用定性研究焦點(diǎn)小組座談會，研究對象是鄭州房地產(chǎn)規(guī)劃/設(shè)計(jì)/推廣專業(yè)人士、小戶型的潛在消費(fèi)者（購買與租賃）以及租用鋪位從事小生意的個(gè)體經(jīng)營者。通過焦點(diǎn)小組座談，了解小戶型的需求潛力、愿望與要求

2、。進(jìn)行定性研究過程中，本項(xiàng)目組成人員（包括新世紀(jì)與蘭邦）對鄭州水產(chǎn)市場、電子批發(fā)市場進(jìn)行走訪。在定性研究和主題批發(fā)市場走訪的基礎(chǔ)上，蘭邦設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)式定量調(diào)查問卷，之后采用多種抽樣方式完成800例有效問卷的面對面訪問，從而獲得定量結(jié)果。項(xiàng)目研究歷時(shí)48天。定性研究執(zhí)行時(shí)間從2000年10月12日至10月22日；定量研究實(shí)地調(diào)查時(shí)間是11月6日至11月22日；最終問卷錄入、數(shù)據(jù)分析與報(bào)告完成時(shí)間從11月23日至12月8日； 蘭邦市場調(diào)查公司千里馬項(xiàng)目組 二五年二月二十六日項(xiàng)目小組主要人員：項(xiàng)目經(jīng)理：吳智恩項(xiàng)目助理：張水平、莊 寧實(shí)地運(yùn)作督導(dǎo)：莊 寧實(shí)地運(yùn)作助理：謝承花數(shù)據(jù)處理：張 莉 調(diào)查結(jié)果摘要：

3、一、鄭州住宅市場總體需求與購買意向總體推算在鄭州未來1年有3,402戶有商品房購買需求，兩年內(nèi)打算買房戶為15,983戶;三年內(nèi)打算買房的有59,738戶隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示,鄭州居民在大石橋、沙門路附近購房的可能性為23.59%（加權(quán)平均值）；在未提示的情況下,打算在大石橋、沙門路附近購房的只占6.9% 鄭州居民對100平米以上住宅需求踴躍,總體需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,總體購買需求占25%;打算購房面積的加權(quán)平均值是81.24平米;正態(tài)分布圖形顯示集中于70110平米總體來看1房1廚衛(wèi)的需求極低,只有0.7%,1房1廳1廚衛(wèi)的1.5%;市場需求主力戶型是2房1廳1廚衛(wèi);,

4、占32.3%;3房1廳1廚衛(wèi)占27.0%;2房2廳2廚衛(wèi)占18.6%家庭隨機(jī)抽樣購房價(jià)格加權(quán)平均值為12.90萬元;追加樣本購房加權(quán)平均價(jià)為6萬元 總體來看，潛在購房者當(dāng)中，有四分之一打算采用銀行按揭 按揭購房者首期購房款支付的費(fèi)用加權(quán)平均值為4.37萬元 按揭購房每月支付的房款加權(quán)平均值為851.35元 二、S地塊的需求與規(guī)劃 以鄭州物有所值的樓盤在S地塊的價(jià)值，為1222元/平米（加權(quán)平均值）; 追加樣本認(rèn)知偏高，加權(quán)平均值為1332元/平米 無論是隨機(jī)樣本還是追加樣本受訪者,最為喜歡的戶型是兩室一廳,51.67平方米; 比例分別占41.6%、30.4%；其次是一室一廳（43.67平方米）

5、比例分別占14.5% 、11.9%；第三是豪華單間或一室一廳（37.12平方米） 比例分別是13.9% 、9.0%三、 小戶型市場需求特點(diǎn) 計(jì)劃購買的住房實(shí)用面積加權(quán)平均值為40.15平米 追加樣本認(rèn)為鄭州大石橋、沙門路商品住宅，折實(shí)可以接受單價(jià)/平方米加權(quán)平均值為1028元/平米 購買小戶型希望按揭的首期款不超過2.01萬元; （加權(quán)平均值） 希望按揭的月供款不超過565元/月;（加權(quán)平均值） 六成贊成普通裝修 首要配置的購物場所是菜市場、大型超市;醫(yī)療門診、幼兒園、書店、老年活動室、兒童活動室、健身中心是主要的配套服務(wù)休閑設(shè)施 居民買房，主要從報(bào)刊及電視廣告中獲得樓盤信息。街頭傳單廣告盡管

6、不雅，但也不失為較快且價(jià)廉的宣傳方式；在鄭州中介機(jī)構(gòu)與親友介紹樓盤情形并不多。推廣時(shí)應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)居民尤其是購房者口頭傳播 居民買房對區(qū)位的重視因素主要是治安狀況、周邊環(huán)境、小孩入學(xué)方便以及周遍生活配套設(shè)施及方便程度 在購房者對小區(qū)主要考慮的因素是建筑質(zhì)量與安全保障設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綠化社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面 總體上在S地塊購房的可能性是22.86%（加權(quán)平均值） 購買這個(gè)樓盤以居住為主（占六成），有四分之一的人士會商住兩用 四、房屋租賃市場需求 大石橋、沙門路附近租房的可能性加權(quán)平均值為30.39%;95%置信區(qū)間估計(jì)值為16.39%-44.39%。之所以有這么大的差異，來自對樓盤的素質(zhì)

7、要求 正態(tài)分布圖顯示租用面積集中在40-60平米。加權(quán)平均值為45.54平米 計(jì)劃租用總的實(shí)用面積加權(quán)平均值為32.75平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為26.39.平米-39.12平米 八成租房者是用于自己居??；近兩成租房商住兩用； 租房者較多主要選擇租用1房1廳1廚衛(wèi)的住宅和2房1廳1廚衛(wèi)的住宅，這兩種戶型分別占三成； 單房帶廚衛(wèi)的租金，受訪者對于可接受的租金差異較大，從100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服務(wù)而導(dǎo)致分歧。這給發(fā)展商提供了良好的市場機(jī)遇，也提出的更高的要求。 租客租用小區(qū)商品公寓房可接受的超出農(nóng)民房的租金:：加權(quán)平均值為103元,95%置信區(qū)間估計(jì)值為25元180元

8、調(diào)查顯示,租客認(rèn)為希望提供的家具電器中,排在首位的是電話,占46%;其次是防盜門,該選項(xiàng)占41%;第三是椅子,該選項(xiàng)占38%;排名較前的還有:衣柜、沙發(fā)、取暖器、雙人床或單人床。 小區(qū)公寓租金未必能高出農(nóng)民房，主要取決于配套、服務(wù)。提供家具、電器后,可接受的房租表現(xiàn)不俗。 總體上在S地塊租房的可能性為17%（加權(quán)平均值）；五、 商鋪購買與租賃習(xí)慣 擴(kuò)大生意是目前個(gè)體經(jīng)營者首選的投資方式，然而真正用于直接購買商鋪的少之又少;打算用來買鋪位占7.5%;打算買商品房或租鋪位的各占3.8%; 加權(quán)平均統(tǒng)計(jì), 未來一年有72%的個(gè)體戶有意租用商鋪 有意調(diào)換地點(diǎn)租用商鋪可能性70%以上的不足20%。加權(quán)平

9、均值為40% 計(jì)劃租用商鋪的面積加權(quán)平均值為71平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為: 28平米 114平米 八成個(gè)體經(jīng)營者租用商鋪主要選擇臨街鋪面與批發(fā)市場攤位或門面。 有一半的個(gè)體經(jīng)營者對S地塊興建批發(fā)市場感興趣。 S地塊要做商鋪銷售或出租,首先是構(gòu)想一個(gè)批發(fā)市場主題,才有可能吸引個(gè)體經(jīng)營者.作為裙樓商鋪,無論是租是售,接受程度都極低B定量研究實(shí)地調(diào)查與統(tǒng)計(jì)技術(shù)說明1. 本項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查安排1-1、 入戶隨機(jī)抽樣調(diào)查。計(jì)劃完成700例訪問。由于中途調(diào)整運(yùn)作計(jì)劃，實(shí)際成功訪問475戶，有效問卷472例。1-2、 在中途根據(jù)人工統(tǒng)計(jì)小戶型的購買情況，決定終止隨機(jī)抽樣，改為辦公區(qū)域抽樣，繼續(xù)了解商業(yè)辦公區(qū)

10、域居民的購房需求。完成102例有效訪問。1-3、 在項(xiàng)目實(shí)地開始時(shí)，項(xiàng)目組已經(jīng)意料到小戶型潛在購買者的比例可能偏低，姑采用配額抽樣的方式，追加對小戶型購買可能性大于零的居民的訪問。實(shí)際完成有效樣本173例1-4、 設(shè)定商鋪潛在購買與租賃者的訪問50例配額，實(shí)際完成有效問卷50例。2、統(tǒng)計(jì)技術(shù)說明關(guān)于需求預(yù)測計(jì)算及相關(guān)人口資料來源：2-1鄭州99年末家庭戶數(shù)來自鄭州市統(tǒng)計(jì)信息局之1999年鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒； 2-2各區(qū)域符合項(xiàng)目訪問條件（個(gè)人或家庭年收入）的戶數(shù)與比例是以實(shí)地調(diào)查的訪問甄別得到，見下表；區(qū)域 金水 二七 邙山 管城 中原 總體 99年末戶數(shù) 153791 112509 41798

11、83585 127165 518848 收符合受訪條件的比例% 15.25% 訪問成功率 21.98% 實(shí)地訪問的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313 2-3各片區(qū)需求潛量預(yù)測的點(diǎn)估計(jì)值，是以各片區(qū)戶數(shù)各片區(qū)符合收入（訪問條件）此區(qū)域各年份打算購房的比例；2-4總體需求潛量預(yù)測的點(diǎn)估計(jì)值是以總體戶數(shù)總體符合收入（訪問條件）比例打算購房的比例。2-5、點(diǎn)估計(jì)某指標(biāo)樣本均值點(diǎn)估計(jì)是指該指標(biāo)樣本的平均值，設(shè)為。2-6、95%置信區(qū)間估計(jì)一般給定95%的置信水平，有：Pu（ML）97.5% mHPm（u）97.5% H則稱ML和U是的置信水平為97.5%的單側(cè)置信下

12、限和單側(cè)置信上限。對任何樣本都有MLU。那么MLU是的置信水平為95%的雙側(cè)面置信區(qū)間。注：H是指的參數(shù)空間。點(diǎn)估計(jì)由樣本觀察值變化而各不相同，區(qū)間估計(jì)給予了點(diǎn)估計(jì)在總體上的判斷范圍。3、受訪者背景3-1受訪者樣本結(jié)構(gòu)區(qū) 域 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 商鋪配額 樣本量 472 153 143 50 樣本比例% 14.7 13.7 3-2受訪者特征 3-2-1性別性別 隨機(jī)（%） 辦公區(qū)域（%） 追加配額（%） 男 51.1 57.8 56.3 女 48.9 42.2 43.7 3-2-2年齡 年齡 隨機(jī)（%） 辦公區(qū)域% 追加配額% 25歲以下 13.8 33.3 23.0 26-30歲

13、 29.9 48.0 55.2 31-35歲 13.2 5.9 8.6 36-45歲 19.5 4.9 6.3 46歲以上 23.6 7.8 6.9 3-2-3職業(yè)職業(yè) 隨機(jī)（%） 辦公區(qū)域% 追加配額% 工人/普通職員 34.0 52.0 37.9 企事業(yè)單位干部 16.3 14.0 4.0 教師/律師等專業(yè)技術(shù)人員 15.3 19.0 18.4 軍/警/政府公務(wù)員 1.5 2.3 本地個(gè)體業(yè)主 8.1 3.0 8.0 外地來鄭州的個(gè)體業(yè)主 11.3 3.0 10.9 外地駐鄭州的業(yè)務(wù)人員 3.0 6.0 12.6 離退休人員 7.9 1.0 3.4 其他 2.8 2.0 2.3 3-2-4

14、單位性質(zhì)單位性質(zhì) 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 政府部門/事業(yè)單位 24.7 14.1 8.2 三資企業(yè)職員 8.3 24.2 24.6 國有企業(yè) 36.9 18.2 21.6 民營/私營/個(gè)體 27.4 43.4 45.7 3-2-5教育程度教育程度 比例（%） 辦公區(qū)域% 追加% 小學(xué)及以下 1.3 2.0 2.9 初中 17.2 5.0 10.9 高中/中專/技校 40.8 19.0 29.9 大專 27.4 54.0 40.2 本科 12.1 19.0 15.5 研究生及以上 1.3 1.0 .6 3-2-6.婚姻狀況婚姻狀況 比例（%） 辦公區(qū)域% 追加配額% 未婚獨(dú)居、同居 17

15、.7 53.9 46.0 未婚與父母同住 7.7 15.7 9.8 已婚尚未有孩子 10.9 7.8 14.4 已婚并有6周歲以下的孩子 17.7 7.8 12.1 已婚并有6-18周歲的孩子 22.8 5.9 8.6 已婚，兒女在18周歲以上 13.6 2.0 4.6 已婚和父母同住 3.2 2.9 1.1 離婚或喪偶 1.3 1.0 0.6 其他 5.3 2.9 2.9 3-2-7個(gè)人年平均收入情況月收入 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 5000-5999元 4.9 6.9 5.2 6000-7999元 19.7 3.9 14.4 8000-9999元 17.9 14.7 13.8 100

16、00-11999元 20.1 14.7 14.4 12000-13999元 16.5 19.6 25.3 14000-15999元 8.1 13.7 8.6 16000-17999元 0.9 4.9 4 18000-19999元 2.8 4.9 2.3 20000元以上 9.2 16.7 12.1 3-2-8家庭月收入情況 月收入 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 12000-13999元 18.9 11.9 30.8 14000-15999元 16.1 9.9 9.3 16000-17999元 6.9 5.0 7.6 18000-19999元 7.3 13.9 7.6 20000-21999元

17、 13.5 10.9 9.3 220000-23999元 4.1 4.0 5.2 24000-25999元 7.5 5.0 6.4 26000-27999元 3.0 5.0 1.7 28000-29999元 4.3 9.9 5.8 30000元以上 18.3 24.8 16.3 3-2-9目前住房的使用面積 住房使用面積 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 18平方米以下 11.1 38.2 28.7 19-35平方米 15.6 11.8 29.3 36-45平方米 15.4 9.8 9.2 46-50平方米 9.6 7.9 5.7 51-60平方米 18.1 7.8 5.7 60平方米以上 30

18、.3 24.5 21.3 3-2-10目前住房的戶型 目前的戶型 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 單房 15.5 42.0 36.6 單房帶衛(wèi)生間 3.0 4.0 8.1 1房1廳1衛(wèi) 15.5 15.0 20.9 2房1廳1衛(wèi) 36.9 23.0 20.9 2房2廳1衛(wèi) 3.8 5.0 2.3 3房1廳1衛(wèi) 18.3 7.0 8.7 3房2廳1衛(wèi) 1.9 1.0 1.7 3房2廳2衛(wèi) 0.4 2.0 其它 4.7 1.0 0.6 3-2-11、住房來源 住房來源 隨機(jī)% 辦公區(qū)域% 追加配額% 購買的多層商品房 11.3 1.0 4.7 購買的福利房/微利房 25.6 11.8 12.3 租

19、用的小區(qū)房多層住宅 8.7 11.8 12.3 租用的農(nóng)民房 19.2 46.1 40.9 單位/學(xué)校提供的 30.3 22.5 24.0 自建房 2.3 4.9 2.9 其它 2.6 2.0 2.9 C鄭州住宅市場總體需求與購買意向一、總體購買態(tài)度分析1、商品房市場總體購買力預(yù)測根據(jù)受訪者的隨機(jī)面訪甄別記錄推測，在鄭州滿足個(gè)人月收入600元以上或家庭年收入12000元以上的家庭占15.25%，以此預(yù)測三年內(nèi)有79,123戶居民有能力購買商品住宅。推算說明：采用點(diǎn)估計(jì)值。甄別符合訪問條件者（打算購房者）占15.25%，其中未能估計(jì)沒有成功甄別而遭到拒訪的情況。項(xiàng)目訪問區(qū)域內(nèi)99年末總戶數(shù)518

20、,848戶，直接推算有購買力的居民戶數(shù)為79,123戶。2、 不同時(shí)段購買商品房的可能性總體來看，有4.3%的受訪者表示打算在未來一年內(nèi)買房；有20.2%的受訪者表示打算在未來兩年內(nèi)購房。有75.5表示在三年內(nèi)購房。圖1：不同時(shí)段購買商品房的可能性（基數(shù)=所有隨機(jī)受訪者472人） 總體推算，在鄭州，未來1年有3,402戶有商品房購買需求，兩年內(nèi)打算買房戶為15,983戶;三年內(nèi)打算買房的有59,738戶.(采用點(diǎn)估計(jì)值推算.)表1：不同時(shí)段商品房市場需求潛量 時(shí) 間 未來一年內(nèi) 未來兩年內(nèi) 未來三年內(nèi) 打算購房的比例(%) 4.3% 20.2% 75.5% 需求預(yù)測(戶) 3402 15983

21、 59738 3、總體購買傾向分析3-1購房選擇的地段隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示,總體上鄭州居民在大石橋、沙門路附近購房的可能性加權(quán)平均值為23.59%.95%置信區(qū)間估計(jì)值為: 20.85%-26.33%.在未提示的情況下,只有極少部分的居民首先選擇大石橋、沙門路口附近購房。（表示打算在大石橋、沙門路附近購房的只占6.9%） 在提示后,我們獲得所有受訪者最有可能在大石橋附近購房的比例也較低：30%以下占43.2%,購房可能性在30-50%占24.8%;購房可能性在50-70%占7.9%,購房可能性在70%以上占5.5%.（隨機(jī)抽樣）而在辦公區(qū)域抽樣調(diào)查顯示，最有可能在大石橋附近購房的比例也較低：加權(quán)平

22、均值為24.03%;95%置信區(qū)間估計(jì)值是:20.85%-26.33%.30%以下占三分之二；30%-50%26.0；51%以上的占9.0%（辦公區(qū)域抽樣）圖2：不同地段購買商品房的比例（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例） 以全市兩年內(nèi)估算的需求潛量,從中推斷各地段的住宅需求:地段 購房比例 未來一年需求潛量點(diǎn)估計(jì)值(戶) 鄭州東部 15.7% 2,509 大石橋、沙門路附近 6.9% 1,103 鄭州西部 10.0% 1,598 鄭州南部 8.7% 1,390 鄭州北部 28.2% 4,507 市區(qū)中部 16.7% 2,669 3-2潛在購房者需求面積隨機(jī)抽樣調(diào)查預(yù)測:打算購買40平米以下的只有1.

23、9%,推測兩年內(nèi)需求潛量為303戶. (點(diǎn)估算值),三年內(nèi)需求推算為1135戶.(點(diǎn)估算值)說明:由于面積40平米以下的購買比例低于5%以下,因此結(jié)果推算已超出市場調(diào)查90%置信水平區(qū)間的估算值.預(yù)測結(jié)果可參照性不足.隨機(jī)抽樣顯示：鄭州居民對100平米以上需求踴躍,總體需求比例占30.1%;其次是90-100平米的住宅,總體購買需求占25.2%;此外需求旺盛的戶型面積還有81-90平米的,占13.8%;71-80平米的占17.2%;60-70平米占5.5%.打算購房面積的加權(quán)平均值是81.24平米; 95%置信區(qū)間值為78.99平米至83.50平米.從下圖可以看出,鄭州居民對于購房面積的選擇符

24、合正態(tài)分布,分布集中于70110平米. 辦公區(qū)域抽樣調(diào)查結(jié)果是：鄭州居民對100平米以上需求占24.5%;其次是90-100平米的住宅,購買需求占19.6%;此外需求旺盛的戶型面積還有81-90平米的,占8.8%;71-80平米的占20.6%;60-70平米占14.7.%.50平米以下的只有6%;51-65平米的占17.7%. 3-3計(jì)劃購買商品住宅的戶型圖3：計(jì)劃購買商品住宅的戶型（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例） 總體來看1房1廚衛(wèi)的需求極低,只有0.7%,1房1廳1廚衛(wèi)的1.5%;市場需求主力戶型是2房1廳1廚衛(wèi);,占32.3%;3房1廳1廚衛(wèi)占27.0%;2房2廳2廚衛(wèi)占18.6%;3房2廳

25、1廚衛(wèi)占18.1%.仍以兩年內(nèi)鄭州住宅總需求量來推算1房1廚衛(wèi)的購買需求戶只有111戶,三年內(nèi)購買需求有418戶;推算兩年內(nèi)1房1廳1廚衛(wèi)購買需求有240戶;三年內(nèi)購買需求896戶. 而根據(jù)辦公區(qū)域的抽樣調(diào)查顯示:總體來看1房1廚衛(wèi)幾乎沒有需求;1房1廳1廚衛(wèi)的4.9%;市場需求主力戶型是2房1廳1廚衛(wèi);,占39.2%;3房1廳1廚衛(wèi)占22.5%;2房2廳2廚衛(wèi)占9.8%;3房2廳1廚衛(wèi)占20.6%. 3-4.計(jì)劃購買住宅的金額 隨機(jī)抽樣加權(quán)平均值為12.90萬元;95%置信區(qū)間估計(jì)值為12.57元- 13.23萬元. 小戶型追加樣本加權(quán)平均值為6萬元,95%置信區(qū)間估計(jì)值為 5.62萬-6.

26、38萬元. 3-5.購房最有可能采用的付款方式 總體來看，潛在購房者當(dāng)中，有四分之一打算采用銀行按揭；有四成二打算采用一次性付款。有三分之一希望入住前分期付款.這一結(jié)果與辦公區(qū)域抽樣調(diào)查結(jié)果無明顯差異 圖4：購房最有可能采用的付款方式（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例） 3-6.按揭購房者首期購房款支付的費(fèi)用 加權(quán)平均值為4.37萬元,96%置信區(qū)間值為3.96萬元至4.77萬元采用按揭購房者當(dāng)中,有一成的居民希望購房首期款不超過2萬元;37.5%的居民希望購房首期款不超過3萬元;三成希望首期在4-5萬元之間;有13.41%采用按揭購房者認(rèn)為首期款在6-8萬元之間;有7.1%采用按揭購房者認(rèn)為首期款可

27、以超出10萬元.圖5：按揭購房者首期購房款支付的費(fèi)用（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例,追加配額102例） 3-7按揭購房每月支付的房款加權(quán)平均值為851.35元,96%置信區(qū)間值為758.79元至943.91元; 總體上,有三分之一的居民希望每月按揭500元及以下;有一半的居民希望每月銀行按揭600-1000元.有8.1%的居民希望每月按揭在1200-1800元之間.還有8.1%的居民每月按揭超過2000元. D、S地塊的需求與規(guī)劃 一、地塊價(jià)值1、物有所值的樓盤在S地塊的價(jià)格隨機(jī)樣本：加權(quán)平均值為1222元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1178元/平米-1265元/平米 圖6：物有所值的樓盤在S地

28、塊的價(jià)格（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例,追加配額102例）在鄭州物有所值的樓盤在S地塊值1000元以下占22.5%;1100-1200元25.2%;1250-1480元9.7%;1500元占9.6%；1600-1900占7%；2000元以上的7%.追加樣本：加權(quán)平均值為1332元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1247元/平米-1417元/平米在鄭州物有所值的樓盤在S地塊值1000元以下占35.0%;1100-1200元占22.6%;1300-1400元8.2%;1500元占11.9%；1600-1800占15%；2000元以上的11.2%. 2、可以考慮選擇的售價(jià)（元/平方米） 追加樣本:加權(quán)平均

29、值為1134元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1088元/平米-1180元/平米 隨機(jī)樣本:加權(quán)平均值為1087元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1058元/平米-1116元/平米 3、不會選擇的售價(jià)（元/平方米）追加樣本:加權(quán)平均值為1260元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1200元/平米-1320元/平米隨機(jī)樣本:加權(quán)平均值為1210元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1171元/平米-1247元/平米 二、 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)1、喜歡的戶型結(jié)構(gòu)無論是隨機(jī)樣本還是追加樣本受訪者,最為喜歡的戶型是兩室一廳,51.67平方米; 追加配額 隨機(jī)樣本兩室一廳（51.67平方米） 41.6% 30.4%一室一廳（

30、43.67平方米） 14.5% 11.9%豪華單間或一室一廳（37.12平方米） 13.9% 9.0%普通單間（26.5平方米） 9.8% 1 0.7%一室一廳（45.19平方米） 9.8% 10.9%豪華單間（31.36平方米） 9.2% 11.2%普通單間（20.28平方米） 0.6% 5.8% 兩室一廳（47平方米） 0.6% 3.9%圖7：戶型結(jié)構(gòu)（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例，追加樣本102例） 2、卡方檢驗(yàn)，戶型相關(guān)性分析2-1喜歡戶型與居民打算購買住房的地點(diǎn)有關(guān)聯(lián):有意在大石橋附近購房者：28%喜歡兩室一廳（51.67平方米）; 21%選擇豪華單間或一室一廳（37.12平方米）; 1

31、5%喜歡普通單間（26.5平方米）打算在市區(qū)中部購房者:35%打算在市區(qū)中部的購房者喜歡兩室一廳（51.67平方米） 2-2兩室一廳（51.67平方米）喜歡對象的特征分析2-2-1計(jì)劃購房的金額與喜歡的戶型比較:即使是運(yùn)用的購房的資金額度不同，但對于這一戶型的缺有相近的喜好。我們把購房資金額度分成四類：5.6-6萬、6.6-8萬，8-10萬、10萬以上.卡方檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn):打算購房的金額在5.6萬-6.5萬元的占20%;打算購房金額在6.6-8萬之間的占18%;打算購房金額在8-10萬之間的占19%打算購房金額在10萬以上的占17% 2-2-2計(jì)劃選擇廳房廚衛(wèi)面積與喜歡的戶型比較:近四成選擇使用

32、面積5平米的衛(wèi)生間;四分之一選擇使用面積3平米的衛(wèi)生間;15%選擇使用面積4平米的衛(wèi)生間;四成選擇使用面積5-6平米的廚房五分之一選擇使用面積2平米的陽臺.;四分之一選擇使用面積4平米的陽臺二成選擇使用面積7-8平米的廚房; 2-2-3重視因素喜歡這一戶型的人更在乎建筑質(zhì)量(30%),其次是安全保障(18%)物業(yè)管理收費(fèi),(13%)小區(qū)綠化(11%) 2-2-4企業(yè)性質(zhì):三分之一來自民營/私營企業(yè),三分之一來自國有企業(yè);近五分之一來自政府及事業(yè)單位,一成來自三資企業(yè). 2-2-5個(gè)人收入喜歡這一戶型的主要是年收入6000-12000元的居民. 2-2-6對廳房間隔的態(tài)度絕大多數(shù)人（92%）認(rèn)為

33、廳房需要間隔 E 小戶型市場需求特點(diǎn) 1、面積與價(jià)格1-1、客廳的面積:加權(quán)平均值為12.30平米 95%置信區(qū)間估計(jì)值為11.73-12.86平米 1-2、餐廳房實(shí)用面積加權(quán)平均值為5.72平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為3.84平米-7.60平米 1-3、衛(wèi)生間實(shí)用面積加權(quán)平均值為4.45平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為3.88平米-5.01平米 1-4、臥室房實(shí)用面積加權(quán)平均值為14.05平米, 95%置信區(qū)間估計(jì)值為13.14平米-14.96平米 1-5、計(jì)劃購買的陽臺房實(shí)用面積加權(quán)平均值為3.20平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為 2.92平米-3.47平米 1-6、計(jì)劃購買的廚房房實(shí)用面積加權(quán)平

34、均值為5.01平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為 4.75平米-5.27平米1-7、計(jì)劃購買的住房實(shí)用面積加權(quán)平均值為40.15平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為 39.13平米-41.18平米1-8、鄭州大石橋、沙門路商品住宅折實(shí)可以接受單價(jià)/平方米加權(quán)平均值為1028元/平米;95%置信區(qū)間估計(jì)值為 979 元, /平米-1078元/平米1-9、希望按揭的首期款不超過的金額（萬元）加權(quán)平均值為2.01萬元;95%置信區(qū)間估計(jì)值為1.69萬元-2.35萬元1-10、希望按揭的月供款不超過多少元/月加權(quán)平均值為565元/月;95%置信區(qū)間估計(jì)值為 495元/月-635元/月 2、功能設(shè)計(jì)要求2-1、廳與臥

35、室間隔的態(tài)度85%的隨機(jī)購房者認(rèn)為需要間隔;91%追加樣本認(rèn)為需要間隔.2-2裝修標(biāo)準(zhǔn)隨機(jī)樣本：45%贊成普通裝修；33%贊成毛坯房；22%贊成多種裝修方式供選擇。追加樣本：62%贊成普通裝修；21%贊成毛坯房；18%贊成多種裝修方式供選擇2-3、應(yīng)該配置的購物場所隨機(jī)樣本認(rèn)為應(yīng)該配置的購物場所：菜市場42.7%；大型超市34.0%：中型超市18.3%。 追加樣本認(rèn)為應(yīng)該培配置的購物場所：菜市場38.9%；大型超市30.9%；中型超市 22.9% 2-4應(yīng)該配置的服務(wù)設(shè)施隨機(jī)樣本認(rèn)為應(yīng)該配置的設(shè)施是:醫(yī)療門診 56.2%; 其次是銀12.7%;第三是酒樓、餐廳8.8%; 追加樣本對服務(wù)設(shè)施的需

36、求接近隨機(jī)樣本,比例略微不同:醫(yī)療門診42.0%; 銀行16.1%酒樓、餐廳12.6% 2-5大型公寓小區(qū)應(yīng)該配置的文教設(shè)施隨機(jī)樣本認(rèn)為:幼兒園43.0%;書店35.5%;網(wǎng)吧8.6%追加樣本除了認(rèn)為需要配置幼兒園41.1% ;書店25.7%;對網(wǎng)吧的要求接近書店的比例20.0% 2-6大型公寓小區(qū)應(yīng)該配置的娛樂設(shè)施隨機(jī)樣本人認(rèn)為:首先應(yīng)該設(shè)置老年活動室33.8%;其次是兒童娛樂室26.0%;再次是歌舞廳18.3%而追加樣本認(rèn)為:首先贊同設(shè)置歌舞廳38.2%;其次是兒童娛樂室27%.贊同設(shè)置老年活動室只有16.8%; 2-7 大型公寓小區(qū)應(yīng)該配置的體育設(shè)施隨機(jī)樣本與追加樣本都一致認(rèn)同配置健身中

37、心(分別有54.6%和52.9%)對其他體育設(shè)施贊同的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于健身中心,如,籃球場分別只有7.5%和11.5%;羽毛球場分別只有11.2%和13.8%. 2-8大型公寓小區(qū)需要設(shè)計(jì)的室內(nèi)配套生活娛樂設(shè)施 圖10：大型公寓小區(qū)需要設(shè)計(jì)的室內(nèi)配套生活娛樂設(shè)施（基數(shù)=隨機(jī)樣本472例，追加樣本102例）六成贊成普通裝修；購物場所首要配置的是菜市場、大型超市;醫(yī)療門診、幼兒園、書店、老年活動室、兒童活動室、健身中心是主要的配套服務(wù)休閑設(shè)施.3、購買決策過程及影響因素評價(jià)3-1獲取樓盤發(fā)售信息的渠道居民買房，主要從報(bào)刊及電視廣告中獲得樓盤信息。街頭傳單廣告盡管不雅，但也不失為較快且價(jià)廉的宣傳方式。從

38、全國許多城市的經(jīng)驗(yàn)來看，在鄭州中介機(jī)構(gòu)與親友介紹樓盤情形并不多。推廣時(shí)應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)居民尤其是購房者口頭傳播。圖11：獲取樓盤發(fā)售信息的渠道（基數(shù)=） 3-2潛在購房者購房的重視因素3-2-1區(qū)位居民買房對區(qū)位的重視因素主要是治安狀況、周邊環(huán)境、小孩入學(xué)方便以及周遍生活配套設(shè)施及方便程度 圖9：潛在購房者購房的重視因素（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例，追加樣本102例） 3-2-2對小區(qū)主要考慮的因素潛在購房者對小區(qū)主要考慮的因素是建筑質(zhì)量與安全保障設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綠化社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面. 圖10：對小區(qū)主要考慮的因素（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例，追加樣本102例） 3-2-3對單套住宅主要

39、考慮的因素潛在購房者對單套住宅的重視因素幾乎關(guān)注每一個(gè)方面:無論是房間廚衛(wèi)結(jié)構(gòu)布局還是采光、通風(fēng)、朝向。圖11：對單套住宅主要考慮的因素（基數(shù)=隨機(jī)受訪者472例，追加樣本102例） 4、在S地塊購房的可能性總體上在S地塊購房的可能性是22.86%（加權(quán)平均值）;95%置信區(qū)間估計(jì)值為20.05%-25.20%隨機(jī)樣本顯示在S地塊購房的可能性大于50%的有15%,購房可能性大于70%的只有5%追加樣本顯示在S地塊購房的可能性大于50%的有29.2%,購房可能性大于70%的有10.5%加權(quán)平均值為36.78%;95%置信區(qū)間估計(jì)值為32.64元/平米40.93元/平米 2-1、購買這個(gè)樓盤的原因

40、 以居住為主的占六成，有四分之一的人士會商住兩用。圖8：購買這個(gè)樓盤的原因 F 房屋租賃市場需求 1、 租房者最有可能考慮的區(qū)域表示在大石橋、沙門路附近租房的極少，只有6.8%.這一比例接近鄭州南部房屋租賃最翹的地段是鄭州北部,有三分之一的租房者首選該地塊;其次是市區(qū)中部,有四分之一的租房者最有可能選擇那里.即使是鄭州東部,也比大石橋受歡迎,有一成多的選擇東部租房.1-1在大石橋、沙門路附近租房的可能性大石橋、沙門路附近租房的可能性加權(quán)平均值為30.39%;95%置信區(qū)間估計(jì)值為16.39%-44.39%. 2、準(zhǔn)備租用住宅的建筑面積租房者打算租用的面積在15平米以下的約占5%；租用15-25

41、平米的約占13%；租用26-30平米的占10%；31-40平米的占16%；41-50平米的占18%；51-60%占8%；61-70平米占16%；70平米以上占13%圖12：準(zhǔn)備租用住宅的建筑面積（基數(shù)=隨機(jī)受訪者中計(jì)劃租房者59例）正態(tài)分布圖顯示：租用面積集中在40-60平米。加權(quán)平均值為45.54平米；95%置信區(qū)間估計(jì)值為40平米至51平米 3、計(jì)劃租用客廳實(shí)用面積 3-1、計(jì)劃租用客廳實(shí)用面積加權(quán)平均值為9.89平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為7.30平米- 12.48平米 3-2計(jì)劃租用餐廳的實(shí)用面積加權(quán)平均值為3.75平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為.412平米- 7.91平米 3-3、計(jì)劃

42、租用衛(wèi)生間的實(shí)用面積加權(quán)平均值為3.62平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為3.14平米- 4.09平米 3-4計(jì)劃租用臥室的實(shí)用面積加權(quán)平均值為13.24平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為. 10.91平米- 15.56平米 3-5計(jì)劃租用陽臺的實(shí)用面積加權(quán)平均值為3.04平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為1.28平米- 4.80平米 3-6計(jì)劃租用廚房的實(shí)用面積加權(quán)平均值為5.05平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為. 4.31平米- 5.79平米 3-7計(jì)劃租用總的實(shí)用面積加權(quán)平均值為32.75平米,95%置信區(qū)間估計(jì)值為26.39.平米-39.12平米 4、計(jì)劃租用住宅的用途八成租房者是用于自己居?。唤鼉沙勺夥可?/p>

43、住兩用；3%用于商務(wù)辦公。 5、計(jì)劃租用住宅的戶型 租房者較多主要選擇租用1房1廳1廚衛(wèi)%的住宅或者2房1廳1廚衛(wèi)的住宅，這兩種戶型分別占三成；也有二成多選擇1房1廚衛(wèi)的住宅圖13：計(jì)劃租用住宅的戶型 6、租金6-1 單房帶廚衛(wèi)的租金受訪者對于可接受的租金差異較大，從100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服務(wù)而導(dǎo)致分歧。這給發(fā)展商提供了良好的市場機(jī)遇，也提出的更高的要求。三分之一的租客愿意支付租金100元；四分之一的租客愿意支付150-200元；也有27%的租客愿意支付400元以上租用單房帶廚衛(wèi)的住宅。 6-2 1房1廳帶廚衛(wèi)的租金四成的租客愿意支付201-250元；三成的租客愿意支

44、付150-200元； 6.5%的租客愿意為此支付400元以上； 6-3 2房1廳帶廚衛(wèi)的租金近三成的租客愿意支付251-350元；二成的租客愿意支付351-400元；二成的租客愿意支付401-450元; 13%的租客愿意為此支付500元以上； 6-4對農(nóng)民房與小區(qū)公寓房租賃取舍態(tài)度有三分之二的租客愿意在房租稍高的情況下選擇租賃商品公寓房而不考慮租用都市村莊;有四分之一的租客只有在同樣的租金前提下才選擇商品公寓房; 6-5、租客租用小區(qū)商品公寓房可接受的超出農(nóng)民房的租金:加權(quán)平均值為103元,95%置信區(qū)間估計(jì)值為25元180元 一半多的租客認(rèn)為高出的租金在20元及以下;27.8%的租客認(rèn)為租金可高出50-100元;一成的的租客認(rèn)為租金可高出120-200元;1.6%的租客認(rèn)為租金可高出300元;高出的金額（元） 7、租客希望提供的家具電器調(diào)查顯示,租客認(rèn)為希望提供的家具電器中,排在首位的是電話,占46%;其次是防盜門,該選項(xiàng)占41%;第三是椅子,該選項(xiàng)占38%;排名較前的還有:衣柜、沙發(fā)、取暖器、雙人床或單人床。 圖14：租客希望提供的家具電器（基數(shù)=266例） 7-1提供家具、電器后,可接受的房租(比普