2021年不動(dòng)產(chǎn)融資租賃稅收政策

1、資料來源：來自本人網(wǎng)絡(luò)整理！祝您工作順利！2021年不動(dòng)產(chǎn)融資租賃稅收政策 在稅收中將融資租賃定義為，具有融資性質(zhì)和全部權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)。即：出租人依據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入設(shè)備租賃給承租人，從定義來看營業(yè)稅中的融資租賃限于設(shè)備租賃，可見融資租賃的定義既有一樣之處，有存在差異。那么融資租賃涉及哪些稅收政策?下面請細(xì)閱我整理的內(nèi)容。 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃稅收政策 一、營業(yè)稅 1、征稅范圍： 依據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知(國稅函2000第514號)規(guī)定，對經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù)，無論租賃的貨物的全部權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給承租方

2、，均按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的全部權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅;租賃的貨物的全部權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。 同時(shí)國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的補(bǔ)充通知(國稅函2000909號)又作出補(bǔ)充規(guī)定，國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知的有關(guān)規(guī)定，同樣適用于對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所從事的融資租賃業(yè)務(wù)。 2、稅目及稅率：營業(yè)稅稅目說明(試行稿)規(guī)定，凡融資租賃，無論出租人是否將設(shè)備殘值銷售給承租人，均按金融保險(xiǎn)業(yè)征稅。稅率即為5%

3、。國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干問題的通知又明確規(guī)定，營業(yè)稅稅目說明中的融資租賃，是指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù) 其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)按效勞業(yè)稅目中的租賃業(yè)工程征收營業(yè)稅。稅率為5%。 3、計(jì)稅營業(yè)額確實(shí)定：依據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知(財(cái)稅202116號)規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(包括殘值)減除出租方擔(dān)當(dāng)?shù)某鲎庳浳锏膶?shí)際本錢后的余額為營業(yè)額。 以上所稱出租貨物的實(shí)際本錢，包括由出租方擔(dān)當(dāng)?shù)呢浳锏馁徣雰r(jià)、關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)

4、、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。 這其中對利息的規(guī)定比擬冗雜，最初在財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整金融保險(xiǎn)業(yè)稅收政策有關(guān)問題的通知的通知(財(cái)稅字199745)和國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)(國稅函1998553)中，任何利息費(fèi)用包括外匯借款利息都不允許從營業(yè)稅的計(jì)稅營業(yè)額中扣除。隨后在財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)計(jì)稅營業(yè)額問題的通知(財(cái)稅字1999183號)文中明確，境外外匯借款利息可以扣除，但人民幣借款利息還是不允許扣除的。財(cái)稅202116號文那么提出了貸款利息(包括外匯借款利息和人民幣借款利息)都允許扣除，且不管外匯

5、借款是發(fā)生在境內(nèi)還是境外?？梢娯?cái)稅202116號出臺(tái)后，上述財(cái)稅字199745號、國稅函1998553號、財(cái)稅字1999183號這三個(gè)文件也失去了效力。 國稅發(fā)20219號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)金融保險(xiǎn)業(yè)營業(yè)稅申報(bào)管理方法的通知明確營業(yè)額確定公式為， 融資租賃以其向承租者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(包括殘值)減去出租方擔(dān)當(dāng)?shù)某鲎庳浳锏膶?shí)際本錢后的余額，以直線法折算出本期的營業(yè)額。計(jì)算方法為：本期營業(yè)額=(應(yīng)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-實(shí)際本錢)(本期天數(shù)總天數(shù))， 舉例：某商業(yè)銀行(經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù))2021年1月為某消費(fèi)企業(yè)融資進(jìn)口一臺(tái)設(shè)備，租賃期自2021年2月1日起至2021年1月

6、31日止，為期5年。 該設(shè)備報(bào)關(guān)進(jìn)口時(shí)海關(guān)核定的關(guān)稅完稅價(jià)格為300萬元，設(shè)備進(jìn)口后發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用2萬元、安裝費(fèi)2.8萬元、保險(xiǎn)費(fèi)1萬元。為進(jìn)口該設(shè)備發(fā)生境外外匯借款利息支出折合人民幣3萬元。該銀行向承租企業(yè)收取的全部價(jià)款為520萬元。該設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅稅率20%。 那么該銀行上述融資租賃業(yè)務(wù)按季應(yīng)納的營業(yè)稅為： 進(jìn)口設(shè)備應(yīng)納關(guān)稅=30020%=60(萬元) 進(jìn)口設(shè)備應(yīng)納增值稅=(300+60)17%=61.2(萬元) 租賃設(shè)備實(shí)際本錢=300+60+61.2+2+2.8+1+3=430(萬元) 本期營業(yè)額=(520-430)(512)3=4.5(萬元) 應(yīng)納稅額=4.55%=0.23(萬元) 4

7、、除設(shè)備外的融資租賃。由于營業(yè)稅中的融資租賃定義限于設(shè)備租賃，那么對設(shè)備以外的融資租賃如何征收營業(yè)稅?盡管目前未有文件提及，但依據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站2021年07月23日解答納稅人提出的除設(shè)備外的融資租賃是否適用以差額納營業(yè)稅?時(shí)指出融資租賃不動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)于分期收款銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款時(shí)確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目全額計(jì)繳營業(yè)稅。 5、關(guān)于融資性售后回租。最近總局出臺(tái)了國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告(國家稅務(wù)總局公告2021年第13號)指出，融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該

8、項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)全部權(quán)以及與資產(chǎn)全部權(quán)有關(guān)的全部酬勞和風(fēng)險(xiǎn)并未完全轉(zhuǎn)移。依據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。 二、企業(yè)所得稅 1、稅收規(guī)定：企業(yè)所得稅法施行條例第五十八條規(guī)定，融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同商定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅根底;租賃合同未商定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅根底。企業(yè)所得稅施行條例第四十七條規(guī)定，以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，

9、根據(jù)規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的局部應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除 2、新企業(yè)準(zhǔn)那么規(guī)定：新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第21號租賃第十一條規(guī)定，在租賃期開頭日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開頭日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。承租人在租賃會(huì)談和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃工程的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始挺直費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值。 同時(shí)第十五條、十六條還規(guī)定未確認(rèn)融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)展分?jǐn)偂３凶馊藨?yīng)當(dāng)實(shí)行實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)采納與自有固定資產(chǎn)相全都的折舊

10、政策計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊?？梢院侠泶_定租賃期屆滿時(shí)獲得租賃資產(chǎn)全部權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)用法壽命內(nèi)計(jì)提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時(shí)可以獲得租賃資產(chǎn)全部權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)用法壽命兩者中較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。 3、會(huì)計(jì)本錢與計(jì)稅根底的差異。從稅法有關(guān)融資租賃計(jì)稅根底的規(guī)定可以看出，條例并未規(guī)定計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值，這與會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的規(guī)定是有差異的。條例采納相對簡化的處理方式，按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價(jià)值作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么中確認(rèn)的未實(shí)現(xiàn)融資費(fèi)用挺直計(jì)入固定資產(chǎn)原值，然后分期計(jì)提折舊。由此可見，稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計(jì)稅根底與會(huì)計(jì)上該資產(chǎn)的入賬價(jià)值是存在差異的，需

11、進(jìn)展納稅調(diào)整。在會(huì)計(jì)上未計(jì)入資產(chǎn)本錢的未確認(rèn)融資費(fèi)用，因其實(shí)際已經(jīng)包含在計(jì)稅根底中，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)以折舊的方式在固定資產(chǎn)的用法期限里分期扣除，不得在稅前挺直扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 舉個(gè)簡潔的例子說明：甲公司2021年11月從乙公司融資租入一消費(fèi)車間，合同商定該消費(fèi)車間租賃期限為10年，租賃期屆滿時(shí)獲得租賃資產(chǎn)全部權(quán)。最低租賃付款額合計(jì)為1500萬元，最低付款額現(xiàn)值為1200萬元，公允價(jià)值為1400萬元。 根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么，由于最低付款額現(xiàn)值為1200萬元小于公允價(jià)值為1400萬元，因此該固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)本錢為1200萬元，同時(shí)確認(rèn)未確認(rèn)融資費(fèi)用300萬元，(1500-1200)，并根據(jù)實(shí)際利率法在

12、租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)展分?jǐn)偅?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，該消費(fèi)車間的計(jì)稅根底為1500萬元，折舊年限為20年。那么2021年應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為1.25萬元，即當(dāng)期按會(huì)計(jì)規(guī)定列支的未確認(rèn)融資費(fèi)用2.5萬元(3001201)減去當(dāng)期按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額1.25萬元(3002401)的差額。 3、關(guān)于融資性售后回租。國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告(國家稅務(wù)總局公告2021年第13號)指出，依據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為

13、計(jì)稅根底計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的局部，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。 三、房產(chǎn)稅 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地用法稅有關(guān)問題的通知財(cái)稅2021128號文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同商定開頭日的次月起按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未商定開頭日的，由承租人自合同簽訂的次月起按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。 上例中由于會(huì)計(jì)上確認(rèn)該消費(fèi)車間固定資產(chǎn)入賬價(jià)值為1200萬元，即房產(chǎn)原值為1200萬元。假設(shè)甲公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅的根據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入消費(fèi)車間的房產(chǎn)余值為840萬元1200(1-30%)。 四、印花稅 依據(jù)關(guān)于對借款合同貼花問題的詳細(xì)規(guī)定(國稅地字1988第030號)第四條的規(guī)定，銀行及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務(wù)，是一種以融物方式到達(dá)融資目的的業(yè)務(wù)，事實(shí)上是分期歸還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可依據(jù)合同所載的租金總額暫按借款合同計(jì)稅貼花，稅率為萬分之零點(diǎn)五。 五、契稅 對于融資租賃期間的房產(chǎn)需要繳納契稅嗎?契稅暫行條例其次條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指以下行為：(一)國有土地用法權(quán)出讓;(二)土地用法權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈(zèng)與;(五)房屋交換