房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究 摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是成本控制的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)要以價(jià)值鏈理論為指導(dǎo)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的全過程入手，采取有效的成本控制策略，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。本文基于價(jià)值鏈視角，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題進(jìn)行分析，并提出加強(qiáng)成本控制的有效策略，期望對(duì)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)有所幫助。 關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制 一、價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問題分析 成本控制認(rèn)識(shí)不足。在價(jià)值鏈理論下，企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本都會(huì)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)帶來直接影響，并且各個(gè)環(huán)節(jié)都具備一定的關(guān)聯(lián)性，需要各部門、全員共同參與到成本控制各個(gè)環(huán)節(jié)中，

2、形成成本控制的整體鏈條。但是，房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)價(jià)值鏈角度下的成本控制認(rèn)識(shí)不足，將成本控制各個(gè)環(huán)節(jié)割裂開來，導(dǎo)致成本控制效果欠佳。成本控制過于片面。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中，將原材料價(jià)格和平米價(jià)格作為成本控制重點(diǎn)，將成本控制活動(dòng)局限于實(shí)施階段，而忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的成本控制。據(jù)調(diào)查研究顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段的成本支出雖然只占總成本的，但是卻會(huì)對(duì)以上的成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)不重視該環(huán)節(jié)的成本控制，則有可能帶來成本失控風(fēng)險(xiǎn)。成本控制缺乏連續(xù)性。在價(jià)值鏈體系下，成本控制既要重視事中控制，又要重視事前、事后控制。但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制仍停留在事中環(huán)節(jié)，尚未構(gòu)建起完善的成本控制管理體系，

3、沒有對(duì)成本形成過程進(jìn)行連續(xù)性控制。 二、價(jià)值鏈視角下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略 價(jià)值鏈體系下，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要將成本發(fā)生的各個(gè)階段作為有機(jī)整體進(jìn)行控制，使成本控制貫穿于投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)，提高成本控制的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中要運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)，善于使用系統(tǒng)、計(jì)價(jià)軟件、互聯(lián)網(wǎng)等工具，及時(shí)收集獲取可靠的成本信息資料。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要打破各部門之間的界限，實(shí)現(xiàn)銷售部、財(cái)務(wù)部、成本核算部、工程部、招標(biāo)部、采購(gòu)部等各部門之間的信息系統(tǒng)對(duì)接，從而便于企業(yè)成本控制部門及時(shí)獲取價(jià)值鏈上的各類成本信息，采取有效的成本控制措施。投資決策的成本控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段

4、，要深入進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，了解項(xiàng)目選址、土地規(guī)劃、人力資源、市場(chǎng)供需等情況，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行可行性研究。投資決策階段是成本控制的前期階段，企業(yè)要通過合法渠道降低土地取得成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保項(xiàng)目獲取更大的增值空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要細(xì)化規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，找出影響該環(huán)節(jié)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不斷提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，為項(xiàng)目后續(xù)實(shí)施建設(shè)階段的成本控制提供依據(jù)。關(guān)鍵成本控制點(diǎn)包括以下四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)工程部、市場(chǎng)部、銷售部、財(cái)務(wù)部要聯(lián)合起來，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目功能和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估，提出完善建議，形成概念方案圖。二是房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)研政策環(huán)境、市

5、場(chǎng)環(huán)境、城市建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合概念方案圖以及以往工程項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案圖。三是房地產(chǎn)企業(yè)要成立成本部，由成本部牽頭，組織設(shè)計(jì)部和工程部設(shè)計(jì)方案圖，根據(jù)方案圖確定費(fèi)用總額，為招標(biāo)文件編制提供參考依據(jù)。四是房地產(chǎn)企業(yè)各部門要結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研反饋信息，運(yùn)用智能化科技手段，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，推行二次深化設(shè)計(jì)。若前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作量較大，房地產(chǎn)企業(yè)可委托專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期。項(xiàng)目管理的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在項(xiàng)目實(shí)施階段落實(shí)成本控制措施，杜絕資源浪費(fèi)現(xiàn)象，降低項(xiàng)目成本支出，具體控制措施如下：（）材料設(shè)備成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況采取材料

6、設(shè)備成本控制措施：結(jié)合工程建設(shè)進(jìn)度制定采購(gòu)計(jì)劃，確定供應(yīng)材料數(shù)量，合理安排材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)順序；設(shè)計(jì)部根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要向采購(gòu)部提出設(shè)備技術(shù)參數(shù)、規(guī)格型號(hào)等方面的要求，由采購(gòu)部進(jìn)行集中采購(gòu)；在材料設(shè)備運(yùn)送到現(xiàn)場(chǎng)且通過驗(yàn)收合格后，扣留一定比例的保修款；財(cái)務(wù)部要合理確定采購(gòu)款項(xiàng)的支付方式，按照款項(xiàng)金額比例進(jìn)行支付，減輕企業(yè)資金壓力。（）招投標(biāo)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在招投標(biāo)環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)人的實(shí)際情況考察，包括投標(biāo)人歷史業(yè)績(jī)、技術(shù)力量、相應(yīng)資質(zhì)、資金實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)等方面，最終優(yōu)選出最佳投標(biāo)人。在招投標(biāo)工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要按照投標(biāo)法的相關(guān)規(guī)定編制招投標(biāo)文件，確定綜合評(píng)標(biāo)辦法，創(chuàng)建公平、公正的招投標(biāo)環(huán)境，避免因

7、投標(biāo)人惡意低價(jià)中標(biāo)而在工程實(shí)施階段擅自提高工程造價(jià)。（）工程變更成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化工程變更管控，并將工程變更控制端口前移，最大程度消除引起工程變更的隱患。具體措施包括：提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，在設(shè)計(jì)中全面考慮與工程成本相關(guān)的因素，確保設(shè)計(jì)與工程項(xiàng)目實(shí)際情況相符，降低設(shè)計(jì)變更數(shù)量；嚴(yán)格審核工程量清單是否存在錯(cuò)漏，要求工程量清單與施工圖紙相符，降低工程價(jià)款變更的可能性；在施工階段嚴(yán)格執(zhí)行工程變更程序，對(duì)因工程變更帶來的成本造價(jià)變化進(jìn)行研究分析，確定合理的變更范圍。（）工程索賠成本控制。在承包商向房地產(chǎn)企業(yè)提出索賠方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)索賠事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查研究，準(zhǔn)確計(jì)算索賠事件造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，包括

8、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)等。在索賠金額計(jì)算時(shí)，要剔除與索賠事項(xiàng)無關(guān)的費(fèi)用，有效控制不必要的支出。（）竣工結(jié)算成本控制。在該階段要充分發(fā)揮監(jiān)理單位的監(jiān)督審核職能，收集齊全各項(xiàng)工程資料，檢查工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的手續(xù)是否完備，針對(duì)工程量、價(jià)差調(diào)整、定額套取等內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)審查，以確保工程結(jié)算與工程建設(shè)實(shí)際情況相符，避免出現(xiàn)承包商故意提高工程造價(jià)的情況。市場(chǎng)銷售成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要控制好項(xiàng)目市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié)的成本控制，力求通過付出最小的成本獲取最佳的營(yíng)銷效果，具體措施如下：銷售部要制定經(jīng)濟(jì)合理的銷售方案，在充分考慮銷售方案實(shí)施可能面臨的各項(xiàng)不確定性因素的基礎(chǔ)上，確定銷售成本支出總額；銷售部要

9、聘用優(yōu)秀銷售員工，為提高銷售員工的工作效率，可采用激勵(lì)措施激發(fā)員工工作熱情，提升員工的銷售業(yè)績(jī)；在營(yíng)銷過程中，選擇成本低、效果好的宣傳方式，根據(jù)既定銷售成本確定媒體投放資金，避免因媒體廣告投入資金過大造成營(yíng)銷環(huán)節(jié)成本失控；在銷售房產(chǎn)中，企業(yè)要裝修和展示樣板房，增加房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的吸引力。樣板房的裝修要確定目標(biāo)成本，并在出售樣板房時(shí)考慮裝修成本。 三、結(jié)論 總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中要引入價(jià)值鏈理論，將各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本支出都納入到成本控制體系中，形成對(duì)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)的閉環(huán)控制。房地產(chǎn)企業(yè)要將房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制作為重點(diǎn)，運(yùn)用價(jià)值鏈理論將項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分，并在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的成本控制措施，從而將項(xiàng)目成本支出控制在合理范圍內(nèi)，增大企業(yè)獲利空間，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 參考文獻(xiàn)： 錢英杰試論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對(duì)策建材與裝飾，（）： 滕皋明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題與對(duì)策思