房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū) 9棟第 12層 02號(hào)房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估委托方：于同江估價(jià)方：北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員： 張 *估價(jià)作業(yè)日期：二O六年一月十日至二O六年一月十六日估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 0第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托， * 房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)位于 北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū) 9 棟第12層02號(hào)（建筑面積平方米） 房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為委托方用該 房產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集 有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上， 全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值 的各項(xiàng)

2、有利和不利因素， 根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的， 按照 科學(xué)的估價(jià)程序， 并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法， 對(duì)本次估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算， 確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)值為萬(wàn)元，（幣種：人民幣）。以下是估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。詳情請(qǐng)閱讀房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告估價(jià)結(jié)果明細(xì)表評(píng)估對(duì)象實(shí)用面積3）估價(jià)單價(jià)（元 / m2）估價(jià)值（萬(wàn)元）京師家園二棟五梯101室法定代表人：李*北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二O六年一月十六日第二部分：估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意 見和結(jié)論，但受到本估價(jià)

3、報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi) 有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、估價(jià)人員依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員張 * 已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、本報(bào)告書含若干附件，與報(bào)告書正文具同等效力，不可分割對(duì)待。7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。8、本評(píng)估報(bào)告由 北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 負(fù)責(zé)解釋。9、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用， 不得做其他用途 未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意 , 本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使 用者、報(bào)告

4、審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。特此聲明！參與本系評(píng)估活動(dòng)的評(píng)估人員簽名：姓名 評(píng)估師注冊(cè)號(hào) 簽字張*二O六年一月十六日第三部分：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未 設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。 所謂公開市場(chǎng)， 是 指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)， 在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求 經(jīng)濟(jì)利益， 他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息， 有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易， 對(duì) 交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。 此外， 市場(chǎng)交易條件公開并不具有排它性， 即所 有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易并

5、同時(shí)滿足以下條件：(1) 自愿銷售的賣方及自愿購(gòu)買的買方；(2) 有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議 價(jià)；(3) 在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；(4) 該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；(5) 不考慮特殊買家的額外出價(jià)。2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到 有關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)， 由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真 實(shí)性。3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn) 證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，無(wú)理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不 能確定

6、其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。 此次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足 估價(jià)的假設(shè)和限制、 并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值， 不包 含該房產(chǎn)買賣時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專業(yè)意見，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí) 點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、 能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已 對(duì)其給予了必要的關(guān)注。 該資料

7、的真實(shí)性、 合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)， 由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、如無(wú)特別說(shuō)明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評(píng)估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā) 生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。第四部分：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方于同江二、估價(jià)方北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：北京市X路X號(hào)X大廈22樓法人代表：李*房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：*號(hào)聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：010-*三、評(píng)估對(duì)象1、1估價(jià)對(duì)象基本狀況本次估價(jià)對(duì)象為北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū) 9棟第12層02號(hào)房地產(chǎn)，房屋建 筑面積為平方米，商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太

8、陽(yáng)園小區(qū)11棟為普通住宅，建成于2007年，鋼混結(jié)構(gòu)，總 層數(shù)19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗 設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室內(nèi)裝修情況為：地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂?斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn) 基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新率為87%平面如圖所示2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對(duì)象買受人為于同江，商品房用途為住 宅，房屋建筑面積為平方米，土地使用年限自

9、 2007年2月23日至2077年2月 23日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不 存在法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）海淀區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā) 狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時(shí)也是全國(guó)智力資源和科 技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù)，記載了海淀的文化 積淀；以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué)府和以中科院為代表的科研院所，證明了海淀的文化傳承；以國(guó)風(fēng)企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，

10、更標(biāo)示出海淀文化的 發(fā)展創(chuàng)新。圖書城身處的中關(guān)村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶。這里的高等學(xué)府68所，有以中科院為代表的各級(jí)各類科研機(jī)構(gòu)213家，兩院院 士占全國(guó)院士總數(shù)的3 9%,每年產(chǎn)業(yè)輻射全國(guó)的高水平科研成果數(shù)千項(xiàng)， 高新 技術(shù)4 5 0 0余家，年銷售額達(dá)4 7 0億元（ 1 9 9 9年） 。其中，純智力產(chǎn)業(yè)（軟件、圖書、企業(yè)診斷及咨詢等）占全國(guó)的5 0%左右，全員勞動(dòng)生產(chǎn)能力達(dá)2 0萬(wàn)左右，以此項(xiàng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，中關(guān)村無(wú)疑可列全國(guó)之首。（2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán)，街對(duì)面 是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，正西方靠大鐘寺東路方向，委估

11、對(duì)象地處北京市商業(yè)中心， 繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍 環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施 狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析近年，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；隨著市場(chǎng)銷售價(jià) 格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場(chǎng)的活躍使房地 產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2015年北京全市住宅網(wǎng)上簽約 49891套，與2014年相比，成交套數(shù)同比上 漲%成交總金額同比上漲

12、%成交均價(jià)漲幅為。除了 2015年初開局遇冷，進(jìn)入 二季度以來(lái)，北京樓市成交無(wú)論量?jī)r(jià)都接連攀升，甚至有多個(gè)月份成交連連破紀(jì) 錄。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示， 9月份，我市新建住宅 銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲%漲幅比上月提高個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲%漲幅比上月回 落個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降 % 降幅比上月縮小個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲%價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲 沱后，本月 漲幅比上月回落個(gè)百分點(diǎn)。受銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺(tái)影響，5月份以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。 前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企

13、業(yè)項(xiàng)目本年到 位資金億元，比上年同期增長(zhǎng) %增幅比1-8月擴(kuò)大個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增 長(zhǎng)最快，為億元，同比增長(zhǎng)倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為億元和億元，同 比分別增長(zhǎng)和%總之，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 格產(chǎn)生一定的影響。四、估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日六、價(jià)值定義（1）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格。該估價(jià)結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價(jià)對(duì)象以委托方確定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用， 估價(jià)對(duì)象無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制和其他限制按估價(jià)目的的使用情形；未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、自

14、然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非常因素對(duì)估價(jià)對(duì)象的影響。（2）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途為居住用房。因此，本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)滿足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)所有權(quán)公開的市場(chǎng)價(jià)格。貨幣單位：人民幣元。七、估價(jià)依據(jù)1. 有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國(guó)土地管理法；（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（3） 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999;（4） 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號(hào)文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；（6）京國(guó)土房管出20021121號(hào)文件關(guān)

15、于公布本市出讓國(guó)有土地使 用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2. 委托方提供的有關(guān)資料3. 評(píng)估人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、 調(diào)查所獲得的資料八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估 價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。九、估價(jià)方法 估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊 全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格， 由于估價(jià)對(duì)象土地處于 北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域， 可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)； 由于與 估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多， 可采用市場(chǎng)比

16、較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。 然 后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法： 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估 成果，按照替代原則， 就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域 的平均條件相比較， 并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正， 進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。2、成本法： 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造 全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和， 減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。3、市場(chǎng)比較法： 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行

17、 比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合 理價(jià)格或價(jià)值。十、評(píng)估結(jié)果本著公正、 公平、公開的總原則， 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū) 域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法， 評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2016年 1月 10日的市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：萬(wàn)元大寫金額: 壹仟叁佰伍拾陸萬(wàn)陸仟貳佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：元 / 平方米十一、估價(jià)人員勘查人：張 * 簽名：估價(jià)人員：張 * 簽名：聯(lián)系電話十二、估價(jià)作業(yè)日期二O六年一月十日至二O六年一月十六日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本報(bào)告在市

18、場(chǎng)情況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年 （自二O六年一月十六日起 至二O七年一月十五日），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。第五部分：估價(jià)技術(shù)報(bào)告、估價(jià)對(duì)象資料估價(jià)對(duì)象戶型面積（卅）地段太陽(yáng)園4室2廳2衛(wèi)太陽(yáng)園二、類比對(duì)象資料1、參照物基本資料可比實(shí)例項(xiàng)目中山大學(xué)博雅苑海怡灣畔金暉苑類型住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)質(zhì)式鋼混鋼混鋼混地段等級(jí)三級(jí)三級(jí)三級(jí)土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓交易面積（平方米）155102106成交單價(jià)（元/平方米）7742110681664115室內(nèi)二次裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修流水號(hào)無(wú)（無(wú)）市場(chǎng)調(diào)查（無(wú)）市場(chǎng)調(diào)查交易日期2015-32015-92015-12備注二手房二手房一手

19、房2、參照物與估價(jià)對(duì)象對(duì)比表項(xiàng)目中山大學(xué)博雅 苑海怡灣畔金暉苑估價(jià)對(duì)象交易情況偏低正常正常/交易日期2015年3月2015年9月2015年12月估價(jià)時(shí)點(diǎn)商服繁華度中山大學(xué)校園 內(nèi)，基本沒(méi)有 商業(yè)設(shè)施近郊海景小 區(qū)，商業(yè)氣氛 不濃郁主要以普通 商業(yè)為主商業(yè)中心，繁華 度咼交通便捷度一般，離公交 較遠(yuǎn)小區(qū)前后均有 公交線路較好小區(qū)門外有公 交線路公共配套設(shè)施較完善較完善一般較完善環(huán)境與景觀較好好一般較好結(jié)構(gòu)質(zhì)式鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份2004200220092007小區(qū)品牌檔次中中高一般中樓宇樣式多層，電梯多層，無(wú)電梯多層，無(wú)電梯多層，電梯小區(qū)配套較好好一般較好小區(qū)環(huán)境綠化好綠化好綠化一般綠化好物

20、業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理門衛(wèi)專業(yè)物業(yè)管理外觀及外墻飾材好、噴涂較好、瓷磚略好、馬賽克好、噴涂所在層數(shù)/總層數(shù)6層/11層3層/5層4層/7層12層/19層建筑面積（川）155102106188戶型及平面布置好好一般好朝向南北南北南北南北處于中間西頭中間中間底層有無(wú)附屬間 或架空層有有有有總價(jià)12001090680三、因素修正1、交易情況修正(1)基準(zhǔn)地價(jià)說(shuō)明：2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號(hào) 文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的 通知；2002年12月27日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局以京國(guó) 土房管出20021121號(hào)文件頒發(fā)了關(guān)于公布

21、本市出讓國(guó)有土地 使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知，本報(bào)告以上述兩個(gè)文件為依據(jù)估 算土地使用權(quán)價(jià)格。所選參照物與估價(jià)對(duì)象性質(zhì)一致。搜房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京市2015年下半年商品住宅銷售均價(jià)82283元/ 平方米。按照當(dāng)前情況，以上三個(gè)參照物中除金輝園房產(chǎn)外均比現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值低。據(jù)北京市住規(guī)建局發(fā)布的全市 6-612月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新建住房?jī)r(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià)格上漲根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產(chǎn)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)得到以下調(diào)整：價(jià)格情況偏差量修正系數(shù)中山大學(xué)博雅苑偏低約低1%100/99海怡灣畔正常正常100/100金輝園正常無(wú)需修正100/1002、交易時(shí)間修正根據(jù)北京晚報(bào)：“ 12月21日消息，6-12月新建住房?jī)r(jià)格為81028元/平 方米，比去年價(jià)格上漲 ”則每月平均上漲%考慮到2015年7月，全國(guó)100 個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8874元/平方米，環(huán)比6月上漲%漲幅與6月相比有所 下降，其中環(huán)比漲跌幅在