契約制度推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展

1、本文格式為word版，下載可任意編輯契約制度推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展 契約制度推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展 近年來(lái)，物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的糾紛呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間因?yàn)榧m紛訴諸法院已不是新鮮事。其中，因前期物業(yè)管理所發(fā)生的矛盾更為突出，這些矛盾與糾紛既有違法的問(wèn)題，但更多的則屬于違約、違規(guī)以及是非道德和認(rèn)識(shí)水平的范疇。由于物業(yè)管理活動(dòng)具有生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)產(chǎn)生、同時(shí)結(jié)束的特點(diǎn)，問(wèn)題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，導(dǎo)致解決這些問(wèn)題要比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問(wèn)題更為復(fù)雜。因此，物業(yè)管理合同在簽訂時(shí)雙方要對(duì)此有詳盡的約定。首先，要明確當(dāng)各類(lèi)問(wèn)題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的

2、前提條件；其次，要明確解決問(wèn)題的方式和途徑，有時(shí)要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)管理合同對(duì)違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式更應(yīng)引起重視。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）的出臺(tái)在約束開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主自律等方面有著深遠(yuǎn)的意義，必將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、制度化、規(guī)范化發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。 現(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到物業(yè)管理公司前期介入的重要性，并且在實(shí)際操作中也落到實(shí)處，但是，作為物業(yè)管理?xiàng)l件最不成熟的階段，作為物業(yè)管理矛盾集結(jié)的階段，前期物業(yè)管理要想真正按照前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）的要求，做到公平、公開(kāi)、公正，還需要所有參與者-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

3、業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的共同努力，筆者將從以下兩個(gè)方面具體的闡述： 一、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確責(zé)權(quán)利關(guān)系 前期物業(yè)管理的定義就是，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理工作。現(xiàn)在社會(huì)上的前期物業(yè)管理往往是物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)公司是一家，在建管不分、責(zé)任不明確的情況下，物業(yè)管理企業(yè)往往受開(kāi)發(fā)企業(yè)的限制，只能在前期物業(yè)管理過(guò)程中以開(kāi)發(fā)商的利益為重。按開(kāi)發(fā)商的要求從事物業(yè)管理工作，從而很難發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用。例如：在售樓的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往隨意做出在物業(yè)管理中減免多少物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理將以什么樣的高標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、在裝修的過(guò)程中允許給與什么樣的

4、便利條件等承諾，以吸引更多的購(gòu)買(mǎi)者。這無(wú)形中給物業(yè)管理企業(yè)套上了枷鎖，往往是業(yè)主入住之后與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生矛盾的癥結(jié)所在，也是物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商互相扯皮的一個(gè)潛在原因。 筆者曾工作的一家物業(yè)管理公司對(duì)一個(gè)新建小區(qū)進(jìn)行接管驗(yàn)收過(guò)程中，嚴(yán)格堅(jiān)持責(zé)權(quán)利分明原則制定驗(yàn)收程序，根據(jù)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋質(zhì)量、水暖氣、智能化、電梯、配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了嚴(yán)格的驗(yàn)收，并作詳細(xì)的紀(jì)錄。開(kāi)發(fā)公司給予了積極的配合，技術(shù)人員主動(dòng)將施工過(guò)程中的隱蔽工程、改動(dòng)的線(xiàn)路、需要注意的管線(xiàn)、存在的問(wèn)題等都向物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人作了說(shuō)明，并針對(duì)驗(yàn)收過(guò)程中需要整改的地方給予承諾。后來(lái)，該小區(qū)成為當(dāng)

5、地很有名氣的品牌社區(qū)，由于開(kāi)發(fā)公司的配合，也給物業(yè)管理公司的工作帶來(lái)了很大的幫助。接管驗(yàn)收工作是物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)在責(zé)權(quán)利關(guān)系上體現(xiàn)最為明顯的一個(gè)環(huán)節(jié)，許多物業(yè)管理公司在交接過(guò)程中不能按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，造成以后的維修工作責(zé)任難以界定。甚至在產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗(yàn)收資料和圖紙的交接中，開(kāi)發(fā)企業(yè)都不能全部提供，給物業(yè)管理公司在前期物業(yè)管理過(guò)程中帶來(lái)了很大的麻煩。 二、物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)業(yè)主的管理中體現(xiàn)服務(wù)精神 前期物業(yè)管理開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目沒(méi)有竣工，入住業(yè)主安全不能得到保障；施工正在進(jìn)行，噪音擾民現(xiàn)象嚴(yán)重；周?chē)姓こ虥](méi)有跟上，給入住業(yè)主的出行和生活帶來(lái)了不便；業(yè)主裝修的檢查驗(yàn)收、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的協(xié)調(diào)處

6、理、精裝修的質(zhì)量問(wèn)題前期物業(yè)管理給予物業(yè)管理公司的是千頭萬(wàn)緒、處理不完的工作。 其一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該完善自我。 物業(yè)管理企業(yè)在接管之前就應(yīng)該制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是酒店式還是星級(jí)式，量身定做一套有效、系統(tǒng)、完整的服務(wù)方案，此方案包括內(nèi)部的員工的提高和外部的服務(wù)工作的效果。完善公司的規(guī)章制度，提高員工的整體素質(zhì)，通過(guò)相互學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等行之有效的辦法，使員工達(dá)到服務(wù)新接管物業(yè)的要求。 前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）的出臺(tái)，就宣布以前由物業(yè)管理公司單方面制定服務(wù)合同的終結(jié)。對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)作了公平的規(guī)定。這就要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要從自身的利益考慮，還要從業(yè)主的利益考慮制定服務(wù)計(jì)劃，既要周全、又要嚴(yán)密，

7、該管理的就要管理，該服務(wù)的就要服務(wù)。新建物業(yè)人員混雜，日常出入的人員較多，既有業(yè)主也有建筑工人、裝修工人等。所以在此期間安全問(wèn)題是考驗(yàn)物業(yè)管理公司服務(wù)的一個(gè)重要指標(biāo)，管理建筑工人、裝修工人和其他外來(lái)人員的活動(dòng)成為前期物業(yè)管理中的一個(gè)重要工作。 其二，以人性化管理體現(xiàn)服務(wù)精神。 作為前期物業(yè)管理，入住業(yè)主和物業(yè)管理公司屬于陌生的兩個(gè)個(gè)體，其磨合的過(guò)程就是前期物業(yè)管理活動(dòng)。業(yè)主辦理入伙手續(xù)、進(jìn)行房屋驗(yàn)收、裝修、入住以及房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理等等工作，物業(yè)管理公司的運(yùn)作過(guò)程每一個(gè)細(xì)節(jié)中都體現(xiàn)該企業(yè)的管理水平，也為未來(lái)的工作做好鋪墊。 前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）將對(duì)前期物業(yè)管理工作的良性發(fā)展起到指導(dǎo)性的作用。但是在遵循市場(chǎng)規(guī)律、面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，尚需要開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)