浦發(fā) 二手住房按揭貸款自查報(bào)告（上總部）

1、二手住房按揭貸款自查報(bào)告總行風(fēng)險(xiǎn)管理部：根據(jù)總行關(guān)于加強(qiáng)二手住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知（浦銀風(fēng)險(xiǎn)部2004第17號(hào)）精神，我部立即組織各支行、營(yíng)業(yè)部對(duì)二手住房按揭貸款進(jìn)行了全面自查工作，現(xiàn)將自查情況匯報(bào)如下：為適應(yīng)個(gè)人購(gòu)房的多元化需求，切實(shí)加強(qiáng)二手住房按揭貸款的管理，規(guī)范操作、防范風(fēng)險(xiǎn)，上海地區(qū)總部于2002年5月印發(fā)上海浦東發(fā)展銀行上海地區(qū)總部關(guān)于開(kāi)展二手房個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)（浦銀滬發(fā)2002256號(hào)）就購(gòu)房貸款的房齡、交易價(jià)格、按揭成數(shù)、貸款年限、中介資質(zhì)以及房產(chǎn)交易價(jià)格的合理認(rèn)定等均做出了相關(guān)規(guī)定。一、抵押房情況近年來(lái)，二手房?jī)r(jià)格隨新建住宅價(jià)格的上漲不斷攀升，二手房貸已隱含一定的

2、風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，截至04年3月16日，總部二手住房按揭發(fā)放逾30.53億元，8600筆以上。根據(jù)支行的自查結(jié)果顯示，目前發(fā)放的二手住房按揭貸款中存在房齡超過(guò)12年的情況，但在總部二手住房按揭貸款總量中占比較小。對(duì)于房齡超過(guò)12年的二手住房按揭貸款，其中部分屬于總部二手房個(gè)人購(gòu)房貸款指導(dǎo)意見(jiàn)頒布前操作；部分為老式花園洋房的按揭，如我部靜安支行辦理的一些二手房按揭，因靜安區(qū)地處上海市中心，其交易的二手住房大部分在95年左右，也有部分是80年代竣工的老公房、新式里弄房、甚至房齡更長(zhǎng)的別墅，其房齡一般超過(guò)12年，但該類房產(chǎn)中相當(dāng)一部分品質(zhì)較好且具有不可再生性。存在該種情況的還有長(zhǎng)寧支行一筆624萬(wàn)元

3、貸款，抵押房為國(guó)家保護(hù)的1911年建造花園住宅?？偛枯爟?nèi)各支行因地域不同，在開(kāi)展二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)情況差別較大。金橋、閘北、金山、外高橋、徐匯、嘉定、一營(yíng)、虹口、靜安支行的二手房按揭量均在1.3億元以上，而奉賢、普陀、長(zhǎng)寧、楊浦、東方、空港、松江等支行二手房按揭量較小，青浦支行等至今未發(fā)生二手房按揭業(yè)務(wù)。同時(shí)，部分市區(qū)支行所在地區(qū)地段優(yōu)、房齡短、小區(qū)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量上乘，二手房按揭貸款的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；部分郊縣支行所在地區(qū)存在較嚴(yán)重的房齡偏老情況，具有一定的不確定性。二、中介公司情況總部轄內(nèi)各支行選擇合作的二手房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)水平不一，因總部在二手房個(gè)人購(gòu)房貸款指導(dǎo)意見(jiàn)中明確規(guī)定經(jīng)辦

4、支行采取與房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)合作方式開(kāi)展二手房個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)的，該中介機(jī)構(gòu)必須上報(bào)地區(qū)總部（個(gè)人金融部）審批同意后與房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議。故對(duì)資質(zhì)和規(guī)模水平較差的二手房交易中介機(jī)構(gòu)，支行已根據(jù)總部要求進(jìn)行一定程度的更換。大部分支行選擇合作的房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信譽(yù)基本較好，具有一定規(guī)模和市場(chǎng)占有率。一些支行在未與中介機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議的情況下，要求貸款的操作過(guò)程全部由本行人員全程跟蹤操作辦理公證、保險(xiǎn)、簽訂合同、抵押登記等手續(xù)。交易中介具體如下：上海寶峰房屋置換公司上海遠(yuǎn)盟房產(chǎn)服務(wù)有限公司上海先原房地產(chǎn)公司中原地產(chǎn)上海滬邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司愛(ài)建集團(tuán)立好信房屋21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海鑫基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

5、有限公司上海延盛房產(chǎn)咨詢公司上海富城房地產(chǎn)咨詢有限公司上海亞業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海力江房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海優(yōu)佳投資管理有限公司上海衛(wèi)理商務(wù)服務(wù)有限公司麥格理管理咨詢（上海）有限公司上海淼鑫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海換居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海房產(chǎn)之窗經(jīng)紀(jì)公司上海長(zhǎng)漢投資咨詢有限公司上海鴻興房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海虹橋律師事務(wù)所上海安捷房地產(chǎn)服務(wù)有限公司上海東沁投資管理有限公司上海億通房地產(chǎn)咨詢有限公司上海銀盟房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司上海中房房屋置換有限公司上海信義房屋中介咨詢有限公司上海臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海廣達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海太平洋房屋服務(wù)有限公司上海福邸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三、評(píng)估機(jī)構(gòu)情況

6、對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，地區(qū)總部在二手房個(gè)人購(gòu)房貸款指導(dǎo)意見(jiàn)中并未提出明確的要求。支行在具體選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的操作中都有一定的審定程序，并最終由支行領(lǐng)導(dǎo)決定，評(píng)估公司由銀行指定，不存在中介指定評(píng)估公司的現(xiàn)象。經(jīng)自查，目前支行選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)均在b級(jí)以上，且部分支行內(nèi)部規(guī)定對(duì)按揭成數(shù)較高、或交易單價(jià)較高、或交易總價(jià)較高或房齡較長(zhǎng)的按揭需由資質(zhì)較好的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估公司及其資質(zhì)具體如下：上海金虹房地產(chǎn)估價(jià)有限公b級(jí)上海國(guó)衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海信衡房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司a級(jí)上海萬(wàn)千房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海申泰房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海

7、信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司b級(jí)上海德銳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司b級(jí)上海同興房地產(chǎn)估價(jià)有限公司b級(jí)上海環(huán)聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司b級(jí)上海仲衡不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司a級(jí)上海光華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海申房房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)上海國(guó)城房地產(chǎn)估價(jià)有限公司a級(jí)四、逾期情況二手住房按揭貸款的逾期貸款基本為我行2003年9月總部二手房個(gè)人購(gòu)房貸款指導(dǎo)意見(jiàn)頒布前操作的，具體如下：金橋支行逾期累計(jì)113筆，金額21.5萬(wàn)元。產(chǎn)生逾期的原因有以下幾種情況：還款賬號(hào)更改沒(méi)有及時(shí)通知我行；借款人出差在外無(wú)法按時(shí)存款；惡意逾期的占比不大，經(jīng)過(guò)信貸員追討基本能追回逾期貸款。虹口支行存在10筆逾期達(dá)到或超過(guò)3期，逾期原因主要為借款人未及時(shí)

8、向銀行繳足存款。奉賢支行一筆逾期二個(gè)月以上。空港支行逾期9筆，累計(jì)逾期本息累計(jì)4.5萬(wàn)元。外高橋支行三筆貸款逾期三個(gè)月未歸還，借款總金額分別為19萬(wàn)、90.3萬(wàn)、12萬(wàn)，其中一筆因中介智恒公司在支行存有保證金，故我行損失可控。徐匯支行曾經(jīng)出現(xiàn)逾期48筆，累計(jì)逾期次數(shù)91期，絕大多數(shù)為短暫逾期，未發(fā)現(xiàn)與房齡長(zhǎng)短的必然聯(lián)系。嘉定支行二手房按揭逾期52戶，占該支行個(gè)人按揭逾期戶數(shù)的32.3。閘北支行發(fā)生一筆逾期、一筆虛假交易的二手住房按揭貸款，情況分別如下：（1）支行于2003年3月31日向借款人陳毓軍發(fā)放一筆金額為32.5萬(wàn)元的二手房按揭貸款。由于借款人與房屋賣出方發(fā)生房屋交接的糾紛，借款人連續(xù)發(fā)

9、生貸款逾期。在我行多次催討不果后我行于2003年12月17日依法向法院提起訴訟，法院近日即將進(jìn)行判決。（2）借款人孫菁華為房屋賣出人的女婿，借款人偽造了房屋賣出人的身份證及其他相關(guān)證件，與上海虹民房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司串通進(jìn)行虛假房屋交易，騙取銀行貸款，該筆貸款金額26萬(wàn)元?，F(xiàn)支行已停止與上海虹民房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一切業(yè)務(wù)合作往來(lái)，并要求上海虹民房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司按與我行簽定的合作協(xié)議的要求償還該筆貸款本金和相關(guān)利息，同時(shí)向法院依法提起訴訟。目前虹民公司已歸還了10萬(wàn)元貸款本金，剩余貸款本金15余萬(wàn)元現(xiàn)由公安局暫封，由于借款人尚牽涉其他刑事案件，需等刑事案件結(jié)案后法院才能對(duì)我行起訴孫菁華的案件依

10、法進(jìn)行判決。此外，陸家嘴支行發(fā)生一筆虛假交易的二手房按揭貸款，貸款總額17萬(wàn)元。借款人憑虛假身份證參與房屋買賣，因當(dāng)時(shí)個(gè)人征信系統(tǒng)未升級(jí)，無(wú)法辨別身份證的真?zhèn)?，造成我行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。五、結(jié)論隨著新建居民住宅的不斷竣工，新房、期房交易逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸址俊苯灰祝沟枚址渴袌?chǎng)不斷擴(kuò)張，上海地區(qū)總部二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)量也隨之上升。相比一般住房按揭貸款，二手住房按揭貸款在房齡、房型、產(chǎn)權(quán)和交易價(jià)格等方面情況較為復(fù)雜，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。個(gè)別支行在本次自查中發(fā)現(xiàn)周邊市場(chǎng)中部分二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)有明顯的融資傾向，如二手住房按揭業(yè)務(wù)交易價(jià)格明顯過(guò)高，而評(píng)估公司也出具“評(píng)估報(bào)告”；二手住房的買賣雙方為夫妻、親戚、朋友等，甚至出現(xiàn)中介公司公開(kāi)招攬個(gè)人向銀行融資客戶。上述現(xiàn)象對(duì)地區(qū)總部今后指導(dǎo)轄內(nèi)支行進(jìn)一步開(kāi)展按