五星級酒店裝修工程造價的全過程控制

1、五星級酒店裝修工程造價的全過程控制 摘要： 筆者于2007年進入深圳萬利加集團，負責集團工程造價的審計工作，集團旗下有酒店、煙草、地產、礦業(yè)四大產業(yè)。筆者做為逸酒店裝修工程的結算審核人，現(xiàn)結合集團旗下的逸酒店和馨悅酒店精裝修工程，從設計、招投標、施工、結算等方面分析影響酒店裝修工程造價的因素，論述酒店精裝修工程如何能夠有效的全過程控制。 abstract： the author joined the shenzhen gloryharvest group in 2007， and have been responsible for the auditing of groups construc

2、tion cost. the group has four major industries： the hotels， the tobacco， the real estate， and the mining. as the reviewer of the settlement audit of zense hotel renovation project， combining the groups decoration engineering of zense hotel and zense inn hotel， the author would like to analyze the fa

3、ctors which influence the hotel renovation cost of the whole process in design， bidding， construction， and settlement， and also would like to discuss how to make the effectively control during the hotel renovation. 關鍵詞： 酒店精裝修；造價全過程控制；分析 key words： hotel decoration；cost control of the whole process；a

4、nalyze 中圖分類號：tu723.3 文獻標識碼：a 文章編號：1006-4311（2014）11-0079-02 0 引言 逸酒店位于深圳市羅湖區(qū)文錦中路，酒店由水療、餐飲、客房三部分組成，水療位于酒店b、c座一、二、三、四層，面積是8800平方米，客房位于b座六至二十二層，面積是20000平方米，餐飲位于a座一至二層，面積是1600平方米。整個酒店按五星級酒店的裝修標準設計并施工。 1 逸酒店裝修工程造價管理中存在的問題 逸酒店精裝修工程，在施工過程中，由于施工圖存在問題，導致施工過程中，設計變更和現(xiàn)場簽證比較多，造成了工期上的延誤以及結算價大幅度超過預算價，其次，酒店裝修工程涉及的專

5、業(yè)多，和近三十個施工單位簽訂了工程施工合同或采購合同。由于總包和建設單位的管理均不到位，各專業(yè)的銜接出現(xiàn)了問題，造成工期的延誤，簽證單的增加，以及影響了工程質量。另外，該裝修工程的造價管理是委托工程造價咨詢公司全過程負責的，工程造價咨詢公司人員流動性大，在工程施工中，人員頻繁替換，導致后繼人員對工程不熟悉，無法準確做出判斷。竣工驗收后的結算，只能由集團公司自行完成。 2 如何對酒店精裝修工程造價進行全過程控制 通過負責逸酒店精裝修工程的造價管理，筆者對酒店精裝修工程的造價全過程控制有了深刻的認識。 2.1 在設計階段的造價控制，首先應該完善工程設計階段的招投標工作，工程設計采用招投標制將會促使

6、設計人員增強風險意識、提高設計水平和經(jīng)濟核算，從而達到優(yōu)化設計的目的。工程設計分方案設計、技術設計和施工圖設計三個階段。為了有效避免設計階段只注重方案招標，忽視技術設計和施工圖設計階段的招投標對工程造價控制帶來的問題，在設計招標工作中，不僅方案設計階段通過招標完成，而且對技術設計和施工圖設計也應引入競爭機制，使每個設計階段均通過競爭完成。這樣，設計單位在每一個細節(jié)上如果不是精益求精的去完成，就有落選的可能。在設計的過程中，要對一些高檔的裝修材料或設備，如：地毯、潔具、音響設備、水療設備、廚房設備等指定品牌和型號，保證滿足使用功能的前提下，限額設計。設計圖紙完成后，設計單位應該認真做好審圖工作。

7、 2.2 在招投標階段的造價控制，建設單位委托咨詢公司或自行制定招標文件及合同，在招標文件中，要指定材料和設備的品牌、型號，招標文件和合同要經(jīng)過嚴格審核，同時由咨詢公司做出工程預算標底，做為參考。如果參加投標的單位多，可以通過資格預審，選定符合資質的施工單位參加投標，按規(guī)定組織評審專家對投標文件進行評審，最后依據(jù)評標委員會的推薦，選定中標人。在選定中標人后的30天內，雙方簽訂施工合同。 2.3 在施工階段的造價控制，首先做好合同管理工作，提高索賠管理水平。合同管理對造價控制起著很重要的作用，建設單位專業(yè)技術人員和委托的監(jiān)理公司的工程師應該充分理解和熟悉合同條款。一方面要利用合同條款隨時解決工程

8、造價方面的糾紛，另一方面要全面履約，以避免糾紛的發(fā)生。對于施工單位提出的確實是由設計或建設單位原因造成的各種費用或工期索賠，現(xiàn)場造價人員嚴格按照索賠程序進行管理，如果是屬于施工單位自身原因造成的費用則堅決予以駁回。在開工前，甲乙雙方要做好圖紙會審工作，對圖紙上出現(xiàn)的問題，及時咨詢設計人員，設計人員及時回復提出的問題，并做出記錄，雙方要做到對圖紙的熟悉和完全理解。各專業(yè)施工單位的選擇，由建設單位通過招投標選定，各專業(yè)單位在施工過程中歸總包單位管理和協(xié)調配合。 其次，在施工過程中，酒店裝修工程涉及的專業(yè)多，如：電梯工程、廣播電視工程、舞臺燈光及音響工程、外墻led標牌工程、立體車庫、智能化工程、水

9、療設備、廚房設備、中央空調及通風工程等，所有的這些專業(yè)工程，原則上由總包施工單位管理與配合協(xié)調，但實際施工中，由于專業(yè)多，現(xiàn)場復雜，總包和分包也會經(jīng)常產生矛盾，這就需要建設單位管理人員或監(jiān)理公司工程師利用例會制度做好協(xié)調工作，避免工程上銜接不好，導致工期、質量及造價出現(xiàn)問題，產生過多的現(xiàn)場簽證?？偘头职鶎ㄔO單位承擔責任。 另外，建設單位或監(jiān)理單位要安排專人，根據(jù)合同指定的材料品牌和型號，負責材料進場的驗收工作，驗收程序必須嚴格，驗收人對合同中規(guī)定的每一個材料約定都應該進行必要的檢查，如材料質量，材料規(guī)格，材料數(shù)量。并在驗收單上簽字確認，驗收后由施工單位保管，結算時，提供給造價人員。在施工

10、過程中，現(xiàn)場造價人員要按合同做好工程進度款的結算與支付。在施工過程中，現(xiàn)場專業(yè)人員要做好隱蔽工程的驗收，并做好記錄。 2.4 在竣工階段的造價控制，竣工階段的造價控制是建設項目全過程造價控制的最后一個環(huán)節(jié)。施工單位按照合同規(guī)定的內容完成承包的全部工程，經(jīng)驗收質量合格，并符合合同要求后向建設單位進行的最終工程款結算。竣工結算是反映工程項目實際價格，關系到甲乙雙方的利益關系和投資效益。工程結算的審核要點是：核對合同條款，核查竣工工程內容是否符合合同要求，結算價款是否符合合同的結算方式，材料和設備品牌型號是否與指定的品牌相同；檢查隱蔽驗收記錄，所有隱蔽工程是否經(jīng)現(xiàn)場工程師簽證確認；要落實設計變更簽證

11、，檢查設計變更簽證是否有效；核實工程數(shù)量，依據(jù)竣工圖，設計變更單及現(xiàn)場簽證等進行核算；審核各種費用計算是否準確。 集團按以上結算方式，采用二級審核，先由酒店工程部審核結算，然后報集團，由集團成本合約部二次審核。 竣工結算完成后，集團做酒店裝修工程的成本分析，總結在工程造價管理上的經(jīng)驗和教訓。經(jīng)過了該裝修工程，我們集團規(guī)范了工程造價管理制度，以后的大型施工工程，預算階段將委托工程造價咨詢公司做，因為咨詢公司專業(yè)齊全，結合咨詢公司做出的預算，制定出合同價，在施工過程中，集團下屬各分公司或各項目造價人員，嚴格按合同條款負責項目施工過程中的造價管理。各分公司或各項目的造價人員，配合現(xiàn)場管理人員，嚴格控

12、制現(xiàn)場簽證的產生，并做好進度款的支付，竣工驗收后，工程結算執(zhí)行二級審核。 隨后本集團旗下馨悅酒店的精裝修工程開工，馨悅酒店位于深圳南山區(qū)南新路，裝修面積4000平方米，客房108間，按五星級裝修標準設計和施工，該工程造價全過程的管理，均按照上述造價管理流程進行控制。設計階段采用了招投標方式選取設計公司，和施工總包單位簽訂了管理配合各專業(yè)分包公司的合同，并采用例會制度，及時解決和落實施工中各專業(yè)的銜接問題，裝修預算委托造價咨詢公司完成，裝修過程中嚴格控制現(xiàn)場簽證的產生，結算由集團公司采用二級審核。該裝修工程的工期、質量、造價都得到了非常好的成效。 3 結論 通過對酒店精裝修工程的造價分析總結，得出了符合實際情況的造價管理流程，通過該造價管理流程，在其后進行的馨悅酒店裝修中，得到了很好的運用及收