淺談如何改進房地產企業(yè)稽查方法

1、淺談如何改進房地產企業(yè)稽查方法 淺談如何改進房地產企業(yè)稽查方法 以偷稅案例分析 摘要：房地產行業(yè)具有開發(fā)周期長、稅種多、會計核算復雜等特點，房地產企業(yè)偷逃稅的現象較為普遍。因此，稅務稽查部門迫切需要針對房地產企業(yè)檢查建立一套機制，改進稽查方法，加大稽查力度，打擊偷稅漏稅，降低稅收成本，規(guī)范納稅行為，保障財政收入。 關鍵詞：房地產企業(yè)，稅務稽查，打擊偷稅 隨著城市日新月異的變化，房地產投資成為經濟發(fā)展新的增長點。而房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長提供了充足的稅源，已經成為國家和地方財政收入的重要來源。馬克思曾經說過“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對任何納稅人而言都是一種負擔，任何企業(yè)追

2、求稅后利潤最大化和稅負最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在偷逃稅的主觀動機，這給稅務稽查帶來了新的挑戰(zhàn)。 一、我市房地產企業(yè)偷逃稅手段及對應的稽查方法 我市房地產企業(yè)偷逃稅手段有很多，下面以一個案例來闡述其主要手段及稅務機關采取的稽查方法。 案例：js房地產開發(fā)公司偷稅案 納稅人基本情況：js房地產開發(fā)公司為我市的一家私營企業(yè)，成立于20_年3月份，現有職工43人，主要從事房地產的開發(fā)和銷售。20_年，該企業(yè)申報銷售收入2047萬元，銷售成本1605萬元，應納稅所得額為210萬元，入庫應納所得稅額69萬元。20_年1月至20_年12月所得稅申報數與賬面記載一致。 企業(yè)的偷逃稅手段

3、及稅務機關采取的稽查方法： （一）出售車庫等款項不記收入 采取審閱法，指對稽查對象有關書面資料的內容進行詳細審查、研究，發(fā)現疑點線索，取得稽查證據的一種檢查方法?；槿藛T通過審查竣工驗收證明及房產證，發(fā)現該公司所開發(fā)的甲工程項目已經竣工驗收并取得了市房產管理局于20_年9月5日頒發(fā)的該工程項目房權證，通過對上述房權證所列項目的逐一登記審核并匯集，發(fā)現該工程3號樓車庫面積194.81平方米，5號樓車庫面積194.81平方米，6號樓車庫面積179.71平方米，8號樓車庫面積179.71平方米，10號樓車庫面積207.26平方米，1號樓門市面積243.27平方米，2號樓門市面積254.29平方米；通

4、過審核從銷售部門調取的樓盤銷控表發(fā)現大部分車庫及商鋪已作售出標記，后又經進一步查對該單位所提供商品房買賣合同發(fā)現已出售車庫21個,累加面積共433.57平方米，金額65萬元；銷售商鋪7個，累加面積共173.89平方米，金額49萬元；以上金額共計114萬元，且合同載明款已付清。但是通過賬務檢查，發(fā)現該企業(yè)未將上述款項計入預收賬款賬戶,賬面也未反映該部分產品銷售收入，根據取得的證據資料，該企業(yè)會計承認了該部分車庫及商鋪已收取款項，但未入賬也未申報納稅的事實。 經計算，查補該公司營業(yè)稅9.7萬元，城市維護建設稅0.6萬元，教育費附加0.37萬元，企業(yè)所得稅28.5萬元，土地增值稅9萬元。 （二）未按

5、期結轉實際收入 采取核對法，指對書面資料的相關記錄，或是對書面資料的記錄和實物進行相互核對，以驗證其是否相符的一種檢查方法。稽查人員通過檢查企業(yè)預收賬款等賬戶，一是發(fā)現至20_年12月31日賬面預收賬款余額1035萬元，經測算該預收賬款余額占企業(yè)申報年銷售收入比例高達50.55%；二是預收賬款賬戶未進行明細登記。經分析存有利用該賬戶隱匿收入之嫌，稅務稽查人員首先根據預收賬款賬戶的賬面記錄按所對應的原始憑證詳細內容一一進行登記，將所收取的款項按樓盤樓號進行明細登記并匯集排序；其次將企業(yè)所提供的房權證中所列樓盤樓號進行了明細登記并匯集排序，將二者進行比對。通過審核比對發(fā)現取得房屋所有權證部分的預售

6、收入為628萬元，已按15%比例預提企業(yè)所得稅,上述取得房屋所有權證部分的預售收入628萬元至20_年底仍未按規(guī)定確認為實際收入申報納稅，造成少繳企業(yè)所得稅24萬元。 （三）以商品房抵頂工程款不記收入 采取詳查法，指對稽查對象在檢查期內的所有經濟活動、涉及經濟業(yè)務和財務管理部門及其經濟信息資料，采取嚴密的審查程序，進行詳細地審核檢查?；槿藛T通過審核從銷售部門調取的樓盤銷控表及交房（鑰匙）記錄，發(fā)現部分商品房已在樓盤銷控表上作售出標記，但通過檢查賬務未發(fā)現賬面記有與之對應的預收賬款, 賬面也未反映該部分銷售收入，也未結轉相應的銷售成本, 通過深入調查了解，得知該部分商品房屬兌換、抵頂產品，經進

7、一步審核企業(yè)所提供的各項合同，發(fā)現企業(yè)與部分建設單位及供應商所簽“抵頂、兌換合同”中，標明“經雙方協商用商品房抵頂工程款或材料等款項”，經詢問及詳細核查，對方已按合同規(guī)定為開發(fā)企業(yè)進行了工程施工或供應了貨物，但開發(fā)企業(yè)未將該部分兌換產品作銷售收入記賬，也未申報納稅，該企業(yè)采取此手段少計收入738萬元。經計算，結轉配比的成本費用后，查補該公司營業(yè)稅36.9萬元，城市維護建設稅2.58萬元，教育費附加1.1萬元，企業(yè)所得稅19萬元，土地增值稅15萬元。 （四）利用成本費用賬戶調整當期利潤 采取重點抽查法 ，指根據事先掌握的納稅人的情況，有目的地選擇一部分會計資料進行重點檢查?；槿藛T為確保企業(yè)計入

8、開發(fā)產品成本的費用是真實發(fā)生的，稅務機關有針對性地審核了企業(yè)所提供的帳薄憑證等資料，其中重點審查了企業(yè)“預提費用”、“產品開發(fā)成本”及“銷售成本賬戶”等賬戶，發(fā)現企業(yè)“預提費用”賬戶列20_年預提某小區(qū)暖氣增容管道費75萬元，計入開發(fā)產品成本, 經進一步審核相關的賬薄及原始憑證發(fā)現該部分開發(fā)成本20_年已結轉的銷售成本為24萬元。該企業(yè)通過“預提費用”賬戶調整當期利潤，少計應納稅所得額24萬元，少繳企業(yè)所得稅6萬元。 二、健全檢查機制，改進稽查方法 上述案例中詳盡的反映出房地產企業(yè)常用的偷逃稅手段和稅務機關采取的稽查方法。但是，可以看出，這些稽查方法運用的成效如何，明顯受到稽查人員的知識水平和

9、工作經驗的限制。目前，如何通過稅務稽查，減少偷稅逃稅行為的發(fā)生，是擺在稅務機關眼前的一個難題。筆者認為：稅務稽查部門可以通過建立一套規(guī)范的檢查機制，改進稽查方法，加大稽查力度。 一是查前健全稅收指標預警機制，保障稽查選案準確。稅務管理局與稽查局建立健全管查聯動機制，管理局要健全稅收分析機制，按照采集的重點稅源戶信息分析比對，對轄區(qū)監(jiān)控的重點稅源企業(yè)開展稅源調研工作，及時了解掌握重點稅源情況，依據房地產行業(yè)納稅情況的歷史數據，建立稅收指標預警機制，及時向稽查局輸送案源?；榫滞ㄟ^分析房地產企業(yè)的稅收負擔率、成本利潤率、企業(yè)所得稅負擔率等指標，分析房地產企業(yè)納稅情況的真實性、準確性，并作出綜合評定

10、，及時發(fā)現房地產企業(yè)的偷漏稅行為，實現稅收的及時、準確預警，保障稽查選案準確。 二是查中健全房地產企業(yè)的關聯檢查機制。根據房地產業(yè)的經營特點,利用交叉稽查等方式，廣泛采用實地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段,及時掌握納稅人在開發(fā)經營、財務核算以及納稅情況等方面存在的問題,這樣可以形成一套全系統范圍的聯查配合機制。在日常檢查中，以企業(yè)的財務賬簿為依據，沿交易鏈條逆向檢查，辨別交易的真實性和價格的公允性，尤其是對于關聯交易更應該高度警惕。不應單純依照檢查計劃或者管理上的隸屬關系，只對單戶企業(yè)的問題進行檢查，而應將涉嫌的關聯企業(yè)也列入檢查范圍。對于房地產企業(yè)收入的確認時間、確認條件、成本項目的構成

11、重點檢查，結合同一行業(yè)的平均情況，考慮收入與成本的配比原則，杜絕虛減收入、虛增成本的現象。 三是查后健全房地產企業(yè)違法行為處罰機制。 根據心理學家華生所創(chuàng)立的老行為主義激勵論，通常，處罰的形式和力度與逃稅的誘發(fā)力呈負相關關系。處罰的形式越單一，力度越小，對偷逃稅者來說誘發(fā)力越大。20_年烏魯木齊市地方稅務局稽查局對10家房地產企業(yè)進行了專項檢查，共查補稅款1746萬元，但是罰款只有120萬元，罰款占補稅數比率只有6.9%，這降低了稅務機關的執(zhí)法約束力。筆者認為針對房地產企業(yè)的涉稅違法行為，應該加大處罰力度，嚴格依照稅收征管法的規(guī)定，對欠稅不繳的房地產企業(yè)依法采取強制措施，確保國家稅款及時足額入庫；對大