中原周口市川匯行政新區(qū)國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目策劃全案

1、中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目策劃全案項(xiàng)目總論一、中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目基本情況中原國(guó)際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為2200畝(其中凈地2000畝，退規(guī)劃紅線(xiàn)200畝)西界：輕工一路，東界;大慶路，南界;建設(shè)路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)有限公司通過(guò)正式掛牌所得，總地價(jià)約人民幣8000萬(wàn)元。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線(xiàn)與規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無(wú)拆遷任務(wù)。周口市有關(guān)部門(mén)在市長(zhǎng)辦公室會(huì)上已基本滿(mǎn)足項(xiàng)目用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長(zhǎng)負(fù)責(zé)制的項(xiàng)目指揮部，項(xiàng)目列入周口

2、市2004年一號(hào)工程，并準(zhǔn)備申報(bào)河南省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。二、項(xiàng)目模式與合作方式本項(xiàng)目由周口市天華置業(yè)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷(xiāo)售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷(xiāo)售；鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)大棚、大型倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、無(wú)污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營(yíng)。自營(yíng)部分在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)按租賃形式列算。三、項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論項(xiàng)目總投資人民幣132189.5萬(wàn)元(含貸款利息)，啟動(dòng)資金2 000萬(wàn)元，向銀行借款8 000萬(wàn)元。經(jīng)分析研究，項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下:1、成本指標(biāo)（1）交易展銷(xiāo)區(qū) 二層復(fù)式混凝土框架：1294.76元/（2）配套住宅區(qū) 多層半框架：1194.36元/（3）商務(wù)休閑區(qū)

3、小高層框架：1394.35元/（4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)：1064.76元/2、銷(xiāo)售與租價(jià)格指標(biāo)：（1）交易展銷(xiāo)區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價(jià)為1900元/（2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價(jià)為1380元/（3）商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價(jià)為2100元/（4）倉(cāng)儲(chǔ)加工園等鋼構(gòu)租賃金為：21元/月3、收入標(biāo)準(zhǔn)(靜態(tài)指標(biāo))（1）銷(xiāo)售收入：149940萬(wàn)元（2）租賃收入：5619.6萬(wàn)元（可租賃部分年靜態(tài)指標(biāo)）4、財(cái)務(wù)指標(biāo)(靜態(tài)指標(biāo))（1）所得稅前利潤(rùn)：32765.9萬(wàn)元（不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入）（2）投資利潤(rùn)率：45.5%（3）投資利稅率：55.6%（4）稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：62 447.9萬(wàn)元（5）內(nèi)部收益率：48.36%

4、（6）投資回收期（靜態(tài)） 稅前：4.15年 稅后：4.57年（7）投資回收期（動(dòng)態(tài)） 稅前：4.93年 稅后：5.30年（8）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：49 971萬(wàn)元（9）內(nèi)部收益率：41.04%第一部分 市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思第一章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究1.1周口專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)宏觀走勢(shì)分析周口市是一個(gè)有著一千多萬(wàn)人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市發(fā)展的歷程。發(fā)展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建設(shè)勢(shì)在必行。 建設(shè)大周口的大都市目標(biāo)，就需要有一個(gè)與市情相適應(yīng)相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計(jì)劃中，其重要一項(xiàng)是：規(guī)范市場(chǎng)行為，建設(shè)、引領(lǐng)地區(qū)大流通、大商貿(mào)的大型綜合類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)，已經(jīng)是周

5、口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。1.1.1周口市住宅商品房情況周口市住宅商品房正由住居時(shí)代開(kāi)始向人性化、智能化方向發(fā)展；開(kāi)始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的人居時(shí)代邁進(jìn)。在層高上開(kāi)始向小高層發(fā)展；在戶(hù)型上開(kāi)始向大套居發(fā)展；在設(shè)計(jì)上開(kāi)始有飄窗，分干、濕區(qū)，動(dòng)、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。周口住宅商品房整個(gè)價(jià)位走勢(shì)偏低。從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，最為普遍的價(jià)位在13001100元每平方米之間；在個(gè)案中，最高售價(jià)達(dá)每平方米1960元，最低售價(jià)（頂樓）在每平方米850元左右。1、周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積周口城鎮(zhèn)人均居住建

6、筑面積為29.4平方米，已基本達(dá)到小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積：19.76平方米。2、周口市住宅平均價(jià)格中心城區(qū)：1300元/平方米；外環(huán)城區(qū)：950元/平方米3、周口2003年前已完成開(kāi)發(fā)面積（城鎮(zhèn)）：982萬(wàn)平方米其中：住宅面積：692萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：290萬(wàn)平方米4、周口2003年后預(yù)計(jì)新開(kāi)發(fā)面積（含在建）：200余萬(wàn)平方米。其中：住宅面積：120萬(wàn)平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：80余萬(wàn)平方米5、周口房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本特征周口房地產(chǎn)銷(xiāo)售主要表現(xiàn)為：售價(jià)適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平，房產(chǎn)整體形勢(shì)良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，周口蘊(yùn)藏著較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。周口住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格差距較大，從每平方米1950元到

7、每平方米850元，表現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始有產(chǎn)權(quán)進(jìn)步，但價(jià)格差距太大，從極少數(shù)每平方米達(dá)到15000元到最低2000元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極不穩(wěn)定，具有明顯的初級(jí)特征。1.1.2 周口寫(xiě)字樓情況周口尚未形成規(guī)范的寫(xiě)字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的基本特征。1、多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教為主；以小戶(hù)型結(jié)構(gòu)、單間面積20平方米為主，其余有二室、三室戶(hù)型，面積在40-50平方米；沒(méi)有規(guī)范物業(yè)管理，只有車(chē)輛看管。2、多層機(jī)關(guān)辦公

8、樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶(hù)型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對(duì)外出租。3、開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓較少如位于老新華書(shū)店對(duì)面的永安商務(wù)樓，屬對(duì)外出租的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，備有電梯與基本物管服務(wù)，但出租率不甚理想，約在50%多一點(diǎn)，戶(hù)型以單間為主，面積在26平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等。1.1.3 周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況1、項(xiàng)城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮

9、花味精，社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)值基本與周口相持平，年人均可支配收入在40005000元之間。主要商業(yè)區(qū)在以項(xiàng)城商場(chǎng)和項(xiàng)城家電城為中心的東大街中段，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有項(xiàng)城建材市場(chǎng)，位于環(huán)城中路與車(chē)站路交匯處。項(xiàng)城交通發(fā)達(dá)。漯阜鐵路環(huán)城而過(guò)，并以形成省級(jí)公路網(wǎng)。2、鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總?cè)丝?20萬(wàn)，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價(jià)商場(chǎng)為中心的人民路中段，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，主要依靠馬路帶經(jīng)濟(jì)。鄲城交通不發(fā)達(dá)。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成。3、淮陽(yáng)縣位于周口市腹地，面積146

10、8平方公里，人口119萬(wàn)人，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓?yáng)經(jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個(gè)占地約30畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒(méi)有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右?；搓?yáng)城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達(dá)，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，106國(guó)道穿城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)已形成。4、西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬(wàn)，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在3000元以下。西華交通不發(fā)達(dá)，沒(méi)有鐵路，主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。5、沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬(wàn)，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之

11、一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個(gè)較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場(chǎng)。沈丘交通不發(fā)達(dá)，沙潁河盤(pán)城而過(guò)，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。6、鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬(wàn)，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒(méi)有鐵路，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。7、扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)，轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過(guò)，具有水

12、陸交通與省級(jí)公路網(wǎng)聯(lián)動(dòng)能力。8、太康縣位于周口市北郊，面積1759平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個(gè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場(chǎng)。許鄲地方鐵路與106國(guó)道交城而過(guò)，省級(jí)公路網(wǎng)發(fā)達(dá)。9、商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總?cè)丝?07萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。商水距周口僅8公里，周口未來(lái)城市發(fā)展將實(shí)現(xiàn)“周商一體”，商水是周口向南發(fā)展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟(jì)落后，是八縣中較落后的一個(gè)，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省級(jí)公路網(wǎng)。10、川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯

13、區(qū)經(jīng)濟(jì)水平整體高于周口市，人口35萬(wàn)人，年人均可支配收入在5000元左右。11、八縣主要經(jīng)濟(jì)特征（1）商業(yè)工業(yè)品來(lái)源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙；（2）房地產(chǎn)發(fā)展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)；（3）以農(nóng)業(yè)為主，各縣都有農(nóng)用機(jī)械廠和交易場(chǎng)所；（4）商業(yè)發(fā)展較慢，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)大市的基本特征；（5）人均住房面積19；（6）城區(qū)商品房?jī)r(jià)格在8001100元/之間。1.2 周口市專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)中觀走勢(shì)分析1.2.1周口專(zhuān)業(yè)化（商品化）市場(chǎng)情況周口目前擁有的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，全部停留在商品化市場(chǎng)這一面向終端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)模式，其特點(diǎn)是：經(jīng)營(yíng)成本高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)薄，發(fā)展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，尤其表現(xiàn)

14、為“集貿(mào)”市場(chǎng)，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的基本特征。1、建材裝飾市場(chǎng) 周口鐵路建材批發(fā)市場(chǎng)位于農(nóng)工路，為新建中的專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房，市場(chǎng)運(yùn)作模式為出租。 周口精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng)位于大慶路南段，為新建中的專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)。主要經(jīng)營(yíng)：瓷磚、潔具、木材、油漆、五金等，建筑結(jié)構(gòu)為兩層復(fù)式磚混房，占地面積約在100畝左右，市場(chǎng)運(yùn)作模式以出租為主，單體租金平均為10000元/平方米/年。 周口鋼材世界位于建設(shè)路，占地約6畝的露天鋼材交易廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)各類(lèi)鋼材，經(jīng)營(yíng)年史約10年以上。 豫東大世界由宋慶齡基金會(huì)投資，擬在周口興建一個(gè)大型建材批發(fā)市

15、場(chǎng)，該項(xiàng)目正在論證階段。2、集貿(mào)市場(chǎng)周口農(nóng)資大市場(chǎng)位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積450畝，建筑結(jié)構(gòu)為二、三層磚混結(jié)構(gòu)，屬新建市場(chǎng)，計(jì)劃今年5月1日或6月1日開(kāi)業(yè)。主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：化肥、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。市場(chǎng)運(yùn)作模式以出租為主。 高莊集貿(mào)市場(chǎng)位于莊東路，建筑結(jié)構(gòu)以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。 北花園集貿(mào)市場(chǎng)位于建設(shè)路與八一路交叉口，占地約8畝，建筑結(jié)構(gòu)主要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約3年多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。 文昌街集貿(mào)市場(chǎng)位于文昌街，占地約8畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、干果等農(nóng)副產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。 迎水

16、寺集貿(mào)市場(chǎng)位于中州路北段，占地約8畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為針織、毛線(xiàn)、服裝、鞋帽等，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約5年。 八一路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于八一路，是周口市內(nèi)最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，占地約20畝，建筑結(jié)構(gòu)為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品。3、家具市場(chǎng) 華威家具城位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉(cāng)庫(kù)改建而成，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。 家美家具城位于工農(nóng)路南段，建筑結(jié)構(gòu)為二層大框架大廳，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。 龍江家具廣場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)為三層大框架大廳，目前正在裝修待營(yíng)業(yè)階段。 浙江家具城位于

17、大閘路，面積12000平方米，框架式結(jié)構(gòu)，主要經(jīng)營(yíng)實(shí)木家具、套房家具、辦公家具等。 易發(fā)家具廣場(chǎng)位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結(jié)構(gòu)二層磚混，面積2500平方米，為獨(dú)家經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)辦公家具、套房家具等。4、其他類(lèi)市場(chǎng) 周口古玩城位于八一路，建筑結(jié)構(gòu)單層磚混，主要經(jīng)營(yíng)古玩、字畫(huà)、玉器等。 北京亞飛周口汽貿(mào)城位于建設(shè)路，占地約10畝，屬獨(dú)家自建自營(yíng)性質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)整車(chē)銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約4年。 周口億星批發(fā)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)主要集中一層商業(yè)鋪面。5、專(zhuān)業(yè)化（商業(yè)化）市場(chǎng)調(diào)查分析 分析數(shù)據(jù)：市場(chǎng)個(gè)數(shù)：21個(gè)業(yè)主戶(hù)數(shù)：3510戶(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)類(lèi)：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽

18、貿(mào)、食品共七類(lèi)。市場(chǎng)總面積：150萬(wàn)平方米。 建筑結(jié)構(gòu)：?jiǎn)螌哟u混 31.5萬(wàn)平方米 占21%二層復(fù)式 45萬(wàn)平方米 占30%鋼架石棉瓦大棚 64.5萬(wàn)平方米 占43%舊倉(cāng)庫(kù)等舊房改造 9萬(wàn)平方米 占6%如下圖所示：經(jīng)營(yíng)業(yè)主來(lái)源本地： 3018戶(hù) 占86%；外地： 492戶(hù) 占14% 租金價(jià)格10元/平方米月以下： 占6%11-15元/平方米月： 占38%16-25元/平方米月： 占46%26元/平方米月以上： 占10%中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達(dá)60-100元/平方米以上如下圖所示： 市場(chǎng)流通通路零售業(yè)： 占89%；批發(fā)業(yè)： 占11%如下圖所示：1.2.2荷花市場(chǎng)荷花市場(chǎng)位于周口市中心，北面七

19、一路，南面交通路，東面中州路，西面長(zhǎng)青路，面積約八十畝，建筑面積約5萬(wàn)平方米，主要結(jié)構(gòu)為二層和部分鋼架大棚，市場(chǎng)內(nèi)共有商戶(hù)2350戶(hù)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類(lèi)別。1、交通不暢制約了市場(chǎng)發(fā)展荷花市場(chǎng)位于市中心，車(chē)輛出入不方便，加上市場(chǎng)內(nèi)各種添置物的阻礙，市場(chǎng)出入貨不暢，已不符合交通作為市場(chǎng)的基本要求。2、亂收費(fèi)壓抑了市場(chǎng)發(fā)展荷花市場(chǎng)由于缺乏有效管理，亂收費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費(fèi)在30100元不等，工商、國(guó)地稅每月每戶(hù)在780元以上，嚴(yán)重挫傷了經(jīng)營(yíng)戶(hù)的積極性。3、消防隱患?jí)涸谌藗冃念^荷花市場(chǎng)由于歷史原因，消防一直

20、未能按市場(chǎng)規(guī)范建設(shè)，而荷花市場(chǎng)現(xiàn)狀已無(wú)法改變消防隱患的事實(shí)。從全國(guó)各大市場(chǎng)的火災(zāi)來(lái)看（如安徽合肥城隍廟市場(chǎng)2000年大火，沈陽(yáng)2001年大火，安慶光彩市場(chǎng)2003年大火等等），一旦荷花市場(chǎng)出現(xiàn)火情，后果將不堪設(shè)想，不僅是房、貨的損失，更有可能傷及人民生命安全。1.2.2.1 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析1、棉紡、服裝、鞋類(lèi)產(chǎn)品 1391戶(hù) 占59%2、小百貨、日雜品 306戶(hù) 占13%3、糖、煙、酒、副食品 270戶(hù) 占11%4、電子、電器、電工、電料、五金 200戶(hù) 占9%5、其他（化妝品、廚具、建材） 183戶(hù) 占8%1.2.2.2 荷花市場(chǎng)鋪型結(jié)構(gòu)分析1、單間 2060戶(hù) 占87.6%2、兩間

21、247戶(hù) 占10.50%3、三間 28戶(hù) 占1.2%4、四間 16戶(hù) 占0.7%5、鋼架大棚 1座1.2.2.3荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主類(lèi)別分析1、購(gòu)房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 214戶(hù) 占9%2、租房經(jīng)營(yíng)業(yè)主 2138戶(hù) 占91%3、本地業(yè)主 2021戶(hù) 占86%4、外地業(yè)主 329戶(hù) 占14%1.2.2.4 荷花市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況分析1、市場(chǎng)租（售）價(jià)格情況市場(chǎng)最高售價(jià)在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米15000元，市場(chǎng)最低售價(jià)每平方米僅2000多元，形成巨大的距差，從售出價(jià)格平均分析，售價(jià)應(yīng)在每平方米40008000元之間。2、市場(chǎng)營(yíng)業(yè)情況荷花市場(chǎng)最鼎盛時(shí)為5000多戶(hù)，現(xiàn)在為2350戶(hù)，正開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的1881占總經(jīng)營(yíng)戶(hù)的

22、80%，關(guān)門(mén)未營(yíng)業(yè)的469占總經(jīng)營(yíng)戶(hù)的20%。1.3 中原國(guó)際商貿(mào)城市場(chǎng)微觀走勢(shì)分析1.3.1 區(qū)位特點(diǎn)中原國(guó)際商貿(mào)城選擇在周口市川匯區(qū)新政務(wù)區(qū)，是周口市城市新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價(jià)值。市政府投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給川匯新區(qū)帶來(lái)了更多的機(jī)遇。川匯新區(qū)的建立使各項(xiàng)配套得到完善，居民人口增長(zhǎng)，生活設(shè)施進(jìn)一步齊全，對(duì)外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)投資，同時(shí)城市基礎(chǔ)配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價(jià)值。1.3.2 購(gòu)買(mǎi)對(duì)象及購(gòu)買(mǎi)心理分析對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象心理分析采用市場(chǎng)調(diào)查的手段，調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷200份，向具有一定

23、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的業(yè)主做了詳細(xì)而深入的訪查。1.3.2.1業(yè)主經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析1、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及種類(lèi)（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的樣本分布（2）經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的樣本分布棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三個(gè)種類(lèi)是此次調(diào)查重點(diǎn)，占比達(dá)57.5%，“其他”項(xiàng)中包括電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨。（3）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調(diào)查的批發(fā)市場(chǎng)中所占的比例較重，也顯示出這四個(gè)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)在周口市各批發(fā)市場(chǎng)中的成活率較高。2、鋪面結(jié)構(gòu)及面積（1）鋪面結(jié)構(gòu)在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中，其鋪面結(jié)構(gòu)以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。（2）鋪面面積面積在3080的鋪面所占比例為56

24、%，這個(gè)面積區(qū)間在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中占的比例較高。（3）鋪面結(jié)構(gòu) by 鋪面面積大棚結(jié)構(gòu)的面積集中在1030，單層結(jié)構(gòu)的面積則集中在3080，二層復(fù)式的面積在80100，二層結(jié)構(gòu)的單間面積集中在1030以?xún)?nèi)，三層結(jié)構(gòu)面積在100200，框架結(jié)構(gòu)的面積在200以上。（4）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 鋪面結(jié)構(gòu)在調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的鋪面結(jié)構(gòu)最多，以大棚加磚混結(jié)構(gòu)為主，兩個(gè)家具城均為框架結(jié)構(gòu)，單層結(jié)構(gòu)在所有調(diào)查的市場(chǎng)占據(jù)著主導(dǎo)地位。（5）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 經(jīng)營(yíng)面積 以荷花市場(chǎng)為代表的綜合性市場(chǎng)，主要面積在1080之間，經(jīng)營(yíng)建材的鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場(chǎng)面積集中在30100之間，兩個(gè)家具城的面積均在80以上，主干道的沿街

25、商鋪的面積則以3080的居多。（6）經(jīng)營(yíng)種類(lèi) by 經(jīng)營(yíng)面積 在所調(diào)查市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在3080，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經(jīng)營(yíng)面積集中在1030，家具行業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積在100200之間。3、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和租賃價(jià)格（1）鋪面擁有形式在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中，有94.5%的鋪面擁有形式為租賃。（2）購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主中，有超過(guò)60%業(yè)主購(gòu)房單價(jià)在20003000元/。（3）租賃價(jià)格有超過(guò)50%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主的租金在1020元/月。（4）鋪面擁有形式 by 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 所調(diào)查的各批發(fā)市場(chǎng)鋪面均以租賃為主。（5）鋪面擁有形式 by 經(jīng)營(yíng)種類(lèi) 調(diào)查的各經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的鋪面均

26、以租賃為主。（6）鋪面擁有形式 by 鋪面結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯示，大部分鋪面結(jié)構(gòu)所對(duì)應(yīng)的鋪面擁有形式為租賃。（7）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格所調(diào)查的市場(chǎng)中，荷花市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的區(qū)間最多，其中20003000元/為主要的售出價(jià)格，鐵路建材市場(chǎng)的售出價(jià)格在23003800元/，兩個(gè)家具城和億星批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)只租不售。（8）經(jīng)營(yíng)種類(lèi) by 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在調(diào)查的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)中，棉紡針織、服裝鞋帽購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有形式均為租賃，購(gòu)買(mǎi)者較少。（9）鋪面結(jié)構(gòu) by 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格調(diào)查的單層價(jià)格均集中在20003000元/之間，二層復(fù)式均為租賃。（10）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 租賃價(jià)格

27、1020元/月是各批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的主導(dǎo)租金價(jià)格。（11）經(jīng)營(yíng)種類(lèi) by 租賃價(jià)格經(jīng)營(yíng)五金、家電、電工、電料、日用小百貨的經(jīng)營(yíng)戶(hù)租金價(jià)格在2050元/月，超過(guò)80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經(jīng)營(yíng)戶(hù)租金價(jià)格為1030。（12）鋪面結(jié)構(gòu) by 租賃價(jià)格有近50%租金價(jià)格在1020元/月經(jīng)營(yíng)戶(hù)的結(jié)構(gòu)為大棚、單層。4、供貨來(lái)源及經(jīng)營(yíng)方式（1）上游供貨來(lái)源所調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶(hù)的進(jìn)貨來(lái)源的地區(qū)主要來(lái)自：鄭州、江浙、武漢和上海，占比達(dá)75%。（2）經(jīng)營(yíng)方式 56%的被調(diào)查業(yè)主的經(jīng)營(yíng)方式為批零兼營(yíng)。（3）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 供貨來(lái)源 調(diào)查的各批發(fā)市場(chǎng)的主要進(jìn)貨區(qū)域?yàn)椋亨嵵荨⒔愫蜕虾?。?）經(jīng)營(yíng)種類(lèi) by 供貨渠

28、道 所調(diào)查各行業(yè)的進(jìn)貨地區(qū)主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。（5）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 by 經(jīng)營(yíng)方式 以上數(shù)據(jù)顯示，各批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)以批零兼營(yíng)為主。（6）經(jīng)營(yíng)種類(lèi) by 經(jīng)營(yíng)方式在調(diào)查的類(lèi)別中，批零兼營(yíng)在三種經(jīng)營(yíng)方式中占據(jù)首位。5、現(xiàn)有市場(chǎng)的問(wèn)題點(diǎn)現(xiàn)有市場(chǎng)的問(wèn)題點(diǎn)主要反映為三大點(diǎn)：市場(chǎng)管理不好；租金太高；競(jìng)爭(zhēng)激烈。1.3.2.2客戶(hù)需求分析1、一期專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的征詢(xún)被調(diào)查的經(jīng)營(yíng)業(yè)主希望未來(lái)市場(chǎng)應(yīng)設(shè)置開(kāi)發(fā)建設(shè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中在以下三個(gè)：服裝；日用小百貨；糖酒食品。2、商貿(mào)城鋪面面積有超過(guò)54%的被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)為鋪面面積應(yīng)在70以下。3、單位售價(jià)的承受力對(duì)售價(jià)的承受力，被調(diào)查業(yè)主當(dāng)然希望價(jià)格越低越好，

29、這就造成了調(diào)查結(jié)果偏差，從上圖可以看出59.5%的被調(diào)查業(yè)主選擇2000元/這個(gè)價(jià)位，這個(gè)數(shù)據(jù)不能完全采信。有33%的較為理性的被調(diào)查業(yè)主選擇了20003000元/單位售價(jià)區(qū)間，這個(gè)數(shù)據(jù)可以做為以后定價(jià)的參考依據(jù)。4、單位租金價(jià)格有近50%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主選擇的單位租金價(jià)格為1518元/月。5、配套內(nèi)容占絕對(duì)比例的經(jīng)營(yíng)業(yè)主選擇的配套內(nèi)容為：倉(cāng)庫(kù)、餐飲和運(yùn)輸。6、商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策50%以上的被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。7、商貿(mào)城的布局有58.4%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主希望商貿(mào)城的布局要同行業(yè)集中。8、商鋪結(jié)構(gòu)的接受度對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)接受度的結(jié)果為：（1）近50%業(yè)主不

30、接受大棚；（2）超過(guò)70%的業(yè)主接受單層；（3）近50%業(yè)主愿意接受二層復(fù)式；（4）42%的業(yè)主接受二層結(jié)構(gòu)；（5）71%的經(jīng)營(yíng)業(yè)主不愿意接受三層結(jié)構(gòu)。9、配套功能重要程度評(píng)價(jià)被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主認(rèn)為商貿(mào)城配套功能最為重要應(yīng)包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運(yùn)輸服務(wù)和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。1.3.2.3經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)中原國(guó)際商貿(mào)城愿望分析1、購(gòu)租意向有超過(guò)85%的被調(diào)查業(yè)主對(duì)到商貿(mào)城購(gòu)買(mǎi)和租賃都選擇了“很可能去”或“不確定”，這反映出了經(jīng)營(yíng)業(yè)主們的觀望心理。2、加盟商貿(mào)城的形式被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為租賃經(jīng)營(yíng)，占比達(dá)85.5%。3、購(gòu)房付款方式有56%的被調(diào)查業(yè)主愿意購(gòu)房時(shí)分期付款。1.3.2.4媒介資訊

31、接受情況1、了解廣告信息的渠道被調(diào)查業(yè)主主要通過(guò)報(bào)紙雜志和當(dāng)?shù)仉娨暳私鈴V告信息。2、報(bào)紙雜志的選擇被調(diào)查業(yè)主平時(shí)看的報(bào)紙主要為：大河報(bào)和周口日?qǐng)?bào)。3、電視頻道的選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)主平時(shí)收看的頻道主要為：cctv-1、河南衛(wèi)視和周口1、2、3套。4、收看電視的時(shí)間段 經(jīng)營(yíng)業(yè)主收看電視的時(shí)間段主要在晚上七點(diǎn)至十點(diǎn)。5、廣播電臺(tái)的選擇收聽(tīng)周口廣播電臺(tái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主占到了33%。6、廣播電臺(tái)的時(shí)間段經(jīng)營(yíng)業(yè)主收聽(tīng)廣播電臺(tái)的時(shí)間段主要集中在12：0014：00和19：0021：00兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)。7、對(duì)戶(hù)外廣告的興趣能引起經(jīng)營(yíng)業(yè)主興趣的戶(hù)外廣告主要為：車(chē)身廣告和路牌燈箱。8、街上散發(fā)傳單、售樓業(yè)務(wù)員上門(mén)推介和親友介紹的

32、接受情況親友介紹、售樓業(yè)務(wù)員上門(mén)推介和街上散發(fā)傳單三種宣傳上“愿意”和“不確定”所占的比例均達(dá)60%以上，可知經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)此三種宣傳方式在心理是可以接受的。9、喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)被調(diào)查的經(jīng)營(yíng)業(yè)主所喜歡的廣場(chǎng)活動(dòng)主要為：文藝表演、有獎(jiǎng)游戲和親身參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，其占比例均達(dá)60%以上。1.3.3 競(jìng)爭(zhēng)形式分析周口屬于發(fā)展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費(fèi)潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商發(fā)展的目標(biāo)。目前正是搶占先機(jī)的最佳時(shí)機(jī)。雖然競(jìng)爭(zhēng)形式不是很激烈。但已有一些投資商開(kāi)始瞄向周口，2004年在計(jì)劃中有七大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，只有在他們尚未付諸行動(dòng)前，加

33、快商貿(mào)城的開(kāi)發(fā)步伐，占領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)。2004年將計(jì)劃開(kāi)發(fā)的七大市場(chǎng)有：（1）投資7億元的豫東南商品批發(fā)大世界（2）投資1.5億元的汽車(chē)配件城（3）投資1.2億元的李莊汽配城（4）投資1億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（5）投資5000萬(wàn)元的中州商城三期工程（6）投資2500萬(wàn)元的東方家具城三期工程（7）投資5000萬(wàn)元的精細(xì)建材二期工程第二章 項(xiàng)目環(huán)境分析2.1 地塊環(huán)境條件2.1.1 土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目面積2200畝(其中凈用地面積2000畝，退規(guī)劃紅線(xiàn)200畝)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為50年。地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城市主干道大慶路，南面為建設(shè)路，北面為北環(huán)路。地塊東面長(zhǎng)約1600米，

34、西面長(zhǎng)約1340米，北面長(zhǎng)約920米，南面長(zhǎng)約1300米。2.1.2 地塊地面情況地塊靠西南角，大慶路與建設(shè)路交匯處有面粉廠、汽車(chē)修理廠和短途客運(yùn)站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表基本為沙化土質(zhì)，具有較強(qiáng)的粘性土壤，基本無(wú)塊石。2.1.3 地塊周?chē)煌l件項(xiàng)目地塊周?chē)煌l件良好，東面大慶路為80米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建設(shè)路為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫通，往輕工一路西面約40米，為市區(qū)80米寬的八一路，是周口是主要貫通南北的大道。地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交錯(cuò)，不存

35、在亞交通問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此，該地塊應(yīng)當(dāng)充分利用交通極為便利的優(yōu)勢(shì)。2.1.4 項(xiàng)目地塊周?chē)钆涮自O(shè)施項(xiàng)目地塊周?chē)钆涮自O(shè)施不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對(duì)項(xiàng)目生活配套的影響，所以在本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以建商務(wù)休閑中心和購(gòu)物超市，以滿(mǎn)足市場(chǎng)消費(fèi)的要求。2.2 項(xiàng)目地塊swot分析2.2.1 優(yōu)勢(shì)分析（1）用地規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目用地面積達(dá)2200畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)，無(wú)疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)成本；另一方面有利于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群形成自我的獨(dú)立環(huán)境。若配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營(yíng)造商貿(mào)城的商業(yè)生活氛圍，必能增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)

36、核心競(jìng)爭(zhēng)力。（2）交通條件優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目四界為市主要干道環(huán)境,距市中心距離較近，與周口八縣方便大貨車(chē)出入,在市內(nèi)與市外交通上將為本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。2.2.2 劣勢(shì)分析（1）周?chē)鞘信涮祝旱貕K為周口城市發(fā)展帶，周口城市生活配套不發(fā)達(dá)，自身生活配套的完善，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商投資壓力。（2）商業(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增加開(kāi)發(fā)商宣傳營(yíng)銷(xiāo)成本。2.2.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（1）蘊(yùn)藏巨大的市場(chǎng)潛力，周口是一個(gè)人口大市，在加速城市化進(jìn)程中，市場(chǎng)潛力巨大，本項(xiàng)目蘊(yùn)藏巨大的目標(biāo)消費(fèi)群。（2）上升發(fā)展期的市場(chǎng)需求，周口是一個(gè)上升發(fā)展期的城市，目前周口專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)程度不高，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足周口發(fā)展的需求，為本

37、項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)有的先機(jī)條件。（3）項(xiàng)目本身的機(jī)會(huì):特別是用地規(guī)模，市場(chǎng)多元化建設(shè)，無(wú)疑是周口目前各類(lèi)小型市場(chǎng)所無(wú)法比擬的，因此，只要堅(jiān)持走高質(zhì)量、大、新、全的市場(chǎng)路線(xiàn)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，然后通過(guò)“全新”的概念導(dǎo)入，找準(zhǔn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。2.2.4 項(xiàng)目的威脅分析（1）已形成市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營(yíng)年史的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如荷花市場(chǎng)、精細(xì)建材城等，對(duì)本項(xiàng)目的去化目標(biāo)可能造成障礙威脅；（2）2004年計(jì)劃的七大市場(chǎng)的威脅，尤其是準(zhǔn)備投資7億元的豫東南商品大世界。2.3 結(jié)論從項(xiàng)目環(huán)境來(lái)看，地塊是比較理想的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)群的項(xiàng)目用地。根據(jù)swot理論分析，一要加

38、快項(xiàng)目建設(shè)的步伐，提高投資商投資周口專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的門(mén)檻；二要導(dǎo)入“全新”市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，成為“引八方富商，富一方百姓”的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財(cái)氣并在周口確立商業(yè)航母級(jí)地位。第三章 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位3.1 商貿(mào)城概念導(dǎo)入商貿(mào)城定位在一個(gè)大型綜合性、專(zhuān)業(yè)化細(xì)分程度高的市場(chǎng)群，大規(guī)模、高品味、國(guó)際理念、世紀(jì)財(cái)富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實(shí)現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念：（1）信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時(shí)代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺(tái)，打造“信息化市場(chǎng)”的品牌。（2）生態(tài)導(dǎo)入：商貿(mào)城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項(xiàng)生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打

39、包、清運(yùn)都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場(chǎng)管理行為主張生態(tài)，同時(shí)要引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者感受和遵從生態(tài)意識(shí)。（3）財(cái)富導(dǎo)入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，通過(guò)規(guī)模與信息渠道，倡導(dǎo)創(chuàng)造財(cái)富的意識(shí)和方法，引導(dǎo)與推進(jìn)商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)者快速致富，永久致富的步伐。（4）人文導(dǎo)入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場(chǎng)，就需導(dǎo)入全新的人文思想，將“以人為本”的服務(wù)理念從意識(shí)形態(tài)轉(zhuǎn)化落實(shí)到社會(huì)實(shí)踐。同時(shí)在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)上，更要體現(xiàn)“以人為本”。3.2 商貿(mào)城市場(chǎng)定位3.2.1 商貿(mào)城市場(chǎng)定位以商品流通為主渠道，開(kāi)展批發(fā)、零售、開(kāi)發(fā)第三方物流集交易，加工、儲(chǔ)運(yùn)信息、科研與生活配套為一體，

40、多功能、綜合性強(qiáng)、具有相對(duì)封閉獨(dú)立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。3.2.2 資本運(yùn)作模式定位總的資本運(yùn)作模式：短線(xiàn)抓資金回籠，長(zhǎng)線(xiàn)抓市場(chǎng)建設(shè)。充分利用資源和現(xiàn)代化項(xiàng)目運(yùn)作手段，以最小的投資、最快的時(shí)間，為開(kāi)發(fā)商獲得最高的收益。3.2.3 市場(chǎng)管理模式定位商場(chǎng)化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、大營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。商場(chǎng)化管理：運(yùn)用現(xiàn)代大商場(chǎng)集約化管理，實(shí)行六個(gè)統(tǒng)一，即：統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價(jià)、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場(chǎng)的、集約化程度高的管理模式，為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)：體現(xiàn)現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，充分讓市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，利用商貿(mào)城大市場(chǎng)輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨

41、物流通渠道，豐富市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，增加經(jīng)營(yíng)活力。大營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)：體現(xiàn)商貿(mào)城大市場(chǎng)群的主渠道威力，整合資源，強(qiáng)勢(shì)宣傳，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)媒體與區(qū)域主導(dǎo)媒體聯(lián)動(dòng)，打造商貿(mào)城大品牌地位。3.3 商貿(mào)城市場(chǎng)細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個(gè)可以發(fā)展的專(zhuān)業(yè)化大市場(chǎng)群，從經(jīng)營(yíng)者的角度希望有一個(gè)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)有方的市場(chǎng)。從消費(fèi)者角度希望有一個(gè)滿(mǎn)足“一次購(gòu)齊”。質(zhì)量有保障、服務(wù)有保障的市場(chǎng)群，商貿(mào)城的建設(shè)即可以滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)的需求。3.3.1從市場(chǎng)功能上的細(xì)分（1）商品展銷(xiāo)交易區(qū)（2）物流配送中心（3）大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)（4）區(qū)域貨場(chǎng)（5）無(wú)污染加工區(qū)（6）配套住宅區(qū)（7）商務(wù)休閑區(qū)（8）辦公園區(qū)3.3.2 從開(kāi)發(fā)進(jìn)度上細(xì)分

42、分三期開(kāi)發(fā)完成總體目標(biāo)第一期分為二階段 每階段開(kāi)發(fā)500畝第一階段開(kāi)發(fā)主力市場(chǎng)為主第二階段開(kāi)發(fā)主力市場(chǎng)及第三方物流為主第二期開(kāi)發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主第三期開(kāi)發(fā)完善商貿(mào)城整體功能3.3.3 從商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)主體上細(xì)分（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)主(購(gòu)房自營(yíng))占70%（2）投資業(yè)主(購(gòu)房投資)占30%（3）本地塊經(jīng)營(yíng)業(yè)主占60%（4）對(duì)外引入經(jīng)營(yíng)業(yè)主占40%3.4 商貿(mào)城目標(biāo)市場(chǎng)商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟(jì)行為，需要廣大經(jīng)營(yíng)業(yè)主共同營(yíng)造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴(lài)以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。（1）第一期第一階段的目標(biāo)市

43、場(chǎng)，以周口荷花市場(chǎng)，周口精細(xì)建材市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的40%左右。（2）商貿(mào)城總體各市場(chǎng)的目標(biāo)，以周口其他市場(chǎng)與商業(yè)街面經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主。（3）根據(jù)對(duì)市場(chǎng)各類(lèi)供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標(biāo)主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。（4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)是周口中產(chǎn)階級(jí)房地產(chǎn)投資者。第二部分 中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目方案策劃第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)商貿(mào)城占地2000畝（1 334 000平方米），總建筑面積1 056 000平方米（其中二層半框架復(fù)式商鋪600 000平方米，多層半框架住宅174 000平方米，多層框架辦公園區(qū)11 000平

44、方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)48 000平方米，單層鋼架大棚223 000平方米）。項(xiàng)目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風(fēng)景。在進(jìn)行商貿(mào)城規(guī)劃時(shí)，不但要從市場(chǎng)需求出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，同時(shí)也要從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其它類(lèi)比專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)做得更好。 規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要體現(xiàn)時(shí)代特征，符合當(dāng)今時(shí)代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運(yùn)用環(huán)保型，推行國(guó)家鼓勵(lì)的新型材料。第三、服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場(chǎng)人文思想為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前

45、意識(shí)。 商鋪、住宅戶(hù)型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷(xiāo)售，要充分考慮目標(biāo)市場(chǎng)的接受能力與接受程度，二層復(fù)式的面積既能適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需要又能滿(mǎn)足總價(jià)控制和能力。住宅部分要結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的特點(diǎn)，以中型戶(hù)型為主力戶(hù)型為宜。 建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目標(biāo)是中產(chǎn)階層的經(jīng)營(yíng)業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達(dá)到小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，商貿(mào)城須體現(xiàn)出時(shí)代潮流特征。所以在規(guī)劃時(shí)，要求建筑包括整個(gè)園區(qū)設(shè)計(jì)和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)化。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。 建材環(huán)?；?。引入商貿(mào)城生態(tài)導(dǎo)入理念，一方面符合社會(huì)對(duì)環(huán)保的要求，迎合消費(fèi)者的需要；另一方面，

46、使用環(huán)保建材不僅會(huì)降低建筑成本，而且可以有效延長(zhǎng)建筑的使用壽命。 配套完善化。商貿(mào)城周?chē)鞘信涮撞蝗?，在商貿(mào)城設(shè)計(jì)時(shí)要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分增加超市、會(huì)所等，方便園區(qū)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者。 服務(wù)星級(jí)化。對(duì)于今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其商業(yè)地房，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)從理論到實(shí)踐做得越來(lái)越好，已經(jīng)成為樓盤(pán)銷(xiāo)售主要手段，所以商貿(mào)城要做到服務(wù)星級(jí)化，把星級(jí)酒店服務(wù)運(yùn)用到商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)上。 環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計(jì)，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時(shí)也是商貿(mào)城推廣銷(xiāo)售的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 流通信息化。作為商貿(mào)城導(dǎo)入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實(shí)現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。 營(yíng)銷(xiāo)人文化。商貿(mào)城主要導(dǎo)

47、入人文概念之一，從營(yíng)銷(xiāo)著手，從宣傳出發(fā)，營(yíng)造人文營(yíng)銷(xiāo)理念，搭好開(kāi)發(fā)商與承建商、開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商、管理者與消費(fèi)者之間的文化橋梁。4.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、容積率：總?cè)莘e率：0.8（以占地2000畝計(jì)算） 其中：大型展銷(xiāo)交易區(qū)：0.9 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：0.7 物流配送中心：0.7 區(qū)域貨場(chǎng)：0.7 無(wú)污染加工區(qū)：0.7 辦公園區(qū)：1.6 配套住宅：1.3 商務(wù)休閑區(qū)：1.82、建筑密度：45%3、綠化率：20%4、建筑紅線(xiàn)退讓道路邊線(xiàn)60米5、建筑物間距14-38米6、規(guī)劃道路：主干道路30米加兩側(cè)各3米人行道， 內(nèi)街道路12米加兩側(cè)各2米分流道。7、商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。8、商貿(mào)

48、城主入口方向：東面（大慶路上）9、區(qū)域貨場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)要求，每分市場(chǎng)中心，面積在10畝左右。10、商貿(mào)城中心主題廣場(chǎng)要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場(chǎng)。11、商貿(mào)城主入口廣場(chǎng)兩側(cè)設(shè)計(jì)不銹鋼旗桿，桿高20米，分兩側(cè)，每側(cè)18根，共36根。4.3 規(guī)劃構(gòu)思4.3.1 功能分區(qū)商貿(mào)城由八大區(qū)域組成： 大型展銷(xiāo)交易區(qū)：由專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組成，結(jié)構(gòu)為二層半框復(fù)式，主要功能為相對(duì)可分割（根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)需求）商業(yè)單元。 大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 物流配送中心：作為市場(chǎng)第三方物流配送配套場(chǎng)地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。 區(qū)域貨場(chǎng)：為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)臨時(shí)停車(chē)，裝卸物資服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大

49、棚。 無(wú)污染加工區(qū)：按標(biāo)準(zhǔn)加工廠房設(shè)計(jì)，主要為市場(chǎng)配套加工服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。 辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營(yíng)辦公區(qū)，結(jié)構(gòu)為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)業(yè)主配套生活住宅，為多層（六-七層）半框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計(jì)超市、會(huì)所、酒店等，為小高層框架結(jié)構(gòu)。4.3.2 綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城綠化重點(diǎn)應(yīng)在配套住宅部分，形成相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)設(shè)計(jì)，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分考慮周口北方地區(qū)的特點(diǎn)，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，從而形成一個(gè)點(diǎn)

50、、線(xiàn)、面相結(jié)合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地園區(qū)組團(tuán)綠地道路綠化。4.3.3 公建設(shè)施規(guī)劃為形成商貿(mào)城商業(yè)交易場(chǎng)所流動(dòng)要求和住宅小區(qū)的人居要求：1、休閑文化設(shè)施: 露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，高品味酒店，悠閑康樂(lè)文化等。2、大型商業(yè)購(gòu)物中心：設(shè)計(jì)大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等。3、商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：設(shè)計(jì)銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)。4、物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。5、生活服務(wù)設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務(wù)等。4.4 商鋪設(shè)計(jì)與分期開(kāi)發(fā)4.4.1 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃（用地平衡表）項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積結(jié)構(gòu)層數(shù)開(kāi)發(fā)時(shí)段大型展銷(xiāo)交易區(qū)1000畝半框架二層

51、復(fù)式123期大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)200畝鋼架單層23期物流配送中心50畝鋼架單層23期區(qū)域貨場(chǎng)80畝鋼架單層23期無(wú)污染加工區(qū)150畝鋼架單層23期辦公園區(qū)10畝框架多層123期配套住宅200畝半框架多層23期商務(wù)休閑區(qū)40畝框架小高層23期道路及公建270畝123期合計(jì)2000畝4.4.2 項(xiàng)目總體建筑規(guī)模（建筑面積規(guī)模平衡表）項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積建筑面積容積率結(jié)構(gòu)層數(shù)大型展銷(xiāo)交易區(qū)1000畝60萬(wàn)0.9半框架二層復(fù)式大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)200畝93萬(wàn)0.7鋼架單層物流配送中心50畝23萬(wàn)0.7鋼架單層區(qū)域貨場(chǎng)80畝37萬(wàn)0.7鋼架單層無(wú)污染加工區(qū)150畝7萬(wàn)0.7鋼架單層辦公園區(qū)10畝11萬(wàn)1.6框架多層配套住宅

52、200畝174萬(wàn)1.3半框架多層商務(wù)休閑區(qū)40畝48萬(wàn)1.8框架小高層道路及公建270畝合計(jì)2000畝1056萬(wàn)0.84.5 建筑風(fēng)格4.5.1 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃 風(fēng)格構(gòu)思： 體現(xiàn)時(shí)代特征，采用大線(xiàn)條結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)力強(qiáng)，大手筆，大氣勢(shì)。 色彩計(jì)劃：主色以單色為主，配相間、對(duì)比色等。4.5.2 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示 交易展銷(xiāo)區(qū)二層樓頂設(shè)計(jì)飛檐或者坡檐，二樓向外伸出1.1米作為一樓雨檐。 多層外立面半凸羅馬柱，坡型屋頂。 小高層外立面設(shè)計(jì)半弧外飄窗臺(tái)，斜塔式屋頂。4.6 主力戶(hù)型4.6.1 大型展銷(xiāo)交易區(qū)主力戶(hù)型設(shè)計(jì) 柱網(wǎng)：7.89m 標(biāo)高：一層4m，二層2.9m 單體二層復(fù)式面積：74.1（一層35.1,二層39） 一層內(nèi)梯寬1.5m水、電分戶(hù)入室，獨(dú)立水衛(wèi)4.6.2 住宅主力戶(hù)型設(shè)計(jì) 面積：80-90占30% 100-120占50% 120以上占20% 標(biāo)高：2.8m 一梯二戶(hù)、一梯三戶(hù) 獨(dú)立水衛(wèi)、水電分戶(hù)，集中單元管理4.6.3 商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)4.7 室內(nèi)空間布局提示4.7.1 室內(nèi)空間布局裝修提示 大型展銷(xiāo)交易區(qū)一層為彩