許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載許昌2011年市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告許昌市市場(chǎng)分析報(bào)告第一部分：宏觀層面一、 許昌市宏觀市場(chǎng)分析二、 許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況第二部分：中觀層面一、 許昌各板塊整體分析二、 版塊內(nèi)房地產(chǎn)情況第三部分：微觀分析一、 區(qū)域分析二、 產(chǎn)品分析三、 個(gè)案分析四、 客戶情況第一部分：宏觀層面一、許昌市宏觀市場(chǎng)分析1、區(qū)域概括1.1、地理位置：許昌市位于河南省中部。東鄰周口市，西交平頂山市，南界漯河市，北依省會(huì)鄭州市，距離省會(huì)僅80公里。市區(qū)距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅50千米，有高速公路直達(dá)機(jī)場(chǎng)，便利的交通條件使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，京珠高速公路與許昌至南陽、許昌至蘭考到

2、日照、許昌至登封到洛陽、許昌至扶溝到亳州的高速公路以許昌市為中心形成“米”字形的高速公路框架。1.2、行政劃分：許昌市位于河南省中部。又名“蓮城”。二十世紀(jì)八十年代后，蓮花被尊為市花?，F(xiàn)轄禹州市、長(zhǎng)葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣和魏都區(qū)兩市三縣一區(qū)。共有82個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），14個(gè)街道辦事處。全市總面積4996平方公里，全市總?cè)丝?45萬人。1.3、人口情況： 整體與未來規(guī)劃：截止截止2007年12月底，市區(qū)建成區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到59.1萬人。市區(qū)戶籍人口42.8萬人。市區(qū)常駐人口16.3萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的常駐人口為8.3萬人，從事服務(wù)業(yè)的常的駐人口為3.8萬人。與2004年相比，市區(qū)總?cè)丝谠黾?0.

3、1萬人，年均增加3.37萬人。按照我國(guó)在城市統(tǒng)計(jì)中對(duì)城市規(guī)模的分類標(biāo)準(zhǔn)，20萬人口至50萬人口為中等城市規(guī)模，50萬人口至100萬人口為大城市規(guī)模，100萬人口以上為特大城市規(guī)模，許昌市市區(qū)已達(dá)到大城市規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) 各區(qū)縣人口情況：許昌市 面積4977平方千米，人口446萬 魏都區(qū)面積67平方千米，人口 38萬人。禹州市 面積1472平方千米，人口119萬人 長(zhǎng)葛市面積 650平方千米，人口 69萬人。 許昌縣 面積1002平方千米，人口 80萬人。 鄢陵縣面積 866平方千米，人口 62萬人。 襄城縣 面積 920平方千米，人口 78萬人。區(qū)域小結(jié)：許昌市交通發(fā)達(dá)，人口充足，兩市三縣一區(qū)的結(jié)構(gòu)必

4、定帶來外來人口的引入。2、經(jīng)濟(jì)情況2.1、城市g(shù)dp情況：由圖可知：目前許昌市的經(jīng)濟(jì)一直保持著快速，健康的發(fā)展，每年的增漲幅度都達(dá)到10%以上，在河南省各個(gè)市縣中其經(jīng)濟(jì)的排名已經(jīng)達(dá)到前四名的位置，尤其在08年工業(yè)增幅下滑的不利局面得到遏制，內(nèi)外貿(mào)易形勢(shì)較好，固定資產(chǎn)投資仍保持較高增幅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面良好，主要經(jīng)濟(jì)關(guān)系繼續(xù)得到改善。15月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值完成159.5億元，比上年同期增長(zhǎng)20.8%在全省市18個(gè)省轄市中，許昌市的gdp總量被平頂山（491.8億元）焦作（488.5億元）兩市超越，居全省第6位。2.2、經(jīng)濟(jì)支柱企業(yè)1-5月份，市定40戶重點(diǎn)企業(yè)累計(jì)完成總產(chǎn)值166.9億元

5、，同比增長(zhǎng)13.6%；累計(jì)完成增加值48.4億元，同比增長(zhǎng)13.7%，比上月提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，許繼、瑞貝卡、遠(yuǎn)東、黃河、眾品、森源等省定6戶重點(diǎn)企業(yè)完成總產(chǎn)值71.5億元，同比增長(zhǎng)17.5%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到13.8%，由此可見支柱企業(yè)對(duì)許昌經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)和支撐作用。許繼、瑞貝卡、許昌卷煙廠、黃河等一批對(duì)許昌經(jīng)濟(jì)起到?jīng)Q定性作用的支柱性企業(yè)絕大多數(shù)都分布在許昌的西區(qū)這個(gè)城市動(dòng)力的核心區(qū)域。2.3、人均gdp啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前80007000600050004000300020001000gdp：美元由圖可知：根據(jù)國(guó)際慣例，如果一個(gè)地區(qū)人均gdp達(dá)到

6、1300至8000美元，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)便步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整最快的高增長(zhǎng)期。許昌2007年人均gdp已達(dá)3000美元，已經(jīng)越過了啟動(dòng)期，進(jìn)入房產(chǎn)緩慢發(fā)展時(shí)期。許昌市民可支配收入的增加使其住宅消費(fèi)能力大幅度提高，給許昌房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是許昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)必然表現(xiàn)。2.4、固定資產(chǎn)投資額由圖可知：近期許昌市的固定資產(chǎn)投資一直保持著快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度都在30%以上，在城鎮(zhèn)投資中，二、三產(chǎn)業(yè)投資增勢(shì)明顯。二、三產(chǎn)業(yè)投資比上年增長(zhǎng)分別達(dá)到45.2%和33.5%，交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保、水利、教育、農(nóng)業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施和薄弱環(huán)節(jié)繼續(xù)得到加強(qiáng)。 進(jìn)入07、08年以后為遏制

7、投資增幅過快勢(shì)頭，國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列強(qiáng)有力的調(diào)控措施，包括上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率、收緊土地閘門、設(shè)置能耗門檻、逐項(xiàng)清理新開工項(xiàng)目等。許昌市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資也受到影響，從去年以來，全市固定資產(chǎn)投資增速每月呈階梯狀緩慢回落。今年也不例外，2月增長(zhǎng)54.1%，3月增長(zhǎng)41.8%，4月增長(zhǎng)39.5%，5月回落到38.4%固定資產(chǎn)的投入增加在一定程度上改變了城市的基礎(chǔ)建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2.5、人均收入情況由圖可知：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10741元，實(shí)際增長(zhǎng)15.6%，人均收入在進(jìn)入07年以后終于突破了一萬元大關(guān)；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出7511

8、元，實(shí)際增長(zhǎng)15.1%。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)33.7%，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)34.4%。恩格爾系數(shù)系食品支出占總消費(fèi)支出比重。國(guó)際通行定義：恩格爾系數(shù)59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕。目前許昌市的人們收入已經(jīng)進(jìn)入富裕階段，也為換房提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)小結(jié)： 城市經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，支柱企業(yè)的決定作用，這也說明了做為城市的中堅(jiān)力量的藍(lán)領(lǐng)職工階層將成為房地產(chǎn)的主力，并且具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 城市的固定資產(chǎn)投資不斷提高，相應(yīng)的城市建設(shè)和改造的力度都在不斷加大，而城市的更新?lián)Q代必然帶來人們精神生活的更高追求； 隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的收入不斷增加，對(duì)幸福生活

9、的要求逐漸提高，換房和購買高品質(zhì)的樓房成為了必然。許昌市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，支柱企業(yè)的不斷壯大，人們收入的逐漸提高以及基礎(chǔ)建設(shè)的加大投入，都為城市的房地產(chǎn)發(fā)展提供了重要的發(fā)展空間。3、未來規(guī)劃3.1、 城鎮(zhèn)化進(jìn)程城鎮(zhèn)化的加速必然會(huì)導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口涌向城市，增大住房需求截止2007年12月底，全市總?cè)丝谶_(dá)到454.4萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到153.49萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到35.79%。與2006年相比，全市城鎮(zhèn)化率提高了1.88個(gè)百分點(diǎn)；與2004年相比，提高了5.6個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。許昌市城鎮(zhèn)化率年均提高的幅度，是比較快的，在全省的位次也是比較靠前的。3.2、 市區(qū)面積市區(qū)面積的不斷

10、擴(kuò)充勢(shì)必為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更為廣闊的發(fā)展空間截止2007年12月底，市區(qū)建成區(qū)范圍為西外環(huán)以東、北外環(huán)以南、新107國(guó)道以西、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屯里路和許昌縣屯田路以北，總面積達(dá)到63平方公里。與2004年相比，市區(qū)面積增加15平方公里，年均增加5平方公里。市區(qū)面積的快速擴(kuò)張，全市人民是有目共睹的，除鄭州、洛陽等部分地市外，許昌市市區(qū)面積規(guī)模是比較靠前的。3.3、 城市發(fā)展定位工業(yè)城市更加突出，藍(lán)領(lǐng)職工將會(huì)成為城市的中堅(jiān)2006年省政府印發(fā)了河南省人民政府關(guān)于實(shí)施中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要的通知對(duì)許昌的城市定位為：中原城市群先進(jìn)制造業(yè)基地，城市向北發(fā)展，產(chǎn)業(yè)向京廣帶集中，重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展許昌電力電子產(chǎn)業(yè)

11、園、許昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、檔發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、制鞋產(chǎn)業(yè)集群、汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群、食品加工產(chǎn)業(yè)集群、超硬材料產(chǎn)業(yè)集群、再生金屬加工產(chǎn)業(yè)集群等， 承接傳遞大鄭州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能量，并能分散緩解其過分積聚壓力；連結(jié)群內(nèi)南向城市帶和許、平、漯城市圈；以電力電子、煙草、發(fā)制品、食品加工、造紙、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主，具有高效、有序、合理的聚集與擴(kuò)散能力的區(qū)域中心城市。3.4、 發(fā)展方向城市整體向東發(fā)展，城市框架拉大東按照許昌市城市總體規(guī)劃的要求，改造提升老城區(qū)，建設(shè)完善東城區(qū)，有序開發(fā)推進(jìn)區(qū)，目前市委市政府已經(jīng)入駐東區(qū)，經(jīng)過三年的建設(shè)東區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模； 注重完善城市功能、疏通出入市口、適當(dāng)拉大框架、改造背街小巷，推進(jìn)

12、城建重點(diǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 3.5、 未來規(guī)劃：到2020年，許昌市區(qū)人口力爭(zhēng)達(dá)到100萬；禹州市城區(qū)人口力爭(zhēng)達(dá)到50萬；長(zhǎng)葛市、郡陵縣和襄城縣城區(qū)人口分別達(dá)到30萬。同時(shí)，鼓勵(lì)和支持15個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展成為區(qū)域性中心鎮(zhèn)，形成整體布局合理、資源配置科學(xué)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。影響：按照規(guī)劃每年將有8萬人口的新增，到2011年人口將增加32萬，按照目前人均居住面積11平方來計(jì)算將會(huì)有352萬方的需求產(chǎn)生；未來規(guī)劃小結(jié)： 城市化進(jìn)程的加劇，必然導(dǎo)致中心城市地位的加強(qiáng)，同時(shí)也會(huì)吸引周邊的客戶來市區(qū)購房，外來人員將會(huì)進(jìn)一步增加。 城市工業(yè)形象的定位，加強(qiáng)了支柱企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)行為，這也決定了城市的中堅(jiān)力量為

13、藍(lán)領(lǐng)職工，也是未來主要的購房人群； 城市框架的進(jìn)一步拉大，東城區(qū)逐漸成形，未來的城市發(fā)展方向和中心將會(huì)向東偏斜。未來的城市規(guī)模將進(jìn)一步發(fā)展東城區(qū)，城市框架被拉大，人口數(shù)量將不斷增加，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的發(fā)展空間。4、政策調(diào)整4.1、清算土地增值稅：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知土地增值稅將執(zhí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對(duì)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計(jì)征。影響：項(xiàng)目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時(shí)間越長(zhǎng)，企業(yè)就會(huì)支付更多的稅款4.2、貸款利率六

14、級(jí)跳6次加息10次提高銀行存款準(zhǔn)備金率3月18日，央行年內(nèi)首度加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)5月19日，央行年內(nèi)第二次加息，上調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)7月20日，央行年內(nèi)第三次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)8月22日，央行年內(nèi)第四次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)9月15日，央行年內(nèi)第五次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)12月21日，央行年內(nèi)第六次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)央行宣布從12月25日起，

15、上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，這是央行年內(nèi)第十次提高存款準(zhǔn)備金率影響：一方面銀行體系內(nèi)的資金在短期內(nèi)呈現(xiàn)趨緊狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從銀行獲得資金的難度增大加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資不足的程度，加息可能壓縮商品房的供應(yīng)量。另一方面存貸款利率的增加也在一定程度上打擊了客戶的投資積極性，這也必將導(dǎo)致市場(chǎng)上投資性需求降低, 造成自用族觀望；4.3、多渠道解決住房困難國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，明確廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出

16、。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，把住房看成了重要的民生問題，并提出了一些具體的規(guī)定，這無疑將有助于解決低收入家庭的住房困難問題。影響：在一定程度上緩解了低收入家庭的住房問題，而中等收入的人群依然是購房的困難戶。4.4、首付提高至40%中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民

17、銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定影響：打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，保障自住性需求，平抑房?jī)r(jià)；降低房地產(chǎn)投資熱度。首付門檻提高、利率上調(diào)，投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮，風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)炒房者起到震懾作用，一定程度上抑制了投機(jī)性需求，短期內(nèi)購房總需求有可能出現(xiàn)下降，從而起到打壓房?jī)r(jià)的作用，購房門檻提高，也將導(dǎo)致自用客觀望，投資客離場(chǎng)政策小結(jié)： 根據(jù)國(guó)務(wù)院和國(guó)家各部委和房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門發(fā)布的各項(xiàng)政策來看，國(guó)內(nèi)大中城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)過熱，局部發(fā)展速度大大超過同期居民收入的增長(zhǎng)幅度，

18、大幅拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，使其所在的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于失控狀態(tài)，中央被迫進(jìn)行行政性政策調(diào)控，從銀行貸款規(guī)模和土地供應(yīng)和商品房的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)著手實(shí)施調(diào)控，力爭(zhēng)將過熱的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度穩(wěn)定在可控制的比例上。 許昌市上半年的經(jīng)濟(jì)增幅為20%，處于較高的增幅范圍內(nèi)，過熱現(xiàn)象也較明顯，但是南昌市針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策尚未出臺(tái)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需要調(diào)控深度和廣度還不能清楚地表現(xiàn)出來，市場(chǎng)觀望的氣氛逐漸濃厚。 預(yù)計(jì)本次調(diào)控的力度和廣度較以往歷次的宏觀調(diào)控要嚴(yán)厲的多，但是我們認(rèn)為，此次調(diào)控雖嚴(yán)厲但并不是一刀切，有保有調(diào)，各地方針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向有所側(cè)重，各地政府在政策的執(zhí)行力度上還是有一定的調(diào)整余度的，

19、一個(gè)地級(jí)城市的許昌市他的房地產(chǎn)行業(yè)的影響不如沿海發(fā)達(dá)城市的作用強(qiáng)。政策的調(diào)控主要集中在07年，但是政策的執(zhí)行情況要在08年才能展現(xiàn)出來，08年才是調(diào)控的關(guān)鍵年。二、許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、許昌市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額由表可知：目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)的投資額每年都保持快速的增長(zhǎng)。07年的房地產(chǎn)開發(fā)投資29.98億元，比上年增長(zhǎng)44.2%，與06年相比增長(zhǎng)幅度大幅回落，而在進(jìn)入08年1-5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.56億元，比上年同期增長(zhǎng)64.3%，增速比1-4月高2.2個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入07-08年以后，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施，調(diào)控過熱的經(jīng)濟(jì)，如上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)

20、利率、收緊土地閘門、設(shè)置能耗門檻、逐項(xiàng)清理新開工項(xiàng)目等，市場(chǎng)投資的熱情已經(jīng)開始回歸理性，開發(fā)商開始對(duì)未來市場(chǎng)產(chǎn)生觀望，投資增長(zhǎng)率開始回落。小結(jié)： 在在市場(chǎng)宏觀調(diào)控不斷加劇的環(huán)境下，政策的實(shí)施已經(jīng)產(chǎn)生了效果，房地產(chǎn)的投資額雖然依然在增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的幅度大幅降低。二、整體市場(chǎng)供需情況由圖可知：整體上看市場(chǎng)：從新開工面積看：近幾年的新開工的面積在大幅度提高，尤其在06年是05年的3倍，主要體現(xiàn)在東區(qū)的新項(xiàng)目的入市；從竣工面積看：隨著新開工面積的增加竣工面積也在隨著增加；從需求面積看：近幾年的房地產(chǎn)需求在飛速增長(zhǎng)，一方面是新區(qū)的刺激，一方面是人們生活水平的提高對(duì)換房的要求也在不斷提升，07年已經(jīng)是05

21、年的2倍以上；進(jìn)入08年后：新開工面積理性減小，竣工面積銳減，施工進(jìn)度放緩。1-5月，全市房屋施工面積255.97萬平方米，同比增長(zhǎng)18.3%。其中新開工面積72.83萬平方米，比去年僅增長(zhǎng)2.4%；房屋竣工面積0.22萬平方米，同比下降99.2%。1-5月全市房地產(chǎn)銷售額6.86億元，同比下降33.9%；銷售面積38.61萬平方米，同比下降45%；其中住宅銷售額5.95億元，同比下降38.5%；政策的影響已經(jīng)開始初步呈現(xiàn)，客戶的購房熱情開始受到環(huán)境的影響產(chǎn)生觀望情緒，進(jìn)入08年以后市場(chǎng)整體進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段，成交量出現(xiàn)減少，而以剛性需求為主要客源的西區(qū)，正處于現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)頭浪尖上。小結(jié)：

22、政策的影響對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是明顯的，供需雙方都出現(xiàn)了不同程度的下降，其中需求方面呈現(xiàn)出明顯的下降，不足原先的一半，投資性需求受到抑制，客戶觀望情緒嚴(yán)重；三、整體市場(chǎng)價(jià)格情況由圖可知： 從歷年均價(jià)情況看：從05年的1400元/平方到07年的2300元/平方，均價(jià)提升了接近1000元/平方，這種快速的增長(zhǎng)幅度一方面說明了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，另一方面說明市場(chǎng)的需求正在快速釋放；這種增長(zhǎng)速度客戶是來不及反應(yīng)的；2007年商品住宅銷售額38.24億元，增長(zhǎng)299.01%，其中，商品住宅銷售額35.09億元，增長(zhǎng)327.6%。二手房交易17.46萬平方米，同比增長(zhǎng)21%。市區(qū)商品房12

23、月份平均價(jià)格多層為每平方米2300元，小高層平均價(jià)格每平方米2950元，商品房?jī)r(jià)格與全省平均價(jià)格基本持平。在全省18個(gè)省轄市中，市區(qū)商品房?jī)r(jià)格低于鄭州、洛陽、開封、安陽、平頂山等城市，在中原城市群9個(gè)城市中位居第5位，與目前的經(jīng)濟(jì)排名較為接近。進(jìn)入08年以后，隨著政策的調(diào)整和供應(yīng)量與需求量的合理化，整體均價(jià)呈現(xiàn)出理性回歸的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來價(jià)格的增幅會(huì)趨于合理。小結(jié)：許昌市房地產(chǎn)的價(jià)格在07-08年間整體呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，但是呈現(xiàn)出明顯的調(diào)整趨勢(shì)，上下波動(dòng)明顯，尤其進(jìn)入08年3月后價(jià)格提升，需求明顯下降。四、未來市場(chǎng)供應(yīng)單位供地總量（公頃）商服用地住宅用地工業(yè)用地其他用地（劃撥）高檔住宅普通商品住

24、房經(jīng)濟(jì)適用住房老城區(qū)(18宗)73.035.4565.532.05東城區(qū)(39宗)307.0810.94144.7219.1132.32開發(fā)區(qū)(9宗)60.7632.1921.96.67魏都區(qū)(6宗)32.531.488.522.55合計(jì)(72宗)473.417.87250.9419.146.5138.99由表可知：從07年的土地供應(yīng)上看主要區(qū)域依舊在東城區(qū)，土地的整體供應(yīng)數(shù)達(dá)到了39宗，占到了整個(gè)城市的50%以上，可以預(yù)見未來的競(jìng)爭(zhēng)依然集中在東區(qū)，而相對(duì)老城區(qū)供應(yīng)量較小，與相對(duì)人口和需求相對(duì)集中的現(xiàn)狀相比，老城區(qū)的供應(yīng)依然缺乏；小結(jié)：未來的主要競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)出現(xiàn)一頭偏的現(xiàn)象，競(jìng)爭(zhēng)主要出現(xiàn)在東面新城

25、區(qū)，而老城區(qū)相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。宏觀層面總結(jié)：通過以上從城市、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、政策等幾個(gè)方面來分析，最后用房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀數(shù)據(jù)作為論證，分析許昌房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)入08年以后的變化和影響。一、 從城市、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃這三個(gè)方面來看，都呈現(xiàn)出一排大好的趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持是全面的，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了一個(gè)良好的平臺(tái)； 城市上，目前城市交通發(fā)達(dá)，城市臨近鄭州，兩市三縣一區(qū)的格局也決定了其具有一定的向心作用，吸引周邊的客戶到市區(qū)置業(yè)，此外城市的人口充足，也為市場(chǎng)提供了大量的客戶； 經(jīng)濟(jì)上，城市已經(jīng)跨國(guó)啟動(dòng)區(qū)進(jìn)入緩慢發(fā)展區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，支柱企業(yè)得到扶持，人們的收入不斷增加，已經(jīng)突破萬元大關(guān)

26、，對(duì)住房的需求不斷提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 從未來的發(fā)展上看，城市的定位明確，城市框架不斷拉大，人口穩(wěn)定增加，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展提供了基礎(chǔ)；二、 從政策方面看，主要的分界點(diǎn)是從08年開始的，07年各項(xiàng)調(diào)控政策不斷推出，而執(zhí)行的效果多數(shù)是在進(jìn)入08年以后才開始出現(xiàn)，政策的初衷為經(jīng)濟(jì)降溫的目的已經(jīng)開始展現(xiàn)，客戶已經(jīng)出現(xiàn)觀望情緒； 從執(zhí)行范圍上看，主要的調(diào)控更多的集中在全國(guó)層面上，他的執(zhí)行更多的是面向全國(guó)范圍內(nèi)主要的一線城市，而相關(guān)的許昌市內(nèi)部針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策并沒有推出較大的政策。 從調(diào)控的對(duì)象看，此次調(diào)控不僅僅像以前一樣只調(diào)控供應(yīng)，而不調(diào)控需求，此次調(diào)控是全面的，通過土

27、地、銀行、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等多方面調(diào)控市場(chǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)與需求都有所影響；三、 從房地產(chǎn)方面來看，雖然城市的各個(gè)方面都呈現(xiàn)出向外有利的方向，但是政策對(duì)客戶以及開發(fā)商的影響已經(jīng)開始展現(xiàn)，進(jìn)入2011年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面都呈現(xiàn)出調(diào)整的態(tài)勢(shì)； 房地產(chǎn)投資額方面，由于銀行銀根縮進(jìn)，房地產(chǎn)開放商越來越難得到貸款，加上目前市場(chǎng)動(dòng)向不明，因此各個(gè)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的投入產(chǎn)生懷疑，減少了房地產(chǎn)的投資。 從供需方面，由于收到政策和資金的影響，目前新開工面積與去年同期相比出現(xiàn)減少，而竣工面積更是銳減，施工時(shí)間加長(zhǎng)，而需求更是大幅降低，人們出現(xiàn)觀望情緒； 從房?jī)r(jià)方面，由于市場(chǎng)需求大幅下降，價(jià)格受到需求的影響也是出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，

28、但是進(jìn)入4月以后，價(jià)格出現(xiàn)了大幅的上升，主要是在4月中西區(qū)樓盤的強(qiáng)勢(shì)開盤帶動(dòng)了市場(chǎng)的發(fā)展。第三只眼看宏觀層面從市場(chǎng)的宏觀方面看市場(chǎng)目前由于政策的影響呈現(xiàn)出調(diào)整的態(tài)勢(shì)，但是整體上其他方面都呈現(xiàn)出良好的方向，市場(chǎng)的需求是暫時(shí)收到抑制，但是隨著時(shí)間的推移，調(diào)整過后必然是一次快速的爆發(fā)，此處也是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。第二部分：中觀層面一、許昌各板塊整體分析1、板塊形成軌跡城市萌芽版塊演變?cè)S昌城市擴(kuò)張西區(qū)中心區(qū)中心城區(qū)東城區(qū)西區(qū) 板塊演變：許昌城市萌芽階段人口主要居住在老城區(qū)，隨著城市的飛速發(fā)展及擴(kuò)張和京廣鐵路的修建，人們的生活習(xí)慣演變成了從京廣鐵路分為中心城區(qū)和西區(qū)兩個(gè)部分，中心城區(qū)主要集中了城市的商業(yè)中心

29、和行政配套，而西區(qū)則逐漸形成了以許繼、卷煙廠等大型企業(yè)為主要的生產(chǎn)生活基地。 城市擴(kuò)張：根據(jù)國(guó)家建設(shè)部和河南省政府批準(zhǔn)的許昌市2010年城市建設(shè)總體規(guī)劃，許昌市東城區(qū)創(chuàng)建于1997年4月。東城區(qū)位于許昌市區(qū)東部，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，氣候溫和，交通、電力、通訊、能源等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。 城市建成區(qū)情況：東區(qū)中心區(qū)西區(qū)由圖可知：目前許昌市中心城區(qū)不斷擴(kuò)大，東城區(qū)規(guī)模初現(xiàn)，已經(jīng)形成了以四橫六縱的道路體系：四橫：八一路、建安路、許繼大道、新興路；六縱：延安路、五一路、解放路、勞動(dòng)路、文峰路、學(xué)院路；隨著城市的發(fā)展目前按照道路系統(tǒng)的劃分已經(jīng)形成了西區(qū)、中心區(qū)域、東區(qū)的格局；西區(qū)：京廣鐵路以西到青泥河的區(qū)域，中

30、心區(qū)域：京廣鐵路以東、文峰路以西。八一路以南、新興路以北的區(qū)域；東區(qū)：新興路以北、天寶路以南、文峰路以東、東環(huán)以西的區(qū)域；西區(qū)：工業(yè)基地、許昌市的多個(gè)大型支柱企業(yè)的所在地；中心區(qū)：配套完善、商業(yè)中心東區(qū)：新興區(qū)域，市委市政府所在地未來潛力巨大2、各版塊特點(diǎn)2.1、中心區(qū) 版塊概述：中心城區(qū)位于京廣鐵路以東，沙澧河以西，是許昌商業(yè)與行政中心，區(qū)域內(nèi)聚集了大量的行政機(jī)關(guān)和三大商圈；目前中心城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)主要為舊城改造，在售項(xiàng)目多數(shù)集中在八一路上，相對(duì)規(guī)模不大，但中心城區(qū)畢竟有其不可比擬的成熟環(huán)境配套等優(yōu)勢(shì)，加之開發(fā)量相對(duì)較少，在許昌人眼中，中心城區(qū)依然是好地段。 產(chǎn)業(yè)支撐：該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以商

31、業(yè)為主，帶動(dòng)休閑娛樂的發(fā)展。 產(chǎn)品特征：該區(qū)域的新產(chǎn)品以小高層為主，老住宅以多層為主，說明現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)開始從多層向小高層轉(zhuǎn)變，人們對(duì)小高層的建筑形式已經(jīng)開始逐漸接受。 價(jià)格狀況：該區(qū)域的價(jià)格目前在2700-3000元/平方米之間，價(jià)格上屬于許昌的第一梯隊(duì)，憑借著其完善的配套受到了多數(shù)客戶的歡迎。 購買人群：許昌收入比較高的居民，并且以年齡比較大的居民為主，這部分消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了中心老城區(qū)的生活規(guī)律，對(duì)于地段的要求比較高，另外一部分是在中心區(qū)做生意的商人為了工作方便也是主要的購房人群。2.2、西區(qū) 版塊概述：西區(qū)為整個(gè)許昌市的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力中心，在區(qū)域內(nèi)集中了三家上市企業(yè)和多個(gè)附屬企業(yè)，擁有大量的藍(lán)領(lǐng)

32、職工，整個(gè)區(qū)域的配套主要圍繞著幾個(gè)支柱企業(yè)進(jìn)行分布。作為許昌目前房產(chǎn)市場(chǎng)的低谷，其地段的價(jià)值一直被市民所忽略，由于其建筑多數(shù)較為陳舊，又由于前期多數(shù)廠礦有有自己的家屬區(qū)，這也導(dǎo)致了此區(qū)域的價(jià)格較低。 產(chǎn)業(yè)支撐：許繼集團(tuán)、許昌卷煙廠、豫中股份等多家上市企業(yè)匯集于此，已經(jīng)形成了電器開關(guān)、煙草、紡織等為代表的產(chǎn)業(yè)集群。 產(chǎn)品特征：目前區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品以多層為主，但是已經(jīng)有小高層、高層的產(chǎn)品出現(xiàn)，人們對(duì)小高層的建筑形態(tài)在未來的使用上還存有較大的顧慮；產(chǎn)品趨向品質(zhì)化、高性價(jià)比化發(fā)展，目前由于西區(qū)相對(duì)區(qū)域價(jià)值較低且目前建筑的外觀較為陳舊，因此目前在售項(xiàng)目多數(shù)以高品質(zhì)的產(chǎn)品和低廉的價(jià)格來吸引客戶。 價(jià)格狀況：目

33、前園區(qū)的價(jià)格基本要低與其他區(qū)域，總體來說在區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)出東高西底的趨勢(shì)，價(jià)格在2400-2800元/平方之間。 購買人群：該區(qū)域的主要購買人群為本區(qū)域內(nèi)的大型支柱性企業(yè)的員工，主要目的是為了未來工作和生活的便利，客戶擁有強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)可性，呈現(xiàn)出明顯的內(nèi)需型市場(chǎng)的特點(diǎn)。2.3、新區(qū) 版塊概述：東城區(qū)總體規(guī)劃面積19.6平方公里。東城區(qū)全面實(shí)施“以市委、市政府為中心帶動(dòng)北部開發(fā)，以商貿(mào)區(qū)為中心帶動(dòng)中部開發(fā)，以東城區(qū)行政服務(wù)中心和高新技術(shù)產(chǎn)品區(qū)為中心帶動(dòng)南部開發(fā)”的三大中心帶動(dòng)戰(zhàn)略，迅速聚集人氣、財(cái)氣、靈氣，形成三氣騰升局面，加大東城區(qū)開發(fā)力度，加快城市化進(jìn)程；作為許昌目前最大的房產(chǎn)供應(yīng)區(qū)域，其房市的

34、走向，代表了許昌市場(chǎng)的走向。產(chǎn)品的多元化，價(jià)格的非理性飚升，高品質(zhì)的開發(fā)，加之良好的配套與景觀，將東城區(qū)造就成目前許昌的富人區(qū)。未來性和市委市政府的進(jìn)駐成為其版塊的主要賣點(diǎn)。 產(chǎn)業(yè)支撐：東城區(qū)建設(shè)成集行政辦公、文化教育、金融商貿(mào)、高新技術(shù)和生活居住為一體的現(xiàn)代化、多功能、外向型、 園林式新城區(qū)，成為許昌市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 產(chǎn)品特征：許昌從多層向小高層轉(zhuǎn)換的步驟先驅(qū)，如今小高層在園區(qū)已經(jīng)成為主力，并向高層慢慢轉(zhuǎn)變。產(chǎn)品多元化發(fā)展，錯(cuò)層、整幢復(fù)式、單身公寓、精裝修、飄窗、弧形觀景房等等，其發(fā)展變化，就代表了許昌房產(chǎn)的變化。 價(jià)格狀況：目前園區(qū)的價(jià)格基本和中心城區(qū)持平，總體來說集中在3000

35、元/平方附近，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥碓S昌高檔樓盤的主要集中地區(qū)。 購買人群：該區(qū)域的主要購買人群為在行政人員，還有就是來自于市區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好的人士，剩下的來自外地的投資客。其中高檔樓盤及景觀產(chǎn)品的投資客比例更高。板塊綜述：1、城市的發(fā)展決定了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)情況，目前許昌市內(nèi)分區(qū)域發(fā)展各個(gè)區(qū)域之間的區(qū)別明顯，分特點(diǎn)發(fā)展；2、新區(qū)依靠未來的發(fā)展和城市大量基礎(chǔ)投入，吸引了大量的行政公務(wù)員和投資客，它以“天時(shí)”占領(lǐng)許昌市的高端人群；3、中心區(qū)由于其完善的配套和交通的便利，吸引了周邊的老客戶和外來人員的選擇，它以“地利”占領(lǐng)了許昌市的中高端客戶4、西區(qū)由于是城市的工業(yè)中心，周邊聚集了大量的職工，且客戶對(duì)區(qū)

36、域擁有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，它以“人和”服務(wù)于周邊的自用型客戶；房商網(wǎng) - 全國(guó)最低價(jià)銷售2011房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全聯(lián)系qq：1053527879二、版塊內(nèi)房地產(chǎn)情況1、各板塊樓盤概述區(qū)域西區(qū)中心區(qū)東區(qū)項(xiàng)目名稱錦繡華府萬象新天許繼花園鳳凰城宇華。名郡金色家園駿景。尚都 水木清華地點(diǎn)許繼大道與延安路交匯處許昌市五一路北段許繼大道與五一路六一路八一路與文化路交匯處文峰路與八一路八一路許昌學(xué)院對(duì)面八一路占地50畝160畝37畝55.5畝61畝60畝15畝63畝總建6萬方20萬方8萬方6.310萬方7萬方4萬10萬容積率1.81.583.31.742.41.842.38建筑形態(tài)多層多層，小高層，多層電梯高層1

37、1棟多層，3棟小高層一期9棟，二期8棟1期6棟多層，2期7棟高層多層，2期1棟小高層12棟小高層銷售率一期80%四期55%二期85%80%80%60%80%80%由表可知： 從規(guī)模上分析，目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要集中在50-60畝地，唯一的超過百畝的大盤目前已經(jīng)進(jìn)入最后一期的掃尾工作，因此市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)并無大型樓盤出現(xiàn)，缺少規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 從建筑形態(tài)上分析：目前市場(chǎng)正處于從多層向小高層、高層轉(zhuǎn)變的過程，多個(gè)樓盤都出現(xiàn)了7層帶電梯的建筑形態(tài)，但客戶的接受程度較差，最主要的顧慮來自于未來的物業(yè)和得房率。 從開發(fā)的區(qū)域來看，雖然項(xiàng)目數(shù)量一樣但是西區(qū)的樓盤新開樓盤較少，開發(fā)重點(diǎn)依然在東北區(qū)域，西區(qū)供應(yīng)缺乏。樓

38、盤概述小結(jié):按照目前在售樓盤的基本情況,本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)無人可比,并且在目前整體市場(chǎng)重心在東中部的時(shí)候,西區(qū)價(jià)值的重新開發(fā)需要一個(gè)大盤的支撐，且目前市場(chǎng)內(nèi)各個(gè)在售的項(xiàng)目都處于尾聲，正處于一個(gè)市場(chǎng)空白的階段。.2、各樓盤價(jià)格情況由圖可知： 從價(jià)格分布看：從目前的市場(chǎng)價(jià)格來看，西區(qū)依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷，東區(qū)價(jià)格由于其未來潛力和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)價(jià)格最高。 從價(jià)格走勢(shì)看：市場(chǎng)上隨著市場(chǎng)調(diào)整的加劇，各個(gè)樓盤都出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，但整體上是呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。 從價(jià)格提升空間看：進(jìn)入08年以后，西區(qū)呈現(xiàn)出明顯的上升勢(shì)頭，已經(jīng)接近其它區(qū)域價(jià)格， 每個(gè)樓盤都提升了近200元/平方。價(jià)格小結(jié)：雖然政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市

39、場(chǎng)產(chǎn)生了影響，但是從價(jià)格上看基本上都在上漲，并未出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，西區(qū)更是由于自用客的支持，價(jià)格快速提升，說明政策對(duì)西區(qū)的影響不大。3、去化速度3.1、西區(qū)項(xiàng)目名稱07年08年萬象新天66套/月30套/月錦繡華府/35套/月許繼花園7套/月41套/月3.2、東中區(qū)項(xiàng)目名稱07年08年鳳凰城/宇華。名郡47套/月20套/月金色家園41套/月25套/月水木清華29套/月17套/月由表可知： 西區(qū)去化速度：西區(qū)各個(gè)樓盤在進(jìn)入08年以后，宏觀政策各個(gè)層面調(diào)控加劇的情況下，各個(gè)樓盤的銷售速度不但沒有下降，反而呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，這是由于自用客的需求是剛性的，受到宏觀調(diào)控的影響較小。 中東區(qū)去化速度：中東部區(qū)

40、域的樓盤的去化速度在進(jìn)入08年以后呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，各個(gè)樓盤的成交都有不同程度的萎縮，主要由于本身價(jià)位較高，部分投資客出現(xiàn)了觀望情緒去化速度小結(jié)： 從去化速度上看中東部區(qū)域的樓盤收到政策的影響，銷售速度都出現(xiàn)了不同程度的下降，而西區(qū)雖然價(jià)格上漲但是去化速度依然保持快速去化且要高于去年的水平的情況，可見自用客的需求是在釋放的。4、各樓盤戶型面積情況4.1、西區(qū)4.2、中心區(qū)與東區(qū)由上圖可知: 東中區(qū)的戶型面積：目前市場(chǎng)上中東區(qū)由于其區(qū)域價(jià)值和未來價(jià)值較高，項(xiàng)目供應(yīng)的戶型面積相對(duì)較大，主要集中在110-150平方的三房，而需求上相對(duì)110-130平方的三房去化情況叫高。 西區(qū)的戶型面積：西區(qū)的

41、面積段則主要集中在110-130平方之間的三房,相對(duì)面積要略低于其它區(qū)域。從銷售情況看,西區(qū)成交客戶的需求比較集中于中小面積的三房.,這也是自用性客戶為主的主要表現(xiàn).戶型面積小結(jié)：從戶型面積上看目前市場(chǎng)上的面積主要集中在110-130平方的三房，而中東區(qū)的面積要略大于西區(qū)的面積，而去化上呈現(xiàn)出小型化的趨勢(shì)。5、各樓盤總價(jià)情況5.1、西區(qū)5.2、中心區(qū)與東區(qū)由上圖可知: 中東區(qū)總價(jià)：中東區(qū)則主要集中在35萬以內(nèi)，客戶接受的程度較高，由于現(xiàn)在這兩個(gè)區(qū)域的現(xiàn)行價(jià)值和未來價(jià)值要略高于西區(qū)，人們的心理承受點(diǎn)要略高于西區(qū)。 西區(qū)總價(jià)：整體上總價(jià)的接受區(qū)間在西區(qū)集中在30萬以內(nèi),主要由于目前西區(qū)現(xiàn)在相對(duì)處于

42、房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷，售價(jià)及面積也以中低性為主，因此在心理價(jià)位的標(biāo)桿上要略低于其他區(qū)域。.總價(jià)小結(jié)：從總價(jià)的接受程度上中東區(qū)在35萬以內(nèi)，要略高于西區(qū)，但是隨著區(qū)域價(jià)值的提升，預(yù)計(jì)西區(qū)的總價(jià)接受程度也會(huì)逐漸提升。中觀層面總結(jié)：1、 由于城市的發(fā)展變遷，城市分區(qū)域特色發(fā)展的形式越來越明顯； 一條京廣鐵路把老城區(qū)無形的劃分為西面的工業(yè)區(qū)和東面的生活中心，而城市的快速發(fā)展和框架的不斷拉大也促使了新城區(qū)的誕生，每個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)各不相同，也促使了其中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同； 新區(qū)依靠未來的發(fā)展和城市大量基礎(chǔ)投入，吸引了大量的行政公務(wù)員和投資客，它以“天時(shí)”占領(lǐng)許昌市的高端人群； 中心區(qū)由于其完善的配套和交通的便利

43、，吸引了周邊的老客戶和外來人員的選擇，它以“地利”占領(lǐng)了許昌市的中高端客戶 西區(qū)由于是城市的工業(yè)中心，周邊聚集了大量的職工，且客戶對(duì)區(qū)域擁有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，它以“人和”服務(wù)于周邊的自用型客戶；2、 政策影響各個(gè)區(qū)域反映不同，中東區(qū)反應(yīng)距離，西區(qū)趁勢(shì)改變區(qū)域形象，不斷提升，政策影響不大； 西區(qū)反而由于自用客的帶動(dòng)形成了一波較大的價(jià)值提升，西區(qū)整體形象正在改變，正在逐步走出價(jià)格低谷的狀態(tài)。 中東區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)略高于本區(qū)域的發(fā)展速度，導(dǎo)致價(jià)位、增長(zhǎng)的幅度和人們的接受程度都已經(jīng)達(dá)到高點(diǎn)，在政策的調(diào)整中投資客帶動(dòng)著自用客出現(xiàn)了觀望情緒，導(dǎo)致銷售下降；3、 各個(gè)區(qū)域之間由于價(jià)值區(qū)別影響

44、到產(chǎn)品的不同； 由于區(qū)域的差異和人們心理承受力的不同，中東區(qū)的價(jià)格要略高于西區(qū)； 中東區(qū)的戶型面積要略大于西區(qū)，但整體上市場(chǎng)的去化呈現(xiàn)出小型化的趨勢(shì)。 中東區(qū)的總價(jià)也要略高于西區(qū)，但是隨著區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品品質(zhì)的提升西區(qū)的總價(jià)接受度也在不斷提高；第三只眼看中觀層面雖然整體房地產(chǎn)市場(chǎng)上受到政策的影響，出現(xiàn)了調(diào)整的現(xiàn)象，但是落實(shí)到各個(gè)區(qū)域，中東區(qū)的影響較為嚴(yán)重，而西區(qū)不退反進(jìn)，呈現(xiàn)出良好的銷售勢(shì)頭，由此可見政策對(duì)以自用客為主的市場(chǎng)的影響力相對(duì)較小，剛性需求更關(guān)注的是產(chǎn)品；第三部分：微觀分析一、西區(qū)背景分析1、道路情況西區(qū)范圍集中在京廣鐵路以西，青泥河以東，區(qū)域內(nèi)集中了多個(gè)支柱性企業(yè)，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成

45、了三橫三縱的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，三橫：許繼大道，許禹大道，新興路；三縱：延安路，五一路，解放路；重要道路情況：許繼大道： 許繼大道（原建設(shè)路西段） 周邊主要以許繼集團(tuán)為主，西面連接著青泥河、三國(guó)游園等風(fēng)景區(qū)，東面連接著商業(yè)中心建設(shè)路；道路寬廣，出行方便，貫穿西部區(qū)域，連接三條南北主干道：延安路、五一路、解放路；是西部區(qū)域重要的區(qū)域干道；路上有公交車5路，通往火車站和新區(qū)蓮城大道穎川路：潁川路位于項(xiàng)目的北面，是一條老的連接西區(qū)東西的干道，東面與西關(guān)大街相連，進(jìn)入商業(yè)中心，西面連接許禹路，是禹州方向入市的關(guān)鍵道路，但路面相對(duì)比較狹窄，且在西端還有殯儀館等給人的印象較差。路上公交有：16、108、8、10

46、路，通往城市的各個(gè)方向；小結(jié)：西區(qū)整體道路網(wǎng)絡(luò)在不斷完善，人們出行更加便利，與中心區(qū)的連接更加緊密。2、配套設(shè)施 在區(qū)域內(nèi)生活基礎(chǔ)配套齊全，有帝豪廣場(chǎng)、許繼廣場(chǎng)、霸陵公園等多個(gè)休閑場(chǎng)所，有市中心醫(yī)院、市建安醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院等多所醫(yī)院，有省地礦廳第三地堪隊(duì)、是市中級(jí)法院、市工商行政管理、建行、市計(jì)量局、青少年宮等行政機(jī)關(guān)，建設(shè)路小學(xué)，三中、許昌電力學(xué)校、市水利技工學(xué)校、五中許昌商業(yè)學(xué)校等多所學(xué)校；3、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)體 許繼集團(tuán)是國(guó)家電力裝備行業(yè)大型骨干和主導(dǎo)企業(yè)；經(jīng)過三十多年的持續(xù)快速發(fā)展，現(xiàn)已成為涵蓋電力裝備、軌道交通、民用機(jī)電、電子商務(wù)、環(huán)保工程、金融資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，擁有1家

47、上市公司、兩家行業(yè)歸口研究所、兩家金融機(jī)構(gòu)、8家中外合資公司等26家子(分)公司的集科、工、貿(mào)、金（融）為一體的大型高科技企業(yè)集團(tuán)。2006年度，許繼集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入66億元（含稅）、利潤(rùn)4.5億元。許昌卷煙總廠共有卷煙制絲卷接車間13個(gè)，年卷煙產(chǎn)量規(guī)模107萬箱，資產(chǎn)總額47億元，固定資產(chǎn)原值24億元，凈值13.3億元，所有者權(quán)益16.7億元，是全國(guó)重點(diǎn)卷煙工業(yè)企業(yè)、中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)最大500家企業(yè)集團(tuán)、全國(guó)納稅百強(qiáng)企業(yè)和河南納稅第一大戶許昌豫中紡織有限公司是一個(gè)擁有6.5萬枚紗錠、1152頭氣流紡紗、1.5萬枚線錠、2108臺(tái)布機(jī)的中型紡織企業(yè)。企業(yè)占地面積17.3萬平方米。自199

48、0年建成投產(chǎn)十八年來，在全國(guó)棉紡織行業(yè)跌宕多變的市場(chǎng)形勢(shì)下，始終保持著持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。公司年產(chǎn)各類純棉紗線9000噸，各類純棉坯布6000萬米，公司絨布系列產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)享有較高聲譽(yù)。小結(jié)：西區(qū)區(qū)域?qū)儆谥匾髽I(yè)的生產(chǎn)生活基地，配套齊全，出行方便，以支柱性企業(yè)職工為主。4、人群情況n 區(qū)域內(nèi)支柱企業(yè)單位職務(wù)3年-5年工齡員工平均年薪許繼集團(tuán)職員2-4萬中層5-10萬卷煙廠職員2-3萬中層4-8萬豫中股份職員1-3萬中層5-10萬由表可知：區(qū)域內(nèi)主要企業(yè)的職工收入較為穩(wěn)定且藍(lán)領(lǐng)職工的工資也集中在一個(gè)較高的水平，由于目前本區(qū)域內(nèi)的支柱企業(yè)都為上市公司，公司在上市時(shí)公司員工都擁有一定公司

49、送出的原始股，因此此區(qū)域內(nèi)的客戶擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 生活習(xí)慣由表可知：通過對(duì)區(qū)域內(nèi)的居民進(jìn)行的問卷調(diào)查，選擇本區(qū)域的客戶達(dá)到了78%，占據(jù)了絕大多數(shù)，主要考慮的方向是生活習(xí)慣和工作上下班方便，就是選擇外地區(qū)的客戶也是多數(shù)在本區(qū)域內(nèi)有了一套住宅后選擇其他區(qū)域，因此本區(qū)域客戶擁有強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)同感。小結(jié)：區(qū)域內(nèi)人們收入穩(wěn)定，擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感較強(qiáng)，呈現(xiàn)出明顯的內(nèi)需型市場(chǎng)。二、產(chǎn)品分析1、建筑形態(tài)目前區(qū)域內(nèi)共有三種建筑形態(tài)，一種是多層、一種是電梯多層、另一種是小高層、高層；下面分別通過兩個(gè)樓盤的案例來分析：萬象新天：在萬象新天的四期中分為兩個(gè)形態(tài)，一個(gè)是純多層，一個(gè)為電梯多層，下面從

50、銷售的情況來看客戶對(duì)新的建筑形態(tài)的選擇純多層：戶型兩房面積80-90供應(yīng)24去化24去化率100%電梯多層戶型三房四房面積120-130170-180供應(yīng)8428去化467去化率52%25%由表可知： 從萬象新天四期的去化情況看，純多層的去化要高于電梯多層，但是由于純多層的戶型面積較小且供應(yīng)的體量較小，但是單從電梯多層自身相比，去化速度也要低于三期同期的銷售速度，此外客戶對(duì)電梯多層未來的物業(yè)費(fèi)和房屋的利用率上面存在比較多的顧慮。許繼花園： 許繼花園是區(qū)域內(nèi)最先以小高層、高層的建筑形態(tài)來入市的，下面對(duì)他的一期和二期情況進(jìn)行分析：項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間整體規(guī)模推出體量每期銷售周期銷售速度許繼花園一期03

51、年4萬4萬4年7套/月許繼花園二期08年4萬4萬0.7年41套/月一期：戶型兩房三房面積90-100130-150供應(yīng)量140140去化量130118供需比93%84%二期戶型一房?jī)煞咳克姆棵娣e30-5090-100130-150160-170供應(yīng)量6012016088去化量2510013080供需比40%83%82%90%由表可知：許繼花園一期在04年入市的時(shí)候由于周邊沒有類似的項(xiàng)目，且戶型設(shè)計(jì)利用率較低，導(dǎo)致客戶需求情況較低，去化速度較慢，但是隨著二期的開發(fā)，小高層與高層的形式已經(jīng)逐步被客戶所認(rèn)可，且采用一梯兩戶的版式設(shè)計(jì)，戶型利用率高，因此在去化速度上要高于一期，說明區(qū)域內(nèi)客戶已經(jīng)開始

52、接受小高層、高層，但是關(guān)鍵還是在產(chǎn)品認(rèn)可度上。建筑形態(tài)小結(jié)： 通過區(qū)域內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的不同建筑形態(tài)的去化情況可以發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)建筑形體的抗性較低，主要關(guān)心的是產(chǎn)品的品質(zhì)和相應(yīng)的利用率，相比之下多層最受歡迎，其次是小高層，七層電梯多層客戶的抵抗性叫大；2、品質(zhì)對(duì)比 建材標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)風(fēng)格外墻雙氣窗門電梯錦繡華府多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約外保溫面磚暖氣分戶中空雙玻防盜門無萬象新天小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約外保溫面磚雙氣中空雙玻防盜門高速許繼花園高層歐式涂料雙氣塑鋼窗防盜門高速鳳凰城多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約外保溫面磚雙氣塑鋼窗防盜門無宇華明郡多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約外保溫涂料雙氣雙玻防盜門無金色家園多層現(xiàn)代簡(jiǎn)約外保溫涂料雙氣彩塑雙玻

53、防盜門無由表可知：目前市場(chǎng)上的建材標(biāo)準(zhǔn)較為接近，多數(shù)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，面磚外墻外保溫，塑鋼窗、雙玻、防盜門等已經(jīng)成為了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),而錦繡華府則采用雙玻并多用大角度飄窗來增加產(chǎn)品的附加值。 景觀項(xiàng)目名稱景觀風(fēng)格景觀情況景觀級(jí)別錦繡華府坡地景觀小區(qū)入口處為下沉式廣場(chǎng)萬象新天江南園林中心水景與樓間綠化許繼花園無中心廣場(chǎng)鳳凰城園林風(fēng)格200米原生態(tài)法國(guó)梧桐林蔭大道宇華明郡無入口中心景觀結(jié)合樓間綠化金色家園無小區(qū)景觀與臨河景觀相互動(dòng)，接合樓間綠化由表可知：目前市場(chǎng)上在售項(xiàng)目整體西區(qū)的景觀設(shè)計(jì)要高于中心區(qū)域，用以彌補(bǔ)其地段價(jià)值的不高，而在景觀設(shè)計(jì)中一些具有典型特點(diǎn)的樓盤受到了客戶的喜愛，如景觀長(zhǎng)廊、觀賞水系，坡地景觀,而錦繡華府雖