試論房地產(chǎn)成本控制

1、試論房地產(chǎn)成本控制 摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的提高，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了繁榮景象，對整個國民體系的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，在保證項目質(zhì)量的前提下，需要對成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。本文通過分析房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構(gòu)成，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制原則進(jìn)行了闡述，同時提出房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的具體措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，針對近些年房地產(chǎn)炒作的行為給城市居民帶來的不滿情緒，國家出臺了一系列政策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，因此，房地產(chǎn)正在逐漸告別暴利時代，當(dāng)利潤回歸到正常水平，房地

2、產(chǎn)企業(yè)就要靠成本控制來增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)獲得長久的發(fā)展。 一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成 要想研究房地產(chǎn)成本控制，就必須深入了解房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構(gòu)成，房地產(chǎn)成本是在一定時期內(nèi)為建設(shè)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)商品而支出的各項費用，主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用及其他稅費等。 土地費用：土地費用包括土地征用費和拆遷補(bǔ)償費，房地產(chǎn)企業(yè)要想開展建設(shè)項目，就必須征用符合開發(fā)房產(chǎn)的土地，征用過程包括提交申請、政府審批、招標(biāo)出讓，一系列的征用環(huán)節(jié)都需要指出一定的費用。同時，在征用的土地上進(jìn)行拆遷要給予當(dāng)?shù)鼐用襁m當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 前期工程費：前期工程費主

3、要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費用，在整個項目成本中占據(jù)比例較小，一般不會超過整體支出的6%。 建筑安裝工程費：建筑安裝工程是整個建筑項目的主體，所以建筑安裝工程費占據(jù)了項目整體支出的很大比例，一般在40%左右，建筑過程中，設(shè)備器械的安裝以及房屋的改造都包含在建筑安裝工程費當(dāng)中。 市政公共設(shè)施費用：市政公共設(shè)施費主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施費用包括交通道路、自來水設(shè)施、電力設(shè)施、草坪綠化、通訊設(shè)備等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施費用指的是為居民提供的學(xué)校、醫(yī)院、派出所等非營利設(shè)施，以及超市、菜市場等營利設(shè)施的建設(shè)費用。 管理費用：管理費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)

4、經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資、差旅費、辦公費、養(yǎng)老保險等等。 其他稅費：除上述費用以外，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要投資的數(shù)額較大，必須借貸銀行信貸資金，這就需要支出一定的貸款利息，同時按照有關(guān)規(guī)定向政府繳納一定的稅金。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制原則 根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的理論及實際經(jīng)驗，制定項目成本控制的原則，可以有效的為房地產(chǎn)企業(yè)提供項目成本控制的依據(jù)，減少房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制中出現(xiàn)失誤，把握正確的方向。 2.1全面性原則 整合項目建設(shè)經(jīng)營全過程的所有要素，對其進(jìn)行深入分析研究，并實行全面控制，房地產(chǎn)建設(shè)項目中的每一個環(huán)節(jié)都相互聯(lián)系，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤就會對其他環(huán)節(jié)造

5、成影響，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制照顧到項目建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的整體處于控制的范圍之內(nèi)，在大方向上不出現(xiàn)偏差。 2.2整體性原則 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制要遵循整體性原則，因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)整體性較強(qiáng)，所有環(huán)節(jié)在成本控制方面的相似度較高，在成本控制方面實現(xiàn)整體布局，注重項目成本控制的整體性，有助于提高成本控制的效果。 2.3針對性原則 在遵循全面性和整體性原則的基礎(chǔ)之上，精確分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)，分析不同環(huán)節(jié)的特點，并根據(jù)這些具體特點制定切實可行的成本控制方案，如此可以使成本控制更加精確，使成本控制的實施效果更加明顯。 2.4目標(biāo)管理原則 目標(biāo)管理是房地

6、產(chǎn)企業(yè)實施管理工作的一種基本手段，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)落實到各部門、班組、個人上，要符合項目建設(shè)的發(fā)展和需要。目標(biāo)責(zé)任的規(guī)劃既要涉及到工作責(zé)任更要涉及到成本責(zé)任，并對執(zhí)行結(jié)果及時進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，力求目標(biāo)評價公正合理。 2.4房地產(chǎn)企業(yè)成本控制措施 3.1全面提高成本管理意識 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，成本管理是一個全員參與的過程，無論是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本規(guī)劃師、管理人員還是施工人員，都會接觸到成本控制的內(nèi)容，要想提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項目成本控制的效果，首先要樹立全員參與、全面控制的意識，普及成本控制的知識，使項目中所有的參與人員提高成本控制的意識，同時落實成本控制責(zé)任。責(zé)任的落實要涉及到項目的各個單

7、位、班組及個人。 全員控制并非單純的成本管理與控制，更包括了項目管理的各個方面，如改進(jìn)項目設(shè)計方案，優(yōu)化項目施工質(zhì)量等全部過程，全過程控制使成本控制貫穿于整個項目周期中，從投標(biāo)開始直到中標(biāo)后的具體施工和竣工驗收等環(huán)節(jié)，都需要加強(qiáng)成本控制的意識。 3.2加強(qiáng)設(shè)計方案的優(yōu)化 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計的水平與質(zhì)量，是整個項目的根本依據(jù)，同時也是成本控制的決定性因素，因此，在項目的設(shè)計階段一定要提高成本控制意識。充分調(diào)查市場行情，根據(jù)市場的發(fā)展趨勢對項目的設(shè)計進(jìn)行改進(jìn)，同時選擇合理的精選方案和招標(biāo)形式，選擇優(yōu)秀的工程設(shè)計單位，通過現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。 采取多種方案對比的方式

8、對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計進(jìn)行確定，充分考慮設(shè)計方案的可行性與經(jīng)濟(jì)性，對于建筑的結(jié)構(gòu)予以足夠的重視，在保證安全的前提下，應(yīng)用先進(jìn)的設(shè)計手段對工程結(jié)構(gòu)和容積率的成本進(jìn)行控制，根據(jù)項目設(shè)計方案，及時對工程結(jié)構(gòu)和容積率進(jìn)行修正，容積率的修正公式如下： 通過設(shè)計方案的多層次對比，以及對建筑的結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行合理布局，可以有效發(fā)揮成本控制在項目設(shè)計階段的作用于功能。 3.3建立健全的成本控制機(jī)構(gòu) 目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的成本控制機(jī)構(gòu)，這也從側(cè)面體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制不夠重視，針對這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)，并加大對其的投入力度，吸收專業(yè)技能強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高的造價師，綜合各方面力量建

9、立企業(yè)專門控制成本的機(jī)構(gòu)，并將其提高到企業(yè)的核心部門位置，給予其足夠的權(quán)力，保證其職能的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制機(jī)構(gòu)中成立產(chǎn)本控制小組，包括設(shè)計管理、施工管理、工程技術(shù)、財會、人力資源等各個部門的領(lǐng)導(dǎo)和成員，主要負(fù)責(zé)項目部的成本指導(dǎo)、管理及考核。同時落實責(zé)任制，將責(zé)任分配到部門、班組及個人，并及時對執(zhí)行能力進(jìn)行考核，保證考核的公正及透明，嚴(yán)格規(guī)范成本控制的行為。 結(jié)論：針對當(dāng)下我國房地產(chǎn)的發(fā)展形勢，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展，取得一席之地，就需要最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。要實現(xiàn)利益最大化，就需要開源節(jié)流，因此，在保證項目質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，需要對項目的成本控制進(jìn)行深入的分析研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的構(gòu)成，遵循全面性、整體性、針對性、目標(biāo)管理等原則，在企業(yè)內(nèi)部全面提高成本管理意識，并加強(qiáng)設(shè)計方案的優(yōu)化，在項目設(shè)計階段提高成本控制意識，同時建立健全的成本控制機(jī)構(gòu)。如此才能充分發(fā)揮成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的作用與功能。 參考文獻(xiàn)： 1徐存國.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制研究d.中國地質(zhì)大學(xué)（北京），2009. 2臧勇.價值鏈成本控制與戰(zhàn)略成本控制的比較研究j.青春歲月，2011，16