百貨商場、購物中心商鋪

1、百貨商場、購物中心商鋪易鋪網(wǎng) 頁面功能【字體：大中小】【 打印】【關(guān)閉】 百貨商場商鋪的特點(diǎn)（1）百貨商場規(guī)模特點(diǎn)百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。（2）百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設(shè)計(jì)荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括pos系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問題。（3）百貨商場運(yùn)營特點(diǎn)百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運(yùn)營商對項(xiàng)目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營

2、的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競爭力。（4）百貨商場商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場會將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。 投資回收形式百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨(dú)立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。 購物中心商鋪的特點(diǎn)（1）購物中心規(guī)模特點(diǎn)第一章中已經(jīng)對購

3、物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，極富市場感召力的超級購物中心shopping mall項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機(jī)會，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多，賽睿顧問在中國超級購物中心shopping mall投資開發(fā)指南 一書中，對此進(jìn)行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。購物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配

4、、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求?？傊?/p>

5、物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。（3）購物中心運(yùn)營特點(diǎn)絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個(gè)購物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營后，再回購的方式進(jìn)行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。 （4）購

6、物中心商鋪的特點(diǎn) 商鋪的形式購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。 投資回收形式購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心shopping mall里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個(gè)的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運(yùn)營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。 投資策略百貨商場類商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。購物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)，畢竟該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，無論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長處。即使有些購物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個(gè)人投資者進(jìn)來，另一方面，考慮管理商返