淺析影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素

1、淺析影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)-貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示，但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來(lái)償付，例如，以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取技術(shù)、設(shè)備等。從理論上講，在供給量不變的情況下，需求量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升，需求量的減少會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；在需求量不變的情況下，供給量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，而供給量的減少又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。然而，在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素影響，包括經(jīng)濟(jì)因素，政治因素，社會(huì)因素，國(guó)際因素等，。綜上，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素影響，與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間肯定有很大的偏差。本文

2、主要從經(jīng)濟(jì)角度論述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。2 只要影響因素分析除了建筑物本身與建筑物所處的地塊，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)也有著重要的影響，這種影響往往不是一時(shí)的，而是長(zhǎng)期的，其至可以說(shuō)是深遠(yuǎn)的。從實(shí)證科學(xué)研究的角度看，我們可以將某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與房地價(jià)格的變化聯(lián)系起來(lái)分析。出于這些因素一般不會(huì)影響某一棟住宅或者某一地塊上的住宅價(jià)格，而是對(duì)整個(gè)地區(qū)甚于一個(gè)國(guó)家的住宅價(jià)格都產(chǎn)生影響，所以這里的房?jī)r(jià)取社會(huì)總體的房?jī)r(jià)水平，也就是取平均的市場(chǎng)價(jià)格和租金?？紤]到商場(chǎng)并不總是處于出清狀態(tài)的，所以成交量和空置率有時(shí)也是將要考慮的重要指標(biāo)。 般來(lái)說(shuō)，兩棟建筑物價(jià)格的區(qū)別可以看成建筑物品質(zhì)不同帶來(lái)的結(jié)果。兩個(gè)不同地塊的房?jī)r(jià)

3、的區(qū)別可以看成與區(qū)位相關(guān)的一系列品質(zhì)楚別帶來(lái)的結(jié)果。一個(gè)地區(qū)或者國(guó)家房?jī)r(jià)隨時(shí)間序列的變化，可以看成是這里所講的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件作用的結(jié)果。求取房地產(chǎn)的平均價(jià)格或者租金看似簡(jiǎn)羊，交際非常復(fù)雜。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)由計(jì)算的口徑的個(gè)一樣而對(duì)價(jià)格變化完全不同的評(píng)價(jià)。平均價(jià)格的計(jì)算口徑由計(jì)算者的不同需要和獲取數(shù)據(jù)的不同方法順呈現(xiàn)出豐富多樣。比如地方政府會(huì)以可供出租的公寓樣本的的定期調(diào)查來(lái)確定市區(qū)租金的變化。物業(yè)代理公司會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)正常的物業(yè)空置率率的標(biāo)準(zhǔn)，米分析實(shí)際空置率與判斷房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況。銀行可以借助購(gòu)房貸款的數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)交易狀況等。有時(shí)候房地產(chǎn)分析師也用房地廣價(jià)格指數(shù)來(lái)代替平均價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)

4、濟(jì)分析用得最多的指標(biāo)之一是房?jī)r(jià)或者租金價(jià)格的歷史變動(dòng)，不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)或者租金價(jià)格的變化與收入變化之間方密切的聯(lián)系，達(dá)拉斯的房?jī)r(jià)下跌。利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)也有深刻的影響。20世紀(jì)90年代以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍的上升起勢(shì)，一舶認(rèn)為，這是聯(lián)邦儲(chǔ)蓄銀行在這一時(shí)期實(shí)行的利本政策的結(jié)果。 迪帕斯奎爾與惠頓認(rèn)為，大都市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)存在三項(xiàng)明顯的特征。首先，房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系相當(dāng)緊密，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變動(dòng)會(huì)影響房地廣價(jià)格.同樣房地產(chǎn)價(jià)格也反過(guò)來(lái)對(duì)宏觀供求關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響其次，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平從短期看，由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及本地區(qū)企業(yè)發(fā)展水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件等因素決定，從長(zhǎng)期看，人口和生活方式對(duì)此也有重要

5、的影響。短期內(nèi)，各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)往往同起同路，所以沒(méi)有“套利”的機(jī)會(huì)比人們想象得要小。 最后，出于住宅的不可移動(dòng)性和共他一些因素，房地產(chǎn)巾場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的適應(yīng)能力通常不強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商緩慢的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致暫時(shí)的平衡，由此會(huì)激發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性循環(huán)。2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.2居民收入居民收入水平及其增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常，居民收入的真正增加， 意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加

6、消費(fèi)占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消 費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。2.3 利率利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度來(lái)看，利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或 下降。從房地產(chǎn)需求的角度來(lái)看，由

7、于現(xiàn)行購(gòu)買房地產(chǎn)、特別是購(gòu)買商品住宅普遍要借助于貸款，所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會(huì)增加或減輕房地產(chǎn)購(gòu)買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad2

8、9c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795a1afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9

9、c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1

10、b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe

11、d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1d91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c871afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c879

12、5ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8

13、795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8791afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91a

14、f8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91af

15、e4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4

16、ced15ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced195ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c879

17、5ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb

18、6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91af

19、e4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af795ad9c91fe4ced1b6c8795add1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af29c91af4ced1b6c8795ad1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c