888杭州東方商城項(xiàng)目定位報(bào)告

1、薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄

2、袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿

3、蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃

4、羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂肂羋薅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈腿芅薂螄膈莇蒞蝕膇肇薀薆膆艿莃羅膅莁蚈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羈節(jié)莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆袇莂蒆蚅袆蒄螂羄裊膄薄袀襖芆螀螆袃荿薃螞袃蒁莆羈羂膁薁袇羈芃莄螃羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄薇肄莆蕆袆肅膆螞袂蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇

5、莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)

6、膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆

7、蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀

8、艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅羇肈蒆薄聿芃莂薃蝿肆羋螞袁節(jié)膄蟻羃肄

9、蒃蝕蚃芀葿蝕裊肅蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿蝿羅節(jié)蒅衿肇肅莁袈螇芁芇蒄衿肅芃蒃肂荿薁蒂螁膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿蒀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薆螂罿節(jié)薆裊芅薀薅薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆

10、羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀

11、膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇

12、羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羂芆薅羅袈芅蚇螈膇芄莇薁肅芄葿螇罿莃薂蕿裊莂芁螅螁莁莄薈肀莀薆螃肅荿蚈蚆羈莈莈袁

13、袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂蒆蚅蚃羈蒅莄袈襖肂蕆蟻螀肁蠆袆腿肀荿蝿肅聿蒁羅羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁膆蒈蕿羇膅薀螄袃膄莀薇衿膃蒂袂膈膂薄蚅肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀蒈衿螂艿薁螞肀羋芀袇羆芇蒃蝕羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薇螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂

14、蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薇螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薇螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薇螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆

15、羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薇螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薇螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕螅肅蒞蠆羈裊芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂蚅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀

16、蒂螃衿膆蒈螂肁罿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肄膃蒃羂袆薁蒂螁肂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇 杭州東方商城項(xiàng)目定位報(bào)告前 言杭州東方商城項(xiàng)目組在2005年5月對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合2005年3月提交的項(xiàng)目報(bào)告，進(jìn)行再度深化的項(xiàng)目定位報(bào)告。本次深化報(bào)告經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組及市場(chǎng)研究中心、營(yíng)銷(xiāo)中心人員的多次討論，并與開(kāi)發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫(xiě)成的定位報(bào)告。本報(bào)告所涉及的相關(guān)建議供開(kāi)發(fā)商決策參考。杭州東方商城項(xiàng)目組2005年5月30日目 錄壹 立地篇一、基地概況二、優(yōu)、劣勢(shì)分析三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析貳 市場(chǎng)篇一、商業(yè)市場(chǎng)1、杭州商業(yè)市場(chǎng)2、杭州東城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)3、商業(yè)

17、市場(chǎng)總結(jié)二、住宅市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀1、政策介紹2、政策特點(diǎn)分析3、未來(lái)政策走勢(shì)預(yù)測(cè)（二）今年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、一季度杭州市場(chǎng)整體市場(chǎng)狀況2、近期杭州一手房市場(chǎng)發(fā)展變化3、政策影響下的近期二手房市場(chǎng)叁 定位篇一、地塊價(jià)值分析1、地塊居住價(jià)值劃分2、地塊商業(yè)價(jià)值劃分二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立1、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合2、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系的打造三、定位思路1、商業(yè)2、住宅四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議1、目標(biāo)市場(chǎng)定位2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位3、產(chǎn)品功能定位4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議5、產(chǎn)品建議肆 營(yíng)銷(xiāo)篇一、營(yíng)銷(xiāo)理念二、推廣策略1、總體策略2、廣告主線(xiàn)三、營(yíng)銷(xiāo)模式壹 立地篇一、 基地概況n 本項(xiàng)目位于新鳳

18、路、麥廟路丁字交叉路口，杭州的東北部區(qū)域；地處杭州東站城市副商業(yè)圈，西臨機(jī)場(chǎng)路，東面緊接新井路。n 距杭州火車(chē)東站500米、臨近規(guī)劃地鐵輻射區(qū)，屬市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)特性突出。n 本案目前周邊現(xiàn)有交通有31路、28路、228路、33路、516路、48路、302路、311路、317路、305路、356路等多條公交線(xiàn)路，市內(nèi)交通便捷。規(guī)劃中的軌道1號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)、上海杭州城際特快也將直達(dá)火車(chē)東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成廣闊的空間，屆時(shí)交通出行條件將更為優(yōu)越。n 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如百安居、聯(lián)華超市等）、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施、生活條件相對(duì)便捷。n 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)

19、指標(biāo) 規(guī)劃凈用地：約10公頃（10萬(wàn)m2） 綜合容積率：2.5 總建筑面積：約25萬(wàn)m2 住宅面積：19萬(wàn)m2 商業(yè)面積：約6萬(wàn)m2二、 優(yōu)、劣勢(shì)分析1、 優(yōu)勢(shì)n 項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊形狀規(guī)則。利于規(guī)劃，便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn)品n 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中區(qū)域。市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)較高，為客源引入奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)n 臨近杭州東站，人流量大。利于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，為商業(yè)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)2、 劣勢(shì)n 東臨鐵路，噪音嚴(yán)重。對(duì)居住環(huán)境的負(fù)面影響嚴(yán)重，住宅檔次提升難度加大n 受鐵路阻隔，阻礙了人流的導(dǎo)入。對(duì)商業(yè)氛圍營(yíng)造有一定影響，商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度增加n 鐵路與地塊不處于同一水平面，存在3米左右的高差。為作規(guī)避噪音處理

20、增加了難度n 周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。日常生活設(shè)施不足，影響生活品質(zhì)n 本區(qū)域居住人口較少，收入層次較低。區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力有限，須吸引外來(lái)客源的導(dǎo)入三、 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析n 位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。 從城市定位角度來(lái)看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)有望成為杭州東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時(shí)將會(huì)吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。n 杭州東站改造杭州東站開(kāi)始進(jìn)入逐步改造階段，東站廣場(chǎng)周邊部分土地開(kāi)始動(dòng)拆遷，進(jìn)行商業(yè)改造。經(jīng)過(guò)改造之后，東站作為連接上海地區(qū)的城際車(chē)站將煥然一新，隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交

21、通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目后期的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)提供良好的條件。n 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)江干區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊除了將形成以杭州東站為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車(chē)場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定作用。貳 市場(chǎng)篇一、商業(yè)市場(chǎng)1、 杭州市商業(yè)市場(chǎng)杭州商業(yè)市場(chǎng)根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即核心區(qū)商業(yè)、西城區(qū)商業(yè)和東城區(qū)商業(yè)，這三大商業(yè)板塊均有其各自特點(diǎn)。n 杭州核心區(qū)商業(yè)主要由吳山廣場(chǎng)商圈、湖濱商圈和武林商圈組成。 吳山廣場(chǎng)

22、商圈吳山商圈得名于其所依的吳山和吳山廣場(chǎng)的建成。它不僅擁有一條仿古商街清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫(xiě)字樓也很密集：耀江大廈、涌金廣場(chǎng)、清波商廈、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立。既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺(jué)。 湖濱商圈湖濱商圈有著得天獨(dú)厚的旅游資源，也有著源源不斷的中外游客資源。杭州湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)是杭州市政府確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)范圍為東至浣紗路、西至湖濱路、南至解放路、北至慶春路，總占地約40公頃?，F(xiàn)在的湖濱公園將恢復(fù)歷史上曾有的6個(gè)公園，湖濱路將改成地下隧道，和慶春路、解放路相接。 武林商圈武林商圈是以武林廣場(chǎng)為核心形成的又一市中心的主要商圈，該商

23、圈內(nèi)集結(jié)了杭州主要的中、高檔大型購(gòu)物中心（蓮卡佛、杭州大廈、杭州百貨等）以及武林路特色商業(yè)街，是杭州最為繁華的商圈。商業(yè)形態(tài) 購(gòu)物中心名稱(chēng)量體（m2）所處商圈經(jīng)營(yíng)方式租金（元/m2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)狀況涌金廣場(chǎng)6.6萬(wàn)吳山廣場(chǎng)分割租賃1f：42f：33f：2多年來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，現(xiàn)進(jìn)行重新包裝后，對(duì)外招商，目前正處于招商中西湖時(shí)代廣場(chǎng)2萬(wàn)湖濱商圈售后返租（年回報(bào)率為9%，返租期為8年）1f：國(guó)際名品店，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際精品服飾、工藝品、皮具、珠寶；2f：紳士、淑女館，重要經(jīng)營(yíng)精品男女服飾、皮具、攝影；1b：為休閑生活館，主要經(jīng)營(yíng)超市、精品家具、工藝品、運(yùn)動(dòng)裝、休閑高爾夫、小家電、手機(jī)、掌上電腦、照相

24、器材、彩擴(kuò)等。進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)的人流量非常少，經(jīng)營(yíng)狀況不理想名稱(chēng)量體（m2）所處商圈經(jīng)營(yíng)方式租金（元/m2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)狀況杭州大廈2.6萬(wàn)武林商圈租賃a樓1f：日化、皮件2f：女裝3f：休閑、針紡4f：兒童裝 b樓1f：精品2f：男裝3f：休閑男裝4f：電訊、運(yùn)動(dòng)5f：家電 6f家居杭州高檔購(gòu)物中心，品牌深入人心，經(jīng)營(yíng)狀況尚可蓮卡佛武林商圈租賃1f：國(guó)際頂級(jí)名牌、飾物和男女士鞋類(lèi)產(chǎn)品2f：i.t.，reporter sport，mondi，vivienne westwood和double star咖啡店3f：男女潮流休閑服飾、家居用品及網(wǎng)羅多種時(shí)款手表品牌的柜位等杭州高檔購(gòu)物中心，原為百盛，后

25、由蓮卡佛進(jìn)駐，品牌深入人心，經(jīng)營(yíng)狀況尚可從購(gòu)物中心的地域分布來(lái)看，除位于武林商圈的經(jīng)營(yíng)狀況尚可外，其余地區(qū)的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)均不理想。主要有以下原因：a. 湖濱、吳山廣場(chǎng)商圈均位于旅游區(qū)，旅游人流量大，但實(shí)際消費(fèi)的人群有限。武林商圈的消費(fèi)人群多為本市居民，消費(fèi)具有針對(duì)性及有效性。b. 老牌商圈具有較強(qiáng)的認(rèn)知度。c. 品牌經(jīng)營(yíng)吸引了大部分中、高收入群前來(lái)消費(fèi)，商務(wù)中心內(nèi)的客流向武林商圈導(dǎo)入。 特色商業(yè)街清河坊特色商業(yè)街是位于吳山廣場(chǎng)商圈內(nèi)，以展現(xiàn)“清河坊的茶文化、藥文化、食文化及眾多的百年老字號(hào)商鋪的文化”等民俗文化而形成的特色商業(yè)街。杭州的百年老店，如王星記、張小泉、萬(wàn)隆火腿棧、胡慶余堂、方回春堂

26、、葉種德堂、保和堂、狀元館、王潤(rùn)興，義源金店、景陽(yáng)觀、羊湯飯店等均集中在這一帶。目前日均游客流量達(dá)近4萬(wàn)人次，使該特色街呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，在吳山廣場(chǎng)商圈里占有舉足輕重的地位。前期租金均價(jià)為3元/m2*天，經(jīng)過(guò)近年的經(jīng)營(yíng)，目前售價(jià)約為3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，租金6至15元/平方米*天。經(jīng)營(yíng)狀況比較良好，現(xiàn)在商鋪基本滿(mǎn)租。n 杭州西城區(qū)商業(yè)伴隨城西居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的居住區(qū)在城西板塊形成。同時(shí)城西板塊集中多所高校。根據(jù)西湖分區(qū)規(guī)劃，西湖區(qū)功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)，規(guī)劃居住人口61.7萬(wàn)。因此

27、，伴隨居住人口和教育科研的快速成長(zhǎng)，城西板塊形成了特色鮮明的區(qū)域性商業(yè)中心?？傮w而言，城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色，形成了居住型商業(yè)和教育科技型商業(yè)兩種商業(yè)模式。區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括文一路、文二路和文三路三個(gè)商業(yè)街。商業(yè)街集中了街鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和大賣(mài)場(chǎng)三種商業(yè)形態(tài)：滿(mǎn)足周邊居民和學(xué)生消費(fèi)的商鋪，服裝、電子數(shù)碼、電動(dòng)車(chē)和建材家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，物美等大賣(mài)場(chǎng)。由于城西板塊商業(yè)定位比較合理，業(yè)態(tài)搭配比較符合杭州本地的消費(fèi)習(xí)慣，總體經(jīng)營(yíng)狀況比較良好。其中文一路滿(mǎn)足學(xué)生和周邊居民購(gòu)物和其他生活消費(fèi)，消費(fèi)人流非常大，經(jīng)營(yíng)狀況非常好，基本滿(mǎn)租，很難找到可供出租的商鋪。隨著文一路拓寬建設(shè)，城西蔣村及至余杭的人流

28、車(chē)流將順著文一路進(jìn)入市中心，這將為文一路及其周邊的商業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。文二路經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較差，基本以住宅底商為主，商鋪面積較小，知名商家入駐比較少。文三路為電子數(shù)碼專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)，依托周邊的大學(xué)和信息科技產(chǎn)業(yè)，行成杭州最大的數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)非常明顯，經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)正在不斷成長(zhǎng)，如新入駐的百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)正在招商。業(yè)態(tài)格局從城西板塊總體業(yè)態(tài)格局看，文一、二、三路各具特色。根據(jù)周邊不同的居住人群，形成了不同各色的三個(gè)商業(yè)街。文一路周邊集中多所大學(xué)和居住社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購(gòu)物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；文二路為社區(qū)配套商業(yè)街；文三路為電子數(shù)碼專(zhuān)業(yè)街，集中經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼產(chǎn)品。文一路：文一

29、路是商業(yè)街與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合的一條商業(yè)街，形成以服飾、餐飲、家居、通訊為主的業(yè)態(tài)組合。除了臨街商鋪，還集中了包括物美大賣(mài)場(chǎng)、城西商貿(mào)城、翠苑服裝市場(chǎng)、中國(guó)聯(lián)通城西手機(jī)廣場(chǎng)、華東家具城西市場(chǎng)等在內(nèi)的大市場(chǎng)。在大學(xué)沒(méi)有搬遷前，商業(yè)主要以學(xué)生為消費(fèi)對(duì)象，因此集中了許多滿(mǎn)足青年學(xué)生消費(fèi)的商業(yè)如書(shū)店、花店、運(yùn)動(dòng)品商店、飾品店等等。伴隨大學(xué)的紛紛遷出，文三路商業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)。從檔次上看，文一路屬于實(shí)用性的中檔以下的商業(yè)街，部分中檔品牌商業(yè)進(jìn)駐，兩家麥當(dāng)勞在街內(nèi)經(jīng)營(yíng)。文二路：文二路與文一路一樣，隨著大學(xué)的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)始逐步由學(xué)生導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向居民導(dǎo)向型。文二路上現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)主要有超市、房地產(chǎn)中介、

30、餐飲、書(shū)店、便利店、銀行、電動(dòng)車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等等。向東過(guò)了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計(jì)有：順味園、1991服裝店、某書(shū)店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服裝店、一家婦女用品店、移動(dòng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、123速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟件店、一家云南過(guò)橋米線(xiàn)；而過(guò)了幼兒師范學(xué)院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。隨著學(xué)校遷出，滿(mǎn)足學(xué)生消費(fèi)的商業(yè)逐步推出，而滿(mǎn)足附近居民消費(fèi)的商業(yè)正在不斷遷入。文三路：自1992年以來(lái)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，文三路電子信息街區(qū)集聚了以東方通信為代表的1600多家高新科技企業(yè)，以網(wǎng)新圖靈為代表的1100多家it產(chǎn)業(yè)經(jīng)銷(xiāo)商，以西溪數(shù)碼港為代表的7大it產(chǎn)品

31、大賣(mài)場(chǎng)，以東部軟件園為代表的6大創(chuàng)業(yè)園，以昌地火炬大廈為代表的28幢高檔商務(wù)寫(xiě)字樓頤高數(shù)碼廣場(chǎng)、高新數(shù)碼城、高新電腦城、西溪數(shù)碼港、杭州百腦匯電腦市場(chǎng)、華力電腦城等it賣(mài)場(chǎng)及沿路的圖靈科技世界、聯(lián)想專(zhuān)賣(mài)、美辰數(shù)碼夢(mèng)幻中心、惠普專(zhuān)賣(mài)店等。以電子數(shù)碼為主體，輔之以餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施，形成了富有特色的電子數(shù)碼專(zhuān)業(yè)街區(qū)。租金水平文一路：業(yè) 態(tài)租 金（元/平米天）服裝5-14家居裝飾4-10餐飲4-12超市4-6通訊產(chǎn)品10飾品10-11便利店6-10書(shū)店4-6花店8-12運(yùn)動(dòng)用品4-8其他2.5-12位 置租金（元/平米天）路口處臨街商鋪10-14中間路段臨街商鋪4-10非臨街底層商鋪3-5非底層商鋪

32、2.5-6文一路兩邊集中了多家大學(xué)，同時(shí)多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和大賣(mài)場(chǎng)也匯集于此，因此，這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)非?；鸨＝?jīng)營(yíng)的成功帶動(dòng)了文一路租金的不斷上漲。100平米以上的大面積店鋪單位租金相對(duì)較低，多在4-6元/平米天，而8-25平米左右的小面積商鋪?zhàn)饨饎t高的多，大部分在8元/平米天以上，有的甚至達(dá)到14元/平米天，如翠苑服裝市場(chǎng)臨街部分的商鋪。不同位置的商鋪?zhàn)饨鸩町惥薮?，體現(xiàn)地段對(duì)商業(yè)的重要意義。十字路口處和大學(xué)校門(mén)部分臨街商鋪的租金明顯比較高，多在10-14元/平米天之間，而中間路段的臨街商鋪則次之，多在4-10元/平米天，非臨街底層商鋪?zhàn)饨鹚絼t在3-5元/平米天，非底層商鋪?zhàn)饨穑ú话?/p>

33、大賣(mài)場(chǎng)中的非底層商鋪）多在2.5-6元/平米天。從不同業(yè)態(tài)看，租金也有所差別，諸如服飾、飾品、快餐等商業(yè)的租金相對(duì)較高，而書(shū)店、超市、大型餐飲的租金則相對(duì)較低。文二路：文二路主要為小型商鋪市場(chǎng)，整體經(jīng)營(yíng)一般，商業(yè)氛圍比較淡薄，因此，租金水平不是很高，范圍基本在2.5-5元/平米天。文三路：位置租金（元/平米天）一樓10-15二樓6-8三樓4-6臨街商鋪4-8文三路以數(shù)碼商場(chǎng)為主，輔之以臨街商鋪。從租金看，反映出該區(qū)域數(shù)碼專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一樓租金最高，大致在10-15元/平米天；二樓租金為6-8元/平米天；三樓則為4-8元/平米天；臨街商鋪?zhàn)饨馂?-8元/平米天。租售模式從租售模式

34、看，區(qū)域內(nèi)的大賣(mài)場(chǎng)基本上是開(kāi)發(fā)商持有的形式，內(nèi)部分割出租。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分是出租模式，而另一部分則是出售模式。文三路的數(shù)碼廣場(chǎng)多是開(kāi)發(fā)者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服裝市場(chǎng)則是小產(chǎn)權(quán)形式，商鋪可以自由買(mǎi)賣(mài)。臨街商鋪多為多業(yè)主持有。從租售兩種模式看，知名品牌專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和檔次比較高的市場(chǎng)一般采取統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式；而小產(chǎn)權(quán)式商業(yè)則明顯比較混亂，檔次和環(huán)境都比較差，整體形象不是很好。建筑格局文一路和文二路，有眾多的大學(xué)生作為人氣支撐。那里主要由低矮、規(guī)模較小的店鋪群構(gòu)成，最多只是二層樓，各種小服飾店、小吃店、小娛樂(lè)廳、甚至夜市可以在這里生存。文三路正好是浙大玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)以及其他多所高校

35、影響的交集區(qū)域；這里的物業(yè)租金相對(duì)于靠近浙大的黃龍區(qū)塊比較便宜，適合科技企業(yè)在此創(chuàng)業(yè)；文三路由辦公大廈、大型專(zhuān)業(yè)數(shù)碼廣場(chǎng)與臨街旺鋪結(jié)合，構(gòu)成了高低結(jié)合的商業(yè)建筑格局。從商業(yè)街鋪看，商業(yè)街的商鋪分割面積普遍很小，主力商鋪面積約在20平米左右，柱距3-4米，層高3米左右，進(jìn)深6-12米不等。從商鋪建筑格局看，還屬于傳統(tǒng)的社區(qū)商鋪形態(tài)，比較封閉狹小，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的通透和時(shí)尚感。2、 杭州東城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)杭州東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)主要分布在秋濤路沿線(xiàn)，以杭州火車(chē)東站、汽車(chē)東站以及四季青特色商業(yè)街為三個(gè)節(jié)點(diǎn)，將整個(gè)東城區(qū)劃分為四大商業(yè)圈，即天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)、艮山路汽配街、慶春-鳳起商業(yè)圈以、四季青服裝街。大量的專(zhuān)業(yè)

36、市場(chǎng)形成了東城區(qū)一道特有的商業(yè)風(fēng)景線(xiàn)，沿秋濤北路南下依次分布有永樂(lè)家電、安琪兒小商品市場(chǎng)、浙江中匯紡織機(jī)市場(chǎng)、五星電器（省家電市場(chǎng)）、華東家電市場(chǎng)、四季青服裝城等。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的存在為本區(qū)域積聚了濃郁的商業(yè)氣氛及市場(chǎng)號(hào)召力，吸引了整個(gè)杭城的專(zhuān)業(yè)需求，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。天城路商務(wù)商業(yè)區(qū)主要分布在火車(chē)東站附近，商業(yè)主要集中于本項(xiàng)目東、南部的東站廣場(chǎng)，在天城路與秋濤北路的交界處形成了一個(gè)商務(wù)區(qū)，三、四星級(jí)的商務(wù)酒店均集中于此，此外，本地區(qū)還設(shè)有一些大型的娛樂(lè)設(shè)施及大型賣(mài)場(chǎng)，這些大型設(shè)施的存在共同構(gòu)筑起了本地區(qū)中、高檔商業(yè)商務(wù)區(qū)的整體形象。隨著，百富勤商業(yè)廣場(chǎng)（11.5萬(wàn)m2）的建設(shè)，將進(jìn)一步完善本地區(qū)的

37、商業(yè)設(shè)施，使本區(qū)域的商業(yè)商務(wù)設(shè)施更加趨于多元化。n 業(yè)態(tài)分布（按建筑面積）東站附近慶春-鳳起東路艮山路汽配街合計(jì)汽配五金設(shè)備750166012503660貨運(yùn)185185餐飲2500293015707000旅館、住宿10501050休閑600270870電信475400875雜貨458350808服飾、鞋帽4401903701000家居裝修95011802130美容美發(fā)725725醫(yī)藥9001301030中介810810便利店350280630其他737203301123n 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)四季青服裝市場(chǎng)四季青服裝街區(qū)位于江干區(qū)杭海路，是我國(guó)十大服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。占地24公頃，匯集了四季青服裝市場(chǎng)、杭

38、派精品服裝市場(chǎng)等16家專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)，服裝經(jīng)營(yíng)戶(hù)8000多戶(hù)，營(yíng)業(yè)面積21萬(wàn)平方米，從業(yè)人員30000余人，年成交額近百億元，實(shí)現(xiàn)增加值8億元。四季青服裝市場(chǎng)街區(qū)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，形成了一個(gè)大型的服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大世界。成為浙江輻射華東的服裝批發(fā)市場(chǎng)中心，同時(shí)也經(jīng)營(yíng)零售業(yè)，杭州居民服裝消費(fèi)也喜歡到這里來(lái)。服裝街區(qū)整體經(jīng)營(yíng)良好，市場(chǎng)交易非?；钴S。雖然總體經(jīng)營(yíng)很好，但是也有部分市場(chǎng)不是很成功，如意法服飾城二層級(jí)以上空置非常嚴(yán)重，租金也比較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近的四季青服裝市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總建筑面積（平米）店鋪面積（平米）杭州四季青服裝市場(chǎng)500008-150杭州常青意法服飾城600008-100杭州四季青蘇杭服裝

39、市場(chǎng)80008-50杭派服飾城65008-40杭派精品服裝市場(chǎng)250008-150杭州四季青精品女裝市場(chǎng)1200012-120杭州四季服裝批發(fā)市場(chǎng)120008-60杭州電力四季服裝城230008-50杭州九星服裝市場(chǎng)60008-45杭州四季青兒童服裝市場(chǎng)80008-50杭州四季青精品童裝市場(chǎng)295008-120杭州四季青佳寶童裝市場(chǎng)2200010-150中洲服飾鞋區(qū)650012-30杭泵童裝市場(chǎng)200008-35新世紀(jì)1200010-40佳寶童裝市場(chǎng)（后）80008-35中星外貿(mào)服飾城75008-120總計(jì)316000業(yè)態(tài)格局：從業(yè)態(tài)上看，四季青服裝街涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女

40、裝、男裝、鞋類(lèi)等等，以不同產(chǎn)品類(lèi)別形成了多個(gè)不同的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如童裝市場(chǎng)、女裝市場(chǎng)等。從品牌檔次上看，低檔、中檔、中高檔相結(jié)合。既有低檔的服裝市場(chǎng)，如四季青童裝市場(chǎng)；也有精品服裝市場(chǎng)如杭州常青意法服飾城、航拍精品服裝市場(chǎng)等等。主體以國(guó)內(nèi)品牌為主，也有部分外國(guó)品牌進(jìn)駐。租售模式：四季青服裝市場(chǎng)為大業(yè)主持有和小業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。某些檔次較高的市場(chǎng)如佳寶童裝市場(chǎng)是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對(duì)外出租的模式，而大部分市場(chǎng)則多為小業(yè)主持有，可以自由買(mǎi)賣(mài)。建筑格局：以小店鋪為主，主體商鋪面積在10-25平米之間位置越好的商鋪面積越小，而較差的位置如三層、四層因?yàn)閱挝蛔饨疠^低導(dǎo)致總體租金不高，因此面積較大。租金：

41、位置平均租金（元/平米天）扶梯周邊租金（元/平米天）臨街街鋪20-35-地下一樓10-15-一樓10-3020-30二樓8-1512-15三樓5-87-8四樓2-52.5-5服裝銷(xiāo)售是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，四季青服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸷芨?。從調(diào)查看，總體租金在8元/平米天以上，不同地段租金差別非常明顯。臨街街鋪地段最好，且多位小面積商鋪，因此單位租金非常高，多在20元/平米天以上，有的甚至達(dá)到35元/平米天的驚人價(jià)格。其次是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的一樓，租金在10-30元/平米天，其中位于扶梯周邊和入口周邊的商鋪?zhàn)钯F，多在20-30元/平米天。地下一層租金10-15元/平米天。二樓租金在8-15元/

42、平米天，地段好的扶梯周邊租金則為12-15元/平米。三樓租金為5-元/平米*天，扶梯周邊則為7-8元/平米天。四樓空置比較嚴(yán)重，租金也比較低，在2-5元/平米天之間。從位置看，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一般只能經(jīng)營(yíng)到三層，四層以上難以經(jīng)營(yíng)，空置率非常高。其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總量體（m2）租金（元/m2*天）業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)狀況新型材料市場(chǎng)約300004-4.5（底層沿街）1f：五金、裝飾2f：地板滿(mǎn)租，經(jīng)營(yíng)狀況良好東方燈飾城約250004-4.5（底層）燈飾、裝飾布滿(mǎn)租五星電器約300005.5-6.2（底層沿街）1-2f：家電3f：電腦、音像4f：辦公滿(mǎn)租多為60-70m2的鋪面東站服裝市場(chǎng)約60001f：服裝、鞋帽、箱

43、包、化妝品2f：床上用品、服飾滿(mǎn)租安琪兒小商品市場(chǎng)約250005.5（底層沿街）1f：小商品2f：空置，暫作倉(cāng)庫(kù)底層經(jīng)營(yíng)狀況良好，二樓不佳。3、商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)n 杭州整體商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)一般，專(zhuān)業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。在杭州東城區(qū)形成的專(zhuān)業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)“集結(jié)地”已成為了杭州商業(yè)的一大亮點(diǎn)，吸引了大量的客流前來(lái)消費(fèi)，總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，并營(yíng)造出了濃郁的商業(yè)氛圍，為其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的進(jìn)入奠定了基礎(chǔ)。但美中不足之處就是整體形象略遜一籌，層次感不高。n 大型購(gòu)物中心大多數(shù)經(jīng)營(yíng)慘淡。杭州作為著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前來(lái)觀光，但這些旅游人群并沒(méi)有成為杭州大型購(gòu)物中心的有效客源支撐，使得大多數(shù)購(gòu)物中心處于

44、慘淡經(jīng)營(yíng)狀態(tài)（除位于老牌商圈武林商圈的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)尚可）。造成這一局面的主要原因是，旅游人流雖大，但其真正的購(gòu)物消費(fèi)比例有限。n 特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)形勢(shì)較為喜人。各特色商業(yè)街利用自身的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行特色經(jīng)營(yíng)，既貼近廣大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消費(fèi)，使其經(jīng)營(yíng)狀況始終處于良好的狀態(tài)。二、住宅市場(chǎng)由于近期政府接連出臺(tái)諸多政策對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們就有必要對(duì)這些政策的出臺(tái)進(jìn)行解讀與分析。一系列政策的相繼出臺(tái)，對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將有以下影響：（一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀1、政策介紹n 央行提高房貸利率 央行宣布從2005年3月17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸

45、款政策。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。與此同時(shí)，各商業(yè)銀行總行可自行決定將房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市和地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付比例由目前的20%提高至30%。 與此同時(shí)，央行的另一項(xiàng)新政策是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%.具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。n 國(guó)務(wù)院高層發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)

46、負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。n 金融政策繼續(xù)從嚴(yán)前進(jìn)。在不久前的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議上，行長(zhǎng)周小川部署的2005年十項(xiàng)主要任務(wù)之一就是繼續(xù)加強(qiáng)和改善金融宏觀調(diào)控，其中重點(diǎn)提出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，并推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展

47、。2005年的金融政策趨勢(shì)可能進(jìn)一步趨緊。n 國(guó)務(wù)院會(huì)議安排8項(xiàng)首要工作，控制房?jī)r(jià)包括在內(nèi)。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“新8條”）。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披

48、露制度。n 七部委下發(fā)聯(lián)合意見(jiàn)，開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅。2005年4月30日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)，其中規(guī)定自2005年6月1日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住宅住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。n 浙江省政府出手調(diào)控樓市2005年4月15日，省政府召開(kāi)了全省穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格推進(jìn)住房保障體系建設(shè)電視電話(huà)會(huì)議。省長(zhǎng)呂祖善強(qiáng)調(diào)八字方針：穩(wěn)定價(jià)格，加強(qiáng)保障。即抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲

49、，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定，保障中低收入家庭的基本居住情況。n 杭州出臺(tái)的一些地方性政策 2005年3月22日，杭州市政府宣布4月1日起取消房改房超額收益金； 自2005年5月1日起，房產(chǎn)交易契稅調(diào)整為3%； 杭州開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查，嚴(yán)查16種房?jī)r(jià)違法行為。2、政策特點(diǎn)分析從出臺(tái)政策看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：n 單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過(guò)這來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)際上卻適得其反，它加速了開(kāi)發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力增強(qiáng)，

50、進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手段抵消。因此，政府開(kāi)始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開(kāi)始從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。n 政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來(lái)的首付提高，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者貸款門(mén)檻提高，貸款成本增大。而月日七部委聯(lián)合意見(jiàn)，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地震，拋盤(pán)激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來(lái)，政府打壓投機(jī)的決心越來(lái)越強(qiáng)。n 調(diào)節(jié)目標(biāo)越來(lái)越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒(méi)

51、有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開(kāi)始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出肯定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱(chēng)為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。據(jù)我們對(duì)部分樓盤(pán)的最新的調(diào)研，與以往有所不同的是，大多數(shù)樓盤(pán)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但增幅趨緩，銷(xiāo)售速度放緩， 客戶(hù)觀望

52、心態(tài)較重。這從微觀市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，也基本上可以嗅到政策層面上影響力。3、未來(lái)政策走勢(shì)預(yù)測(cè)可以預(yù)料：如果本次的宏觀調(diào)控政策還不能擠壓掉房地產(chǎn)中的過(guò)度投機(jī)成分，和擠空其中的泡沫因素，并使房地產(chǎn)的發(fā)展回歸到理性、健康、可持續(xù)性的軌道上來(lái)，使之和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、與人民的收入增長(zhǎng)、同一個(gè)行業(yè)正常的發(fā)展規(guī)律保持一致的話(huà)，后期可能會(huì)有更為嚴(yán)厲的措施在醞釀當(dāng)中。政治的大棒指引著各行業(yè)的健康、有序前進(jìn)，一旦舉起，在這樣特定國(guó)情下，恐怕沒(méi)有誰(shuí)能置身于外。不過(guò)，宏觀調(diào)控的主要目的首先不希望房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但也不是簡(jiǎn)單的要房?jī)r(jià)下跌，影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展、影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局的大勢(shì)。前兩年的房?jī)r(jià)上漲似乎有點(diǎn)“竭澤而漁”

53、的味道，而政府的調(diào)控行為則是促使房地產(chǎn)業(yè)“細(xì)水長(zhǎng)流”，避免一下子透支完未來(lái)的發(fā)展空間，從而保持行業(yè)的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展。（二）今年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、一季度杭州市整體市場(chǎng)狀況（數(shù)據(jù)來(lái)源杭州信息網(wǎng)）指標(biāo)2005年一季度2004年三季度2004年二季度2004年一季度本期比上期增減幾點(diǎn)幾本期比上期增減幾點(diǎn)幾本期比上期增減幾點(diǎn)幾本期比上期增減幾點(diǎn)幾企業(yè)景氣指數(shù)145.86-9.2145.85-10155.85-0.98156.83-9.15土地開(kāi)發(fā)面積102.412.1693.886.4387.45-15.75103.24.21完成投資110.41-12.49121.131.96119.17-0.

54、03119.2-25.63新開(kāi)工面積82.73-26.696.1615.3780.79-9.6990.48-14.71房屋竣工面積86.74-32.5192.96-3.4396.396.989.49-20.71商品房預(yù)售面積75.86-35.7778.27-25.28103.559.0394.52-2.39商品房銷(xiāo)售面積86.29-28.8674.03-27.71101.743.698.14-4.18商品房銷(xiāo)售價(jià)格149.725.72112.19-10.14122.33-16.82139.1515.54空置商品房面積155.5212.4128.98-2.15131.13-23.53154.660.61稅后利潤(rùn)115.99-21.5117.586.52111.061.69109.37-27.18流動(dòng)資金84.97-5.4281.44-9.1890.62-13.34103.96-23.41貨款拖欠116.39-9.15106.8-8.52115.32-3.94119.26-3.5用工107.72-4.3107.324.3103.02-14.17117.1913.72固定資產(chǎn)投資101