萬科企業(yè)股份有限公司財務報表分析

1、萬科企業(yè)股份有限公司財務報表分析一、 公司簡介萬科公司概況：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。 萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選

2、華爾街日報（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。 萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入

3、選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。 經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批iso9002質量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關系組織。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業(yè)。 二、資產(chǎn)負債

4、表和利潤表的縱向分析和橫向分析（一）資產(chǎn)負債表分析項目資金占資產(chǎn)的比例（%）2007年 2008年2009年07年08年09年貨幣資金17,046,504,584.3119,978,285,929.9223,001,923,830.8017.0316.7616.72應收賬款864,883,012.55922,774,844.24713,191,906.140.860.770.52存貨66,472,876,871.4085,898,696,524.9590,085,294,305.5266.4172.0465.46長期股權投資2,438,609,165.052,485,725,268.993,5

5、65,383,001.512.442.082.59固定資產(chǎn)575,205,554.971,265,332,766.181,355,977,020.480.571.060.99在建工程271,270,240.23188,587,022.90593,208,234.130.270.160.43項目負債占負債的比例（%）應付賬款11,103,797,389.7612,895,962,836.6316,300,047,905.7517.6816.0416.78變化原因的說明：1、 貨幣資金：總數(shù)逐年增加，逐年減少比例的原因是公司的經(jīng)營狀況每年都有所改善，經(jīng)營業(yè)績每年都有增加。2、 應收賬款：逐年減少的

6、主要原因是往來款項減少所致。3、 存貨；逐年增加的主要原因是起先部分原料儲備存有所上升所致，市場需求增大，加大了房地產(chǎn)的開發(fā)。4、 長期股權投資：逐年增加的主要原因是市場當前狀況及其前景對公司的投資的影響。5、 固定資產(chǎn)：其占總資產(chǎn)比例的先增后減說明市場經(jīng)歷了從冷到熱的過程。6、 在建工程：先減少后大幅度的增加說明了公司對市場的需求量和熱度做出可及時的調整。7、 應付賬款：逐年增加的主要原因是公司根據(jù)市場的熱度，適度的加大了對市場的投資力度。（二）利潤表分析項目金額2007年2008年2009年營業(yè)總收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,

7、143.49營業(yè)成本20,607,338,964.4425,005,274,464.9134,514,717,705.00投資收益208,030,696.10209,411,393.50924,076,829.10銷售費用1,194,543,702.001,860,350,084.011,513,716,869.35管理費用1,763,765,823.491,530,799,165.461,441,986,772.29財務費用359,500,074.40657,253,346.42573,680,423.04所得稅2,324,104,867.511,682,416,473.302,187,42

8、0,269.40變化原因的說明：1、 營業(yè)總收入：逐年的上升是由于公司的經(jīng)營業(yè)績每年都有所提升。2、 營業(yè)成本：逐年上升的主要原因是房地產(chǎn)市場過熱，地皮的價格大幅度增長以及公司營業(yè)收入的逐年上升帶動了成本的增加。3、 投資收益：逐年增加說明了公司投資方向和目標正確，所投資的公司的經(jīng)營業(yè)績每年都有提高。4、 銷售費用：先增后減主要原因是公司在市場蕭條期為增加銷售收入支付了較多的費用以促進業(yè)務量的增加，而在市場繁榮期則無需太多的銷售費用。5、 管理費用：逐年減少的原因是對壞賬核算方法做了變更，減少了對于特別款項采用個別認定法計提壞賬準備，所計提的壞賬準備減少。6、 所得稅：先減后增反映公司利潤總額

9、的所得大小。三、比率分析（一）償債能力分析 項目2007年2008年2009年金額金額金額流動資產(chǎn)：貨幣資金17,046,504,584.3119,978,285,929.9223,001,923,830.80交易性金融資產(chǎn)740,470.77應收賬款864,883,012.55922,774,844.24713,191,906.14其他應收款2,764,056,869.183,496,096,906.257,785,809,435.41預付賬款8,284,197,850.733,160,518,998.568,736,319,500.73存貨66,472,876,871.4085,898,6

10、96,524.9590,085,294,305.52流動資產(chǎn)合計95,432,519,188.17113,456,373,203.92130,323,279,449.37資產(chǎn)總額100,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,829.39流動負債：短期借款1,104,850,000.004,601,968,333.321,188,256,111.11交易性金融負責20,957,112.001,694,880.00應付票據(jù)30,000,000.00應付賬款11,103,797,389.7612,895,962,836.6316,300,047,90

11、5.75預收賬款21,622,747,400.8023,945,755,139.8531,734,801,163.76應付職工薪酬729,790,790.42517,762,853.19806,504,472.20應交稅金795,716,626.98861,985,122.521,176,877,640.28其他應付款5,797,189,130.389,968,304,370.939,258,734,468.30應付利息110,258,290.41219,884,034.75122,643,721.10一年內(nèi)到期的非流動負債7,488,676,903.6513,264,374,576.457,

12、440,414,366.78流動負債合計48,773,983,644.4064,553,721,902.6068,058,279,849.28負債合計66,174,944,879.2580,418,030,239.8992,200,042,375.32利潤總額7,641,605,685.336,322,285,626.038,617,427,808.09三年的償債財務指標如下：2007年2008年2009年流動比率1.961.761.91速動比率0.590.430.59資產(chǎn)負債率0.660.670.67這三年的流動比率表明，債權人的安全程度較高，較高的流動比率可以保障債權在到期日得以償還，并在

13、清算時不會受到重大損失。因為，在債權到期日，流動資產(chǎn)可以迅速變現(xiàn)予以償還債務，流動比率越高，這種償還到期債務的能力越高.企業(yè)的貨幣資金和存貨在這三年的增量都得到較大幅度的提高，說明企業(yè)的經(jīng)營有比較明顯的提高，短期償債能力值得肯定。這三年的速動比率是假定存貨毫無價值或難以脫手兌換現(xiàn)金的情況下，企業(yè)可動用的流動資產(chǎn)抵付流動負債的能力。萬科公司的速動比率在行業(yè)中還是處在一個比較合適的比例，表明企業(yè)可動用的流動資產(chǎn)抵付流動負債的能力還是比較強的，同時，表明企業(yè)資產(chǎn)利用率也處在比較合適的比例。這三年的資產(chǎn)負債比率表明從債權人處所籌集的資金占資產(chǎn)的百分比，它有助于確定在破產(chǎn)情況下對債權人的保護程度。此三年

14、的比率都比較高，表明企業(yè)的財務狀況比較吃緊，但從側面考慮，說明了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務量比較大，造成了比較大比例的資產(chǎn)負債率?？偟膩砜矗瑥那叭齻€指標可以看出該公司的償債能力處于合理的水平，債權人的安全程度處于較好局面。同時也可以看出企業(yè)的資源利用率還是比較高的，也從側面說明了企業(yè)的償債能力還是比較強的。（二）營運能力分析2007年2008年2009年主營總收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,143.49平均應收賬款614746342.89893828928.40817983375.19平均存貨50319995762.3176185786698.

15、1687991995415.24資產(chǎn)總計100,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,829.39三年的營運財務指標如下：2007年2008年2009年應收賬款周轉率57.790745.860959.7580存貨周轉率0.40950.32820.3922總資產(chǎn)周轉率0.470.370.38從這三年的應收賬款周轉率可以看出，每年它都維持在一個很高的水平，表明企業(yè)在未來對現(xiàn)金的收回都比較高，資金的利用率在高的水平。這三年的應收賬款周轉率都比較高，表明該企業(yè)的資金利用一直比較高，處于良好的狀態(tài)，同時也表明其短期償債能力十分強。這三年的存貨周轉率差別不

16、大，說明每一年的運轉都差別不大，存貨增加不大，公司的負擔也就不大，對資金的利用比較好，生產(chǎn)比較正常，沒有太大的變化，公司處在一個比較穩(wěn)定的發(fā)展的階段。從這三年的總資產(chǎn)周轉率可以看出該企業(yè)全部資產(chǎn)的使用率，這三年的都比較高，在行業(yè)中處于領先地位，表明該企業(yè)在行業(yè)中利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率較高，企業(yè)的生產(chǎn)獲利能力比較高，表明萬科公司的獲利能力非常高。總的來看，三個財務指標表明，該企業(yè)的資金利用率極高， 周轉很快，銷售收入高，獲利能力也比較穩(wěn)定，且充分的利用了多余的資金，生產(chǎn)的效率比較高。（三）獲利能力分析2007年2008年2009年營業(yè)總收入35,526,611,301.9440,991,77

17、9,214.9648,881,013,143.49營業(yè)總成本28,059,491,714.4134,855,663,288.3941,122,442,525.36凈利潤5,317,500,817.824,639,869,152.736,430,007,538.69三年的獲利財務指標如下：2007年2008年2009年銷售凈利率0.14970.11320.1315銷售毛利率0.21020.14970.1587凈資產(chǎn)收益率0.210.130.15毛利是公司利潤形成的基礎，銷售毛利率即單位收入的毛利，獲利能力越強。從上表可以看出，萬科公司的銷售毛利率相對較低，還沒有達到行業(yè)中的平均水平，但這也是萬科

18、的營銷策略，萬科的ceo也說過高于25%的利潤他們不做，證明公司是在穩(wěn)固中求發(fā)展，在穩(wěn)定中求得利潤，這樣做對公司的可持續(xù)發(fā)展是比較有利，在謀取利潤的同時，不會讓公司冒太大的風險。同時，萬科公司的凈利潤高,而凈資產(chǎn)收益率不高,這說明它的凈資產(chǎn)較多,沒有太多的負債籌資,嘗債能力強,破產(chǎn)風險小。四、分析結論 從總體趨勢可以看出，各個項目的數(shù)值都處在比較適合的水平，盡管其中有起有落，但總體來說，沒有較大浮動的大起大落。主要是由于在07年房地產(chǎn)市場的一片火熱，其公司的各項指標都處在比較有利的水平，到了08年的時候，房地產(chǎn)市場冷淡，但公司改善了銷售策略，其總體來說還是取得了一定的發(fā)展，09年，房地產(chǎn)市場有所回暖，公司的經(jīng)營狀況得到較大的改善和提高，得以體現(xiàn)在各項指標的提升。在償債能力，營運能力和獲利能力分析的過程中，可以清晰的看出各個指標的變化。萬科公司應的收賬款周轉率和存貨周轉率都遠高于同行企業(yè)，資產(chǎn)的流動性在行業(yè)中也處于領先地位，說明了該企業(yè)的償債能力比較好，并且其凈利潤也在逐年的增加，作為債務人是不用擔心公司的償債能力，投資風險也比較小。但這對企業(yè)而言也不是完全有利于企業(yè)的，在財務風險低的同時也表明了公司沒有充分利用其總資金。此三年該公司的營運