順德商業(yè)中心綜合物業(yè)工作建議書

1、 順德大良友誼路綜合商業(yè)項(xiàng)目工作建議書型目 錄1項(xiàng)目所處的工作階段32本項(xiàng)目swot分析43本項(xiàng)目在現(xiàn)階段面臨的主要問(wèn)題64在現(xiàn)階段恒昌可以提供的工作內(nèi)容95策劃工作流程及工作時(shí)間安排116前期發(fā)展策劃工作內(nèi)容127本次服務(wù)工作時(shí)間及收費(fèi)198我司操作此類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)198.1細(xì)致的專業(yè)服務(wù)198.2相關(guān)資源優(yōu)勢(shì)208.3部分案例231 項(xiàng)目所處的工作階段本項(xiàng)目位于順德大良友誼路8號(hào)（游泳池旁），為大良集商業(yè)、公寓、住宅等物業(yè)類型為一體的綜合項(xiàng)目。分為兩期，一期銀行、商業(yè)中心建筑面積1.2萬(wàn)平方米，已建成，并大部分已招商，一、二樓商家已進(jìn)駐。本次工作任務(wù)主要針對(duì)二期，二期占地約1.2萬(wàn)平方

2、米，容積率小于等于5.5，目前地塊還未拆遷，已完成初步設(shè)計(jì)，原設(shè)計(jì)各物業(yè)類型數(shù)據(jù)表和土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如下。原二期設(shè)計(jì)各物業(yè)類型建筑面積表物業(yè)類型酒店公寓(住宅)商業(yè)停車場(chǎng)總計(jì)建筑面積1.9萬(wàn)m22.6萬(wàn)m23.9萬(wàn)m21.8萬(wàn)m210.2萬(wàn)m2層數(shù)1-28層1-13層1-3層負(fù)1-負(fù)2二期土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件總用地面積11622.97m2（藍(lán)線）凈用地面積11274.446m2（紅線）用地使用性質(zhì)主導(dǎo)使用性質(zhì)商業(yè)兼容使用性質(zhì)辦公、住宅（酒店式公寓）主要技術(shù)指標(biāo)（按總用地面積計(jì)算）地塊建筑密度小于等于72%（高層部分小于等于20%）容積率小于等于5.5規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建筑層數(shù)小于等于22層建筑控高小

3、于等于80米停車場(chǎng)辦公按0.3個(gè)/100m2建筑面積，住宅按0.5個(gè)/戶，大型商場(chǎng)配建停車位不少于200個(gè)配套設(shè)施要求大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積不少于12000m2臨西南側(cè)道路交叉口處建筑應(yīng)適當(dāng)加大后退，后退部分做綠化廣場(chǎng)，面積不小于12000m2住宅部分（酒店式公寓）建筑面積不超過(guò)總建筑面積的25%2 本項(xiàng)目swot分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析，在策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各方面充分利用項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避項(xiàng)目的劣勢(shì)，使項(xiàng)目的價(jià)值最大化。1）優(yōu)勢(shì)l 區(qū)位條件項(xiàng)目位于大良中心城區(qū)家電特色經(jīng)濟(jì)圈，特色經(jīng)濟(jì)突出。項(xiàng)目地處成熟舊城區(qū)，配套設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)有眾多的住宅小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和公園，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了基礎(chǔ)

4、l 交通條件交通便利，處于友誼路、鑒海北路、鳳山中路和鳳山西路的交匯口，從鳳翔、北區(qū)和老城區(qū)到項(xiàng)目購(gòu)物都十分方便，項(xiàng)目處于廣珠公路進(jìn)入大良的必經(jīng)之地，過(guò)境車流較多，連接順德家電產(chǎn)業(yè)制造基地l 景觀條件內(nèi)外景觀條件較好，本項(xiàng)目西對(duì)彩虹橋公園，彩虹橋?yàn)榇罅嫉貥?biāo)，東靠鳳嶺公園，地塊內(nèi)部有幾十棵原生大樹l 發(fā)展商具有多年的家電賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在順德家電行業(yè)具有較高的知名度l 分期本項(xiàng)目一期已建成，為家電專業(yè)市場(chǎng)，招商情況良好，多家知名家電品牌都在一期設(shè)置了旗艦店，二期可考慮如何充分利用一期的人氣2） 劣勢(shì)l 區(qū)位條件處于華蓋路商圈的邊緣地帶，華蓋路商圈是大良核心商業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目距其有數(shù)百米的中斷地帶，尚無(wú)

5、力承接繁華的商業(yè)脈絡(luò)l 發(fā)展商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，并且是首次開(kāi)發(fā)大型綜合型項(xiàng)目，綜合型項(xiàng)目在定位方向、開(kāi)發(fā)時(shí)序、租售策略、經(jīng)營(yíng)管理等方面與家電專業(yè)市場(chǎng)有很多不同3）機(jī)會(huì)l 宏觀經(jīng)濟(jì)順德居民生活水平高，消費(fèi)力強(qiáng)，順德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居珠三角各城市前列，2005年順德平均每百戶汽車擁有量為32輛順德是我國(guó)有名的家電之都。十多年來(lái)，順德家電產(chǎn)業(yè)規(guī)模一直占據(jù)廣東省的45%左右，總產(chǎn)值約占全國(guó)家電總產(chǎn)值的15%，家電產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)非常突出。l 城市規(guī)劃佛山“5+2”組團(tuán)規(guī)劃中，順德規(guī)劃為百萬(wàn)中心組團(tuán)之一，發(fā)展前景較好4）威脅l 城市規(guī)劃承接廣州南拓的機(jī)遇，順德城市往南往東發(fā)展，大良新城區(qū)和大良

6、東區(qū)發(fā)展速度較快，都位于城市東南向，本項(xiàng)目不處在城市主要發(fā)展方向大良東區(qū)和新城區(qū)規(guī)劃有多處商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)較為激烈3 本項(xiàng)目在現(xiàn)階段面臨的主要問(wèn)題通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目的初步理解和swot分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需重點(diǎn)解決以下幾個(gè)問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：原設(shè)計(jì)定位的物業(yè)類型組合是否合理？ 整體功能組合考慮因素：1）土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2）市場(chǎng)因素考慮通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)條件、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)狀況、開(kāi)發(fā)成本等方面的調(diào)查研究，分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，提出切合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位組合3）企業(yè)戰(zhàn)略考慮：資金要求、行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略政府用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓，本項(xiàng)目定位了商業(yè)、住宅、酒店

7、，這三種物業(yè)類型是否是項(xiàng)目條件下最優(yōu)的選擇？大良東區(qū)和大良新城區(qū)是近年順德大良開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)板塊，規(guī)劃有較大量的商業(yè)、住宅、寫字樓等項(xiàng)目，大良舊城區(qū)也形成了比較傳統(tǒng)的商圈，在這種市場(chǎng)條件下，需要深入判斷各種物業(yè)類型的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和市場(chǎng)容量。問(wèn)題二：各功能物業(yè)的發(fā)展定位方向是否明確？對(duì)于商業(yè)，定位主題型商業(yè)還是綜合購(gòu)物中心？定位高檔細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)還是綜合各種檔次？因?yàn)轫樀率怯忻募译娭?，發(fā)展商又具有多年家電運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目一期已經(jīng)形成了較濃厚的家電專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目是否以家電為中心延展主題型商業(yè)，還是定位綜合購(gòu)物中心，以滿足大眾日常消費(fèi)為主。對(duì)于公寓和住宅，走自住型路線，還是投資型路線，定位豪華型還是經(jīng)濟(jì)

8、型？無(wú)論是公寓和住宅，項(xiàng)目都面臨較廣域的競(jìng)爭(zhēng)，且目前此部分規(guī)模不大，不適宜將產(chǎn)品設(shè)置的過(guò)于多樣化，原設(shè)計(jì)分成公寓和住宅各一棟樓，戶型設(shè)計(jì)也較為分散，定位方向需要進(jìn)一步明晰。對(duì)于酒店，定位高檔的五星級(jí)酒店，還是中檔、經(jīng)濟(jì)型酒店？定位套房單元還是多戶型形式？珠三角各地的酒店有其獨(dú)特的特征，有的面對(duì)短期居住客戶，有的面對(duì)中長(zhǎng)期居住客戶，有的面對(duì)居住兼行政商務(wù)使用，不同的酒店定位設(shè)計(jì)的產(chǎn)品有很大不同。各功能物業(yè)之間的兼容問(wèn)題？各功能物業(yè)建筑面積各是多少，確定怎樣的比例關(guān)系才能使經(jīng)濟(jì)效益最大化？每一種物業(yè)類型的營(yíng)運(yùn)方式不同，給企業(yè)帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)效益，需要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略考慮，確定不同物業(yè)之間的比例，使項(xiàng)目

9、經(jīng)濟(jì)效益最大化。問(wèn)題三：各功能物業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)問(wèn)題？1）是否符合本地消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣？二三線城市綜合物業(yè)設(shè)計(jì)的考慮因素 住宅：戶型、開(kāi)間、生活流線、朝向、裝修、社區(qū)空間 商業(yè)：樓層（定向消費(fèi)和隨機(jī)消費(fèi)）、層高、布局（步行街、集中形式）、戶型、交通流線 酒店：配套設(shè)施（公共空間和套內(nèi)）、戶型、景觀、采光通風(fēng)2） 是否對(duì)地形及周邊景觀利用最大化，使經(jīng)濟(jì)效益最大化？ 沿街面、景觀、原生樹、下沉廣場(chǎng) 舉例 商鋪沒(méi)有最優(yōu)利用臨街面 地塊內(nèi)不少原生大樹，這些原生大樹是否可以和商業(yè)結(jié)合形成特色商業(yè) 鳳嶺山景觀是否得到充分利用3）是否考慮了運(yùn)營(yíng)管理，使運(yùn)營(yíng)成本最小化？ 交通組織、出入口 公共空間和半公共空間 停

10、車場(chǎng) 舉例 酒店、公寓的出入口比較分散，是否符合營(yíng)運(yùn)管理需求？ 酒店的配套依托商業(yè)中心？是否考慮了互相影響的問(wèn)題？ 無(wú)論是公共廣場(chǎng)還是休閑等配套功能，在不同功能物業(yè)之間的分配都不清晰問(wèn)題四：租售營(yíng)運(yùn)管理問(wèn)題?如何確定租售比例問(wèn)題？是統(tǒng)一招租，還是整手轉(zhuǎn)讓，還是散售？租售后對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的影響？如何營(yíng)運(yùn)管理？是委托經(jīng)營(yíng)、自己經(jīng)營(yíng)還是合作經(jīng)營(yíng)？每一種物業(yè)類型和營(yíng)運(yùn)方式給企業(yè)帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)效益，需要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略考慮，確定不同物業(yè)之間的比例，使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化。租售營(yíng)運(yùn)工作雖然是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)程序，但一定要在發(fā)展策劃過(guò)程中就深入考慮，因?yàn)椴煌墓芾矸绞接绊懙侥繕?biāo)客戶的選擇和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，甚至項(xiàng)目在產(chǎn)

11、品設(shè)計(jì)階段就應(yīng)與營(yíng)運(yùn)公司和物業(yè)管理公司接觸，他們能夠?qū)Ξa(chǎn)品的設(shè)計(jì)提出切合使用的建議。4 在現(xiàn)階段恒昌可以提供的工作內(nèi)容針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，我司可以提供的服務(wù)包括發(fā)展策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)、營(yíng)銷策劃及租售代理、營(yíng)運(yùn)顧問(wèn)等四個(gè)工作階段。如下圖所示：項(xiàng)目發(fā)展全程顧問(wèn)服務(wù)框架項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目建議書可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)施工竣工驗(yàn)收交付使用珠江恒昌提供的服務(wù)流程發(fā)展策劃發(fā)展顧問(wèn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)營(yíng)銷推廣策劃銷售顧問(wèn)銷售代理珠江恒昌顧問(wèn)服務(wù)工作一般包括四個(gè)主要階段：1）前期發(fā)展策劃或發(fā)展顧問(wèn)2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)3）營(yíng)銷推廣策劃4）銷售代理從二期原設(shè)計(jì)方案來(lái)看，設(shè)計(jì)產(chǎn)品與市場(chǎng)

12、需求存在一定的差距，項(xiàng)目的定位不太明晰或策劃定位對(duì)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)作用比較弱，有必要對(duì)項(xiàng)目的策劃定位和設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。所以在本階段提供的服務(wù)主要是前兩個(gè)階段的工作。內(nèi)容如下圖所示：在現(xiàn)階段恒昌為本項(xiàng)目提供的工作內(nèi)容圖示規(guī)劃布局設(shè)計(jì)建議人車交通動(dòng)線分析建筑設(shè)計(jì)建議景觀環(huán)境設(shè)計(jì)建議投資估算財(cái)務(wù)分析不確定性分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資效益分析發(fā)展策劃定位階段區(qū)位條件分析開(kāi)發(fā)時(shí)序自身?xiàng)l件分析企業(yè)戰(zhàn)略分析酒店、公寓、商業(yè)市場(chǎng)研究營(yíng)運(yùn)顧問(wèn)策劃定位調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品顧問(wèn)階段（三個(gè)月）5 策劃工作流程及工作時(shí)間安排我司接受工作委托后，將按以下工作流程開(kāi)展策劃工作：1）制定詳細(xì)工作計(jì)劃。合作合同簽定后我司將針對(duì)項(xiàng)目的策劃工作制定

13、詳細(xì)的工作計(jì)劃。2）工作組進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作。按照工作計(jì)劃，工作組針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和資料收集工作，收集工作所需的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者分析、投資估算、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等相關(guān)資料。3）對(duì)收集的資料進(jìn)行整理分析。在資料收集完成后，運(yùn)用我司多年積累的分析方法與經(jīng)驗(yàn)對(duì)資料進(jìn)行分析。4）對(duì)項(xiàng)目充分的基礎(chǔ)上，提出初步定位。在對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)條件、發(fā)展策略等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目初步的發(fā)展定位。5）向委托方進(jìn)行中期匯報(bào)。將以powerpoint方式向委托方對(duì)項(xiàng)目前期工作及初步定位進(jìn)行匯報(bào)，在項(xiàng)目發(fā)展方向、思路上與委托方達(dá)成共識(shí)。6）定位及產(chǎn)品調(diào)整、深化

14、及開(kāi)發(fā)模式、投資效益分析策劃。根據(jù)委托方對(duì)中期匯報(bào)的意見(jiàn)反饋，在委托方認(rèn)可的項(xiàng)目發(fā)展方向基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充，并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)提出具體的策劃建議，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的投資效益測(cè)算。7）全案匯報(bào)。以powerpoint方式向委托方進(jìn)行策劃案全案匯報(bào)工作。向委托方提供全案報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書。8）三個(gè)月的產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)階段。本項(xiàng)目發(fā)展策劃工作進(jìn)度計(jì)劃如下：我司目前僅對(duì)項(xiàng)目所在的地區(qū)和規(guī)模有所了解，僅以此為依據(jù)作出以下的工作時(shí)間計(jì)劃供貴司參考。待雙方就項(xiàng)目情況及貴司對(duì)工作深度、時(shí)間等要求作進(jìn)一步溝通后，再作出相應(yīng)的調(diào)整。1）工作時(shí)間界定 前期發(fā)展策劃工作時(shí)間約為35個(gè)

15、工作日（不包括委托方意見(jiàn)反饋時(shí)間）。 委托合同生效之日為第1個(gè)工作日。 委托合同生效后我司工作小組即開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作。 第21個(gè)工作日向委托方進(jìn)行“市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展定位”中期匯報(bào)（powerpoint幻燈演示形式），確定項(xiàng)目發(fā)展的總體性、方向性、控制性策略； 第32個(gè)工作日我司完成全部策劃工作，向委托方作項(xiàng)目全案策劃（終期）匯報(bào)（powerpoint幻燈演示形式）。 委托對(duì)全案策劃方案匯報(bào)確認(rèn)后3個(gè)工作日內(nèi)提交最終報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書。 三個(gè)月的產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)階段。2）具體時(shí)間安排如下：合同簽定工作組展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研（10個(gè)工作日）資料整理及分析研究（10個(gè)工作日）中期匯報(bào)“市場(chǎng)研究、發(fā)展定位”（1個(gè)工作

16、日）委托方意見(jiàn)反饋發(fā)展定位調(diào)整、物業(yè)發(fā)展建議、投資效益分析（10個(gè)工作日）全案（終期）匯報(bào)（1個(gè)工作日）委托方意見(jiàn)反饋，審核、調(diào)整撰寫并提交報(bào)告終稿和設(shè)計(jì)任務(wù)書（3個(gè)工作日）產(chǎn)品顧問(wèn)服務(wù)（三個(gè)月）6 前期發(fā)展策劃工作內(nèi)容順德大良友誼路綜合商業(yè)項(xiàng)目前期發(fā)展策劃工作大綱1 項(xiàng)目背景目的：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目背景和企業(yè)特點(diǎn)的分析，以準(zhǔn)確判斷本次研究工作的目的和內(nèi)容，從而選擇正確的研究方法。1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.2 研究目的與研究?jī)?nèi)容1.3 研究方法和研究依據(jù)2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析目的：社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究目的是通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析和梳理，以此來(lái)把握項(xiàng)目所在城市和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體市場(chǎng)供求

17、特征、潛力、風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)，為項(xiàng)目的微觀市場(chǎng)研究提供一個(gè)宏觀的發(fā)展背景。2.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響分析（包括gdp發(fā)展速度分析、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)分析等）2.2人口發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響分析2.3相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)項(xiàng)目的影響分析3、項(xiàng)目區(qū)位條件分析目的：不同的區(qū)位價(jià)值決定了不同產(chǎn)品類型和風(fēng)格，進(jìn)而決定不同的目標(biāo)消費(fèi)群體。區(qū)位條件的研究目的是通過(guò)對(duì)影響本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展的上述因素進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，對(duì)項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值進(jìn)行判斷，為項(xiàng)目的發(fā)展定位取向提供基礎(chǔ)依據(jù)。3.1城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的影響分析3.2功能空間布局對(duì)項(xiàng)目的影響分析3.3城市交通系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響3.4其他重要事件及重大工程對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目的影響3.5影

18、響項(xiàng)目發(fā)展的其他區(qū)位因素4、開(kāi)發(fā)條件研究目的：開(kāi)發(fā)條件分析的目的是明確項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)及潛在問(wèn)題，提出轉(zhuǎn)化劣勢(shì)的有效途徑，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、物業(yè)類型組合、初步設(shè)計(jì)構(gòu)思提供基礎(chǔ)。4.1項(xiàng)目用地建設(shè)條件（如規(guī)模、地形、地質(zhì)、內(nèi)外景觀等）分析4.2主要市政設(shè)施及規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響4.3項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施狀況4.4影響項(xiàng)目發(fā)展的其他因素4.5近期房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)政策、法規(guī)走向等對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響5、物業(yè)市場(chǎng)研究目的：通過(guò)對(duì)相關(guān)區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展的分析，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段的研判以及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況的分析，獲得項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)策略以及確定項(xiàng)目在市場(chǎng)上的定位的有效信息。5.1商業(yè)市場(chǎng)研究5.1.1商業(yè)市場(chǎng)

19、整體發(fā)展?fàn)顩r分析（商圈研究）1）地理性商圈設(shè)定與功能判別2）各商圈供求情況、發(fā)展特點(diǎn)分析3）各商圈人口、收入水平與購(gòu)買力分析3）城市商業(yè)發(fā)展政策、空間發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目商圈的中長(zhǎng)期影響4）項(xiàng)目商圈與競(jìng)爭(zhēng)商圈現(xiàn)狀的比較分析5.1.2商業(yè)物業(yè)研究1）商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況分析（商業(yè)形態(tài)分布、租售價(jià)格、租售率）2）商業(yè)市場(chǎng)投資者、經(jīng)營(yíng)戶特征分析3）商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)者分析4）商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析5）商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析5.1.3商業(yè)市場(chǎng)綜述5.2公寓市場(chǎng)研究5.2.1公寓市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r分析(包括供求狀況、分布格局、租售情況、客戶分析等）5.2.2公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析5.2.3公寓市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析（包括戶型特點(diǎn)、配

20、套情況、裝修情況等）5.2.3公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析5.2.4公寓市場(chǎng)綜述5.3 住宅市場(chǎng)研究5.3.1住宅市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r分析（供求情況、分布格局、銷售特征、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶特征分析、政府及行業(yè)政策影響等）5.3.2住宅區(qū)域市場(chǎng)分析（供求情況、銷售特征、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶特征分析）5.3.3住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類型細(xì)分、區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析、區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析）5.3.4住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析5.3.5住宅市場(chǎng)綜述5.4酒店市場(chǎng)研究5.4.1酒店市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r分析(包括供求狀況、分布格局、租售情況、客戶分析等）5.4.2 酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析5.4.3酒店市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析（包括戶型特點(diǎn)、配

21、套設(shè)施情況、管理服務(wù)情況等）5.4.4酒店市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析5.4.5酒店市場(chǎng)綜述6、swot分析目的：swot分析是將上述社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究、區(qū)位研究、開(kāi)發(fā)條件、市場(chǎng)研究四部分的分析聚焦于項(xiàng)目本身，廓清項(xiàng)目發(fā)展所具有的優(yōu)勢(shì)資源和面臨的問(wèn)題，并提出解決問(wèn)題的對(duì)策。6.1項(xiàng)目發(fā)展的優(yōu)勢(shì)條件6.2項(xiàng)目發(fā)展的劣勢(shì)條件6.3項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)6.4項(xiàng)目面臨的潛在威脅6.5對(duì)策7、項(xiàng)目定位研究目的：在swot分析的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目發(fā)展的總體方向和整體策略，并提出項(xiàng)目在市場(chǎng)定位、價(jià)格檔次、目標(biāo)客戶和產(chǎn)品類型方面的具體建議。7.1發(fā)展思路、發(fā)展策略及開(kāi)發(fā)理念構(gòu)思7.2發(fā)展定位7.2.1市場(chǎng)定位7.2.2發(fā)展主題7.

22、2.3目標(biāo)客戶定位7.3價(jià)格定位7.3.1整體均價(jià)（商鋪、公寓、住宅、酒店均價(jià)）及定價(jià)依據(jù)7.3.2入市價(jià)格策略7.3.3價(jià)格走勢(shì)建議7.4產(chǎn)品定位7.4.1物業(yè)類型及其組合比例7.4.2戶型及建筑面積配比7.4.3配套設(shè)施建議7.4.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建議7.5開(kāi)發(fā)模式建議7.5.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序及強(qiáng)度建議7.5.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)建議7.5.3各期物業(yè)類型建議7.5.4各期配置設(shè)施建議7.5.5其它開(kāi)發(fā)建議8、成本及財(cái)務(wù)收益分析8.1投資估算（成本構(gòu)成）8.1.1 開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成1）土地成本2）前期費(fèi)用3）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)4）建安工程成本5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.1.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)

23、成1）企業(yè)管理費(fèi)2）財(cái)務(wù)成本3）銷售稅費(fèi)（包括銷售廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售稅項(xiàng)等）8.1.3 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度預(yù)測(cè)分年度資金需求8.2 財(cái)務(wù)分析 8.2.1 銷售收入、租賃收入預(yù)測(cè)8.2.2 銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)8.2.3 經(jīng)營(yíng)成本估算8.2.4 編制預(yù)測(cè)報(bào)表（現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表等）8.2.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1）項(xiàng)目盈利能力分析靜態(tài)分析（包括投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率）動(dòng)態(tài)分析（包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等）2）反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)投資回收期（包括靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期）借款償還期8.3 不確定性分析8.3.1 盈虧平衡分析8.3.2 敏感性分析8.3.3臨界點(diǎn)分析

24、8.4風(fēng)險(xiǎn)分析8.4.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析8.4.2風(fēng)險(xiǎn)程度分析8.4.3防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策9、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議9.1規(guī)劃布局設(shè)計(jì)建議9.2人車交通動(dòng)線分析9.2.1入口布置建議9.2.2平面交通系統(tǒng)建議9.2.3垂直交通系統(tǒng)建議9.2.4停車場(chǎng)設(shè)計(jì)建議9.3 建筑建議9.3.1 建筑風(fēng)格建議9.3.2建筑平面設(shè)計(jì)建議9.3.4建筑豎向設(shè)計(jì)建議9.3.5與一期建筑聯(lián)合設(shè)計(jì)的建議9.4景觀設(shè)計(jì)建議 9.4.1原生景觀利用建議9.4.2室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)建議9.4.3室外環(huán)境設(shè)計(jì)建議 10、結(jié)論及建議7 本次服務(wù)工作時(shí)間及收費(fèi)7.1 工作時(shí)間本司將為項(xiàng)目的策劃研究工作成立由多個(gè)專業(yè)人員組成的工作小組（其中

25、包括商業(yè)地產(chǎn)、城市經(jīng)濟(jì)及規(guī)劃、市場(chǎng)研究等方面的專業(yè)人員），為項(xiàng)目量身提供專業(yè)策劃及解決方案。工作時(shí)間約35個(gè)工作日。7.2工作費(fèi)用工作總費(fèi)用為人民幣35萬(wàn)元整。其中包含了發(fā)展策劃定位、投資效益分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議及三個(gè)月的產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)階段。1委托合同簽定后的3個(gè)日歷天內(nèi)支付首期工作費(fèi)用，即工作總費(fèi)用的30%。2中期匯報(bào)結(jié)束并獲得委托方認(rèn)可后的3個(gè)日歷天內(nèi)支付二期工作費(fèi)用，即工作總費(fèi)用的30%。3全案策劃匯報(bào)完成，提交最終策劃報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書，并獲得委托方認(rèn)可后的3個(gè)日歷天內(nèi)支付三期工作費(fèi)用，即工作總費(fèi)用的30%。4三個(gè)月服務(wù)期的產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)階段完成后3個(gè)日歷天內(nèi)支付剩余的工作費(fèi)用，即工作總費(fèi)用的

26、10%。8 我司操作此類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)8.1 細(xì)致的專業(yè)服務(wù)本司將為項(xiàng)目的策劃研究工作成立由多個(gè)專業(yè)人員組成的工作小組（其中包括商業(yè)地產(chǎn)、城市經(jīng)濟(jì)及規(guī)劃、市場(chǎng)研究、建筑設(shè)計(jì)等方面的專業(yè)人員），按照上述的專業(yè)設(shè)計(jì)模塊，為項(xiàng)目量身提供專業(yè)策劃及解決方案。8.2 相關(guān)資源優(yōu)勢(shì)十多年的沉淀積累，珠江恒昌已形成了自己獨(dú)有的理論研究體系和操作模式，具備強(qiáng)大的資源整合能力。我們的經(jīng)驗(yàn)和我們的資源都是我們長(zhǎng)久屹立于業(yè)界的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。n 具有強(qiáng)大的資源整合優(yōu)勢(shì)l 門類齊全的專業(yè)隊(duì)伍架構(gòu)，采用矩陣式管理模式珠江恒昌多年來(lái)注重專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，廣泛吸收行業(yè)相關(guān)的專業(yè)人士，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、招商、營(yíng)銷推

27、廣、建筑園林設(shè)計(jì)、工程管理、房地產(chǎn)估價(jià)以至房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)等方面的專才，使專業(yè)架構(gòu)能覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷及經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，從而能為客戶提供全面而周到的全程顧問(wèn)服務(wù)。珠江恒昌矩陣式管理模式備注：珠江恒昌根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及工作階段性要求選擇不同專業(yè)人員組成項(xiàng)目組l 為客戶提供全程顧問(wèn)（項(xiàng)目咨詢與管理）服務(wù)珠江恒昌綜合服務(wù)體系l 高水平、全方位的恒昌集團(tuán)房地產(chǎn)專業(yè)平臺(tái)恒昌集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍幾乎涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)領(lǐng)域，為珠江恒昌的全程顧問(wèn)服務(wù)提供高水平、全方位的資源整合平臺(tái)。 n 業(yè)務(wù)地域范圍廣，服務(wù)客戶眾多，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)遍及全國(guó)各地珠江恒昌本著開(kāi)拓進(jìn)取的精神，十多年來(lái)為政府機(jī)關(guān)、境外投資機(jī)構(gòu)、國(guó)有企

28、業(yè)、民營(yíng)發(fā)展商等客戶提供發(fā)展策劃、可行性研究、區(qū)域發(fā)展及土地開(kāi)發(fā)研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、營(yíng)銷策劃與代理等服務(wù)。業(yè)務(wù)范圍遍及全國(guó)50多個(gè)省市及地區(qū)，成功策劃超過(guò)500多個(gè)項(xiàng)目，其中涉及商業(yè)、住宅、寫字樓、復(fù)合地產(chǎn)等各種不同類型物業(yè)。珠江恒昌擅長(zhǎng)總結(jié)借鑒國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)、地鐵上蓋物業(yè)、區(qū)域土地開(kāi)發(fā)研究、項(xiàng)目等均有豐富的研究經(jīng)驗(yàn)。n 豐富的復(fù)合地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策劃及全程顧問(wèn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)珠江恒昌擁有豐富的復(fù)合地產(chǎn)、商業(yè)發(fā)展策劃經(jīng)驗(yàn)，并在提供全程顧問(wèn)服務(wù)方面具有獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)成功策劃了廣州美博城、廣州太古匯廣場(chǎng)、廣州時(shí)代廣場(chǎng)等代表性商業(yè)地產(chǎn)

29、、復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，其它各種規(guī)模的復(fù)合地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為數(shù)眾多，策劃成果絕大多數(shù)得到了發(fā)展商的充分肯定。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，珠江恒昌更為廣州友誼商店集團(tuán)、天津華廈集團(tuán)等知名發(fā)展商提供了從前期可行性研究到后期營(yíng)銷推廣以至企業(yè)管理等的全程顧問(wèn)服務(wù)，部分發(fā)展商已成為珠江恒昌長(zhǎng)期服務(wù)的客戶。n 具備區(qū)域宏觀戰(zhàn)略性思維基于我們的專業(yè)架構(gòu)，我們?cè)陧?xiàng)目研究中具備區(qū)域宏觀戰(zhàn)略性思維，善于把握大方向，能從戰(zhàn)略高度審視一個(gè)項(xiàng)目，一片土地，從而能為項(xiàng)目作出精確的定位。城市土地及區(qū)域發(fā)展相關(guān)研究是珠江恒昌服務(wù)內(nèi)容的重要組成部分。多年來(lái)，珠江恒昌多次接受政府有關(guān)部門委托，對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)利用、評(píng)估、經(jīng)營(yíng)管理等課題進(jìn)行研究，并參與了珠江新城、琶洲地區(qū)、金沙洲（橫沙）地區(qū)、南沙開(kāi)