物業(yè)管理崗位培訓(xùn)相關(guān)知識(shí)1

1、膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃

2、罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇

3、芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁

4、肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆

5、芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀

6、腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇

7、羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈

8、芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅

9、肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀

10、羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖

11、腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈

12、羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞

13、膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿

14、肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄

15、艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿袇螞莇羋薇羇芃芇蠆螀腿芆螁羅肅芅蒁螈羀芄薃羄艿莃蚆螆膅莃螈羂肁莂薈螅肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂肈膈莈薄袁肄莇蚆肇羀蕆蝿袀羋蒆蒈螞膄蒅蟻袈

16、膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁蒁蚇羄膇薁螀螇肅薀葿羃罿蕿薂螆芇薈螄羈芃薇袆襖腿薆薆聿肅膃蚈袂羈膂螀肈芀膁蒀袀膆芀薂肆肂艿蚅衿羈艿 物 業(yè) 管 理 基 礎(chǔ)一、物業(yè)廣義指“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、房地產(chǎn)”等。狹義指房屋及配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。二、物業(yè)管理 指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)“人”和“物”進(jìn)行的管理服務(wù)活動(dòng)。三、物業(yè)管理的“三大階段”早期介入、前期物管、后期物管。一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本知識(shí)（一）什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)?p28依法設(shè)立具有相應(yīng)資質(zhì)專(zhuān)門(mén)從事獨(dú)立的企業(yè)法人地位屬服務(wù)行業(yè)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要特征 p281、經(jīng)營(yíng)性；2、專(zhuān)業(yè)性；“專(zhuān)

17、業(yè)性”體現(xiàn)在以下兩方面： （1）工作內(nèi)容“專(zhuān)業(yè)”對(duì)“物”的管理，對(duì)“人”的服務(wù)，對(duì)“資產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)。 （2）從業(yè)資格“專(zhuān)業(yè)”物管企業(yè)要求具有“物管資質(zhì)等級(jí)證書(shū)”。 物管從業(yè)人員起碼要求具有“物管崗位資格證書(shū)”，更高要求具有“注冊(cè)物管師資格”。（行業(yè)準(zhǔn)入制度的要求） 3、統(tǒng)一性；“統(tǒng)一性”的體現(xiàn)： 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，一個(gè)業(yè)主大會(huì)，其共用部位、共用設(shè)施（備）的管理只能委托一家物管企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域 具有相對(duì)獨(dú)立性，其配置的設(shè)施設(shè)備是共有或共用的物業(yè)區(qū)域，并考慮社區(qū)建設(shè)、建設(shè)規(guī)模等因素。注意：同期建設(shè)項(xiàng)目、分期建設(shè)項(xiàng)目、由兩個(gè)或以上開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目三種情況。4、平等性物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主，與開(kāi)發(fā)商之間在

18、法律地位上是“平等”的。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見(jiàn)的組織形式1、直線(xiàn)制總經(jīng)理親自執(zhí)行全部管理職能，采取垂直管理方式，不設(shè)中間職能機(jī)構(gòu)。主要適用于規(guī)模小、類(lèi)型簡(jiǎn)單的物業(yè)管理項(xiàng)目的初期管理。2、直線(xiàn)職能制即在直線(xiàn)制基礎(chǔ)上，增加職能機(jī)構(gòu)（如行政部、工程部等）。職能機(jī)構(gòu)對(duì)上是參謀機(jī)構(gòu)；對(duì)下是業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，不存在行政隸屬關(guān)系。3、事業(yè)部制采取“集中決策，分散經(jīng)營(yíng)“的方式。事業(yè)部具有一定的管理自主權(quán)，有動(dòng)力也有壓力。主要適用于異地物管項(xiàng)目、區(qū)域性物管項(xiàng)目、分公司等不斷增加的情況。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理（一）資質(zhì)管理的依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部 第125號(hào)令發(fā)布，第164號(hào)令修改）（二）

19、資質(zhì)等級(jí)的審批機(jī)關(guān) p38一級(jí)資質(zhì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部二級(jí)資質(zhì)直轄市房地產(chǎn)主管部門(mén)三級(jí)資質(zhì)區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)（特別提示：2006年12月渝國(guó)土房管發(fā)2006548號(hào)，已將三級(jí)審批權(quán)交給區(qū)縣主管部門(mén)）（三）資質(zhì)等級(jí)評(píng)定應(yīng)具備的條件 p351、獨(dú)立法人資格;2、注冊(cè)資金（一級(jí)500萬(wàn)，二級(jí)300萬(wàn)，三級(jí)50萬(wàn)）;3、人員素質(zhì)（專(zhuān)業(yè)人員、專(zhuān)職管理和技術(shù)人員三類(lèi)人）;4、管理類(lèi)型及面積要求;“面積”的特別提示：1、是相對(duì)(比較)面積，2、以企業(yè)為評(píng)定對(duì)象。5、管理制度和標(biāo)準(zhǔn)要求;6、建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)要求;重慶房地產(chǎn)信用網(wǎng)() （網(wǎng)上實(shí)例）7、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)要求。（四）申辦資質(zhì)應(yīng)提交的材料 p38（網(wǎng)

20、上實(shí)例）分為兩種情況： （1）新設(shè)立資質(zhì)申報(bào)；（未有資質(zhì)） （2）申請(qǐng)核定資質(zhì)；（已有資質(zhì)）（五）各資質(zhì)等級(jí)承接物管項(xiàng)目的規(guī)定p39一級(jí)資質(zhì)企業(yè)各種物管項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)企業(yè)住宅項(xiàng)目30萬(wàn)m2以下，非住宅項(xiàng)目8萬(wàn)m2以下；三級(jí)資質(zhì)企業(yè)住宅項(xiàng)目20萬(wàn)m2以下，非住宅項(xiàng)目5萬(wàn)m2以下。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作要求（一）履行合同,提供服務(wù); 物業(yè)服務(wù)“兩大內(nèi)容”：1、“基礎(chǔ)服務(wù)”五大方面：維修管理； （房屋、設(shè)備）清潔衛(wèi)生；（物業(yè)、業(yè)主的“臉面”）環(huán)境綠化；（人與自然的和諧）秩序維護(hù)；（治安、消防、車(chē)輛及人員）客戶(hù)服務(wù)。（與客戶(hù)接觸的所有環(huán)節(jié)）2、“增值服務(wù)” ：（1）專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)；特點(diǎn)：為滿(mǎn)足部分業(yè)主需求，

21、物業(yè)公司事先設(shè)立，供業(yè)主自行選擇。如家政服務(wù)、家電維修、房屋租售代理、開(kāi)辦圖書(shū)室、健身房等。（2）特約服務(wù)；特點(diǎn)：為滿(mǎn)足業(yè)主的個(gè)別需求，專(zhuān)門(mén)約定，單獨(dú)開(kāi)展。如代看小孩、代管寵物等。（二）依法管理,把握尺度；1、對(duì)“法”的理解：政府法律、法規(guī)或行業(yè)“規(guī)范”及“標(biāo)準(zhǔn)”；（前期）物業(yè)服務(wù)合同的約定；“業(yè)主大會(huì)” 的決議；“物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議”協(xié)調(diào)解決結(jié)果。2、 管理方法（1）可以采取哪些管理措施？說(shuō)服教育、批評(píng)規(guī)勸、制止、警告、公布姓名及情節(jié)、報(bào)告、申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)解、法院起訴等； 還有嗎?罰款？停水（電）？暫停水（電）？（2）如何操作?將措施寫(xiě)進(jìn)“合同”，并注意文字的表述。（如根據(jù)“管理規(guī)約”或“業(yè)主大會(huì)

22、”授權(quán))（三）主動(dòng)起草，健全制度；“起草” 是一種“建議” ，并非“決定”。1、業(yè)主大會(huì)成立前：根據(jù)“臨時(shí)管理規(guī)約” （“業(yè)主臨時(shí)公約” ）的授權(quán)，是由開(kāi)發(fā)商制定（臨時(shí)）管理制度，并隨同前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行備案且公示。2、業(yè)主大會(huì)成立后：應(yīng)由業(yè)主共同決定。方式：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議”或“書(shū)面征求意見(jiàn)”。（四）合理公開(kāi)，規(guī)范收費(fèi)；1、收費(fèi)有“依據(jù)”：（1）“規(guī)定”：國(guó)家：發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)文；重慶市：渝價(jià)1999398號(hào)文，渝價(jià)2005778號(hào)文。（2）“合同”：前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)于“別墅、高檔公寓、廠房、市場(chǎng)等物業(yè)”主要以“合同”為依據(jù)；對(duì)于“其他普通物業(yè)”主要以物價(jià)部門(mén)“規(guī)

23、定”為依據(jù)。2、操作要“規(guī)范”：（1）“政府指導(dǎo)價(jià)”方式要有物價(jià)部門(mén)“批文”且按規(guī)定格式公示。（2）“雙方議價(jià)”方式要到物價(jià)部門(mén)備案。（3）其他經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)自行公示，事先報(bào)價(jià)，雙方自由選擇。3、催繳要“得法”：“先禮后兵” ，“循序漸進(jìn)” ，切忌“操之過(guò)急”、“行為過(guò)激”。建議做法 電話(huà)催繳 登門(mén)走訪溝通發(fā)放“物業(yè)費(fèi)催繳通知書(shū)”發(fā)放“物業(yè)費(fèi)催繳律師函”向法院起訴。（五）接受監(jiān)督,轉(zhuǎn)變觀念;1、清楚監(jiān)督的主體；（內(nèi)部、外部）2、明確監(jiān)督的內(nèi)容；（收費(fèi)、履約、重大經(jīng)費(fèi)開(kāi)支情況）3、有意識(shí)地將接受監(jiān)督由“被動(dòng)” 變 “主動(dòng)”。（六）正確定位,明確職責(zé)；1、角色定位物業(yè)服務(wù)保安員（門(mén)衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)）

24、；2、工作性質(zhì)協(xié)助管理。3、主要工作（兩項(xiàng)）：（1）安全防范合理預(yù)防，積極救助，正確協(xié)助； （2）秩序維護(hù)有效告知，及時(shí)制止，學(xué)會(huì)報(bào)告； （七）知己知彼,不得侵權(quán)；1、不得擅自改變共用部分用途，改建、重建建筑物；（1）應(yīng)征得具有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主同意。（2）集體決策要求（雙1/2或2/3）。2、不得擅自在物管區(qū)域內(nèi)從事物管以外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；應(yīng)注意“相鄰關(guān)系”。需經(jīng)“有利害關(guān)系”的業(yè)主同意。3、不得泄露業(yè)主的信息資料；輕者，行政處罰（1萬(wàn)10萬(wàn)）；重者，追究刑事責(zé)任。（八）進(jìn)出有序，完善手續(xù)；1、進(jìn)入物業(yè)要“查驗(yàn)”；既是承接手續(xù)，又是責(zé)任劃分。2、退出物業(yè)要“移交”。移交物業(yè)資料，物業(yè)服務(wù)用房。（1）物業(yè)服

25、務(wù)企業(yè)提前解除合同應(yīng)注意：事先約定好提前解除合同的條件千萬(wàn)不要意氣用事“擅自撤離”。（2）業(yè)主提前解除物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意：主體上合法全體業(yè)主（業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)）程序上合法：提議（20%以上的業(yè)主書(shū)面要求）； 表決（“召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議”或“書(shū)面征求意見(jiàn)”）；“雙1/2原則” 送達(dá)（ “解除決定”送達(dá)時(shí)生效，一般應(yīng)在15日內(nèi)辦完移交手續(xù)，同時(shí)函告當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)）；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)應(yīng)完善以下手續(xù)：移交物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)用房； 撤出物業(yè)服務(wù)人員； 結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或預(yù)收、代收費(fèi)用。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物管人員的要求（一）基本要求1、素質(zhì)要求政治思想素質(zhì)：主動(dòng)關(guān)心國(guó)家大事，及時(shí)宣傳，積極結(jié)合日

26、常物管工作。如構(gòu)建和諧社會(huì)，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)等。職業(yè)道德素質(zhì)：力求做到“以業(yè)主為中心，服務(wù)第一” 。業(yè)務(wù)文化素質(zhì)： 善于學(xué)習(xí)，有意識(shí)地提高自我學(xué)習(xí)及歸納總結(jié)能力。身心素質(zhì)： 具有健康的身體。要有“平常心” 和 “持續(xù)的工作熱情” ，要具備“五心”素質(zhì)，學(xué)會(huì)“三吃”精神。2、知識(shí)及技能要求（1）“應(yīng)知”物業(yè)管理知識(shí)；管理目標(biāo)及任務(wù)；物業(yè)狀況、業(yè)主情況、產(chǎn)權(quán)及用途狀況等。（2）“應(yīng)會(huì)”協(xié)調(diào)溝通及組織活動(dòng)、文書(shū)寫(xiě)作、會(huì)識(shí)圖懂構(gòu)造、管理檔案、常規(guī)性操作、應(yīng)急處理等。（二）基本工作內(nèi)容1、參與物業(yè)承接查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好記錄、及時(shí)反映，并督促整改；2、參與客戶(hù)入住工作，接待客戶(hù)，辦理手續(xù)；3、做好業(yè)主裝修申

27、報(bào)、巡查、驗(yàn)收等管理工作，嚴(yán)防違規(guī)裝修；4、開(kāi)展所管區(qū)域的客戶(hù)服務(wù),并督促安全、維修、清潔、綠化、車(chē)輛管理等日常工作；5、接待業(yè)主的來(lái)信來(lái)訪，及時(shí)、有效、認(rèn)真地處理業(yè)主投訴，并作好記錄，開(kāi)展回訪；6、配合財(cái)務(wù)部做好管理費(fèi)及其它費(fèi)用催繳工作；7、做好所管區(qū)域內(nèi)的成本控制，盡量降低設(shè)備、設(shè)施的能耗。8、及時(shí)處理突發(fā)事件，作好記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告；9、熟練掌握所管區(qū)域內(nèi)的檔案資料，并及時(shí)整理歸檔。（如接房資料、配套設(shè)施情況、入住情況、維修記錄、投訴記錄、治安巡查情況等）五、物業(yè)管理資金及其管理（一）物管資金的主要來(lái)源1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（主要、穩(wěn)定、長(zhǎng)期）2、專(zhuān)項(xiàng)維修資金（物業(yè)“養(yǎng)老金”）3、利用共用部位

28、、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的部分收入利用其經(jīng)營(yíng)的前提條件： (1)必須符合有關(guān)安全使用、管理的要求及規(guī)定。 (2)必須征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管公司的同意。 (3)必須按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)辦理有關(guān)合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)。業(yè)主所得收益的用途： (1)優(yōu)先用于補(bǔ)充業(yè)主住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 (2)按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。（如業(yè)委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)、業(yè)主活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等）（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成要素1、酬金制由“物業(yè)服務(wù)開(kāi)支”、“管理酬金”兩部份構(gòu)成。2、包干制主要由“物業(yè)服務(wù)成本”、“法定稅費(fèi)”和“利潤(rùn)”三部份構(gòu)成?！皟啥愐毁M(fèi)”（也稱(chēng)“營(yíng)業(yè)稅及附加”）即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加；稅率為營(yíng)業(yè)收入的5.5%。其中“物業(yè)服務(wù)成本”

29、的構(gòu)成要素： p53（注意以下項(xiàng)目：2、設(shè)施運(yùn)行費(fèi)，5、秩序維護(hù)費(fèi)，8、設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)）（三）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金及其管理1、繳交辦法根據(jù)重慶市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 （重慶市人民政府令第 244 號(hào)），2011年3月1日施行。(1)繳交對(duì)象有兩戶(hù)以上業(yè)主的下列物業(yè)：a、商品房；b、城市房屋拆遷安置房；c、經(jīng)濟(jì)適用房；d、房改房。(2)繳交標(biāo)準(zhǔn)主城九區(qū)范圍： a、有電梯的，每平方米建筑面積80元； b、無(wú)電梯的，每平方米建筑面積50元。（其他區(qū)縣參照制定!）(3)繳交時(shí)間在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時(shí)。2、使用范圍(1)物業(yè)范圍：物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備。(2)時(shí)間范圍：物業(yè)保修期(商品房

30、質(zhì)保書(shū)上規(guī)定)滿(mǎn)后。l 物業(yè)保修期有兩種：“房屋建筑工程保修期”和“商品住宅保修期”l 注意兩者的區(qū)別：a、承擔(dān)保修的責(zé)任主體不同；b、保修期的起算點(diǎn)不同；c、最低保修期的要求不同；（如：屋面防水，“建”5年，“住”3年；供冷系統(tǒng)，“建”2個(gè)供冷期，“住”1個(gè)供冷期）(3)維修范圍：物業(yè)服務(wù)合同中約定由物業(yè)公司承擔(dān)以外的維修和更新、改造。 (4)責(zé)任范圍: 自然使用原因造成的維修。 禁止使用情況:(1)屬于日常物業(yè)費(fèi)開(kāi)支的維修;(2)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的維修;(3)人為損壞的維修;(4)應(yīng)由其他職能部門(mén)承擔(dān)的維修。3、管理原則(1)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，利息等增值部份應(yīng)滾存使用；增值的幾種形式：

31、a、利息收入 b、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的收益 c、利用共用部位、設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得的純收益。 d、處置報(bào)廢共用設(shè)施設(shè)備的殘值收入(2) 按小區(qū)（幢）建總賬，按戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬，核算到戶(hù)；主要體現(xiàn)“負(fù)擔(dān)人和受益人相一致”的原則。(3)使用采取審批制；（所有權(quán)人決策，物管操作，政府監(jiān)管）辦法中將十種情況定為“緊急維修”，可按程序預(yù)先撥付。(4) “入不敷出”（即不足首期交存額30%），按各戶(hù)建筑面積比例續(xù)籌；(5)隨房存在，隨房過(guò)戶(hù)。前期物業(yè)管理授課內(nèi)容：承接查驗(yàn)入住管理裝修管理一、承接查驗(yàn)（一）什么是“承接查驗(yàn)”？物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管物業(yè)項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)施（備）進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分為“新建物業(yè)的承接查驗(yàn)”和“

32、物管企業(yè)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)”。（二）“承接查驗(yàn)”與“竣工驗(yàn)收”的區(qū)別性質(zhì)不同；所處的階段不同；物業(yè)服務(wù)公司充當(dāng)?shù)慕巧煌?；?yàn)收的方式及依據(jù)不同；驗(yàn)收的范圍不同。（三）新建物業(yè)的承接查驗(yàn)1、依據(jù)關(guān)于印發(fā)的通知（建房2010165號(hào)），2011年1月1施行。2、程序步驟一：制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；步驟二：書(shū)面查驗(yàn)；步驟三：現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；步驟四：解決查驗(yàn)問(wèn)題；步驟五：確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果；步驟六：簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。步驟七：物業(yè)交接備案。3、要求（1）時(shí)間：現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前20日前，移交資料；“物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議”簽訂后10日內(nèi)辦理交接手續(xù)；物業(yè)交接后30日內(nèi)辦理備案手續(xù)，且告之業(yè)主。（2）責(zé)任：建設(shè)單位未按 “物業(yè)承接

33、查驗(yàn)協(xié)議”約定解決問(wèn)題的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，建設(shè)單位負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)責(zé)賠償；物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)物業(yè)的，因物業(yè)缺陷造成業(yè)主損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)賠償。（四）舊有物業(yè)的承接查驗(yàn)參照物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，除了“軟件”和“硬件”的查驗(yàn)外，還應(yīng)注意業(yè)主們與原物管公司之間的遺留問(wèn)題及其處理情況。（如預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、代收代繳費(fèi)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和節(jié)余情況等）三、入住管理（一）“交房”及“入住”的前期準(zhǔn)備;1、協(xié)助搞好物業(yè)“分戶(hù)驗(yàn)收”，落實(shí)整改，統(tǒng)一解釋口徑； 2、協(xié)助制定交房操作規(guī)定、流程等展牌，布置現(xiàn)場(chǎng); 3、備齊各種交房資料； 4、核對(duì)并移交各戶(hù)鑰匙； 5、組織內(nèi)訓(xùn)，規(guī)范提

34、問(wèn)應(yīng)答； 6、實(shí)戰(zhàn)演練。 （二）“交房”及“入住”的主要環(huán)節(jié)1、發(fā)出“入住通知書(shū)”； 2、業(yè)主資格審查; 3、驗(yàn)房簽收； 4、繳納交房費(fèi)用； 5、辦理物管手續(xù)； 6、鑰匙、資料簽收。（三）應(yīng)注意的其他問(wèn)題1、給業(yè)主留下良好的第一印象； 2、統(tǒng)一業(yè)主的思想認(rèn)識(shí);3、迅速建立雙方的融洽關(guān)系。四、裝修管理（一）裝修管理的主要環(huán)節(jié)1、申報(bào)與審查登記申報(bào)的對(duì)象、申報(bào)的資料、審批的事項(xiàng)、辦理的手續(xù)。2、施工的管理結(jié)合“申報(bào)材料”，跟蹤監(jiān)控裝修的進(jìn)度及實(shí)施情況。（注意：監(jiān)管重點(diǎn)及方法） 3、竣工驗(yàn)收“初驗(yàn)”和“復(fù)驗(yàn)”，完善手續(xù)。（二）違章裝修的處理1、指導(dǎo)思想“以情感人，以理服人，以法治人”2、處理方式事前

35、：加強(qiáng)正反宣傳。事中：及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)勸阻，及時(shí)制止，書(shū)面警告，拍照取證，及時(shí)上報(bào)，依法處理。事后：總結(jié)建檔，鞏固成果。3、處理技巧（1）有理有節(jié)，不卑不亢；（樹(shù)立管理威信）（2）說(shuō)明教育為主，處罰為輔；（“雷聲大，雨點(diǎn)小” ）（3）力爭(zhēng)業(yè)委會(huì)或廣大業(yè)主的認(rèn)同和支持；(注意群眾基礎(chǔ))（4）給業(yè)主留面子，事后及時(shí)、主動(dòng)緩和關(guān)系；(“不打不成交”)（5）該停手的時(shí)候要停手，學(xué)會(huì)矛盾轉(zhuǎn)換。（“無(wú)為”勝“有為”）。物業(yè)管理法律法規(guī)一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)（一）法的概述 1、法的定義與基本特征 狹義定義：法律是指全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布的規(guī)范性立法文件。 廣義定義：法律是指法律的整體，通常稱(chēng)為法，包含在以下

36、的基本特征之中。1、法的定義與基本特征 由國(guó)家制定或認(rèn)可的； 體現(xiàn)了國(guó)家的意志； 以權(quán)利和義務(wù)為主要內(nèi)容； 國(guó)家強(qiáng)制力為后盾的； 人們行為的特殊規(guī)范；2、物業(yè)管理法的淵源 1）憲法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。 時(shí)間：生效失效的時(shí)間及溯及力 法律效力指法的適應(yīng)范圍 空間：地域范圍 對(duì)人：不同的人，法律上的約束力不同2）法律：是我國(guó)最高權(quán)力機(jī)關(guān)全國(guó)人民代表大會(huì)及常務(wù)委員會(huì)制定頒布的規(guī)范性立法文件 特點(diǎn)：法律效力； 上法院打官司的證據(jù)；3）行政法規(guī)： 制定：由國(guó)務(wù)院制定； 特點(diǎn)：法律效力；上法院打官司的證據(jù)；4）司法解釋?zhuān)?是最高司法機(jī)關(guān)對(duì)司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問(wèn)題所作的

37、解釋;5）行政規(guī)章： 制定：國(guó)務(wù)院下屬部、委、審計(jì)署，中國(guó)人民銀行等具有行政管理職能部門(mén)根據(jù)法律、行政法規(guī)可以頒布命令、辦法、決定; 特點(diǎn)：a、行為規(guī)范，具有可操作性 ； b、在司法中起“參考”作用;6）地方性法規(guī)及規(guī)章： 省、自治區(qū)、直轄市的人大及其常委會(huì)可以頒布； 較大城市： 省會(huì)所在城市 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 國(guó)務(wù)院認(rèn)定的較大城市3、如何運(yùn)用法律法規(guī)？ 1）母法大于子法； 2）按時(shí)間的先后順序，后出臺(tái)的法律效力大于先出臺(tái) 的； 3）條文、條款的理解；（二）物業(yè)管理的法律關(guān)系 1、法律關(guān)系的含義 是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過(guò)程中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系； 是一種特殊的社會(huì)關(guān)系，即法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、物業(yè)

38、管理法律關(guān)系 是法律關(guān)系的一種，在物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商 業(yè)主（ 以上業(yè)主） 選聘 續(xù)聘 改聘 物管企業(yè)（甲） 物管企業(yè)（乙）3、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成 1）主體：國(guó)家、法人、自然人 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的含義及關(guān)系 業(yè)主大會(huì)： 權(quán)力機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)： 執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)的成立 業(yè)主大會(huì)籌備組召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)推選業(yè)主委員會(huì)候選人制票唱票公示備案通告公示 性質(zhì)：集團(tuán)訴訟代表人 會(huì)議 經(jīng)費(fèi)開(kāi)支：辦公費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、人員津貼、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、有關(guān)活動(dòng)費(fèi)等。 經(jīng)費(fèi)來(lái)源：由業(yè)主大會(huì)決定： a、由業(yè)主支付； b、可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收

39、益、其它收益中支付； c、可以從物業(yè)維修資金的利息中支付 。 物管企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是難點(diǎn)，所以在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司應(yīng)做好以下準(zhǔn)備： 為未來(lái)的業(yè)委會(huì)面員做好選拔和培養(yǎng) 樹(shù)立業(yè)委會(huì)的工作標(biāo)桿 業(yè)委會(huì)成員必須具有號(hào)召力 選舉過(guò)程要合法 換位思考2）客體：物 行為以及非物質(zhì)財(cái)富3）內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和義務(wù)（在合同中明確）（三）物業(yè)管理法律責(zé)任 1、法律責(zé)任的概念 行為人未履行法定義務(wù)或約定的義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的對(duì)損害予以賠償、補(bǔ)償或接受懲罰的不利法律后果。 2、承擔(dān)法律責(zé)任的前提條件： 有過(guò)錯(cuò) 誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證。 如業(yè)主被殺; 家里財(cái)產(chǎn)被盜 舉證責(zé)任倒置 如舉不出證據(jù)，則法院推定有過(guò)錯(cuò)。 主要有

40、建筑物傷人、高空墜物傷人、高壓傷人、游泳池娛樂(lè)設(shè)施等場(chǎng)所。物業(yè)公司應(yīng)如何注意防范無(wú)過(guò)錯(cuò)？ 完善安全措施 設(shè)置警示標(biāo)志 購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)3、法律責(zé)任的種類(lèi) 1）民事責(zé)任： 含義：違反民事義務(wù)的行為所引起的法律責(zé)任 特點(diǎn)：有損害事實(shí)的存在，主要形式是賠償損失 方式：民法通則134條 p34 2）行政責(zé)任： 含義：行為人違反行政法義務(wù)所引起的法律責(zé)任 特點(diǎn)：管理式職務(wù)上的責(zé)任 方式：警告、罰款3）刑事責(zé)任： 含義：由犯罪行為所引起的與刑事制裁相聯(lián)系 特點(diǎn)：犯罪行為是對(duì)法律秩序最嚴(yán)重的破壞 方式：管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑、死刑二、物業(yè)管理實(shí)用法律法規(guī)（一）民法 民法是最基本、最重要的一部法律，講的是

41、權(quán)利義務(wù)。 民法調(diào)整對(duì)象是財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，但并不是所有的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系都是由民法調(diào)整。只調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，建立在行政命令和服務(wù)基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，則不屬于,如國(guó)家向法人、公民征收稅收等1、訴訟時(shí)效 含義：指權(quán)利人于法定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的請(qǐng)求，則喪失依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。 一般訴訟時(shí)效：民法 135條p34 特殊訴訟時(shí)效： 1）半年：貨物運(yùn)輸； 2）一年：民法 136條p34； 3）四年：涉外合同； 4）五年：人身保險(xiǎn)合同中的壽險(xiǎn)合同； 5）最長(zhǎng)為二十年。 舉例說(shuō)明： 2、問(wèn)題： 1）業(yè)主拖欠或不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題 2）業(yè)主若是房屋出

42、現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題（二）合同法1、含義：是平等主體的自然人、法人、其他 組織 之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、合同的條款 合同法12條 p37 1）當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所 2）標(biāo)的：雙方共同指向的對(duì)象 3）數(shù)量：標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位，不能模糊。 4）質(zhì)量：要求明確。你所要求的標(biāo)的質(zhì)量達(dá)到一個(gè)什么標(biāo)準(zhǔn)。5）價(jià)款或者報(bào)酬：具體包括的內(nèi)容： a、內(nèi)涵； b、付款方式； c、幣種、匯率； d、可不可以調(diào)整6）履行期限、地點(diǎn)和方式7）違約責(zé)任：違約金和賠償金8）解決爭(zhēng)議的方式：協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟9）其它：最好不用模棱兩可的字、詞、句3、示范文本4、物業(yè)服務(wù)合同 1）內(nèi)容 重慶物業(yè)管理?xiàng)l例34條

43、 p305 2）新舊示范文本對(duì)照 5、簽定合同注意的事項(xiàng) 舉例說(shuō)明6、物業(yè)管理中的保管合同 1）保管含義：保管也稱(chēng)寄托、寄存、委托占有。 2）保管合同合同法365條 p63 3）保管關(guān)系成立條件 被保管人必須合法的擁有保管物 保管合同以保管物交付成立 實(shí)質(zhì)以交付保管物的實(shí)際控制權(quán)，排他占有權(quán)為交付標(biāo)志。保管不保管不以是否交費(fèi)為標(biāo)志。 舉例：車(chē)輛-標(biāo)志:交卡、交鑰匙、行駛證 保管人應(yīng)有自愿接受和控制保管物，并愿意承擔(dān)保管物損壞或丟失的賠償責(zé)任。 7、供用水、電、氣、熱力合同 1）含義：合同法176條 p49 2）怎樣與相關(guān)部門(mén)簽定有償合同？（三）國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 1、特點(diǎn) 1）維修資金； 2）

44、共用物權(quán)，業(yè)主說(shuō)了算 3）開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理分了“家” 4）業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)受到限制； 5）物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明示合同內(nèi)容； 6）業(yè)主可以在不滿(mǎn)物業(yè)公司的情況下，炒掉物業(yè)公司。2、基本制度 1）業(yè)主大會(huì)制度； 2）業(yè)主公約制度； 3）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度； 4）物業(yè)接管驗(yàn)收制度； 5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查制度； 6）物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度； 7）專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。3、六項(xiàng)禁止行為 1）19條第一款 p157 2）27條 p158 3）38條 p159 4）40條 p159 5）50條 p160 6）51條第一款 p1604、兩項(xiàng)書(shū)面合同 1）前期物業(yè)服務(wù)合同； 2）物業(yè)服務(wù)合同5、授權(quán)四項(xiàng)規(guī)

45、定 1）物業(yè)管理區(qū)域的劃分； 2）業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)； 3）國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度； 4）專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法。（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 p180 1、主管部門(mén)：第四條 2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循的原則：第五條 3、收費(fèi)的形式：第九條4、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成：第11條 1）構(gòu)成內(nèi)容 p181 2）問(wèn)題： 底層業(yè)主是否可以不交電梯費(fèi) 清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)用水、用電是否可以進(jìn)入公攤？ 補(bǔ)充：可公攤水電費(fèi)、不可分?jǐn)偂⒛＠鈨煽?秩序維護(hù)費(fèi)包含哪些費(fèi)：包含保安、保險(xiǎn)費(fèi)嗎？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)工作是什么？ 是小區(qū)的治安管理工作，小區(qū)治安管理義務(wù)是

46、物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)制性義務(wù)。主要包括： a.執(zhí)行門(mén)衛(wèi)值班制度 b.實(shí)行保安巡邏制度 c.制止不遵守業(yè)主公約規(guī)章制度的各種活動(dòng) d.檢查進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛 e.防止并制止其他妨害小區(qū)公共安全秩序行為 法定稅費(fèi)是多少？(5.5%) a.營(yíng)業(yè)稅： 5%（按營(yíng)業(yè)收入） b.城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)：0.35%（按營(yíng)業(yè)收入） c.教育附加費(fèi)： 0.15%（按營(yíng)業(yè)收入） d.交通附加費(fèi)： 0.25%（按營(yíng)業(yè)收入） 注:于2005年2月28日后取消 優(yōu)惠政策 a.按國(guó)稅98.217號(hào)：代收的水電氣費(fèi)、維修基（資）金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅； b.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定：下崗職工從事社區(qū)

47、服務(wù)減免稅費(fèi)。企業(yè)下崗職工人數(shù)占企業(yè)總?cè)藬?shù)60%以上的企業(yè)自其領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起， 3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅； c.我市規(guī)定：稅務(wù)局99.18號(hào)文。5、物業(yè)管理單位申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)須提供的資料 重慶市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法 13條 p3596、違約責(zé)任三、物業(yè)管理糾紛及解析（一）、接管驗(yàn)收階段 1、產(chǎn)權(quán)糾紛停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等權(quán)屬的歸屬問(wèn)題 2、建筑質(zhì)量原因引起的糾紛 在接管驗(yàn)收過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)本身或配套設(shè)施設(shè)備存在問(wèn)題是不可避免的。因此，一定要堅(jiān)持原則，嚴(yán)把接管驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，不要輕易簽字，一旦簽字，標(biāo)志著發(fā)展商的樓可以售出，從而把矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司。3、質(zhì)量保修問(wèn)題引起的糾紛 通過(guò)案例，應(yīng)明白：

48、 1）保修范圍及期限 2）保修期的計(jì)算： a、從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算：建筑商交樓給開(kāi)發(fā)商； b、從接管驗(yàn)收之日起計(jì)算：業(yè)主的共用部分和共用設(shè)施設(shè)備； c、從消費(fèi)者（業(yè)主）收樓之日起計(jì)算：業(yè)主的自用部分和自用設(shè)施設(shè)備； 3）開(kāi)發(fā)商與建筑商承擔(dān)連帶責(zé)任； 4）保修期是針對(duì)新建房屋； 5）保修期是指在正常使用情況下，不含非正常情況； 6）保修期是指最低時(shí)限?？梢匝娱L(zhǎng)，但不能縮短。補(bǔ)充：在接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) 1）選派素質(zhì)好，業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加； 2）既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)該站在業(yè)主的立場(chǎng)上對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；補(bǔ)充：在接管驗(yàn)收中

49、應(yīng)注意的事項(xiàng) 3）發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格； 4）落實(shí)保修問(wèn)題； 5）開(kāi)發(fā)商應(yīng)移交有關(guān)的資料； 6）簽署驗(yàn)收合格憑證。（二）入住階段 收到入住通知書(shū)后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理手續(xù),稱(chēng)為入住.并非住進(jìn)去才算入住. 1、沒(méi)有簽合同，業(yè)主該不該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 2、合同無(wú)效，業(yè)主是否可以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 3、開(kāi)發(fā)商承諾免交物管費(fèi)問(wèn)題； 4、物管費(fèi)何時(shí)交？ 5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交還是由使用人交？ 6、空置房到底該不該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？該怎樣交？ 7、在出售房屋時(shí)拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)交？ 8、物業(yè)服務(wù)費(fèi)該怎樣計(jì)算？以實(shí)測(cè)面積 9、法院查封的物業(yè)該不該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？ 10、停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)是自己的，還交不交停車(chē)費(fèi)？（三）裝修階段 1、二次裝修引起的糾紛 業(yè)主行為會(huì)造成房屋的損壞；業(yè)主行為會(huì)給其他業(yè)主造成傷害。因此裝飾裝修已成為房屋修繕管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修的管理顯得十分重要。1）如何加強(qiáng)？ a、審批制： a、保持原狀的義務(wù)，如陽(yáng)臺(tái)、防盜網(wǎng)不能伸出去； b、按原設(shè)計(jì)圖紙要求使用