房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)管理與控制[權(quán)威資料]

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)管理與控制 本文檔格式為word,感謝你的閱讀。 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)逐步走上專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，產(chǎn)品品質(zhì)對企業(yè)發(fā)展的作用更加明顯。在房地產(chǎn)項目建設(shè)的各個階段，產(chǎn)品品質(zhì)問題與瑕疵都較為普遍，如何對品質(zhì)進行良好的控制并加以持續(xù)改進是房地產(chǎn)企業(yè)需要認真面對的重要課題。本文從項目建設(shè)各階段常見問題進行了總結(jié)分析，并提出了相應(yīng)的改進對策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；品質(zhì)問題；對策； f293 a 房地產(chǎn)行業(yè)自80年代逐漸興起至今，逐步走上專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，行業(yè)競爭日益激烈，行業(yè)政策不斷規(guī)范，產(chǎn)品品質(zhì)對企業(yè)發(fā)展的作用更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)是項目工程管理的指揮控制中心，對產(chǎn)品品質(zhì)控制起

2、到?jīng)Q定性作用，也是產(chǎn)品品質(zhì)最直接的利益相關(guān)人，做好房地產(chǎn)項目的品質(zhì)管理對于提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升產(chǎn)品競爭力及企業(yè)品牌具有非常積極的意義。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的品質(zhì)問題 房地產(chǎn)項目質(zhì)量通常容易狹義的理解為施工質(zhì)量，如門窗滲水、屋面漏水、墻面開裂等，這僅僅是房地產(chǎn)項目質(zhì)量的內(nèi)容之一。房地產(chǎn)業(yè)已由基本的發(fā)展需求逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟、社會、自然的全面發(fā)展需求，對于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的要求也越來越高。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)反映了產(chǎn)品在適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟性能等五個方面滿足市場需要的程度，并能夠直接體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格和銷售上，具有直接的現(xiàn)實經(jīng)濟意義。 房地產(chǎn)項目品質(zhì)管理貫穿項目管理的全過程，從可研及

3、立項階段、設(shè)計及前期準備階段、施工階段到驗收及使用階段的管理都對品質(zhì)有明顯的影響，尤其立項及設(shè)計階段對于產(chǎn)品品質(zhì)的影響最為明顯，而在施工及使用階段時很多問題就難以解決或者沒有完善的解決方案。 1、房地產(chǎn)項目可研及立項階段存在的品質(zhì)問題 可研及立項階段對于項目品質(zhì)至為關(guān)鍵，這個階段所確定項目的業(yè)態(tài)及品質(zhì)是否滿足目標客戶的品質(zhì)要求，直接決定項目的成功與否。項目在規(guī)劃、立面、戶型、景觀綠化、用材需要精細準確分析判斷，也是最容易出現(xiàn)問題的方面。 2、房地產(chǎn)項目設(shè)計及前期準備階存在的品質(zhì)問題 項目的設(shè)計過程中需要施工圖考慮全面、設(shè)計嚴謹，如果設(shè)計太過于表面化、細節(jié)考慮不足，將會使得施工圖紙的設(shè)計失去了其

4、實際意義。目前，施工圖普遍存在細節(jié)考慮不足、設(shè)計變更較多、各專業(yè)之間圖紙存在設(shè)計矛盾、節(jié)點詳圖及大樣圖大量套用圖集而實際適用性差等問題。 3、房地產(chǎn)項目施工階段存在的品質(zhì)問題 在房地產(chǎn)施工階段需要按照嚴格的質(zhì)量驗收程序控制項目施工及用材質(zhì)量，能夠?qū)椖靠傮w的安全及質(zhì)量進行較為有效的控制。除此之外，質(zhì)量通病及細節(jié)瑕疵是項目中最易忽視和出現(xiàn)的問題，如平整度不滿足要求、標高控制差、立面及內(nèi)部觀察差等問題，都是進一步提高產(chǎn)品質(zhì)量的重點控制內(nèi)容。 4、房地產(chǎn)項目驗收及使用階段存在的品質(zhì)問題 在房地產(chǎn)施工項目中僅最后的驗收環(huán)節(jié)，會出現(xiàn)大量難以彌補的質(zhì)量問題，需要分階段進行驗收檢查，及時整改。項目使用階段也

5、是品質(zhì)管理的重要階段，好的產(chǎn)品需要好的維護，后期客服工作不到位，直接影響客戶對于項目品質(zhì)的感受。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中品質(zhì)問題的對策 1、持續(xù)的品質(zhì)文化建設(shè) 產(chǎn)品品質(zhì)需要人來實現(xiàn)的，如果人對品質(zhì)理念或態(tài)度出現(xiàn)偏差，則品質(zhì)體系再完善、品質(zhì)控制方法再先進，都是沒有用的。要保證全員參與并按照統(tǒng)一的品質(zhì)理念執(zhí)行，建立良好的品質(zhì)文化并持續(xù)加強是一個非常重要并且必要的措施。 品質(zhì)文化建設(shè)需要從三個方面著手：一是完整的品質(zhì)理念，產(chǎn)品品質(zhì)不是狹義的產(chǎn)品質(zhì)量，它包含了產(chǎn)品全部性能、細節(jié)、服務(wù)。尤其在產(chǎn)品的人性化設(shè)計、完美的細節(jié)處理、產(chǎn)品服務(wù)等方面需要加強品質(zhì)理念的培養(yǎng)；二是全員的充分參與的制度保證，將產(chǎn)品品質(zhì)的

6、理念深入每一個人的心中，并制定相應(yīng)的管理制度，保證品質(zhì)工作的有效實施；三是品質(zhì)文化的持續(xù)加強，產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)需要品質(zhì)理念需要不斷的深入和持續(xù)的強化。 2、針對目標客戶制定清晰的品質(zhì)目標 以顧客為關(guān)注焦點是品質(zhì)管理的首要原則。要經(jīng)過科學的市場調(diào)查合市場分析，根據(jù)地塊的性質(zhì)、地域的文脈和發(fā)展前景，結(jié)合對自身資源運作的準確評估，充分了解目標客戶的共性、偏好，諸如支付能力、置業(yè)特征、興趣愛好、身體特征、生活方式等等，完成對樓盤的市場定位。 確定項目市場定位后，應(yīng)制定具體的品質(zhì)目標以指導設(shè)計、施工及售后服務(wù)等階段品質(zhì)管理的實施。除產(chǎn)品風格、戶型配比、特色建筑功能、景觀、裝修之外，品質(zhì)目標還應(yīng)根據(jù)市場定位

7、對一些重要內(nèi)容進行深入分析： 2.1、目標客戶對戶內(nèi)功能的喜好和需求；首次置業(yè)、首次改善、再次改善及老齡住宅等不同客戶對于產(chǎn)品品質(zhì)有不同的要求，如對功能空間的布局和面積喜好；對于特殊功能空間如玄關(guān)的設(shè)置、影音室、活動室等的需要。 2.2、廚衛(wèi)功能和設(shè)備的配置習慣；如開敞式與封閉式廚房的選擇，廚房設(shè)備配置及預(yù)留空間的考慮，衛(wèi)生間設(shè)備選配、實用功能設(shè)備、小配件的考慮及預(yù)留空間和建議。 2.3、對私密性的要求。 2.4、新技術(shù)的集成應(yīng)用；如空調(diào)系統(tǒng)、智能家居等或其部分應(yīng)用。 2.5、細節(jié)品質(zhì)的要求；主要是對于用材及外觀品質(zhì)要求的程度。 2.6、是否采用菜單式裝修及可選內(nèi)容；如對于個性化比較強一些設(shè)備

8、配置、墻紙、潔具等提供23款可選型號；在條件允許的情況下滿足客戶的裝修改動需要。 3、目標明確的人性化的產(chǎn)品設(shè)計 項目的前期控制對于項目品質(zhì)的影響最大，人性化的產(chǎn)品設(shè)計是產(chǎn)品品質(zhì)好壞的關(guān)鍵之一。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產(chǎn)品 。目前的實際現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。 3.1、產(chǎn)品功能設(shè)計人性化，對于同的客戶群體提供合適的產(chǎn)品設(shè)計。需要帶給顧客“功能經(jīng)過細心設(shè)計、細節(jié)進行了用心雕琢”的良好品質(zhì)感。 3.2、理順設(shè)計流程，明確建筑、裝修、水電等專業(yè)的設(shè)計參與時間及設(shè)計內(nèi)容，避免設(shè)計圖紙反復。 3.3、對于用材、外觀、關(guān)鍵部位的設(shè)計品質(zhì)提出重點要求，如入口

9、及主要道路景觀綠化、小區(qū)綠化、單元門庭、公共設(shè)施的隱蔽、室內(nèi)裝修細節(jié)等。 3.4、對于常見功能可總結(jié)制定不同品質(zhì)的參考設(shè)計做法；如變壓器箱的隱蔽、公共管井隱蔽、消火栓設(shè)置、照明插座配置、廚衛(wèi)功能配置要求等。 4、過程控制與細節(jié)管理 在項目的施工建設(shè)階段，同樣對產(chǎn)品品質(zhì)起到至關(guān)重要的作用。項目的實施過程是產(chǎn)品品質(zhì)形成的關(guān)鍵時期，一方面要能夠完美的落實設(shè)計意圖，實現(xiàn)產(chǎn)品的人性化功能；另一方面需要提升工程質(zhì)量，尤其是細節(jié)部位的品質(zhì)控制，以獲得高品質(zhì)的感受。 4.1、細化設(shè)計圖紙、嚴格實現(xiàn)設(shè)計意圖、及時提出改進意見。以裝修設(shè)計為例，容易出現(xiàn)對戶型和水電的大量改動、人性化功能考慮少、細部節(jié)點圖紙不詳、設(shè)

10、計尺寸及排磚與實際存在偏差、觀感粗糙等問題，一是需要深化設(shè)計圖紙、實施前加強審圖并及時提出改進意見；二是需要在土建、裝修施工階段嚴格尺寸控制及對設(shè)計圖紙的落實，避免空間大小、龍頭面板等的隨意布置，做到美觀有序；三是要制定樣板，明確打膠、填縫、各類過渡交接等細部施工的品質(zhì)要求。 4.2、分析產(chǎn)品品質(zhì)的核心競爭點，制定關(guān)鍵質(zhì)量通病、品質(zhì)標準的控制要求。要獲得良好的產(chǎn)品品質(zhì)需要減少質(zhì)量通病和問題的發(fā)生、交付給業(yè)主精心設(shè)計和施工的產(chǎn)品。在項目招投標及施工前應(yīng)提出適合項目品質(zhì)目標的質(zhì)量通病控制措施、重點部位品質(zhì)的標準、關(guān)鍵部位的用材及設(shè)備配置標準，做到成本和品質(zhì)均衡。 4.3、立面、景觀綠化、室內(nèi)裝修等

11、細節(jié)處理質(zhì)量的控制。管理方針容易制定、用材質(zhì)量也容易控制，但要把細節(jié)做好不是一件容易的事情。細節(jié)決定成敗，產(chǎn)品品質(zhì)重點體現(xiàn)在細節(jié)功能設(shè)計和細節(jié)部位的施工處理上，產(chǎn)品的人性化設(shè)計、施工質(zhì)量的精益求精最終都是通過細節(jié)的感受傳遞給客戶，做好產(chǎn)品細節(jié)能夠增強產(chǎn)品的品質(zhì)感受，是成本投入更具價值。 5、提高客戶服務(wù)質(zhì)量 建立完善的客戶服務(wù)制度，在項目交付使用后，對于產(chǎn)品質(zhì)量問題給予及時有效的檢查、維修和回訪，如限定響應(yīng)時間、明確高標準的維修要求等，讓客戶對產(chǎn)品滿意。 6、產(chǎn)品品質(zhì)技術(shù)標準文件的建立 善于總結(jié)無論對于企業(yè)還是個人都是至關(guān)重要的，哪些是品質(zhì)關(guān)鍵的控制點、有關(guān)品質(zhì)的設(shè)計圖紙審查要點、有哪些成熟設(shè)

12、計技巧、現(xiàn)場管理控制的重點部位、有哪些高品質(zhì)施工措施等都是需要企業(yè)不斷總結(jié)的品質(zhì)管理經(jīng)驗。通過學習、借鑒、積累建立產(chǎn)品品質(zhì)技術(shù)標準文件，對于品質(zhì)管理實施和延續(xù)能夠起到很好的推動作用，以制度和標準來保證產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)步提升。 結(jié)束語 房地產(chǎn)項目品質(zhì)管理貫穿項目管理的全過程。項目初期的品質(zhì)管理主要體現(xiàn)在項目設(shè)計品質(zhì)，進行準確的市場定位，設(shè)計出滿足客戶需求并能夠符合項目市場定位的產(chǎn)品，是項目品質(zhì)贏得市場競爭的關(guān)鍵。在項目實施階段產(chǎn)品品質(zhì)管理的重點是控制和調(diào)整。項目使用階段的重點是產(chǎn)品的良好維護。 總之，品質(zhì)管理的不斷改善是企業(yè)永恒的追求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在項目的發(fā)展過程中找到適合企業(yè)自身的管理方法和項目

13、管理特色，形成企業(yè)自己的品質(zhì)文化。 參考文獻 1朱立恒；淺談我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場質(zhì)量管理j；經(jīng)營管理者，2013年04期：329. 2吳平；探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的途徑與策略j；品牌（理論月刊），2011年12期：27. 3蘇凡；房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量控制研究j；山西建筑；2010年10期：222-223. 4李彬；房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量控制j；科技創(chuàng)新導報；2010年19期：81. 文檔資料：房地產(chǎn)開發(fā)項目品質(zhì)管理與控制 完整下載 完整閱讀 全文下載 全文閱讀 免費閱讀及下載閱讀相關(guān)文檔:房建施工中的質(zhì)量與安全管理的研究 房建工程造價管理存在的問題及對策 房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本控制及具體控制措施 房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理 房地產(chǎn)建筑工程雨季施工技術(shù)問題探討 防雷檢測的“智能云服務(wù)定制”構(gòu)想 防止發(fā)生高層建筑不均勻沉降的策略 防滲墻塑性混凝土力學性能及抗?jié)B性能研究 防治建筑施工電氣安裝工程質(zhì)量通病的施工措施 房地產(chǎn)檔案管理探討 防火技術(shù)在民用建筑設(shè)計中的運用 防