物業(yè)管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)教材

1、前 言物業(yè)管理實(shí)物，是指物業(yè)管理的實(shí)際工作，包括物業(yè)管理的工作內(nèi)容、工作程序、工作方法和要求等，強(qiáng)調(diào)的是如何具體地做好物業(yè)管理的每一項(xiàng)日常工作，也就是物業(yè)管理工作的實(shí)際操作技能。一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，同所有服務(wù)業(yè)一樣，是以生產(chǎn)特殊的“商品”對(duì)物業(yè)的維護(hù)和對(duì)業(yè)主服務(wù)，并向社會(huì)提供這種“商品”以滿足現(xiàn)代人們的消費(fèi)需求為目的，因而，物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容也主要是指物業(yè)管理的管理服務(wù)。物業(yè)管理的主要對(duì)象是住宅小區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。它的管理范圍相當(dāng)廣泛，服務(wù)項(xiàng)目多層次多元化，涉及的工作內(nèi)容比較繁瑣復(fù)雜。歸納起來(lái)，按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，可把物業(yè)管理的管理服

2、務(wù)內(nèi)容分為以下三個(gè)方面：（一）基本管理與服務(wù)基本管理與服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接針對(duì)物業(yè)和所有業(yè)主的各項(xiàng)具體管理，有人把它稱為公共管理服務(wù)。具體包括：1、房屋管理。這是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，是為保持房屋完好率、確保房屋使用功能所進(jìn)行的管理與服務(wù)工作，包括各類、各種用途房屋的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的可使用狀態(tài)，也包括對(duì)裝修管理等。如對(duì)裝修單位資格的管理、裝修行為的管理等。2、設(shè)備、設(shè)施管理。這是指對(duì)供水、排水、供電、空調(diào)、通訊、燃料等設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。3、環(huán)境衛(wèi)生的管理。它是為凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重

3、要標(biāo)志。主要包括清潔保養(yǎng)的工作計(jì)劃、清潔保養(yǎng)的檢查監(jiān)督工作，也包括垃圾的清除外運(yùn)等工作。4、綠化管理。這是為美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作，主要包括園林綠地的營(yíng)造和保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。5、治安管理。這是維護(hù)物業(yè)正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門(mén)性的管理與服務(wù)工作。它包括小區(qū)范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，還可延伸為排除各種干擾，保持居住區(qū)的安靜。6、消防管理。這也是為維護(hù)物業(yè)正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門(mén)性的管理與服務(wù)工作。消防管理是指預(yù)防物業(yè)火災(zāi)發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)的損失和火災(zāi)中的應(yīng)急措施，消防工作包括滅火和防火，消防管理的內(nèi)容有消防隊(duì)伍的建設(shè)、消防制度的訂立以及消防設(shè)備

4、管理和火災(zāi)中的應(yīng)急措施。7、車輛道路管理。這同樣也是為維護(hù)物業(yè)正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門(mén)性的管理與服務(wù)工作。包括車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等： (二)綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù) 綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)主要是為了方便業(yè)主的生活和工作，而提供的全方位、多層次的服務(wù)，具體包括： l、衣著方面如洗衣制衣服務(wù)、鞋類修補(bǔ)服務(wù)、服裝銷售服務(wù)等。 2、飲食方面如快餐盒飯、送飯服務(wù)、音樂(lè)茶坊、燃料供應(yīng)及代送服務(wù)等。 3、居住方面如房屋看管、房屋裝修、房屋清潔、搬家服務(wù)、物業(yè)租售代理等。 4、行旅方面如汽車出租、組織旅游等。 5、娛樂(lè)康體方面如美容美發(fā)服務(wù)、組建棋牌社、讀書(shū)社、橋牌俱樂(lè)部、影視歌舞廳、健

5、身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等并提供服務(wù)。 6、購(gòu)物方面如果菜供應(yīng)服務(wù)、設(shè)立小商店、供應(yīng)日用百貨等。 7、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)方面如為住(用)戶提供網(wǎng)上資訊或其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 8、其他方面如綠化工程服務(wù)，為業(yè)主或租戶提供的代訂代送牛奶，代送報(bào)紙雜志、代送病人就醫(yī)、送藥、代住戶搞室內(nèi)衛(wèi)生、洗衣物、代雇保姆、代定購(gòu)車船機(jī)票等等。 (三)社區(qū)管理與服務(wù) 社區(qū)管理與服務(wù)主要是協(xié)助街道辦、居委會(huì)(家委會(huì))進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng)。如組織和開(kāi)展各種各樣的活動(dòng)，包括：“五好家庭”的評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)、見(jiàn)義勇為業(yè)主或租戶頒獎(jiǎng)活動(dòng)、業(yè)主或租戶義務(wù)植樹(shù)、義務(wù)清潔活動(dòng)等等。 在實(shí)踐中，以上三大類業(yè)務(wù)項(xiàng)目具有相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充的內(nèi)在有機(jī)聯(lián)系。

6、其中，第一大類是基本的，也是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，一切物業(yè)管理單位首先應(yīng)做好第一大類的工作，樹(shù)立起良好的管理服務(wù)形象。第二、三大類是業(yè)務(wù)的拓展，是服務(wù)廣度和深度的拓展，可根據(jù)各個(gè)物業(yè)管理單位的實(shí)際情況、住(用)戶的實(shí)際需求或社區(qū)的統(tǒng)一布置來(lái)安排?？傊?，物業(yè)管理單位必須以物業(yè)管理基礎(chǔ)工作為主，在此基礎(chǔ)上拓展業(yè)務(wù)，切不可本末倒置，以副代正。同時(shí)，作為經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)企業(yè)，為較好的開(kāi)展上述三大類的工作，物業(yè)管理也必須包括客戶管理、費(fèi)用管理、項(xiàng)目談判、企業(yè)內(nèi)部管理等項(xiàng)目。 二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的主要環(huán)節(jié) 物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管

7、理活動(dòng)的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。根據(jù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和使用過(guò)程中的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容的不同，可以把物業(yè)管理工作劃分為三個(gè)基本環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的前期階段，物業(yè)管理的啟動(dòng)階段，物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。 (一)物業(yè)管理的前期階段：包括早期介入、管理方案的制定、選聘組建企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員編制、人員選聘與培訓(xùn)、規(guī)章制度制定等。 (二)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段：包括物業(yè)承接查驗(yàn)、業(yè)戶入、住產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料管理、首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)委會(huì)成立等。 (三)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段的主要工作是日常綜合服務(wù)與管理和內(nèi)外部系統(tǒng)協(xié)。三

8、、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)（一)實(shí)踐性、事務(wù)性強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)務(wù)涉及的是物業(yè)管理的具體工作，要解決物業(yè)管理每一步做什么，怎么做，注意什么問(wèn)題，因此實(shí)踐性很強(qiáng)。同時(shí)它包括的內(nèi)容細(xì)而具體、繁雜而重復(fù)。涉及經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的各個(gè)方面，所以又有很強(qiáng)的事務(wù)性。（二)與群眾生活相關(guān)性強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)務(wù)說(shuō)到底是為業(yè)主、使用人提供的服務(wù)性工作，自然就與他們的生活密切相關(guān)。治安不佳，人們就不能安心居住、生活與工作；水停、電斷、頂漏、管塞會(huì)帶來(lái)無(wú)盡的生活煩惱；更不用說(shuō)消防可能導(dǎo)致的生命財(cái)產(chǎn)損失了。所以，物業(yè)管理的各方面工作必須做好，讓群眾滿意。（三)時(shí)效性強(qiáng)正因?yàn)榕c群眾生活密切相關(guān)，所以，物業(yè)管理實(shí)際工作有很強(qiáng)的時(shí)效性。

9、水停、電斷、頂漏、管塞需要時(shí)處理，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為解決好這一點(diǎn)，設(shè)有24小時(shí)“熱線”電話，為居民提供日夜服務(wù)，并設(shè)有維修車，以便及時(shí)趕到工作現(xiàn)場(chǎng)。如發(fā)生電梯故障，只要按響警鈴，5分鐘內(nèi)就有維修人員到現(xiàn)場(chǎng)搶修。衛(wèi)生清潔、治安防范乃至房屋出租等亦有極強(qiáng)的時(shí)效性。（四)系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)務(wù)涉及的工作面廣而復(fù)雜，具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和綜合性。一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，便會(huì)對(duì)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。例如，早期介入工作沒(méi)做或沒(méi)做好，就會(huì)給日后的管理維修帶來(lái)麻煩、不便；電梯出現(xiàn)故障，其他工作便難以進(jìn)行。這一特性要求在做物業(yè)管理的具體工作時(shí)，既要分工明確，各司其職籌兼顧，互相協(xié)調(diào)配合，不然，像保安員在治安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)水

10、管漏水、場(chǎng)地臟亂而不管不問(wèn)，不及時(shí)通知總部，就會(huì)出現(xiàn)有事不能及時(shí)解決、影響工作時(shí)效性的問(wèn)題。（五)遞增性強(qiáng)隨著社會(huì)的發(fā)展變化和人們生活水平的提高，人們對(duì)服務(wù)的需求會(huì)不斷增加與變化，隨之而來(lái)，物業(yè)管理所包括的內(nèi)容和項(xiàng)目也會(huì)不斷增加與變化。物業(yè)管理單位要能適應(yīng)這種增加的變化和需求，同時(shí)也應(yīng)主動(dòng)開(kāi)辟一些新的服務(wù)項(xiàng)目和領(lǐng)域，培育自身的應(yīng)變機(jī)制，增強(qiáng)自身的管理創(chuàng)新能力和活力，以提高管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力。目 錄第一章 物業(yè)與物業(yè)管理基礎(chǔ)第一節(jié) 物業(yè)的認(rèn)識(shí)和分析第二節(jié) 物業(yè)管理的概念第三節(jié) 物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)概述第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組建第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

11、第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置-第三章 物業(yè)管理合同第一節(jié) 前期物業(yè)管理合同第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同第四章 前期物業(yè)管理工作第一節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)第二節(jié) 物業(yè)管理的早期介入第三節(jié) 早期介入管理第四節(jié) 前期物業(yè)管理第五章 物業(yè)管理啟動(dòng)階段工作第一節(jié) 物業(yè)的承接查驗(yàn)第二節(jié) 人住管理第三節(jié) 人住手續(xù)文件范本第四節(jié) 住宅室內(nèi)裝修管理第六章 日常綜合服務(wù)管理工作第一節(jié) 房屋及公共設(shè)施管理第二節(jié) 物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)第三節(jié) 公共秩序管理服務(wù)第四節(jié) 客戶關(guān)系管理第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第六節(jié) 客戶投訴的處理第七節(jié) 物業(yè)管理突發(fā)事件處理第七章 不同類型物業(yè)的管理第一節(jié) 主要類型與特征第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理第三節(jié) 工業(yè)

12、園區(qū)的物業(yè)管理第四節(jié) 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理第五節(jié) 商場(chǎng)物業(yè)的管理第六節(jié) 醫(yī)院的物業(yè)管理第七節(jié) 智能花物業(yè)管理第八章 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作第一節(jié) 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件第二節(jié) 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的操作程序第三節(jié) 創(chuàng)建達(dá)標(biāo)成果的鞏固第一章 物業(yè)與物業(yè)管理基礎(chǔ)物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，在我國(guó)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展歷程，其內(nèi)涵將進(jìn)一步深化。本章主要闡述物業(yè)和物業(yè)管理的基本概念即內(nèi)涵，為進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)物業(yè)管理事務(wù)的相關(guān)內(nèi)容作一簡(jiǎn)要鋪墊。第一節(jié) 物業(yè)的認(rèn)識(shí)和分析一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳人沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。“物業(yè)”一詞

13、在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱為物業(yè)。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； (3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成

14、并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。 物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。 由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓字，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。 二、物業(yè)的性質(zhì) 世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)

15、的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指： 1、物業(yè)的二元性。物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬性的建筑物。而無(wú)論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。 2、物業(yè)的有限性。物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講

16、，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。 3、物業(yè)的差異性和多樣性。物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性：每-一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬悇e、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀

17、，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。 4、物業(yè)的固定性。物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。 5、物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性。物業(yè)的永久性是就土地面積的：土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值可以一次收回，也可以在

18、較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。 6、物業(yè)的配套性。物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 (二)物業(yè)的社會(huì)屬性 物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。 l、物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性 (1)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、

19、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著“商品一貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹?(2)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。 （3）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的價(jià)值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)，應(yīng)該看到，物業(yè)的

20、增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。（4）物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在開(kāi)發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理的規(guī)劃、建設(shè)城市，并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來(lái)，政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理

21、等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過(guò)程。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。2、物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)人物業(yè)就意味著購(gòu)人一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)），而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而且是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使、享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)

22、的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系?！胺康禺a(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等?！安粍?dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)real estate或real proper

23、ty。在英語(yǔ)中，real estate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中，real estate和real property可互譯互稱，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完

24、全相同，歸納起來(lái)，主要區(qū)別有：(1)稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。(2)適用范圍不同。“房地產(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念)，但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來(lái)看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。 (3)概念

25、外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。第二節(jié)物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 二、物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度

26、改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 (一)社會(huì)化 物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)；變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門(mén)的多頭、多家管理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會(huì)委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實(shí)施社會(huì)化管理，從而克服舊體制下各自為政、多頭管理、相互扯皮、相互推諉的種種弊端，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜

27、合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。 (二)專業(yè)化 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備，有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專門(mén)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化

28、的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 (三)市場(chǎng)化市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有嘗，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。在這樣一種新的機(jī)制下逐步形成有活力的專業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選

29、擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。三、物業(yè)管理的原則物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順物業(yè)管理的依據(jù)。物業(yè)管理的基本原則有：(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：l、業(yè)主自治管理。業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中

30、處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實(shí)施管理，而是通過(guò)合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：(1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；(2)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。2、專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面(1)專業(yè)機(jī)構(gòu)。有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。（2）管理人員。有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過(guò)規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得資格證書(shū)，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹(shù)立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。(3)專業(yè)設(shè)備。有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，

31、逐步向智能化方向發(fā)展。(4)管理制度。有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施。 (二)屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門(mén)和物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。l、主管部門(mén)。行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門(mén)的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。 2、行業(yè)協(xié)會(huì)。行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門(mén)的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)服

32、務(wù)企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 3、地區(qū)組織。屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門(mén)與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。 4、相關(guān)部門(mén)。市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門(mén)則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。 (三)統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起。 1、統(tǒng)一管理?？珊?jiǎn)稱為一體化原則。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主

33、委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理”。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。 (1)管理一體化。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停車場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。 (2)服務(wù)一體化。對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。如要聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。 (3)協(xié)調(diào)一體化。同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。 (4)經(jīng)濟(jì)管理一體化。有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理

34、和物業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)的管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。 2、綜合服務(wù)。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。 (1)高效優(yōu)質(zhì)。綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 (2)以人為本。綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開(kāi)展多樣化、全方位、多功能的服務(wù)。綜合服務(wù)就是要針對(duì)不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶的不同要求來(lái)開(kāi)展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)。 (3)個(gè)性化。綜合服

35、務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場(chǎng)的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹(shù)立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。 物業(yè)管理部門(mén)在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門(mén)的職權(quán)，接受主管部門(mén)的指導(dǎo)。 (四)社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則管理。這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)采用二權(quán)分離的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的。社會(huì)化的原則

36、有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：1、社會(huì)化的分工合作。現(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，其內(nèi)部的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、咨詢和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。特別是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬地剝離出來(lái)，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。2、平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等的條件下通過(guò)市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)服務(wù)

37、企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。3、三個(gè)效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。（五)企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，并且要追求全行業(yè)、全過(guò)程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中追求全過(guò)程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：1、實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物

38、業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等等都要政、企分開(kāi)，政、事分開(kāi)，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2、按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開(kāi)發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。3、早期介入。物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過(guò)程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行。首先要做好物業(yè)管理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時(shí)間要根據(jù)物業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，或者在

39、設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷售階段適時(shí)介入。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入。4、創(chuàng)建名牌。企業(yè)化的原則還要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力提高經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹(shù)立良好的信用。四、物業(yè)管理的宗旨上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個(gè)基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為 ：(一)營(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境 物業(yè)管理的全部活動(dòng)都環(huán)繞一個(gè)中心，就是“安居樂(lè)業(yè)”，具體地說(shuō)就是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說(shuō)一個(gè)有利于生存、發(fā)展、

40、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。 物業(yè)管理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開(kāi)拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無(wú)窮的活力。 (二)物業(yè)的保值與增值 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營(yíng)管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂(lè)業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心的策劃和

41、良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。 五、物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)的關(guān)系，一般劃分為兩大類： (一)委托管理型 這是典型的，也是基本的管理方式。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的管理行為。如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。 (二)自主經(jīng)營(yíng)型 開(kāi)發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立物

42、業(yè)管理部門(mén)來(lái)管理。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)： 第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分離。 第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營(yíng)人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人。 六、物業(yè)管理的作用 (一)物業(yè)管理有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程由開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，

43、提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹(shù)立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來(lái)越重要。 (二)物業(yè)管理有利于提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對(duì)住宅的管理來(lái)說(shuō),其目標(biāo)首先是為居民營(yíng)造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開(kāi)高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事物性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此

44、基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個(gè)性特征的寧?kù)o、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個(gè)具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會(huì)。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系，這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理，足進(jìn)社會(huì)的和諧。(三)物業(yè)管理利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)推動(dòng)力。在居住消費(fèi)環(huán)節(jié)上，家庭裝

45、飾裝修消費(fèi)支出、家具家電消費(fèi)支出、使用過(guò)程中的水電氣暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出、房屋大中修和設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出要大大超過(guò)購(gòu)房支出，因此物業(yè)管理本身也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來(lái)越多。(四)物業(yè)管理利于增加就業(yè)物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

46、的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)仍將起到積極的推動(dòng)作用。(五)物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。 第三節(jié) 物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀物業(yè)管理是住房商品化、社會(huì)化的產(chǎn)物，與人民群眾生活水平的提高密切相關(guān)。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化

47、，80以上的公有住房出售給了職工個(gè)人，新建住宅基本上是個(gè)人購(gòu)買，居民由公房承租人轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菟袡?quán)人，公房管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系，已經(jīng)不能適應(yīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的新形勢(shì)。隨著個(gè)人擁有住房的比重越來(lái)越高，住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，居民對(duì)住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時(shí)也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的需要。隨著人民生括水平和住房條件不斷改善，居民對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來(lái)越高，與居住相關(guān)的各種消費(fèi)需求越來(lái)越多，群眾要求新形式的消費(fèi)服務(wù)。物業(yè)管理適應(yīng)了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的進(jìn)程中逐步發(fā)

48、展起來(lái)。經(jīng)過(guò)多年探索，我國(guó)物業(yè)管理取得了重要進(jìn)展。主要表現(xiàn)為： (一)管理領(lǐng)域逐步擴(kuò)大 1981年深圳市東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理，此后在各地陸續(xù)推廣。1994年建設(shè)部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理；1997年，遼寧、江蘇、北京、天津、重慶、廣州等一批省市在舊小區(qū)推行物業(yè)管理方面取得突破。目前，物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域，從住宅區(qū)逐步擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、辦公樓等各類物業(yè)，為城市公房管理體制改革，以及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會(huì)化創(chuàng)造了條件。目前，全國(guó)城市物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的40，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50以上。物業(yè)管理已形成包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，小區(qū)公共秩序維護(hù)、環(huán)

49、境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等系列內(nèi)容的綜合服務(wù)。物業(yè)管理在我國(guó)逐漸得到廣大人民群眾的認(rèn)同，并已成為人民購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素。 (二)行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模 物業(yè)管理服務(wù)以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育為依托，涉及社會(huì)服務(wù)業(yè)務(wù)的多個(gè)領(lǐng)域，包括了房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、保安、家政等眾多服務(wù)內(nèi)容，成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)。截至2006年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)300萬(wàn)人，相當(dāng)于我國(guó)社會(huì)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23。 (三)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制基本形成 近幾年，全國(guó)有50多個(gè)城市開(kāi)展了物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)，以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

50、的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用；另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。 (四)法制環(huán)境不斷改善 2003年國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段，2007年又對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行了修改，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)逐步得到完善配套。國(guó)家有關(guān)行政主管部門(mén)制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，如城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法等。各省市普遍制定了物業(yè)管理?xiàng)l例。這些法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，有效地改善了物業(yè)管理的法

51、制環(huán)境。 但是，在我國(guó)物業(yè)管理取得重要進(jìn)展的同時(shí)，在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，各種社會(huì)矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。主要表現(xiàn)在： (一)相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確 物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問(wèn)題。根源就在于相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確，責(zé)權(quán)利界定不清晰。(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)，與業(yè)主之間的服務(wù)

52、與被服務(wù)關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，過(guò)度追求利潤(rùn)，不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工素質(zhì)低，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。(三)業(yè)主委員會(huì)缺少制約由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒(méi)有得到充分體現(xiàn)，有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。(四)業(yè)主自律機(jī)制不完善房屋公共空間、共用設(shè)施設(shè)備以及土地的共同使用權(quán)，決定了

53、業(yè)主財(cái)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性和業(yè)主共同利益，也構(gòu)成業(yè)主共同決定實(shí)施物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，但一些業(yè)主沒(méi)有嚴(yán)格遵守。由于住房福利制的長(zhǎng)期影響，相當(dāng)多的業(yè)主沒(méi)有完全確立有償服務(wù)的觀念，沒(méi)有完全確立履行合同約定義務(wù)的觀念。(五)前期物業(yè)管理矛盾突出有的開(kāi)發(fā)企業(yè)侵占配套建筑和設(shè)施；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)物業(yè)銷售，對(duì)物業(yè)管理作不切實(shí)際的承諾；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。由于缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，物業(yè)使暴露出來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任不清，損害了業(yè)主權(quán)益。有的建設(shè)單位自辦物業(yè)管理，建管不分，雖然在一定時(shí)期內(nèi)推動(dòng)了物業(yè)管理和住宅銷售，但不利于

54、保護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。二、物業(yè)管理發(fā)展的前景（一）物業(yè)管理的發(fā)展條件1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的發(fā)展的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。革開(kāi)放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開(kāi)放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行各業(yè)都來(lái)從事物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消

55、極方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和超越了社會(huì)的承受能力。房?jī)r(jià)偏高不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅。歸根結(jié)底，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。從總體上說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)管理的需求日益增長(zhǎng)。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。 2、居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。而且，生括水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)

56、化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。這種消費(fèi)意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場(chǎng)將日益寬廣。 3、房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)包括開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)

57、固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國(guó)家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開(kāi)辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)