西安創(chuàng)典置業(yè)DEF項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、西安西安創(chuàng)典創(chuàng)典置業(yè)置業(yè)def 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告創(chuàng)典地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)西安策劃中心 目目 錄錄一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)31.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo) 32項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3二、建設(shè)方式二、建設(shè)方式4三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度5四、四、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算6五、靜態(tài)銷(xiāo)售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算五、靜態(tài)銷(xiāo)售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算71銷(xiāo)售收入測(cè)算72成本利潤(rùn)率計(jì)算7六、銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入六、銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入8七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)91.1.盈利能力分析盈利能力分析91）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） -92）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv） -103）資本金利潤(rùn)率-10

2、4）靜態(tài)投資回收期：-105）動(dòng)態(tài)投資回收期：-102.資金來(lái)源與運(yùn)用分析資金來(lái)源與運(yùn)用分析 101）資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）-112）借款還本付息表-12八、項(xiàng)目的不確定性分析八、項(xiàng)目的不確定性分析131.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析131）動(dòng)態(tài)考慮固定成本-132）靜態(tài)計(jì)算-142.2.敏感性分析敏感性分析151）單因素敏感性分析-152）雙因素敏感性分析-16附件一：投資估算表附件一：投資估算表18附件二：銷(xiāo)售進(jìn)度與收入表附件二：銷(xiāo)售進(jìn)度與收入表20附件三：全投資現(xiàn)金流量表附件三：全投資現(xiàn)金流量表21附件四：資金來(lái)源與運(yùn)作表附件四：資金來(lái)源與運(yùn)作表22附件五：自有資金現(xiàn)金流量表附件

3、五：自有資金現(xiàn)金流量表23附件六：損益表附件六：損益表24一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.本項(xiàng)目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)備注1.占地面積25.85 畝2.總建筑面積110946含地下人防及設(shè)備用房 地上建筑面積99946 地下建筑面積1100015%為設(shè)備用房約 1650可公攤銷(xiāo)售，其余為人防部分3.容積率5.80 4.綠化率35%5.總戶數(shù)999 戶平均每戶面積為 1006.商業(yè)面積4000 沿 abc 路兩層小開(kāi)間商業(yè),進(jìn)深 15m7.會(huì)所面積2000 8.住宅可售建筑面積95596人防部分為不可公攤，設(shè)備用房按 15考慮可公攤9.車(chē)位286 個(gè)按 3.5：1 配置停車(chē)位，共

4、286 個(gè)，每個(gè)車(chē)位占用建筑面積 35計(jì)算，地下室除去設(shè)備用房，可全部設(shè)置下地下停車(chē)，做到小區(qū)內(nèi)地面人車(chē)分流。2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總投資28771.95 萬(wàn)元建設(shè)周期、施工周期24 個(gè)月/18 個(gè)月住宅 3280 元/銷(xiāo)售單價(jià)底商 8000 元/銷(xiāo)售收入（扣除兩稅一費(fèi)后）33531.79 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)4909.76 萬(wàn)元所得稅后利潤(rùn)3317 萬(wàn)元成本利潤(rùn)率18.96基準(zhǔn)收益率（年）8稅前資本金利潤(rùn)率53.94稅后資本金利潤(rùn)率49.483223 萬(wàn)元（稅前）18.21 個(gè)月（稅前）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1749 萬(wàn)元（稅后）靜態(tài)投資回收期18.15 個(gè)月（稅后）6.29（稅前）18.94 個(gè)月（稅前）

5、全投資內(nèi)部收益率（季度）4.46（稅后）動(dòng)態(tài)投資回收期18.37 個(gè)月（稅后）二、建設(shè)方式二、建設(shè)方式abc 路項(xiàng)目建設(shè)，擬采取面向省內(nèi)外具有承擔(dān)該建設(shè)項(xiàng)目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)。切實(shí)貫徹“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的方針，落實(shí)國(guó)家質(zhì)量振興綱要和建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l列 ，促進(jìn)建筑施工企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理，使建設(shè)工程質(zhì)量水平過(guò)硬，業(yè)績(jī)卓著。此項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向國(guó)內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。同時(shí)聘請(qǐng)知名資深的監(jiān)理專家實(shí)施工程全過(guò)程的監(jiān)督，以保證科學(xué)有效、合理公正的

6、控制項(xiàng)目建設(shè)工期、成本、質(zhì)量。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以以快制慢的開(kāi)發(fā)速度按計(jì)劃快速完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。具體進(jìn)度計(jì)劃如下頁(yè)橫道圖所示：四、四、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算 總投資估算及構(gòu)成=土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套費(fèi)+管理費(fèi)+銷(xiāo)售及推廣費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)注：銷(xiāo)售收入來(lái)源詳見(jiàn)“ 銷(xiāo)售收入估算表”項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量小計(jì)（萬(wàn)元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用238 萬(wàn)元25.848 畝6160.436160.43 分?jǐn)偟降厣辖ㄖ娣e樓面地價(jià)為 616.38 元

7、2 2前期費(fèi)用前期費(fèi)用2733.682733.68 2.1城建費(fèi)用2364.01 分?jǐn)偟浇ㄖ娣e 213 元/2.2前期工程費(fèi)369.67 3 3建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)1510元16752.7916752.79 包括土 abc 程、簡(jiǎn)單裝飾工程、水電安裝、弱電、設(shè)備、配電箱等內(nèi)容4.1土建費(fèi)用1240元110946 13757.26 1240規(guī)劃建筑面積4.2安裝費(fèi)用270元110946 2995.53 270規(guī)劃建筑面積4 4公共配套費(fèi)及綠化公共配套費(fèi)及綠化929.42929.42 5 5其他費(fèi)用其他費(fèi)用565.95565.95 6.1管理費(fèi)1.50%26576.32 萬(wàn)元398.64

8、 取 1-5 項(xiàng)之和的 1.5（同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目）6.2監(jiān)理費(fèi)0.80%16752.79 萬(wàn)元134.02 按市場(chǎng)取低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)6.3沉降觀測(cè)費(fèi)1元110946 11.09 市場(chǎng)價(jià)6.4決算費(fèi)2元110946 22.19 市場(chǎng)價(jià)6 6銷(xiāo)售及推廣費(fèi)用銷(xiāo)售及推廣費(fèi)用3.00%34555.37 萬(wàn)元1036.661036.66 市場(chǎng)推廣、宣傳、代理等為銷(xiāo)售收入 37 7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用319.30319.30 詳見(jiàn)還本付息表8 8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1.50%18248.16 萬(wàn)元273.72273.72 取 3-6 項(xiàng)之和的 1.5合計(jì)合計(jì)28771.9528771.95 總投資分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e單

9、方成本為 2592 元/m2 詳細(xì)見(jiàn)附件一五、靜態(tài)銷(xiāo)售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算五、靜態(tài)銷(xiāo)售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 3280 元/， 底商銷(xiāo)售均價(jià)為 8000 元/，具體銷(xiāo)售收入計(jì)算見(jiàn)下表。1銷(xiāo)售收入測(cè)算面積單價(jià)小計(jì)(萬(wàn)元）可售住宅95596 3280元/31355.37 商業(yè)面積40008000元/3200.00 車(chē)庫(kù)116 個(gè)80000元/個(gè)928.00 銷(xiāo)售合計(jì)35483.37 注：因車(chē)位銷(xiāo)售速度較慢，所以保守按 40可銷(xiāo)售，8 萬(wàn)一個(gè)車(chē)位計(jì)算收入。2成本利潤(rùn)率計(jì)算1項(xiàng)目全部銷(xiāo)售收入35483.37 萬(wàn)元2與轉(zhuǎn)讓房

10、地產(chǎn)有關(guān)稅金1951.59 萬(wàn)元兩稅一費(fèi) 5.53項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值33531.79 萬(wàn)元4項(xiàng)目總投資28622.03 萬(wàn)元扣除墊付的天然氣入網(wǎng)費(fèi)5實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)4909.76 萬(wàn)元6成本利潤(rùn)率17.15%扣除兩稅一費(fèi)后可以看出本項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢（車(chē)庫(kù)按 40計(jì)算銷(xiāo)售收入）銷(xiāo)售收入為 35483.37 萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后為33531.79 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為 4909.76 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 17.15，高于西安目前房地產(chǎn)行業(yè)水平。六、銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入六、銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期定為 13 個(gè)月，2006 年 12 月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2007 年年底銷(xiāo)售完畢。具體各期銷(xiāo)售比例及銷(xiāo)售收

11、入詳見(jiàn)附表二。本項(xiàng)目為高層住宅，建設(shè)周期稍長(zhǎng)，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達(dá)到熱銷(xiāo)場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷(xiāo)售。前期通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，聚集大量人氣，在開(kāi)盤(pán)日形成旺銷(xiāo)場(chǎng)面。根據(jù) abc路項(xiàng)目自身特點(diǎn)及代理公司銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日可實(shí)現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到總銷(xiāo)售量的 10，以后銷(xiāo)售量穩(wěn)定在每月 9左右，在項(xiàng)目竣工后，用半年時(shí)間完成全部銷(xiāo)售任務(wù)。詳見(jiàn)附表二：銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入表七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第二版以及由建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)

12、濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ，建標(biāo)2000205 號(hào)，并參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，我們只計(jì)算全部投資現(xiàn)金流量，從而計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益。計(jì)算設(shè)定前提條件：1.土地費(fèi)、前期費(fèi)用年初一次性投入，其他費(fèi)用施工期按比例均勻投入； 2.會(huì)所及配套在開(kāi)盤(pán)前投入，集中供熱入網(wǎng)費(fèi)、天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入； 3.建安投資及管理費(fèi)按比例投入，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 18、21、21、21、19； 4.本表為項(xiàng)目融資前財(cái)務(wù)分析，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息； 5.結(jié)合銀行貸款利率及行業(yè)特點(diǎn)，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率8/42。1.1.盈利

13、能力分析盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（firr） 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取這項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)附表。1 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firrfirr）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) firr 大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后所得稅后： 4.46%4.46%； 所得稅前：所得稅前： 6.29%6.29%。自有資金的財(cái)務(wù)

14、內(nèi)部收益率為：所得稅后：所得稅后： 22.61%22.61%；所得稅前：；所得稅前： 28.86%28.86%?？梢?jiàn)項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)季度收益率 2，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。2 2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpvfnpv）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的年基準(zhǔn)收益率為 8%，則季度基準(zhǔn)收益率為 2，由此可計(jì)算得：全部投資的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：全部投資的稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：32233223 萬(wàn)元；稅后為萬(wàn)元；

15、稅后為 17491749 萬(wàn)元；萬(wàn)元；可見(jiàn)項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。3 3）資本金利潤(rùn)率）資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率是利潤(rùn)與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標(biāo)。稅前成本利潤(rùn)率為：稅前成本利潤(rùn)率為：49.4949.49稅后成本利潤(rùn)率為：稅后成本利潤(rùn)率為：32.0232.024 4）靜態(tài)投資回收期：）靜態(tài)投資回收期：全投資稅前全投資稅前 18.2118.21 月；月； 稅后稅后 18.1518.15 月。月。5 5）動(dòng)態(tài)投資回收期：）動(dòng)態(tài)投資回收期：全投資全投資稅前 19.37 月；稅后 18.94 月自有資金稅前 13.48 月；稅后 13.19 月項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投

16、資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 24 個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。2.資金來(lái)源與運(yùn)用分析資金來(lái)源與運(yùn)用分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目資金平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用為下表所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。（接下頁(yè)）1 1）資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）2006 年2007 年 時(shí)間項(xiàng)目2341234合計(jì)一、資金來(lái)源12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷(xiāo)售收入0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金72

17、47 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運(yùn)作12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設(shè)投資12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷(xiāo)售稅金及附加0 0 172 466 518 441 303 1900.55 3.所得稅0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 4.還本付息0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金0 0 0 1120 665 7357 3700 128

18、41 四、累計(jì)盈余資金0 0 0 1119 1784 9141 12841 31183118 從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開(kāi)工的前兩個(gè)季度因?yàn)闆](méi)有銷(xiāo)售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 9723 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 34，需借助銀行貸款 7800 萬(wàn)元。從 2006年 12 月開(kāi)始有銷(xiāo)售收入，此時(shí)可實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，用銷(xiāo)售收入償還借款本息及投入下期建設(shè)。項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)累計(jì)盈余資金 12841 萬(wàn)元，扣除投入的 9723 萬(wàn)元的自有資金，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)為 3118 萬(wàn)元。2 2）借款還本付息表）借款還本付息表還本付息表還本付息表2006

19、 年2007 年 時(shí)間項(xiàng)目2341234合計(jì)季初本息累計(jì)5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計(jì)5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應(yīng)計(jì)利息72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本3200 4600 7800 付息0.00 319 0.00 0.00 319.3 季末借款余額5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來(lái)源0 0 0 4320 5584 7357 3

20、700 注：1.貸款年利率取 5.76； 2.利息按月付息計(jì)算； 3.到期一次還本付息；在本項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)共需借助銀行借款 7800 萬(wàn)元，在 2007 年第二季度末可用銷(xiāo)售收入全部?jī)斶€完畢，其中利息共計(jì)319.3 萬(wàn)元。八、項(xiàng)目的不確定性分析八、項(xiàng)目的不確定性分析通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析可知本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很小，影響其利潤(rùn)的因素存在以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受?chē)?guó)家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析1 1）動(dòng)態(tài)考慮固定成本）動(dòng)態(tài)考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分

21、析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與虧損會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn) bep。在這一點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銷(xiāo)售收入或總成本費(fèi)用銷(xiāo)售量盈虧平衡點(diǎn)盈利區(qū)虧損區(qū)總成本費(fèi)用銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售稅金及附加固定成本假設(shè)條件：產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量；產(chǎn)量變化，單位可變成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)；產(chǎn)量變化，單位售價(jià)不變，從而銷(xiāo)售收入是銷(xiāo)售量的線性函數(shù)；多種產(chǎn)品換算為單一產(chǎn)品計(jì)算。計(jì)算公式：利潤(rùn)=總固定成本 -（單位價(jià)格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加）bep0bep=總固定成

22、本/（單位價(jià)格-單位可變成本單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加） 固定成本土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+配套費(fèi)+綠化費(fèi)9823.53 萬(wàn)元 可變成本總投資-固定成本18948.42 萬(wàn)元單位變動(dòng)成本變動(dòng)成本/銷(xiāo)售量1707.90 元/m2bep（產(chǎn)量）9823.5310000/3280（1-5.5）-1707.9070587m2盈虧銷(xiāo)售率bep/銷(xiāo)售面積73.84本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為 73.84，等同于于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。2 2）靜態(tài)計(jì)算）靜態(tài)計(jì)算由于房地產(chǎn)商品的特殊性，不可能使產(chǎn)量等于銷(xiāo)售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設(shè)過(guò)程，在項(xiàng)目竣工后以一定銷(xiāo)售面積的銷(xiāo)售收入可達(dá)到總投

23、資時(shí)的面積百分比來(lái)表示盈虧平衡點(diǎn)。 總成本費(fèi)用銷(xiāo)售率的平衡點(diǎn)= 銷(xiāo)售收入營(yíng)業(yè)稅及附加 = 28633.03 /35483.37（15.5%） = 85.35 %此方法表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售 85.35時(shí)凈銷(xiāo)售收入剛好與投資持平，余下的 14.65面積為本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)部分。即：11094614.6532805328 萬(wàn)元為項(xiàng)目稅前利潤(rùn)。2.2.敏感性分析敏感性分析為了更客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本次報(bào)告僅對(duì)融資前指標(biāo)進(jìn)行敏感度分析。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)成本和容積率開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)成本和容積率。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)所做項(xiàng)目多年積累的經(jīng)驗(yàn)得知：開(kāi)發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)的是建安工程費(fèi)。1 1）單因素敏感性分析）單因素敏感性分析下表是當(dāng)銷(xiāo)售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí),財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 firr（季度）的變化。銷(xiāo)售收入變化稅前 irr-10%-5.00%0.00%5.00%10.00%-10%6.29%8.52%10.66%12.72%14.71%-5%4.09%6.29%8.40%10.44%12.40%02.02%4.20%6.29%8.30%10.24%5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21%投資變化10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29%