房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式分析

1、 房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式分析 摘要：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了人們生活水平的提高，人們的住房需求越來越大，無論是住房還是商業(yè)需求都比以前有了巨大的增長(zhǎng)。它促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度越來越高，其專業(yè)化程度也有了很大的提高，但房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本也越來越大。為了增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有必要從項(xiàng)目管理的角度進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；多項(xiàng)目開發(fā)；模式；分析1房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式的含義1.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)需求。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然過于寬松，表現(xiàn)在企業(yè)資金集中度不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，大型房地產(chǎn)企業(yè)難以發(fā)揮相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)作用。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)

2、開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目推廣過程中往往會(huì)遇到各種變化和風(fēng)險(xiǎn)?？傊淮_定因素很多，企業(yè)極易面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取擴(kuò)大規(guī)模的方式，采用多項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)，以規(guī)模稀釋單一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的理念。這樣，企業(yè)也可以增強(qiáng)項(xiàng)目和自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，通過不同項(xiàng)目之間資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.2幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沖擊。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了一批實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，也形成了買方市場(chǎng)化的市場(chǎng)局面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，企業(yè)要想在這種形勢(shì)下占據(jù)一席之地，站穩(wěn)腳跟，就需要采取各種措施增強(qiáng)企業(yè)的核心實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。但是，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也有工作精細(xì)化的趨勢(shì)，企業(yè)之間的分工

3、也變得非常明顯，因此企業(yè)很難從項(xiàng)目的各個(gè)方面入手，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制，提高企業(yè)的整體實(shí)力，因此很難保證項(xiàng)目的全面實(shí)施發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身具有顯著的良好性，因此充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)更是不可企及。1.3工業(yè)進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要。對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，通過近幾年的調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)的實(shí)力有著密切的關(guān)系，企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)，那么它就必須發(fā)揮主導(dǎo)作用。因此，目前和未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)仍然是以集團(tuán)化、規(guī)?；癁橹?，而采用這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)采用多項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式，規(guī)模化運(yùn)營(yíng)也成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的首選模式

4、，因此多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成為必然發(fā)展模式是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要。1.4確保利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在應(yīng)用單項(xiàng)目開發(fā)管理模式時(shí)，企業(yè)必然面臨大量的資金外流，在這種情況下，企業(yè)的融資成本很高。銷售回款后，當(dāng)企業(yè)完成資金支付時(shí)，需要將剩余資金存入銀行，這種操作會(huì)導(dǎo)致資金縮水的問題，企業(yè)利潤(rùn)會(huì)受到影響。2多項(xiàng)目開發(fā)管理的主要模式2.1矩陣。在這種管理形式中，項(xiàng)目部是執(zhí)行中心，企業(yè)可以通過項(xiàng)目部對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行監(jiān)督，直接有效地領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和銷售。大多數(shù)常見的商業(yè)項(xiàng)目由公司直接管理和運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)完全控制的目標(biāo)。在矩陣管理模式中，項(xiàng)目部由各部門的專業(yè)人員組成，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。這樣才能有效地提高人力資源的利

5、用效率，避免直接領(lǐng)導(dǎo)的濫用。同時(shí)，矩陣管理模式能有效應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，針對(duì)項(xiàng)目中存在的問題要提高警惕。2.2多功能項(xiàng)目管理方法。即利用企業(yè)內(nèi)部各部門的項(xiàng)目管理，以及對(duì)開發(fā)階段的項(xiàng)目進(jìn)行干預(yù)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要職能包括對(duì)企業(yè)的監(jiān)督管理，以及對(duì)項(xiàng)目的管理，如項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售等。功能管理模式可以注重人力資源、物力資源的使用，最大限度地重用內(nèi)部資源。但由于項(xiàng)目需要聯(lián)合部門負(fù)責(zé)，因此對(duì)外部環(huán)境的反應(yīng)較慢，可能會(huì)出現(xiàn)企業(yè)決策滯后、影響效率等不利影響。3多項(xiàng)目開發(fā)模式在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用策略3.1選擇合理的項(xiàng)目管理模式及組織目前合理的項(xiàng)目管理模式和組織管理模式最重要的選擇是以專業(yè)技術(shù)和智能

6、技術(shù)為主的功能管理模式，職能管理模式需要高度專業(yè)化的管理。在項(xiàng)目管理過程中，這種管理模式可以促進(jìn)資源的重用，但部門之間往往發(fā)生溝通，導(dǎo)致決策緩慢，當(dāng)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)行時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生沖突。其次，項(xiàng)目化管理的重要性不言而喻，因?yàn)樵谶@種模式下，項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制不多，而在項(xiàng)目下，往往有一種高度專業(yè)化的管理模式，在這種管理模式下，項(xiàng)目能夠?qū)ν獠凯h(huán)境的變化做出快速反應(yīng)。然而，在這種模式下，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制并不多，因此項(xiàng)目?jī)?nèi)部存在很多資源約束。在三種模式中，矩陣管理模式的影響最小，但并沒有顯示出其重要性，矩陣管理模式作為項(xiàng)目實(shí)施的主要職責(zé)，需要為各部門提供持續(xù)的資源。4結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)模式也應(yīng)科學(xué)發(fā)展。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定合理的發(fā)展規(guī)劃，提前確定企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，帶動(dòng)各部門協(xié)調(diào)發(fā)展。參考文獻(xiàn)1臧大巍.房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式分析j.山東廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào),2017(02):85-89.2楊晶.房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)模式初探j(luò).門窗,2016