房地產(chǎn)成本(房地產(chǎn)成本核算)

1、什么是房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應(yīng)用成本。房地產(chǎn)成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。 由貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮湫螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成采購成本。購入物資的采購成本包括：（1）買價；（2）運雜費；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價差；（4）采購保管費，即企業(yè)的材料物資供應(yīng)部門和倉庫在組織材料物資采購、供應(yīng)和保管過程中發(fā)生的各項費用。其中第（1）、（3）項應(yīng)直接計入材料物資的采購成本。不能分清負擔(dān)對象的，按材料物資的重量或買價的比例等分攤標準，分攤計入各有關(guān)材料物資

2、的采購成本。采購保管費一般應(yīng)先通過采購保管費科目核算，月終采用實際分配率或計劃分配率分配計入各材料物資的采購成本。 由儲備狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善窢顟B(tài)過程中的資金構(gòu)成開發(fā)成本。開發(fā)成本匯聚了企業(yè)在開發(fā)房屋、土地、配套設(shè)備和代建工程過程中除開管理費用和財務(wù)費用以外的一切費用。通過設(shè)置開發(fā)成本和開發(fā)間接費用兩個成本類賬戶來歸儲和分配開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)成本賬戶核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地使用和拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。企業(yè)發(fā)生的各項費用屬于直接費用的，直接計入開發(fā)成本賬戶；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的間接費用，應(yīng)先在開發(fā)間接費賬戶進行

3、歸集，月末，再按一定的標準分配計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。 由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構(gòu)成經(jīng)營成本。通過設(shè)置經(jīng)營成本賬戶核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本，按照經(jīng)營成本的種類，還可以設(shè)置土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等明細科目。出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等于按月計提的出租產(chǎn)品攤銷和發(fā)生的維修費用之和。除了出租產(chǎn)品經(jīng)營成本較其產(chǎn)品的開發(fā)成本在賬上的數(shù)額有所變化外，商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本和代建工程結(jié)算成本都與其相應(yīng)產(chǎn)品的開發(fā)成本在數(shù)額上一致。 編輯房地產(chǎn)成本的組成 1、土地費用 土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓

4、金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。 2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)

5、成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 4、市政公共設(shè)施費用 市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20% 30%左右。 5、管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

6、營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。 6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。 7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)

7、和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。 8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。 編輯房地產(chǎn)成本會計的具體工作 一、首先要弄清房地產(chǎn)成本的組成。 二、要掌握開發(fā)成本核算的項目。開發(fā)成本的核算項目有： 1、土地征用及拆遷補償費：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征

8、地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。 5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費：

9、指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 三、正確核算區(qū)分開發(fā)成本和期間費用 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。 2、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入

10、開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。 3、因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 編輯房地產(chǎn)成本的核算 編輯企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 要核算開發(fā)

11、產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用

12、支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。 5、配套設(shè)施費：指在開發(fā)小區(qū)

13、內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。

14、管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算

15、完全成本。 (二)、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是： 1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用 由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（臺以單幢為單位），

16、因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。 （1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 （2）為項

17、目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 （3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。 通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。 2、正確劃分成本項目 客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核

18、算。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶： （1）“4301開發(fā)成本”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶

19、，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。 （2）“4302開發(fā)間接費”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細賬戶。 按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費用應(yīng)作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與

20、其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應(yīng)當(dāng)在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。 3、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。 即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品

21、”賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費用”科目將尚未實施的工程預(yù)算預(yù)提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支

22、出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。 (三)、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā) 200084號）第四條、第六條、第八條、第九條，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，

23、其銷售成本應(yīng)如何確定呢？ 1、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條第（二）項的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當(dāng)期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。 2、至于廣告費列支的問題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出可以在稅前列支的部分確實應(yīng)該在銷售（營業(yè)

24、）收入2以內(nèi)據(jù)實扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知（國稅發(fā)200189號），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。另外，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)；新辦開發(fā)

25、企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 3國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本

26、對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除： （1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 （2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 （3

27、）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 二、土地開發(fā)成本的核算 (一)、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 現(xiàn)行會

28、計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作

29、為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 (二)、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 （1）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2、

30、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （2）土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑

31、安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費； （2）前期工程費； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費； （4）開發(fā)間接費。 其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程

32、中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。 (三)、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。 為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”

33、和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。 (四)、舉例說明土地開發(fā)成本的核算 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月

34、份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出： 商品性土地自用土地 支付征地拆遷費78 000元72 000元 支付承包設(shè)計單位前期工程款20 000元18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元 分配開發(fā)間接費10 000元合計133 000元108 000元 1、則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本78 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本72 000 貸：銀行存款150 000 2、用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本20 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18 000 貸：銀行存款38 000 3、將應(yīng)付

35、施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本25 000 開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本18 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款43 000 4、分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10 000 貸：開發(fā)間接費用10 000 同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。 (五)、已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)

36、產(chǎn)品土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地1002 000 貸：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本1002 000 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對應(yīng)成本項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有

37、關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等， 則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。 假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540 000元共648 000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200

38、平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本648 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本648 000 如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項目的用地，則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。 三、前期工程費用的核算

39、 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定標準將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 四、基礎(chǔ)設(shè)施費用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象

40、的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負擔(dān)的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 五、建筑安裝工程費用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工

41、程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為： 101商品房630 000元 102商品房504 000元 合計1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費工程標價該項工程預(yù)算造價各項工程預(yù)算造價合計 設(shè)例中

42、： 101商品房1080000元630000元1134000元600000元 102商品房1080000元504000元1134000元480000元 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)

43、成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。 施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本

44、轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。 六、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 (一)、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)

45、性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。 按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開

46、發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1、對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2、對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3、對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬

47、戶進行歸集。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 (二)、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服

48、務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工

49、程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。 (三)、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存

50、款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本xx”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本xx”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。 對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬

51、的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進

52、行： 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費預(yù)提率 配套設(shè)施費預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100% 式中應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。 例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房10

53、00 000元 102商品房900 000元 151出租房800 000元 181周轉(zhuǎn)房800 000元 201大配套設(shè)施商店500 000元 251幼托設(shè)施320 000元 幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率320000（1000000+900000+800000+800000+500000）100%3200004000000100%8% 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為： 101商品房：1000 000元880 000元 102商品房：900 000元872000元 152出租房：800 000元864000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元864000元 201大配套設(shè)施商店：500 000

54、元840 000元 按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201 251 252 商店 水塔 幼托 支付征地拆遷費50 000 5 00

55、0 50 000 支付承包設(shè)計單位前期工程款30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費35 000 分配開發(fā)間接費55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費40 000 1、則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本105 000 貸：銀行存款105 000 2、用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本80 000 貸：銀行存款80 000 3、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本765 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款765 000 4、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店35 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開