（最新）中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報告

1、蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁

2、蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆

3、節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀

4、薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄

5、莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿

6、薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅

7、蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀

8、芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄

9、薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋

10、莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃

11、薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇

12、蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁

13、芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅

14、蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂

15、莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇

16、薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁

17、蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅

18、芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿

19、蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄

20、荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁

21、薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅

22、莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿

23、芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃

24、葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈

25、莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂

26、薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿

27、蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃

28、芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇

29、蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂

30、芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅蕆螈羄膁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀襖肅肀莆袃螂芆節(jié)袂襖聿薀袁肇芄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿薃裊荿蒞薂羈膂芁薂膀羅蝕薁袀芀薆薀羂肅蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆肁芅莄蚅螀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃螀肂 目 錄第一章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題21.1 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢21.2 當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問題41.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦71.4 回歸市場主導模式，地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈71.5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向

31、二線城市擴張9第二章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討112.1 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大112.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出122.3 總部經(jīng)濟風靡全國，產(chǎn)品體量升級成新趨勢13第三章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討153.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理153.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點163.3 目前國內(nèi)主要的融資渠道163.4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討173.5 外資基金已進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域18第四章 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀214.1中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型案例214.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析26第五章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向315.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問題315.2

32、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向35第一章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題2006、2007年間，隨著一輪輪宏觀調(diào)控政策的熱浪襲來，住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)在風口浪尖中徘徊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也發(fā)生著深刻變革，在調(diào)控中仍保持著強勁的發(fā)展勢頭，迅速竄升為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一顆新星并廣備受關(guān)注。當融資成為了開發(fā)投資商前行的絆腳石，開發(fā)專業(yè)度成為難以逾越的門檻，當普洛斯集團（prologis group）等外資搶灘中國產(chǎn)業(yè)市場，當受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響的復地、綠地、中糧集團等國內(nèi)不少大開發(fā)商搶入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在逆風勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。面對這座未充分挖掘的金礦，多少投資開發(fā)商摩拳

33、擦掌，在開發(fā)銀根縮緊收益受限的嚴峻現(xiàn)實下，仍未能阻擋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的腳步，結(jié)束了土地低價時代，回歸到市場主導的開發(fā)模式，伺機進行產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，迎來空前的發(fā)展契機，在全國迅速擴張并對二線城市進行了滲透，改寫了二線城市的市場格局。未來，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”將與商品住宅、商業(yè)物業(yè)共同綻放。當前全國對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的政策現(xiàn)狀，我們更應(yīng)該看到，新經(jīng)濟形勢下，全球產(chǎn)業(yè)的重組與調(diào)整，全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級改造，2008奧運會舉辦的經(jīng)濟輻射效應(yīng)，這對以產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，是一個歷史挑戰(zhàn)，更是一個歷史機遇。1.1 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢一、開發(fā)門檻增高（一）融資成發(fā)展難題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通的住宅、商業(yè)房地產(chǎn)不

34、同，開發(fā)周期時間較長，后期資金投入對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有很大影響，所以雖然06年以前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地獲得成本低廉，但對開發(fā)商的資金能力要求依然很高，資金壓力貫徹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的始終。隨著住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，市場發(fā)展放緩，房地產(chǎn)開發(fā)商的注意力開始向方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這必然導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭加?。?6年開始，工業(yè)用地開始全面實行招拍掛的公開出讓方式，工業(yè)用地競爭必將更加激烈；加之對工業(yè)用地指定最低限價政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地獲得成本必將大大增加。2007年，在原有資金壓力的基礎(chǔ)上加大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的土地獲得成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力繼續(xù)大幅增加。與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金壓力大相對應(yīng)

35、的是國內(nèi)開發(fā)商的實力有限，無力用自有資金完成開發(fā)，這一矛盾日在06年后隨著工業(yè)用地獲得成本的提高而加劇。面對這一矛盾，傳統(tǒng)的銀行貸款已經(jīng)不能有效解決，特別是宏觀調(diào)控下銀行貸款收緊，促使開發(fā)商通過其他渠道解決資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中日益重要的問題。面對這一問題，在外資產(chǎn)業(yè)基金的示范作用下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化發(fā)展。（二）開發(fā)專業(yè)度提升06年開始政府在工業(yè)用地等方面調(diào)控力度的日漸加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正逐漸走上正軌，開始成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后房地產(chǎn)開發(fā)的又一重要開發(fā)類型，隨著政府調(diào)控的日漸規(guī)范和其自身的快速發(fā)展壯大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開始由粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的開發(fā)模式過渡，特別是外資產(chǎn)

36、業(yè)基金近期在國內(nèi)的快速擴張，客觀上要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在專業(yè)化、規(guī)范化方面盡快提升以適應(yīng)同外資的激烈競爭。新形勢下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須日漸規(guī)范，接收并按照新的理念和新的開發(fā)模式進行運作。專業(yè)化開發(fā)模式要求項目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商進行土地資源整合和開發(fā)，通過統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)設(shè)計，為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的經(jīng)營用房，同時提供相應(yīng)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，實現(xiàn)土地的集約配置效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導的房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的開發(fā)要求，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的專業(yè)化發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。二、產(chǎn)品進一步升級隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

37、由粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念和模式開始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單一地進行最基本地工業(yè)廠房、物流基地的開發(fā)，而是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)主導的方向，探尋產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展需求，向研發(fā)、辦公、展示用房等其他產(chǎn)業(yè)需求升級。除在產(chǎn)品類型方面的升級外，開發(fā)商在產(chǎn)品的具體設(shè)計方面也從面向的客群需求出發(fā)，結(jié)合自身條件和開發(fā)經(jīng)驗，從產(chǎn)品的體量、功能設(shè)計、生態(tài)發(fā)展等角度入手進一步提高自身產(chǎn)品的品質(zhì)。如目前的總部基地、bda國際企業(yè)大道等項目都是產(chǎn)品升級的典型案例。三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸規(guī)范的另一個重要的發(fā)展趨勢是產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟環(huán)境的完善，即出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅向縱深方向的發(fā)展顯著

38、，提供配套服務(wù)的橫向發(fā)展也應(yīng)跟上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和產(chǎn)品的升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工作人員和工作性質(zhì)都出現(xiàn)變化，不再是單純的生產(chǎn)性質(zhì)，相應(yīng)的對園區(qū)軟環(huán)境的需求也從單一的生產(chǎn)需求向商務(wù)、生活等需求轉(zhuǎn)移，對居住、休閑、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施的需求迅速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)各部門特別是研發(fā)、辦公等部門的不斷入住后，已形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)，各部門及各種資源需要建立相應(yīng)的平臺進行資源整合，來滿足不斷發(fā)展的企業(yè)的行為需求。1.2 當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問題當前受宏觀政策的調(diào)控影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖準入門檻提高，開發(fā)專業(yè)性更強，但不可否認的事實是，經(jīng)過新一輪的洗牌，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入良性發(fā)展軌道。長遠角度看，

39、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導致空間不斷專業(yè)化以及政府、開發(fā)方規(guī)劃引導的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的運作模式，決定了它的專業(yè)程度和開發(fā)特性，產(chǎn)業(yè)先行，如何順應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展的關(guān)鍵問題。一、如何多方共贏，合理產(chǎn)業(yè)定位是關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來價值鏈的高端聚集，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)升級，由此帶動城市發(fā)展，這給地方政府支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展充分的理由。全國性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，對第三產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的政策鼓勵與引導，各大中城市興起了對新興的、高增長、高附加值、無污染、節(jié)能環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別發(fā)展的狂熱追捧。由于此類產(chǎn)業(yè)獨特的

40、特征，現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足其辦公要求，引發(fā)對現(xiàn)有物業(yè)升級版的大量現(xiàn)實需求，也成為當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要增長因素，同時可以看到，由于合理的產(chǎn)業(yè)定位，各產(chǎn)業(yè)為主導的專業(yè)園區(qū)取得了較好的成效，并帶動了區(qū)域經(jīng)濟乃至城市的發(fā)展。（一）臨空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)是依托機場發(fā)展起來的，尤其是國際性、樞紐性大機場，帶來人流、物流、現(xiàn)金流優(yōu)勢而發(fā)展起來的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)。 從全國各大中城市的“臨空經(jīng)濟熱”“空港建設(shè)熱”可以看出，臨空產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢明顯得到從政府到企業(yè)層面的廣泛認可，依托良好的機場基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的聚集，它跨越行政區(qū)域和國際界限，對全球的跨國企業(yè)和高價值企業(yè)都形成了較強的吸引力，同時由于全球產(chǎn)業(yè)升級的大勢之趨

41、，企業(yè)對辦公物業(yè)的升級性需求，對辦公品質(zhì)提升的強烈渴望，帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機。（二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)，以其涉及面廣，衍生產(chǎn)品價值高等特點，成為各地招商的新寵。繼上海盤活老廠房用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公，北京創(chuàng)建十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地后，廣州、武漢、西安、南京等智力資源豐富的陸續(xù)地區(qū)出現(xiàn)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”的招商規(guī)劃，在政府政策的支持下，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)借勢興起并迅速走紅，帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚。雨后春筍般涌現(xiàn)的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來物業(yè)需求的同時，推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅速升級和

42、發(fā)展。 （三）信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)的飛速發(fā)展和信息產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，使信息技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的滲透性和帶動性得以充分發(fā)揮作用，驅(qū)動著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，成為推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的主要力量，在使整個經(jīng)濟和社會向信息化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展的同時，其對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢作用也相當明顯，如中關(guān)村軟件園、大連軟件園等以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導的開發(fā)模式，就對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈的完善，對于同領(lǐng)域物業(yè)起到很好的示范作用，同時將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶入新的發(fā)展高潮。（四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)被譽為 “朝陽工業(yè)”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，已成為眾多投資者與企業(yè)家特別關(guān)注的熱門領(lǐng)域之一。隨著高新技術(shù)的迅猛發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)可以與計算機、生物芯片、化學合

43、成、納米技術(shù)等實現(xiàn)融合，并有廣泛的應(yīng)用前景。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)逐漸擺脫缺乏核心技術(shù)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)向以研發(fā)為主的發(fā)展階段，因此衍生了許多以高附加值、智力密集型的研發(fā)機構(gòu)和企業(yè)。以研發(fā)為主的企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為高附加值產(chǎn)品，企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，都將會產(chǎn)生更高的辦公環(huán)境要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)若以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為依托，中試實驗的需求對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能性提出更全面的要求，將有良好的市場預期。許多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，吸引了世界級的產(chǎn)業(yè)巨頭，對產(chǎn)業(yè)的引導與推動，有力的促進了物業(yè)的升級。（五）環(huán)保相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè), 包括環(huán)境管理和環(huán)保設(shè)備制造兩大類別，但涉及的范圍之廣，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的空間,北京環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、蘇州國家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、青島

44、國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園，各地環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)方興未艾，使環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為當前影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱門產(chǎn)業(yè)之一。（六）其他產(chǎn)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)包括如由總部經(jīng)濟帶動的產(chǎn)業(yè)等特殊時期、特定經(jīng)濟條件下發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它們作為國家近階段鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別，形成相關(guān)行業(yè)的聚集或同行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的有效聚集，也將對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有積極的推動作用，是值得引起足夠重視的產(chǎn)業(yè)定位方向。二、如何規(guī)避開發(fā)成本，提高開發(fā)收益？面對地根、稅根、銀根收緊的地產(chǎn)調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商、投資商們陷入融資難的困境，一地難求的開發(fā)商，進入資金困局的中小型開發(fā)商，拿地的開發(fā)方也面臨著開發(fā)成本提高的嚴峻考驗，部分地方的開發(fā)商由于難以籌措資金，不得不將手中的土地轉(zhuǎn)賣

45、或以項目、股權(quán)來融資。如何規(guī)避開發(fā)成本，渡過難關(guān)，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)：部分開發(fā)商全部或部分轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目股權(quán)，甚至整體出讓土地；“投靠”地產(chǎn)投資基金；用好項目來向國際基金和國內(nèi)私募基金融資；甚至開始尋求與原材料供應(yīng)商、房屋中介合作有關(guān)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，當下的房地產(chǎn)開發(fā)投資商，企業(yè)債券、上市融資、合作開發(fā)、委托貸款、典當乃至產(chǎn)權(quán)交易都是可以利用的一些新型融資渠道，但必須了解各個渠道本身的特點及其風險。由于利益的驅(qū)使，開發(fā)方們將更注重開發(fā)投資渠道的選擇與組合，如何提高開發(fā)收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商們當前最值得深思的問題。內(nèi)地發(fā)展商難以依賴銀行渠道融資，進一步拓展融資渠道成為必然，海外基金在此時介入更易

46、于尋找戰(zhàn)略合作伙伴，私募基金已進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多元化的投資融資渠道初顯端倪，將在本文第三章進行探討。1.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦近年來，外資在華的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資幅度加大，在全球經(jīng)濟一體化的宏觀經(jīng)濟背景下，良好的產(chǎn)業(yè)資源、相對低廉的土地價格、較好的投資收益預期，使中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)日益受到國際巨頭的青睞，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國在2006年吸引的外國直接投資總額已達總額達到1.2萬億美元，其中大部分用于遍布全國的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉庫和研發(fā)中心。 2007年國際物流巨頭紛紛選擇在上海“落戶”。2月28日，沃爾瑪全資子公司蓋世理（gazeley）宣布正式進軍中國市場。此前，美國的物流地產(chǎn)巨頭普

47、洛斯也已經(jīng)率先進入中國，歐美兩強將在中國展開競爭。3月21日，麥格理佳文集團（macquarie goodman）宣布，以1.21億元人民幣收購上海奉賢4.8萬平方米物流配送中心。這家上市的國際工業(yè)地產(chǎn)集團，之前已在上海康橋開發(fā)了一個名為dhl-exel的工業(yè)地產(chǎn)項目，而同樣看中中國工業(yè)地產(chǎn)機會的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭絕不在少數(shù)。隨著宏觀調(diào)控政策力度的不斷加大，工業(yè)用地市場化的進程也將不斷推進，比起其他行業(yè)的投資，地產(chǎn)行業(yè)的地產(chǎn)投資更像一場“游擊戰(zhàn)”：住宅被宏觀調(diào)控，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向了商辦等物業(yè)；商辦地產(chǎn)“調(diào)控”風聲吃緊，地產(chǎn)投資又轉(zhuǎn)向了更具投資價值的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)一些大型的投資商和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到

48、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還受限于土地儲備、開發(fā)周期的影響，業(yè)務(wù)經(jīng)營具有間斷性，必須尋求可持續(xù)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，動作較快并有較強實力的企業(yè)已經(jīng)把目光瞄準了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開始在全國范圍內(nèi)尋求合作項目，國內(nèi)一些大開發(fā)商如復地、中糧，擁有開發(fā)區(qū)資源的北京經(jīng)開投資、順義空港股份等開發(fā)商也紛紛進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，搶占市場先機。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較小。從全國范圍看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近20年，投資回報率一直勻速上升，少有下挫。但與其它許多國家相比，中國的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大差距，外資和國內(nèi)實力開發(fā)企業(yè)競相進入中國挖掘這座地產(chǎn)金礦，可以預見，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的租售價格將

49、有很大上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。1.4 回歸市場主導模式，地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈一、告別低價時代，回歸市場主導模式國家對整個房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控在近年內(nèi)從未間斷，對住宅的持續(xù)調(diào)控使國內(nèi)房地產(chǎn)市場有短期的波動，隨著國家對工業(yè)用地的深入整頓與管制，工業(yè)用地結(jié)束了瘋狂圈地的神話，告別了“零地價”、政府政策傾斜的特殊時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸市場調(diào)配資源時代。政策鏈接：2006年8月，國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式開始施行，要求必須將工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。2006年9月，國務(wù)院下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知中指出明確指出：建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制

50、度。與日益攀升的住宅和商業(yè)用地的價格相比，工業(yè)用地的價格將有較大的上升空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的商業(yè)前景廣闊，在告別了政府主導的低價時代后，游戲規(guī)則將發(fā)生根本性的改變，政府對土地集約化的有力舉措，土地價格的增長有利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行調(diào)整，開發(fā)預期的難度加大，市場調(diào)配資源優(yōu)勝劣汰，將迎來更規(guī)范更建康的新的發(fā)展階段。2005年底至當前，工業(yè)用地的價格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，政策調(diào)控使工業(yè)用地走向了市場化，大量新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出現(xiàn)了較大的提升，2006年繼續(xù)與商業(yè)和綜合用地基本持平，說明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場從政府主導模式回歸到市場化的模式，土地開發(fā)的價格將趨于國家化市場化，由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范

51、，工業(yè)用地市場價格的市場體系逐步建立，土地價值開始在地價水平層面有所體現(xiàn)，這也是抑制無序開發(fā)、土地集約化運用的整體趨勢。二、地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈近幾年各地工業(yè)用地價格出現(xiàn)空前的高漲，過去行政干預強、土地以附屬品狀態(tài)存在的現(xiàn)象已經(jīng)不復存在，今后工業(yè)用地將全部通過“招、拍、掛”的形式出讓，并全國范圍內(nèi)進行土地清查回收，對出讓供應(yīng)量的適當壓縮，以公平、公開、公正的原則通過一系列規(guī)范運作的機制和程序，避免過去存在的暗箱操作。地價的上漲從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的源頭抓起，減緩了未準備充分的開發(fā)商發(fā)人進入速度，減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)大量空置的可能，有效遏制了圈地盲目開發(fā)的危險行為，從而提高工業(yè)用地招商的透明度，土地潛

52、藏的巨大價值得以充分發(fā)揮，對產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈也起到很好的優(yōu)化作用。擺脫長期受政府干預的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來將轉(zhuǎn)向受市場主導的開發(fā)模式，在優(yōu)勝劣汰的游戲規(guī)則的驅(qū)使下，有實力背景并渴望持續(xù)發(fā)展的企業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的締造者，對于產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將有較好的規(guī)劃，可持續(xù)發(fā)展成為其重要的開發(fā)理念，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性競爭時代來臨。1.5 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴張當房產(chǎn)調(diào)控的熱浪一陣陣襲來，一些實力開發(fā)商開始尋找新的“天堂”。類似重慶、天津、西安、武漢等這樣的二線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開發(fā)商十足的信心。相比北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化、資源逐漸稀缺以及越來越嚴峻的調(diào)控環(huán)境，二線城

53、市無疑更具市場潛力。事實上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦是如此，在調(diào)控中愈演愈烈，大有迅速蔓延全國之勢。此前，海外基金只關(guān)注在北京、上海等一線城市的項目，經(jīng)過了宏觀調(diào)控的洗禮后，二線城市也進入海外基金的視線，并開始關(guān)注在二線城市開發(fā)的企業(yè)和項目。如全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司普洛斯也已在天津、蘇州、武漢等二線城市投建其物流園區(qū)；而新加坡騰飛集團也開始著手大連軟件園騰飛園區(qū)的建設(shè)。海外基金這種縱深化的投資表現(xiàn)，證實了二線城市在當前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿

54、海地區(qū)、改革試點區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展嚴重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價格的攀升導致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移?！坝捎诒本?、上海及廣州的勞動力和土地成本有所上升，主要的制造類企業(yè)傾向于將其工業(yè)投資轉(zhuǎn)向國內(nèi)的二級城市。但對于準備建立研發(fā)中心的公司而言，北京仍具有很大的吸引力，一些公司甚至將其研發(fā)中心的計劃從只服務(wù)中國地區(qū)升級為其全球范圍內(nèi)的研發(fā)中心?！敝倭柯?lián)行相關(guān)人士表示。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國在2004年吸引的外國直接投資總額已達600億美元，其中大部分用于遍布一、二線城市的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉庫和研發(fā)中心。隨著工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國最主要的城市，成為跨國公

55、司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價勞動力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國企業(yè)的入駐。中國經(jīng)濟新的產(chǎn)業(yè)布局特征對企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對剛剛起步卻又充滿生機的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機遇，將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴張的新誘因。第二章 當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討當前調(diào)控力

56、度的增強，風云變幻的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，仍保持了強勁的增長勢頭，備受關(guān)注并成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的新投資方向，贏得了巨額資本的青睞，以產(chǎn)業(yè)為先導是其不變的發(fā)展主題，新興的擁有高附加價值的產(chǎn)業(yè)類別，將引發(fā)整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的變革。2.1 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大臨空經(jīng)濟是依托國際機場，尤其是國際性、樞紐性大機場的人流、物流優(yōu)勢而發(fā)展起來的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)。 臨空經(jīng)濟是地區(qū)性經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機。每年100萬人次航空旅客運輸量相當于產(chǎn)生1.3億美元的經(jīng)濟效益和2500個就業(yè)崗位。2005年，我國航空有近3億人次的旅客運輸量，首都國際機場的旅客吞吐量達到4100萬人次，其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益帶動的就業(yè)崗位是非常巨大的。

57、 由于臨空的區(qū)位優(yōu)勢、交通利好以及相關(guān)配套的成熟，衍生出于依賴機場基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的相關(guān)行業(yè)的無意識聚集，我們稱之為“臨空產(chǎn)業(yè)”，其產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)也非常明顯，據(jù)悉北京空港順義七成經(jīng)濟收入與臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)，并有逐年增加的趨勢。因此，今年來全國包括北京、上海、廣州、成都、重慶、西安等大中城市，都在圍繞機場大力提倡臨空經(jīng)濟圈，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。一般來講，臨空產(chǎn)業(yè)以機場和相關(guān)服務(wù)為核心向外擴散，依次分為三個階層，包括機場核心地區(qū)、機場鄰近地區(qū)、機場外圍輻射地區(qū)。機場核心地區(qū)主要包括航空服務(wù)、航行保障、飛機維修等行業(yè)類型，這些行業(yè)一般由航空公司壟斷，而且開發(fā)受相關(guān)政策的限制，一般不列入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)考慮的范圍

58、。但核心地區(qū)外的機場鄰近地區(qū)和外圍輻射地區(qū)，包含的行業(yè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、會務(wù)展覽、商業(yè)貿(mào)易、物流倉儲、教育科研等等，部分行業(yè)是具有高附加價值的，符合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值最大化的方向，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點吸引對象。如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，研發(fā)工作多以腦力勞動為主，周邊環(huán)境的好壞直接影響著創(chuàng)意的產(chǎn)生，對辦公產(chǎn)品的升級有強烈的渴求；同時有關(guān)研究還表明，研發(fā)人員商務(wù)活動中對機場的依賴性較強，高效率運輸節(jié)約了時間成本，更是方便公司高層的跨區(qū)域管理，給公司創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。臨空產(chǎn)業(yè)的高附加值行業(yè)分布之廣，以及空港對于產(chǎn)業(yè)鏈高端的企業(yè)的吸附能力日益增強，對產(chǎn)業(yè)物業(yè)將有較大需求。此外，在全國產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)環(huán)境支持下，臨空

59、產(chǎn)業(yè)將逐建由低價值端向高價值方向升級，對機場交通較為依賴的金融貿(mào)易、信息資訊、時尚展示類產(chǎn)業(yè)將陸續(xù)進入臨空區(qū)域，這些時尚前衛(wèi)、智力密集型企業(yè)的加盟，無疑對產(chǎn)業(yè)物業(yè)提出了更高更完美的要求，誰的產(chǎn)品最具比較優(yōu)勢，誰將贏得市場。臨空產(chǎn)業(yè)在全國的經(jīng)濟效應(yīng)嶄露頭角，還將繼續(xù)發(fā)力，由此產(chǎn)生了海量的物業(yè)需求，同時從全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品升級成必然趨勢。2.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出從上個世級末開始，英國等發(fā)達國家就開始運用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收獲大量外資，近來中國也搭上這班列車，開始興起“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。2006年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可謂風起云涌，北京、上海高舉起創(chuàng)意之都的大旗，站在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的風口浪尖?！皠?chuàng)意