昆明金盾物業(yè)管理有限公司投標書

1、昆明金盾物業(yè)管理有限公司早期介入工作目標方案1. 通過積極地參與小區(qū)的建設,從今后管理和使用的角度出發(fā),提出合理化的建議和意見。達到確保質(zhì)量，方便管理，安全適用，美觀節(jié)約目標。2. 通過專業(yè)化的早期介入工作，達到熟悉小區(qū)的方方面面，提前掌握設施設備的管理和操作技術的目標。3. 制定規(guī)范、便捷、優(yōu)質(zhì)的管理計劃，完善各種管理文件，提前打造一支的物業(yè)管理員工隊伍。4. 完善施工合同的售后服務條款，科學合理地制定今后服務工作流程，確保各施工單位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的維修保養(yǎng)服務，切實保護業(yè)主的切身利益。5. 精確核定物業(yè)管理收費標準。6. 為順利交接房做好準備工作。早期介入工作組成員及工作內(nèi)容本工作組共計7

2、人。組長由物業(yè)公司經(jīng)理楊勇?lián)?，其他成員包括林杰、竇文貴、顏高麟、楊革新和2名工程技術人員。工作內(nèi)容：1. 組織實施物業(yè)管理早期介入工作計劃，確保各項工作達到預期的目標；2. 代表物業(yè)公司與云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部、業(yè)主委員會、監(jiān)理公司以及各施工單位協(xié)調(diào)和溝通；3. 代表物業(yè)公司參與云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部召開的工作例會，向指揮部匯報工作；4. 選定各班組主管以及關鍵員工；5. 根據(jù)計劃書編制管理文件；6. 核定各項物業(yè)管理收費標準；7. 受理物業(yè)管理工作咨詢；8. 錄入制作文案和建立檔案；9. 施工現(xiàn)場的安全保衛(wèi)；10. 組建保安部11. 參與安防系統(tǒng)

3、和施工，學習安防系統(tǒng)的管理和操作，接管驗收安防系統(tǒng)；12. 外勤工作；13. 參與施工質(zhì)量監(jiān)理；14. 收集整理物業(yè)檔案資料，學習設施設備的管理；15. 編制工程部管理文件；16. 協(xié)助核算工程管理部分的物業(yè)管理費用；17. 組建工程部；18. 驗房、接房、管理新房鑰匙；前期介入工作開展一、熟悉圖紙1. 理解全部圖紙，包括各種符號、數(shù)據(jù)、材料、隱蔽工程；2. 完成圖紙和現(xiàn)場實物的對照；3. 熟練掌握室內(nèi)和室外給水、排水和管網(wǎng)走向、開關閥門的規(guī)格、控制程序、定位、功能。4. 完成給排水系統(tǒng)的故障假定，編制工程部有關給排水方面的培訓材料。5. 根據(jù)給排水管理和使用的需要，提出合理化的意見供云南省第

4、一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部參考。6. 根據(jù)給排水系統(tǒng)的實際情況，列出維修工具采購清單，列出備品備件采購清單，落實替代品的采購清單。包括規(guī)格型號（含替代品）、材質(zhì)、圖紙編號、市場價格、產(chǎn)地、廠家、聯(lián)系電話、采購地點、備品數(shù)量等等。7. 科學制定給排水系統(tǒng)圖紙檔案檢索目錄的綱、目、系。8. 確定故障常發(fā)地點，編制給排水系統(tǒng)的巡檢、保養(yǎng)、維修方案。9. 熟練掌握室內(nèi)和室外供電線路的走向、開關的規(guī)格、控制程序、定位、接點、功能、負荷等電氣指標。10. 完成供電系統(tǒng)的故障假定，編制工程部有關給供電方面的培訓材料。11. 根據(jù)供電系統(tǒng)的實際情況，列出維修工具采購清單，列出備品條件采購清單，落實替

5、代品的采購清單。包括規(guī)格型號（含替代品）、材質(zhì)、圖紙編號、市場價格、產(chǎn)地、廠家、聯(lián)系電話、采購地點、備品數(shù)量等等。12. 科學制定給供電系統(tǒng)圖紙檔案檢索目錄的綱、目、系。13. 確定故障常發(fā)地點，編制給排水系統(tǒng)的巡檢、保養(yǎng)、維修方案。14. 根據(jù)給供電管理和使用的需要，提出合理化的意見供云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部參考。15. 通過閱讀圖紙，經(jīng)過請教監(jiān)理部門，確定各種戶型的業(yè)主在裝修時不能拆除的部分和能夠拆除部分的注意事項，掌握不能拆除的原因，以便做好業(yè)主入住后的裝修管理工作。16. 做好閱讀圖紙的筆記，經(jīng)過組長篩選，并整理完畢后入檔。17. 在閱讀圖紙時，充分考慮今后保潔、安

6、全、綠化、維保、計量計費統(tǒng)計、節(jié)約成本、自動化控制、關聯(lián)影響等方面的因素，及時提出改進意見。18. 通過熟悉圖紙，掌握土建施工的關鍵工序，熟悉隱蔽工程的設計，為今后確定質(zhì)量問題，順利開展維修工作打下基礎。19. 通過熟悉圖紙，根據(jù)今后物業(yè)管理和使用的需要，提出管理用房、垃圾用房、監(jiān)控室、進出門功能配置等方面的合理化建議。二、介入設計施工監(jiān)理我們這里的施工監(jiān)理主要是從物業(yè)管理的角度開展監(jiān)督工作，較之政府部門規(guī)定的工程監(jiān)理而言不但側(cè)重點不同，而且更加細節(jié)化更加具體化。本項工作自我們開始介入之日起始終與監(jiān)理公司的工作同步。為了節(jié)省接管驗收的時間，我們會根據(jù)工程的進展，對已經(jīng)完工的項目進行初步驗收。在

7、實施監(jiān)理的過程中，我們將始終同云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部、監(jiān)理單位、施工單位保持密切的合作，加強溝通，相互配合。根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將對以下幾個方面重點監(jiān)理：1. 道路廣場。為防止地面積水而生苔濕滑，也有利于保潔工人提高清洗地面的工作效率，我們將及時地對完工的地面進行放水檢查平整度和坡度，確保地面沒有積水，排水通暢。所有單元門前和公共場所的垃圾桶能夠順利地運送到垃圾房，路面和建設應該滿足保安人員騎助力車巡邏的功能。2. 防水工程。在防水工程施工的過程中，我們將全程跟蹤檢查。主要檢查防水施工的基層處理是否干凈，房頂排水是否順滑，放水檢查房頂?shù)呐潘露仁欠窈细?，衛(wèi)生間和廚

8、房的接口防水 處理是否合格，衛(wèi)生間的地面高度和坡度是否合格，水景的防水工程是否合格。在防水工程完工后，配合監(jiān)理部門開展浸水實驗。3. 室內(nèi)配套工程。為了減少交房的時間，降低交房時業(yè)主的投訴和返修率，我們將配合監(jiān)理部門對所有完工的門窗工程、管道線路、開關閘閥、對講控制系統(tǒng)進行逐一檢查記，發(fā)現(xiàn)問題及時報修整改。4. 景觀工程。我們將重點檢查綠化帶的封邊是否合格，綠化用水是否能夠獨立計算，草坪的平整度是否合格，是否設置了必須的人行道，道路的設計是否美觀、實用又便于清潔，道路的設計施工是否滿足運送垃圾需要，亭榭座椅的選型是否美觀耐用于維修和清潔，施工完畢的景觀工程是否采取了必要的保護措施，以免造成永久

9、性的損傷，水景工程是否設置實用美觀的安全防護功能，自動化控制功能是否符合今后管理使用需要，喬灌木的布置是否遮攔安全保衛(wèi)重點地段的視線，是否影響駕駛員的視線等。5. 開荒工程。為了將一干凈美觀的小區(qū)交付給業(yè)主，我們將會監(jiān)督檢查施工單位的退場開荒工作，要求他們按照我們的要求完成室內(nèi)外清潔工作。為此，我們將在云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部的支持下，合理安排開荒程序，代表云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部進行開荒工程的逐項驗收，并協(xié)調(diào)處理交叉施工產(chǎn)生的污染的問題。6. 安防工程。安防工程是我們今后經(jīng)常使用的系統(tǒng)。在安防工程設計和施工的過程中，我們將參與檢驗系統(tǒng)的實用性和穩(wěn)定性。

10、重點地檢查布控點設置得是否合理，應該納入監(jiān)控的范圍是否都盡收眼底；系統(tǒng)在各種氣候條件下的穩(wěn)定性；安防系統(tǒng)的功能是否有閑置和缺失的方面；檢查安防系統(tǒng)功能質(zhì)量的投標承諾是否都予兌現(xiàn)；在施工監(jiān)理過程中，積極進行人機配合演示，提出改進意見，使本系統(tǒng)的效用發(fā)揮到最大化。7. 污水處理站。根據(jù)我們管理污水處理站的經(jīng)驗，本著方便管理，減少投訴的目的，我們將對污水處理站的設計和施工進行監(jiān)理。重點是處理站的噪聲處理效果；除臭效果；中水、深井水和自來水的切換、計量部分。8. 照明工程。我們將提出實用的回路設計要求、智能化控制要求、燈光布點要求、照明功率配備要求，達到方便管理、節(jié)約能源、滿足功能的目的。9. 健身休

11、閑工程。我們將從業(yè)主使用的角度，提出完善功能配置的建議，包括觀摩功能，休閑功能，方便清潔功能，保養(yǎng)維修功能，比賽功能，排水功能，照明功能，禁入功能，隔離功能、安全功能等。10. 停車和交通。為了完善小區(qū)的停車功能，為了規(guī)范小區(qū)的停車和行車秩序，我們將根據(jù)實際情況，提出調(diào)整部分路面寬度的建議；為了方便業(yè)主存車取車（指摩托、助力車、自行車），防止車輛失竊，我們將根據(jù)經(jīng)驗對車棚的建設提出建議。11. 商業(yè)鋪面。詳細檢查房屋質(zhì)量，包括門窗等部位有無開裂現(xiàn)象；檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫；仔細檢查地面，有無空殼開裂情況；水電煤暢通情況和能否正常使用；驗收地面下水情況。三、跟蹤培訓設施設備管理技術

12、針對每項設施設備的培訓，我們計劃分三個步驟完成培訓工作。第一步：熟悉圖紙，完成圖紙和事物的對照；第二步跟蹤施工，了解施工過程和隱蔽工程，觀摩操作；第三步；在施工單位的指導下實際操作，邊操作邊受訓；第四步；獨立操作。根據(jù)對小區(qū)規(guī)劃的了解，我們認為需要跟蹤的項目包括：污水處理站，配電房，變頻供水系統(tǒng)，備用電源，照明控制系統(tǒng)，景觀水循環(huán)控制系統(tǒng)，中水、井水、消防水和自來水切換給水控制系統(tǒng)，安防系統(tǒng)（樓宇對講、門禁、車輛管理、監(jiān)控、電子巡更）。由于各設施設備項目不是同時建設施工的，因此，我們會根據(jù)各項目的建設進度，適時地安排工程技術人員跟蹤培訓工作，適時地選定受訓人員并固定下來進行專項培訓，直到熟練掌

13、握為止，這樣才能實現(xiàn)專項專人專業(yè)管理的目標。我們將安排一名水電工，專門負責污水處理站、供水供電、照明控制方面的培訓。保安隊長專門負責安防系統(tǒng)的培訓工作。早期介入小組的兩名工程技術人員全面接受各項目的技術培訓。先期接受的人員將是以后建設員工隊伍時的施訓人員，負責培訓對應崗位的操作技術人員。我們將要求所有跟蹤培訓的技術員做好培訓記錄，然后整理出各個項目的管理技術文件，作為培訓材料和技術檔案進行存檔。通過跟蹤培訓應達到以下目標：1. 熟悉圖紙，掌握工作原理，熟練掌握圖紙和實物的對照。2. 熟練掌握正確的管理和操作方法。3. 熟練掌握日常的巡檢、維護和保養(yǎng)技術。4. 熟練掌握常見故障處理方法。5. 編

14、制巡檢表格、操作規(guī)程、保養(yǎng)方法、設備管理制度等技術文件。6. 至少有兩人掌握設施設備管理的關鍵技術。四、完善施工合同的售后服務條款現(xiàn)階段，所有的施工單位簽訂合同的甲方都不是物業(yè)公司，但是，今后在開展售后服務時，往往是物業(yè)公司在代表為主辦理今后服務事宜，而不是云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部或者業(yè)主委員會。由于物業(yè)公司不能制約售后服務單位，當然就不能保障業(yè)主的合法權(quán)益，這也是物業(yè)管理行業(yè)普遍面臨的棘手問題，物業(yè)管理單位也經(jīng)常因此而替人受過。因此為了給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的售后服務，提高工作效率，在簽訂施工合同時，必須具備有效約定售后服務質(zhì)量的條款，明確約定物業(yè)公司在今后服務程序中的主動制

15、約權(quán)力。我們將根據(jù)工作經(jīng)驗，就所有的施工承包合同提出以下建議，并在云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部和業(yè)主委員會的支持下得以實現(xiàn)：1. 約定售后服務的質(zhì)量合格標準：包括質(zhì)量事故的認定，受理售后服務的時效，處理售后服務的時間限制，維修質(zhì)量，售后服務費用的處理方法，業(yè)主損失的賠償，違約賠償辦法.2. 明確物業(yè)公司在售后服務和支付工程尾款特別是公共部分工程尾款程序中的制約權(quán)力。五、初步建立物業(yè)管理檔案根據(jù)本小區(qū)的實際情況和今后管理的需要，建立起物業(yè)管理檔案和基本架構(gòu)。在日后的工作中逐步完成資料的收集、整理、篩選、歸檔。我們計劃將本小區(qū)的物業(yè)管理檔案分為三部分，即建設檔案、管理檔案、業(yè)主檔案

16、。(一)建設檔案目前，小區(qū)的建設檔案尚在使用，有些可能還需要修改，不具備辦理移交的條件。我們的工作就是制定出需要移交檔案的目錄，編制建設檔案的檢索方法，制定檔案管理辦法。建設檔案主要包括設計規(guī)劃檔案，施工檔案和竣工驗收檔案，我們將把管理 的重點放在施工和驗收檔案的收集整理上，以下建設檔案應該列入移交目錄。1. 住宅區(qū)規(guī)劃圖紙，項目批文（復印件），用地批文（復印件）2. 建筑許可證，開工許可證（復印件）3. 紅線圖，竣工總平面圖4. 地質(zhì)勘察報告、開工竣工報告、圖紙會審報告5. 工程合同（復印件）6. 工程設計變更通知（復印件）7. 竣工圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖、消防、燃氣等地下管網(wǎng)竣

17、工圖。8. 房屋、消防、燃氣竣工驗收證明（復印件）9. 水電消防等設備的檢驗合格證書及技術資料、使用說明、技術手冊10. 綠化景觀工程竣工圖11. 公共設備及公共場地清單(二)管理檔案根據(jù)我公司的管理模式，我們將繼續(xù)沿用其它管理部的建檔辦法建立本小區(qū)的檔案管理結(jié)構(gòu)，唯一不同的是增加了早期介入期間的管理檔案。本小區(qū)早期介入期間，我們的主要工作是建立管理檔案的架構(gòu)，配置檔案柜和檔案盒，著手收集整理篩選材料，制定檢索目錄和管理辦法。我們將要建立的管理檔案主要包括以下幾個方面：1. 行政文件資料2. 員工管理資料3. 保潔管理資料4. 綠化管理資料5. 設施設備管理資料6. 安全交通停車消防管理科7.

18、 維修資料8. 裝修管理資料9. 合同10. 財務資料11. 售后服務資料12. 社區(qū)文化資料13. 業(yè)主反饋資料14. 水電氣通信有線電視管理資料(三)業(yè)主檔案我們將要建立的業(yè)主檔案的架構(gòu)比較簡單。鑒于本小區(qū)的房屋已經(jīng)全部售出，因此我們可以逐步開展關資料的收集整理工作。這方面的大量工作是在物業(yè)管理早期介入和前期管理期間完成的。準備收集的資料主要包括：1. 業(yè)主詳細情況登記表2. 家庭成員登記表3. 業(yè)主規(guī)約4. 驗房表5. 資費記錄卡6. 裝修資料7. 業(yè)主投訴記錄8. 物業(yè)管理協(xié)議書9. 鑰匙領用登記表10. 違章處理記錄11. 業(yè)主權(quán)屬變更記錄12. 業(yè)主有關折復印件六、編纂制作物業(yè)管理

19、文件我們會在交房前提醒云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部和業(yè)主委員會編纂制作相關物業(yè)管理文件，有些需要雙方共同審定，主要包括：1. 物業(yè)管理服務計劃書2. 前期物業(yè)管理服務協(xié)議3. 業(yè)主規(guī)約4. 房屋使用說明書5. 房屋質(zhì)量保證書6. 涉及物業(yè)公司內(nèi)部管理的制度、表格、證、卡、本、單7. 涉及業(yè)主室內(nèi)裝修管理的文書表格8. 涉及驗房、接房和業(yè)主入住工作的文件表格七、驗收接管物業(yè)如前所述，這項計劃是自我們開始介入之日就已經(jīng)逐步展開了。在驗收接管物業(yè)的過程中，我們將和云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部、施工單位、監(jiān)理公司、業(yè)主委員會等部門緊密合作。本小區(qū)的工期比較緊張，為了不耽

20、誤向業(yè)主交房，我們只能在每個分項工程完工時，立即組織分項驗收，當場提交整改報告，監(jiān)督整改。我們和監(jiān)理單位同時進行質(zhì)量監(jiān)理，我們主要是代表業(yè)主，從使用和交房驗收的角度進行性能和表象驗收。這樣一來，在工程完工的時候，我們的接管驗收基本上也就隨之完工了。余下的工作就是室內(nèi)外開荒和接管鑰匙了。有些完工比較早的項目，我們認為條件成熟時，可能會申請?zhí)峤唤邮展芾?，在使用的過程中考驗項目的施工安裝質(zhì)量，比如：監(jiān)控設備、大門、樓宇對講系統(tǒng)、配電房、水泵房、污水處理、地下停車場等。根據(jù)經(jīng)驗，我們估計開荒和接管鑰匙的工作最多只需10天，我們將完成所有應交房屋和公共部分的接管驗收，并開始接管鑰匙，同時開始小區(qū)室內(nèi)開荒

21、。所有房間以辦理完鑰匙交接手續(xù)作為接管標志，接管后的項目，由我公司負責。我們將重點對以下幾個方面進行接管驗收：1. 房間的陽臺、衛(wèi)生間、廚房的排水坡度、排水狀況、防水性能；2. 房間的墻面、地面、陰陽角、配套設施、插座、開關、燈具、衛(wèi)生潔具、門窗、可視對講、有線電視、水電氣。3. 單元門、門禁系統(tǒng)、地下地面交通設施、水景給排水系統(tǒng)、監(jiān)控設備、照明控制系統(tǒng)。 4. 停車場、指示警示說明標志、廣場和道路、屋面、陰溝窨井、化糞池、消防設施設備。5. 配電房、水泵房、污水處理站、垃圾房、公共衛(wèi)生間、健身休閑設施、管理用房。6. 用電計量表、用水計量表。7. 鑰匙、磁卡的對號入座、靈敏度穩(wěn)定性。8. 室

22、內(nèi)外的清潔衛(wèi)生。為了順利交房，減少業(yè)主在接房時的投訴，我們將每天分別兩次向監(jiān)理部門提交整改報告，爭取當天的問題當天盡早就能夠反應到施工單位，這樣也便于施工單位盡快開展整改工作。我們會根據(jù)工作進展情況，在整改通知書上限制施工單位的整改時間，并跟蹤檢查整改質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題積極地反映并且催促整改。我們的最高目標是實現(xiàn)業(yè)主接房零訴。我們的接管驗收工作不同于政府性質(zhì)的質(zhì)檢驗收。所以有的工程項目雖然通過了監(jiān)理公司和質(zhì)檢站的驗收，但是我們站在物業(yè)管理的角度仍然會提出許多需要整改的問題。為了使施工單位能夠正確對待接管驗收中提出的一系列問題，并積極配合我們的工作，我樣將盡力說服業(yè)主委員會和監(jiān)理公司、云南省第一監(jiān)獄

23、職工經(jīng)濟適用住房項目設指揮部給予我們大力的支持。因為我們提出的問題如果不能很好解決的話，將影響業(yè)主對小區(qū)建設質(zhì)量的認可，增加不必要的矛盾，也會影響我們今后物業(yè)管理的質(zhì)量。八、配合交房我們會在交房前的一切準備工作，包括：1. 督促施工單位把接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題整改完畢。2. 完善辦公條件，物業(yè)公司各部門正常運轉(zhuǎn)，各崗位員工就位。3. 表格文書：驗房表、鑰匙移交表、前期物業(yè)管理協(xié)議書、物業(yè)管理交費卡、業(yè)主規(guī)約、房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書、業(yè)主手冊、業(yè)主檔案一覽表、整改通知書、室內(nèi)裝修申請表、房間平面圖。4. 鑰匙、門禁磁卡準備完畢。5. 和有關部門研究確定交房流程和應急預案6. 交房團隊培

24、訓合格7. 選定物業(yè)管理釋疑人員，制定常見問題的解釋方案。8. 完成交房演練。交房流程根據(jù)本小區(qū)投資建設的基本情況，通過與業(yè)主委員會和云南省第一監(jiān)獄職工經(jīng)濟適用住房現(xiàn)場建設指揮部協(xié)商，我們計劃按照如下流程參與向業(yè)主交房。（見下圖）按業(yè)主委員會和指揮部的要求辦理攜購房繳款回單到物業(yè)公司收款處，驗證購房尾款繳款單，交納物業(yè)管理費，領取物業(yè)服務卡。交購房款 攜簽字蓋章的物業(yè)服務協(xié)議到驗房處要求驗房，管理員陪同驗房簽物業(yè)服務協(xié)議交物業(yè)管理費攜購房協(xié)議簽訂物業(yè)服務協(xié)議和業(yè)主規(guī)約，領取房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書、業(yè)主手冊、房屋平面圖、填寫業(yè)主檔案，咨詢物業(yè)服務。驗房處 驗房整改部門不滿意簡單問題當場整

25、改，復雜問題我們監(jiān)督限期整改。直到業(yè)主滿意 滿意領取鑰匙業(yè)主在驗房表上簽字，注明驗收滿意 ，領取鑰匙。交房完畢早期介入費用我公司承諾，早期介入管理期間實行優(yōu)質(zhì)無償服務，按照云南省住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法的有關規(guī)定，相關管理費用明細見下表：序號項 目費 用1管理人員3000.00元/人/月*2人=6000.00元/月2技術人員工資2000.00元/人/月*2人=4000.00元/月3辦公費10000.00元4合計若交房時間為本年底,前期介入工作時間約為4個月,總計費用約為50000.00元,由我公司提供無償服務.交付使用后物業(yè)管理服務內(nèi)容及報價一、云南省第二監(jiān)獄經(jīng)濟適用住房物業(yè)部組織架構(gòu)物業(yè)部經(jīng)理安

26、全保衛(wèi)組保潔組綜合管理組綠化養(yǎng)護組工程維修組 二、物業(yè)管理服務內(nèi)容（一）物業(yè)共用部位的的維護和管理 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、架空層。（二）物業(yè)共用設施設備的運行、維護和管理 共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、加壓水泵、供電線路、照明設施、供氣線路、消防設施、污水處理設施、建筑小品、安防設施設備、公告欄、環(huán)衛(wèi)設施、綠地、道路、溝渠、池、井、共用的停車場、公益性文體休閑娛樂設施和共用設施設備使用的房屋。（三）治安防范1. 協(xié)助公安機關維護物業(yè)區(qū)域的公共秩序，開展站崗、監(jiān)控和巡邏工作；2. 使用和維護

27、安防設施設備；3. 按照有關規(guī)定，配合消防管理部門做好消防管理工作。（四）房屋裝飾裝修管理（五）環(huán)境衛(wèi)生1. 公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；2. 家庭清潔有償服務。（六）物業(yè)檔案管理（七）綠化景觀管理（八）交通秩序和車輛停放的管理（九）促進社區(qū)文化建設（十）便民服務和有償特約服務三、物業(yè)管理服務質(zhì)量（一）房屋外觀1. 完好、整潔、統(tǒng)一，符合城市市容管理規(guī)定；2. 發(fā)現(xiàn)破環(huán)房屋外觀效果的行為，及時勸阻。（二）共用設施設備的運行、維護和管理1.建立并執(zhí)行共用部位、共用設施設備的運行、維護和管理制度；2.設備狀況良好、運行正常,無事故隱患;3.積極配合專業(yè)單位開展專業(yè)設施設備的管理；4.有設備運行維護記錄，設

28、備管理人員嚴格遵守操作規(guī)程，保養(yǎng)工作規(guī)范；5.特種操作崗位員工持證上崗率100%；6.按照規(guī)定使用專項維修資金；（三）治安防范1.執(zhí)行公安機關的管理規(guī)定上，配合轄區(qū)治安管理部門的工作；2.安防系統(tǒng)運行善良好，管理規(guī)范；3.小區(qū)實行封閉式管理，保安人員24小時值班和公共區(qū)域巡邏、監(jiān)視。4.保安人員有明顯標志，按照規(guī)定的保安開展保安工作， 工作規(guī)范，作風嚴謹。、5.發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時采取防范措施；6.敢于同違法犯罪行為作斗爭。（五）綠化景觀1.綠化景觀養(yǎng)護和管理措施得到落實，沒有破壞、踐踏以及意占用現(xiàn)象；2.公共綠地、水景、喬木、灌木、建筑小品管理得當，沒有損壞；3.按時修剪、維護，保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率90%。（六）環(huán)境衛(wèi)生1.建立標準的保潔和檢查制度，設置專職管理人員和保潔員；2.生活垃圾日產(chǎn)日清，按照政府有關部門的要求清洗消毒二次供水設施