高新技術(shù)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)評估的簡單思考

1、第一部分：高新技術(shù)用地項目的評估第一部分：高新技術(shù)用地項目的評估一、高新技術(shù)用地項目特點一、高新技術(shù)用地項目特點二、深圳主要的高新區(qū)二、深圳主要的高新區(qū)三、與評估相關(guān)的條款三、與評估相關(guān)的條款四、高新技術(shù)用地項目的評估思路及方法四、高新技術(shù)用地項目的評估思路及方法 2A A、位于高新區(qū)內(nèi)；位于高新區(qū)內(nèi)；B B、有市場商品房，也有非市場商品房（即綠本）；、有市場商品房，也有非市場商品房（即綠本）；C C、土地用途或附記摘要處寫明、土地用途或附記摘要處寫明“高新技術(shù)用地高新技術(shù)用地”等字眼；等字眼；D D、受深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例的限制。、受深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例的限制。（20

2、012001年年3 3月月2222日深圳市第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第日深圳市第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過六次會議通過20062006年年9 9月月2626日深圳市第四屆人民代表大會常日深圳市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議修正）務(wù)委員會第八次會議修正）34A A、入園好處：提供微利價廠房和配套住房、減免地價、入園好處：提供微利價廠房和配套住房、減免地價( (還有還有其他優(yōu)惠政策其他優(yōu)惠政策) )。第二十四條第二十四條 高新區(qū)行政管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為入?yún)^(qū)的中小科技企業(yè)高新區(qū)行政管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為入?yún)^(qū)的中小科技企業(yè)在高新區(qū)提供在高新區(qū)提供微利價微利價廠房。廠房。第二十五條以協(xié)議方式出

3、讓國有土地使用權(quán)的，可依法第二十五條以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，可依法減免減免土地使用權(quán)地價款土地使用權(quán)地價款。第三十四條第三十四條 市政府有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)為高新區(qū)的高新技市政府有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)為高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)提供術(shù)企業(yè)提供微利租金的配套住房微利租金的配套住房。5B B、限定了入園對象。、限定了入園對象。第三十六條第三十六條 進入高新區(qū)的企業(yè)或者項目，需要申請高新區(qū)土地及廠進入高新區(qū)的企業(yè)或者項目，需要申請高新區(qū)土地及廠房的，應(yīng)當(dāng)符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有相應(yīng)的資金保證，且資金房的，應(yīng)當(dāng)符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有相應(yīng)的資金保證，且資金來源明確，并具備下列條件之一：來源明確，并

4、具備下列條件之一： （一）市政府科技行政管理部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)或者項目；（一）市政府科技行政管理部門認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)或者項目； （二）國內(nèi)外知名高新技術(shù)企業(yè)；（二）國內(nèi)外知名高新技術(shù)企業(yè)； （三）為高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)提供相關(guān)配套服務(wù)的企業(yè)或者機（三）為高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)提供相關(guān)配套服務(wù)的企業(yè)或者機構(gòu)。構(gòu)。 本條前款規(guī)定之外的組織或者個人，申請進入高新區(qū)的，應(yīng)當(dāng)從本條前款規(guī)定之外的組織或者個人，申請進入高新區(qū)的，應(yīng)當(dāng)從事本市高新技術(shù)產(chǎn)品目錄范圍內(nèi)產(chǎn)品的研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營和技術(shù)事本市高新技術(shù)產(chǎn)品目錄范圍內(nèi)產(chǎn)品的研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營和技術(shù)服務(wù)活動。服務(wù)活動。6C C、限制了流轉(zhuǎn)：禁止轉(zhuǎn)讓，有

5、條件的轉(zhuǎn)讓和出租，可調(diào)劑、限制了流轉(zhuǎn)：禁止轉(zhuǎn)讓，有條件的轉(zhuǎn)讓和出租，可調(diào)劑使用。使用。(1)(1)、禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓的土地及其建筑物、禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓的土地及其建筑物（綠本）。（綠本）。(2(2）、企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或者）、企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和出租對象需符合入園條件（紅本）。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和出租對象需符合入園條件（紅本）。(3(3）、以協(xié)議或租賃方式取得土地使用權(quán)所形成的地上建筑）、以協(xié)議或租賃方式取得土地使用權(quán)所形成的地上建筑物，空置部分可調(diào)劑使用，按調(diào)劑使用價格（非盈利，最高物，空置部分可調(diào)劑使用，按

6、調(diào)劑使用價格（非盈利，最高限，定期公布）。限，定期公布）。7第二十八條第二十八條 禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓的土地及其建禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓的土地及其建筑物。筑物。 因破產(chǎn)、清算、自愿或者強制遷出高新區(qū)等情形的，由市政因破產(chǎn)、清算、自愿或者強制遷出高新區(qū)等情形的，由市政府土地行政管理部門收回土地使用權(quán)。土地收回價格不得高府土地行政管理部門收回土地使用權(quán)。土地收回價格不得高于原出讓合同的剩余年期地價，建筑物補償價格不得高于建于原出讓合同的剩余年期地價，建筑物補償價格不得高于建筑物成本價減折舊價。筑物成本價減折舊價。具體實施辦法由高新區(qū)行政管理機構(gòu)具體實施辦法由高新區(qū)行政管理機構(gòu)會同

7、市政府土地行政管理部門另行制定。會同市政府土地行政管理部門另行制定。第二十九條第二十九條 企企業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)業(yè)以拍賣、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)的，該土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租或者房地產(chǎn)的，該土地使用權(quán)或者房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，但受讓方和承租方資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第三十六條規(guī)定的條但受讓方和承租方資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第三十六條規(guī)定的條件，其資格由高新區(qū)行政管理機構(gòu)認(rèn)定。件，其資格由高新區(qū)行政管理機構(gòu)認(rèn)定。8第三十一條第三十一條 禁止改變高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地性質(zhì)和建筑物功能，禁止改變高新區(qū)內(nèi)工業(yè)用地性質(zhì)和建筑物功能，禁止將非商品性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)

8、。禁止將非商品性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。第三十二條第三十二條 以協(xié)議方式取得的以協(xié)議方式取得的高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物用高新區(qū)土地使用權(quán)和建筑物用于抵押的，經(jīng)市政府土地行政管理部門批準(zhǔn)后，可申請房地于抵押的，經(jīng)市政府土地行政管理部門批準(zhǔn)后，可申請房地產(chǎn)抵押登記。產(chǎn)抵押登記。土地抵押價格不得高于原出讓合同的剩余地價，土地抵押價格不得高于原出讓合同的剩余地價，建筑物抵押價格不得高于建筑物成本價減折舊價。建筑物抵押價格不得高于建筑物成本價減折舊價。實現(xiàn)抵押實現(xiàn)抵押權(quán)需處分房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)參照本條例第二十八權(quán)需處分房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)參照本條例第二十八條的有關(guān)規(guī)定處理。條的有關(guān)規(guī)定處理

9、。9第三十三條第三十三條 高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議或租賃方式取得土地使用權(quán)所形高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議或租賃方式取得土地使用權(quán)所形成的地上建筑物，成的地上建筑物，空置部分空置部分經(jīng)高新區(qū)行政管理機構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)高新區(qū)行政管理機構(gòu)批準(zhǔn)可調(diào)可調(diào)劑使用劑使用，但調(diào)劑部分不得超過其建筑物使用面積的百分之五，但調(diào)劑部分不得超過其建筑物使用面積的百分之五十。使用調(diào)劑房的企業(yè)或者項目應(yīng)當(dāng)由高新區(qū)行政管理機構(gòu)十。使用調(diào)劑房的企業(yè)或者項目應(yīng)當(dāng)由高新區(qū)行政管理機構(gòu)根據(jù)本條例第三十六條認(rèn)定。（深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)根據(jù)本條例第三十六條認(rèn)定。（深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、深圳市房屋租賃管理辦公室關(guān)于印發(fā)深圳導(dǎo)小組辦公室、深圳市房屋

10、租賃管理辦公室關(guān)于印發(fā)深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)議類空置廠房調(diào)劑管理辦法經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)議類空置廠房調(diào)劑管理辦法的通知）（深高新辦規(guī)（的通知）（深高新辦規(guī)（20072007）1 1號）號）第三十五條第三十五條 配套住房的分配由企業(yè)提出申請，經(jīng)高新區(qū)行政配套住房的分配由企業(yè)提出申請，經(jīng)高新區(qū)行政管理機構(gòu)審核后，產(chǎn)權(quán)單位與申請租房的企業(yè)簽定租賃合同。管理機構(gòu)審核后，產(chǎn)權(quán)單位與申請租房的企業(yè)簽定租賃合同。 高新區(qū)的高新區(qū)的配套住房配套住房應(yīng)當(dāng)出租給高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)或者項應(yīng)當(dāng)出租給高新區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)或者項目，目，不得出售或者轉(zhuǎn)租不得出售或者轉(zhuǎn)租。10A A、協(xié)議取得土地及其地上建筑

11、物的（綠本）：、協(xié)議取得土地及其地上建筑物的（綠本）：思路一：根據(jù)高新條例規(guī)定思路一：根據(jù)高新條例規(guī)定1 1、自建的并能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：、自建的并能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：抵押價值抵押價值=土地原出讓價格土地原出讓價格* *年期修正年期修正+建筑物重置全價建筑物重置全價* *成成新率（低于登記價）新率（低于登記價）2 2、不能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：、不能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：抵押價值抵押價值=基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價* *相關(guān)系數(shù)修正相關(guān)系數(shù)修正* *25%+25%+建筑物重置全價建筑物重置全價* *成新率成新率11A A、協(xié)議取得土地及其地上建筑物的（綠本）：、協(xié)議取得土地及其地上建筑物的（綠本）：思路一：根據(jù)高新條例規(guī)定思路一：根據(jù)高新條例規(guī)定1 1、自建的并能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：、自建的并能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：抵押價值抵押價值=土地原出讓價格土地原出讓價格* *年期修正年期修正+建筑物重置全價建筑物重置全價* *成成新率（低于登記價）新率（低于登記價）2 2、不能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：、不能提供國有土地使用權(quán)出讓合同：抵押價值抵押價值=基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價* *相關(guān)系數(shù)修正相關(guān)系數(shù)修正* *25%+25%+建筑物重置全價建筑物重置全價* *成新率成新率12思路二：