論物業(yè)管理健康發(fā)展的現(xiàn)狀及對策

1、 論物業(yè)管理健康發(fā)展的現(xiàn)狀及對策 一、物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀2002年后，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)育不斷地完善，在物業(yè)主管部門和廣大物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，人們觀念、意識(shí)開始有了轉(zhuǎn)變，物業(yè)公司的經(jīng)營理念也隨之發(fā)生改變。為適應(yīng)市場發(fā)展的需求，物業(yè)管理公司逐步在如何管理小區(qū)、如何服務(wù)業(yè)主、如何贏得市場、如何解決物業(yè)糾紛等方面下功夫，物業(yè)管理開始由最初保安、環(huán)境保潔的單一模式發(fā)展到房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)領(lǐng)域，成為社區(qū)綜合管理的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理作為城市發(fā)展的一項(xiàng)重要配套“軟件”,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而迅速增加，政府給予了高度關(guān)心和重視，物管企業(yè)也在發(fā)展中不斷規(guī)

2、范自身行為，提高服務(wù)質(zhì)量。但由于引入時(shí)間短，業(yè)主對物管行業(yè)認(rèn)識(shí)的不到位，以及物管企業(yè)的服務(wù)能力與需求存在較大差距，導(dǎo)致由物業(yè)管理引發(fā)的問題不斷增加。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）業(yè)主對有償服務(wù)尚未適應(yīng)，物管費(fèi)收取難1.由于受傳統(tǒng)福利型住宅消費(fèi)模式的影響，業(yè)主對花錢買服務(wù)的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)消費(fèi)觀難以適應(yīng)，既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應(yīng)的管理費(fèi)，致使物管費(fèi)的收取成為一大難題。這種觀念的存在，在一定程度上影響了對物業(yè)管理市場發(fā)展所需的良好外部環(huán)境支持。2.相關(guān)的法制沒有健全，導(dǎo)致在實(shí)際收費(fèi)過程中，對于拒交的業(yè)主只能催交，而無權(quán)采取強(qiáng)制征收或處罰，導(dǎo)致不出錢的免費(fèi)享受服務(wù)，而交錢的享受不到質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)

3、。收支不平衡導(dǎo)致了物業(yè)公司因得不到應(yīng)有的回報(bào)而降低服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量的下降又使更多住戶不愿交費(fèi)，由此造成惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。（二）業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)職能認(rèn)識(shí)不清有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司收了錢，就應(yīng)對業(yè)主的一切損失（包括人身傷害和財(cái)產(chǎn)損毀丟失）承擔(dān)責(zé)任。由于業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)職能認(rèn)識(shí)不清，隨意拓寬了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生了絕對服務(wù)和無限責(zé)任的主張，對其責(zé)任要求超出了合理的范圍，這一切都給物業(yè)管理企業(yè)增加了過分的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。（三）從業(yè)人員素質(zhì)偏低，物管企業(yè)缺乏競爭力由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力資源短缺，缺乏專業(yè)

4、的物業(yè)管理人員。物業(yè)管理的內(nèi)容包含了小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、綠化等綜合服務(wù)，需要大量的各種崗位熟練人員和專業(yè)技術(shù)人才。目前，物管企業(yè)大部分上崗人員是臨時(shí)招聘的，多數(shù)員工文化水平不高，沒有經(jīng)過必要的培訓(xùn)，缺乏必要的文化知識(shí)和專業(yè)技能，把物業(yè)管理僅僅看成是簡單的保安及清潔工作，沒有形成專業(yè)化的管理隊(duì)伍，導(dǎo)致其管理不夠?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)難以到位，服務(wù)質(zhì)量也得不到保障。在缺乏有效競爭機(jī)制的情況下，工作中缺乏敬業(yè)精神和服務(wù)意識(shí)，僅僅把物業(yè)工作定位于淺層的修修補(bǔ)補(bǔ)上，造成物業(yè)企業(yè)漠視業(yè)主需求，工作效率低下，提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服眾，業(yè)主滿意度不高，最終引發(fā)了企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，直接影響了物業(yè)管理企業(yè)

5、的競爭生存能力。所以，擁有專業(yè)的物業(yè)管理人員是中小城市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展之根本。（四）物業(yè)管理企業(yè)只注重管理，而不注重服務(wù)物管企業(yè)沒有市場觀念和競爭意識(shí)，論文格式具體表現(xiàn)為“重管理輕服務(wù)、重收入輕付出、重自我輕協(xié)調(diào)”.分析以往的物業(yè)糾紛，發(fā)現(xiàn)很多矛盾都是因?yàn)槲飿I(yè)公司和業(yè)主的主次關(guān)系顛倒造成。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以服務(wù)體現(xiàn)管理的工作，如果物業(yè)公司能正確認(rèn)識(shí)自己的位置，把傳統(tǒng)的管理意識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)意識(shí)，那么很多矛盾就會(huì)迎刃而解。物業(yè)管理公司要從根本上正確對待現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展面臨的問題，轉(zhuǎn)變、更新觀念，才能使企業(yè)邁入持續(xù)、健康的發(fā)展軌道。如果能將物業(yè)管理公司取名為物業(yè)服務(wù)管理公司，將在很大程度上轉(zhuǎn)

6、變自身的服務(wù)管理意識(shí)。二、對策及建議物業(yè)管理在創(chuàng)建和諧小區(qū)、提高居民生活質(zhì)量、美化優(yōu)化環(huán)境、增強(qiáng)小區(qū)的安全防范等方面起著積極的作用。但是要使物業(yè)公司真正步入健康發(fā)展的軌道，還是要靠全體小區(qū)業(yè)主的理解和支持，物業(yè)主管部門、街道、社區(qū)的支持和幫助，物業(yè)公司自身的不懈努力。（一）大力加強(qiáng)宣傳，培養(yǎng)業(yè)主的有償消費(fèi)觀念，解決收費(fèi)難的問題應(yīng)通過開展形式多樣的宣傳活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理知識(shí)和物業(yè)法律法規(guī)，著力培養(yǎng)物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)、業(yè)主的市場意識(shí)，提高市民、單位對物管的認(rèn)知度、接受度、配合度。加大對物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法宣傳，明確雙方在物業(yè)管理中所處的地位、權(quán)利和義務(wù)，讓住戶放心、自覺交費(fèi)。物業(yè)公司必須

7、在服務(wù)質(zhì)量上下工夫，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主才能心甘情愿地交費(fèi)。同時(shí)，物管企業(yè)可借助法律武器，提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率，對那些無理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，可通過法律途徑來解決。（二）加強(qiáng)地方性物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)和物管企業(yè)自身職能建設(shè)1.物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布實(shí)施和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法為解決物管公司和業(yè)主之間的糾紛提供了法律保障。但現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)還不完善、缺乏可操作性的問題仍然存在。為加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，本市應(yīng)出臺(tái)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)的新政策、新辦法，使物業(yè)管理走上法制化的軌道。2.加強(qiáng)物管企業(yè)自身職能建設(shè)。一是明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、熱、有線電視、垃圾清運(yùn)等公共事業(yè)單位的責(zé)任。物管企業(yè)可以接

8、受委托代收費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。出臺(tái)相關(guān)管理規(guī)范，明確相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，明確物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作有制可依，有章可循。二是有關(guān)部門要規(guī)范前期物業(yè)管理，重視和做好業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)工作，倡導(dǎo)公平競爭、引導(dǎo)和監(jiān)督各方履行物業(yè)服務(wù)合同。三是成立物管行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)之間的分歧和矛盾，指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)自覺增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。lunwendata.com（三）加強(qiáng)物管企業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量企業(yè)的成敗，人才是關(guān)鍵。因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量、技巧等方面下苦功。一是從加強(qiáng)素質(zhì)入手，選取優(yōu)秀專業(yè)物管人員

9、、維修人員、園林綠化人員等專業(yè)的人才加入物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)物管理念、業(yè)務(wù)等知識(shí)的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理企業(yè)員工的自身素質(zhì)，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，以不斷提高物業(yè)管理的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平，提升業(yè)主的滿意率，用超前的服務(wù)意識(shí)、高質(zhì)量的服務(wù)水平，為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)。二是積極引進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在內(nèi)部管理上下功夫，加強(qiáng)自身的管理，建立一套科學(xué)有效的運(yùn)行機(jī)制，提高物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力。（四）加強(qiáng)物管企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理，妥善解決各種糾紛物業(yè)管理公司要在不斷提高物業(yè)管理服務(wù)技能上下功夫，要以小區(qū)為依托，以方便業(yè)主為宗旨，開展多種經(jīng)營和有償服務(wù)，根據(jù)業(yè)主需求不斷創(chuàng)新增加服

10、務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)來進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動(dòng)，建立以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，增加物業(yè)管理的自身造血功能，增加收入，保持自身資產(chǎn)的增值與擴(kuò)大再生產(chǎn)，使企業(yè)有能力及時(shí)解決好物業(yè)管理的各種糾紛。同時(shí)，針對諸如周邊營業(yè)場所的環(huán)境、噪音污染等糾紛，物管企業(yè)要積極通過合法的途徑去尋求解決矛盾的辦法。充分利用好法律、行政手段，解決業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、公共事業(yè)部門、業(yè)委會(huì)之間引發(fā)的各類糾紛。針對小區(qū)停車難的問題，物管小區(qū)要積極引導(dǎo)車輛有序停放，對小區(qū)泊位緊張，確需占用公共場地新開辟停車場所的，由業(yè)委會(huì)提出實(shí)施方案，征得全體業(yè)主同意后，報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，制止亂停車現(xiàn)象的發(fā)生，保證小區(qū)道路的暢通。三、結(jié)束語物業(yè)管理作