房地產(chǎn)估價報告模板

1、v1.0可編輯可修改1房地產(chǎn)估價報告模板XX市XX區(qū)XX廣場X號XX大廈房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 XX市XX區(qū)XX廣場X號的XX大廈委托人：XX大廈酒店有限公司估價機構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價公司估價人員：XXX XXX估價作業(yè)日期： 二0000八年十二月1 1日至 二0000八年一月六日估價報告編號：XXXXXX目錄一、 .致委托人函第X頁二、 .估價師聲明第X頁三、 .估價的假設(shè)和限制條件第X頁四、 .估價結(jié)果報告第X頁v1.0可編輯可修改2五、 .估價技術(shù)報告第X頁六、 附件 .第X頁 致委托人函XX大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于XX市XX

2、區(qū)XX廣場X號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。本報告估價對象于估價時 點二OO四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn) 讓提供公開市場價格參考。在本報告中已說明的假設(shè)與限制條件下， 要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原 則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估 價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析， 確定價對象在市場上有足夠的買 方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總 值為人民幣（大寫）玖億貳仟萬圓整。XX房地產(chǎn)估價公司法定代表人：XX X二O O四年月六日估價師聲明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實

3、的和準(zhǔn)確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論， v1.0可編輯可修改3但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價 假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān) 系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結(jié)論， 撰寫本估價報告。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真 實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，

4、對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行 業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進行評估。我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。委托人以及相關(guān)部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關(guān)事實所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價機構(gòu)以及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估 價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地 產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)

5、語的解釋及定義適用房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T(GB/Tv1.0可編輯可修改4月六日50291-199950291-1999）相關(guān)規(guī)定 未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章XX房地產(chǎn)估價公司v1.0可編輯可修改5估價的假設(shè)和限制條件本估價報告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條 件的限制： 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前 提。具體前提如下： 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開 發(fā)為所設(shè)

6、前提。 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時，應(yīng)對估價結(jié)果進行調(diào)整。 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為4040年，至20382038年9 9月1919日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可 靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評估是以估價對象按設(shè)計文件中的 設(shè)計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳 使用。 估價時點假設(shè)。即要求估價結(jié)果是估價對象當(dāng)

7、前狀態(tài)于估價時點當(dāng)時市場狀 況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果 產(chǎn)生一定的影響。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)對本估價結(jié)論進行必要的調(diào)整。v1.0可編輯可修改6 公開市場假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識， 交易 條件公開且不具有排他性。 報告使用限制條件如下： 本估價報告的估價結(jié)果僅為委托人在本估價目的一一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用

8、，不得做其他用途。 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。 估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市 場變化較大時，報告的有效期不超過半年。 其他假設(shè)與限制條件。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的， 具體規(guī)定如下： 估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可 抗力對評估結(jié)論的影響。 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。v1.0可編輯可修改7關(guān)于位于 XX市XX區(qū)XX廣場X號 XX大廈的估價結(jié)果報告（編號：XXXXXX ）一委托人：XX大廈酒店有限公司，法定代表人為XX,住所為XX市XX區(qū)XX廣場X號。估價機構(gòu):XX房地產(chǎn)估

9、價公司，法定代表人為XXX，住所為XX市XX區(qū)XX街X號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為“建房估證字20032003 : XX號”。三估價對象估價對象為位于 XX市XX區(qū)XX廣場X號的XX大廈，設(shè)計建成集酒 店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房， 地上由裙房及A A、B B兩座塔樓組成；其中裙房 設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A A座地上7 7層5151層，設(shè)計功能 為五星級酒店及智能型寫字間；B B座地上7 7層2929層，設(shè)計功能為半智能寫 字間。估價對象總建筑面積為卅，占用土地面積為 rn2， 土地性質(zhì)為國有出

10、讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸XX大廈酒店有限公司所有，使用年限為4040 年,至20382038年9 9月1919日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯v1.0可編輯可修改8、 扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。四 估價目的：為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。五 估價時點：20042004年1010月2929日。六價值定義：根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范第6.2.26.2.2 關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估， 應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。七估價依據(jù)：房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書； 國有土地使用權(quán)證證書編號：XXXXXX； 施工許

11、可證，證書編號：xxxxxx； 中華人民共和國土地管理法； 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)(GB/T50291-1999)； 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料； 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。v1.0可編輯可修改9八估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價 對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原

12、則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用 為前提估價。 替代原則。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條 件下的正常價格。估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。十估價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分 析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進 行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的 市

13、場價格總值為人民幣（大寫）玖億貳仟萬圓整。v1.0可編輯可修改10當(dāng)市場變（十一 ）估價人員：XXX XXXX（十二）估價作業(yè)日期：二OO四年十月二十九日 至二OO年一月六日（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年， 化較大時，報告的有效期應(yīng)為半年。XX房地產(chǎn)估價公司二O O四年一月六日v1.0可編輯可修改11關(guān)于位于 XX市XX區(qū)XX廣場X號 XX大廈的估價技術(shù)報告估價對象為位于 XX市XX區(qū)XX廣場X號的XX大廈，設(shè)計建成集酒 店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房， 地上由裙房及A

14、A、B B兩座塔樓組成；其中裙房 設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A A座地上7 7層5151層，設(shè)計功能 為五星級酒店及智能型寫字間；B B座地上7 7層2929層，設(shè)計功能為半智能寫 字間。估價對象總建筑面積為卅，占用土地面積為 rn2， 土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸XX大廈酒店有限公司所有， 使用年限為4040 年,至20382038年9 9 月1919日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估XX大廈于二O O四年十月二十九日 估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。

15、因此，需要對估價時點條件下，影響 估價對象價格形成的各種因素進行分析。針對XX大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一實物狀況分析XX大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的XX大廈施工圖紙， 該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)說明如下：v1.0可編輯可修改121. 總用地面積 m2其中：酒店部分用地面積m寫字間部分用地面積m2.土地使用期限19981998年9 9月2020日至20382038年9 9月1919日3. 建筑占地面積 m24總建筑面積m5.建筑層數(shù)：地下部分-4F-1F-4F-1F寫字間部分A A座7F13F7F13FB B 座 7F29F7F29F酒

16、店客房部分A A座14F51F14F51F6.建筑容積率1 1：7.建筑覆蓋率%8.綠化率%9.建筑總高 A A座總高200.80m200.80mB B座總高112.45m112.45m10.總用水量2162m3/2162m3/日v1.0可編輯可修改13復(fù)用水量310310 m3m3/ /日實際用水量18521852 m3m3/ /日11.空調(diào)冷量3715RT3715RT12.過熱蒸汽量13.設(shè)備總?cè)萘?0167KV10167KV A A變壓器安裝容量9300KVA9300KVA發(fā)電機1120KVA1120KVA和400KV400KV A A 各一臺XX大廈整體設(shè)計方案說明依據(jù)“XX大廈整體設(shè)

17、計方案”，建成后的XX大廈要達到如下標(biāo)準(zhǔn)：1總平面布置XX大廈依原地勢設(shè)計，充分利用有效的用地面積，保證退后XX路道路紅線10m10m、XX廣場12m12m的規(guī)劃要求。 根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與XX街平行， 且沿XX街方向布置商場以及半智能型寫字間， 五星級酒店和智能型寫字間則正 對XX廣場。2. 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，XX大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔 身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與XX廣場 v1.

18、0可編輯可修改14有機地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯， XX街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。3. 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨XX廣場一側(cè)及沿XX街、XX街一側(cè) 盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明， 形成鮮明、 生動、清新的外部空間環(huán)境。4. 建筑功能分布 地下部分估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場（22 7 個車位）、機電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計，地下一層設(shè)計有舞廳、 保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)

19、施，地下二層至地下四層為地下停車場。 裙房估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部 分。XX街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場， 面對XX廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空 的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯 聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。 A座塔樓A A座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積卅。十五層至二十九層、三十 v1.0可編輯可修改15一層至四十四層為按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋

20、頂 餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層 （兼設(shè)備層），四十九層至五十 一層為設(shè)備層、 機房，屋頂設(shè)直升飛機停機坪。B B座塔樓B B座塔樓的設(shè)計功能為半智能型寫字間。建筑面積為。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)冷卻塔。5.5.裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面；窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具， 大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙

21、，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具， 鑲包木門。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。v1.0可編輯可修改16客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。設(shè)備用房、庫房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計，有振動和噪音的機房做減振和 防噪處理。6.設(shè)備及設(shè)施配置 中央空調(diào)系統(tǒng)XX大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機

22、盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 4臺930RT930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組， 由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 2臺進口蒸汽發(fā)生器。 電梯XX大廈共采用美國“ OTISOTIS ”牌“ 506NCE506NCE ”型電扶梯共1616部，“ E411-VVE411-VV VFVF ”型電梯1818部。 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè)400400對市話直通線路；智能型寫字間設(shè)410410對市話直通線路和一臺450450門程控交換機，4545條中繼線；酒店設(shè)110110對市話 直通線路和一臺1750175

23、0門程控交換機，175175條中繼線。A A座屋頂平臺設(shè)各種天 線，接收設(shè)備在A A座十三層。 機電設(shè)備自動控制系統(tǒng)：采用計算機進行分散控制和集中管理。v1.0可編輯可修改17酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系 統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。智能型會議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣 播系統(tǒng)。保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng)包

24、括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。 動力系統(tǒng)包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機、油罐、油泵和泠庫等設(shè)備。 供配電系統(tǒng)10KVA10KVA雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。其它實物狀況說明1. 用地面積及形狀估價對象用地面積 卅，為國有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為XX大廈酒店有限公司， 使用期限由19981998年9 9月2020日至20382038年9 9月1919日，形狀為不規(guī)則矩形。v1.0可編輯可修改182.建造年代估價對象于20002000年8 8月開工建設(shè)，20032003年1010月建至目前狀態(tài)停工至今。3.建筑結(jié)構(gòu)估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。4.建

25、筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將XX大廈分為三個功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店（含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 ）：建筑面積 m2商場：建筑面積 m2寫字間：A A座（智能型）建筑面積 mB B座（半智能型）建筑面積 m5.地形及地質(zhì)條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約5 5米，地質(zhì)條件良好。6臨街狀態(tài)估價對象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約30m30m的XX街等高相接，臨街寬度約50m50m，西 側(cè)與寬約20m20m的XX街等高相接，臨街寬度約120m120m，北側(cè)與寬約50m50m的XX路等高相接， 臨街寬度約50m50m，東側(cè)臨寬約6m6m的巷道。v1.0可

26、編輯可修改19二區(qū)位狀況分析區(qū)域范圍估價對象所處區(qū)域為以估價對象為中心，向東50m50m至XX街，向西300m300m至XX街，向北300m300m至XX街所圍成的區(qū)域。 該區(qū)域按XX市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn) 屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按XX市土地級別標(biāo)準(zhǔn)屬一級地一類區(qū)。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約30m30m的XX街， 西接寬約20m20m的XX街，北接寬 約50m50m的XX路XX路、XX路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以XX廣場為樞紐形成東連XX廣場、XX廣場、XX廣場，西連XX廣場、XX廣場XX廣場，南接XX路，北接XX路的完善

27、的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達條件較好。 整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。交通設(shè)施與接近條件估價對象所處區(qū)域距火車站約 0.5km0.5km，距海港約2km2km ，距國際機構(gòu)約8k8k m m。經(jīng)過該區(qū)域的1515路、2323路、702702路、703703路等十余條公交聯(lián)營線路， 可通達市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接XX廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接?；A(chǔ)設(shè)施在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套 齊全，市政主管網(wǎng)可由XX街、XX街一側(cè)接入，距離較近。商服設(shè)施配置v1.0可編輯可修改20估價對象所處區(qū)域內(nèi)有XX廣場大廈、XX

28、大酒店、XX大廈、XX大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，XX電影城、XX影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量 的中小型店鋪、娛樂文化場所。區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是XX市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建 筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。 根據(jù)XX 市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào) 娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。其他影響設(shè)施估價對象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三市場背景分析XX市位于遼東半島最南端，三面環(huán)

29、海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外 開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來， 特別是近十多年來，XX市經(jīng)濟發(fā)展迅速。20032003年，經(jīng)濟總量增速躍上15%15%的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 2920629206元，按年末匯率測算縱約合 35293529美元XX市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來，XX市政府始終致力于加強城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 使得XX市的 投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷

30、拓寬，XX市始終是中國北方的投 資熱點城市之一。幾年來，XX市對外貿(mào)易持續(xù)快速增長。 全市新批外商投資 企業(yè)879879家，比上年增長% % ；合同外資金額 億美元，增長% % ;實際使用 外商直接投資億美元，增長% %。在新批外商投v1.0可編輯可修改21資企業(yè)項目中，總投資超10001000萬美元的大項目有118118項，趨超50005000萬美的 有1414項。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值億元。目前，XX市已有外商投資企業(yè)70007000多家，來XX市投資的國家和地區(qū) 5050多個，境外企業(yè)駐XX市的代 表機構(gòu)20002000多家。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。 同時

31、整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引 了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過80%80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。 可以預(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施， 作為東北亞航 運中心以及國際航運中心的建設(shè)、 東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使X X市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快， 國內(nèi)外進入XX市的投資、經(jīng)商、 旅游等活動將會持續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價格將保持在較高水平

32、。四最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高 價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、 規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最 佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、 寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化 綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點， 本估價報 告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進行評估。v1.0可編輯可修改22六估價測算過程假設(shè)開發(fā)法估價過程具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估 算估價對

33、象在未來建成狀態(tài)的市場總值， 扣減目前尚未投入的建安費，配套費以 及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設(shè)的項目規(guī)模較大，比較XX市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為1818個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在20062006年5 5月3131日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為% %（詳情見后）。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。基本計算公式為：P=PP=P - -（A+B+C+DA+B+C+D）其中（以下各個項目費用均為折現(xiàn)值）

34、：P P :估價對象目前狀態(tài)價格PP:項目全部建成后銷售價格A A :續(xù)建成本B B :管理費用C C :銷售稅費v1.0可編輯可修改23D D :買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費具體分項核算如下：1.1.項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象一一XX大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估， 確定X X大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將XX大廈分為三個功能 部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店（含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 ）：建筑面積 rn2商場：建筑面積 m2寫字間：A A座（智能

35、型）建筑面積 mB B座（半智能型）建筑面積 m 關(guān)于XX大廈酒店部分的評估XX大廈的酒店部分按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，預(yù)計在 20062006年5 5月3131日建成 并投入使用。由于XX市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案 例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)， 可以不斷地獲得經(jīng)營 收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。收益法稱收益資本化法或收益還原法， 是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn) 換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 本次評估采用收益 法當(dāng)中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限） v1.0可編輯可修改24內(nèi)的經(jīng)

36、營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩ㄕ郜F(xiàn)率）將估 價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限）內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時 點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：I估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。n估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè) 物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。川估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收 益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、稅金及附加費以 及經(jīng)營者利潤等。I

37、V計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。V確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的 比率。W確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。VD選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進行資本化還原的具體 公式。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限 （有限年）內(nèi)，每年可獲得穩(wěn) 定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：v1.0可編輯可修改25A A 年凈收益；丫 一一報酬率；n n 收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A A酒店部分凈收益測算：預(yù)計XX大廈于2006

38、2006年5 5月3131日才能建成交付使用，故本估價報告基于前 述基本分析和XX市高檔酒店的客觀收入和費用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分（車庫、 商務(wù)中心、健身及出租柜臺等）的凈收益構(gòu)成。分別測算如下：客房部分凈收益測算a a客房年經(jīng)營收入XX大廈酒店的客房部分分為：15154242層共有標(biāo)準(zhǔn)間528528套；15154242 層，每層設(shè)兩個套間，共5454個套間；4444層為8 8套豪華套間；4343層為1 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的XX市目前五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價對象酒店部分的設(shè)計及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定XX大廈的酒店

39、標(biāo)準(zhǔn)間收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù) 計為900900元/ /日（人民幣），利用率為70%70% ；套間為18001800元/ /日， 利用率為65%65% ；豪華套間為28002800元/ /日，利用率為50%50% ；總統(tǒng)套房為2 245004500元/ /日，利用率為35%35%。每年按360360個營業(yè)日計算?？头磕杲?jīng)營收入為：（900900 元 / / 日? ?套X 528528 套X 70%+180070%+1800 元 / / 日? ?套X 5454 套X 65%65%v1.0可編輯可修改26+2800+2800 元 / / 日? ?套X 8 8 套X 50%+2450050%+24500 元 /

40、/ 日? ?套X 1 1 套X 35%35%）X 360360 日=1496114961 萬元b b客房年運營費用O營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)（除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施）折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計 中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年營業(yè)成本約 31203120 萬元。O營業(yè)費用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)XX市同類酒店2000200020032003年此項費用平均水平估算，客房年營業(yè)費用為625625 萬元。O管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，

41、估算客房部分 年管理費用為343343萬元。O財務(wù)費用：包括流動資金的利息、籌資成本、 匯兌損益等， 估算為257257萬元。O營業(yè)稅及附加：按客房營業(yè)收入的% %計算，為830830萬元。O經(jīng)營者利潤：v1.0可編輯可修改27根據(jù)調(diào)查和20032003年XX市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為14961496萬元。年經(jīng)營費用合計：66716671萬元。c c客房部分凈收益客房部分凈收益二年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費用=1496114961萬元66716671萬元=81908190萬元餐飲娛樂部分凈收益a a餐飲部分年營業(yè)收入XX大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至

42、六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。 根據(jù)XX廣場、XX廣場、XX路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分 年經(jīng)營收入為36503650萬元。b b餐飲部分年運營費用O營業(yè)成本包括原材料和各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(chǎn)（除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施）折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定 的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年營業(yè)成本為10951095萬元。O營業(yè)費用：v1.0可編輯可修改28包括服務(wù)人員工資及福利、 開辦費攤銷和廣告、 宣傳、交際費，根據(jù)XX市 同類酒店2000200020032003年此

43、項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用 為200200萬元。O管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費 用為7070萬元。O財務(wù)費用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 5353萬元。O營業(yè)稅及附加：按營業(yè)收入的% %計算，為203203萬元。O經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和20032003年XX市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為365365萬元。年經(jīng)營費用合計：19861986萬元。c c餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益二年經(jīng)營收入-年經(jīng)營費用=36503650萬兀一 19861986萬兀=16641664萬元其

44、他部分凈收益v1.0可編輯可修改29酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益。因XX大廈尚在建設(shè)中，難 以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營 中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的10%10%確定 為其他部分的年凈收益。其他部分凈收益=(81(81 9 9 0 0+ 1664)1664) X 10%10% = 995995萬元酒店部分的凈收益(a)(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a a = 82908290 + 16641664 + 995995 = 10

45、94910949 萬元B B報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率， 即投資回報與所投入的資本的 比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料， 選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據(jù)本估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 %最終確定報酬率：丫 = %C C經(jīng)濟收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 19981998年9 9月至20382038年9 9月共4040年，而建 筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291(GB/T50291-1999)-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用

46、房一般為 8080年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為6060年。房地產(chǎn)估價規(guī)范第 條規(guī)定：“對于 土地和建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限 v1.0可編輯可修改30時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完 全投入使用是20062006年，已使用土地8 8年，尚余出讓使用年限3232年，故確定 經(jīng)濟收益年限為3232年. .D D測算酒店部分價格通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式其中A A = 1094910949萬元丫 = %n n = 3232 年測算XX大廈酒店部分價格為：V V = 130898130898萬元 測

47、算XX大廈商場部分的價格A A商場凈收益測算xx大廈的商場主要位于大廈 B B、C C區(qū)，臨xx街一側(cè)裙房的二層至五層， 建筑面積約為 卅，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷 售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，預(yù)計20062006年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年 總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為15001500萬元。B B確定報酬率v1.0可編輯可修改31根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采用與酒店部分相同的報酬率即 % %的報酬率。C C經(jīng)濟收益年限確定商場部分的經(jīng)

48、濟收益年限按酒店部分經(jīng)濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟收益年限為 3232年。D D商場部分價格將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式（公式略）Y Y = % %n n = 3232 年測算商場部分價格為：V V = 1793317933萬元XX大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，XX大廈寫字樓部分建成后除 A A座部分自用 外，其余B B座寫字樓全部向市場發(fā)售。 近幾年，xx市的XX廣場、XX廣場、XX路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如XX大廈、xx大廈、xx大廈、xx大 廈、XX大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實際交易案例較多， 故選用市場比較法 評估其市

49、場價格。市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、 交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、 實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：v1.0可編輯可修改32I廣泛收集交易實例；n從中選取可比實例；川建立價格比較基礎(chǔ)；IV進行交易情況修正；V進行交易日期修正；W時行區(qū)位狀況修正；VD進行實物狀況修正；W綜合評估決定估價額。A A選擇類似交易案例實例一：位于XX區(qū)XX街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大

50、廈，19981998年1010月投入使用。 比較實例位于該大廈的二一層，南向，成交面積227227 m2，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部， 設(shè)有煙霧報警、自動消 防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積每平方米84008400元，交易日期為20042004年9 9月3030日。實例二：位于XX區(qū)XX路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，20022002年投入 使用，共計2929層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約卅，室內(nèi)為初裝修， 鋁合金窗，采用4 4部進口高速電梯， 設(shè)有煙霧報警、 自動 v1.0可編輯可修改33消防噴淋系統(tǒng)以及中

51、央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。 成交價格為建筑面積90009000元/ / 叭 交易日期為20042004年9 9月6 6日。實例三：位于XX區(qū)XX路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、 消防煙霧報警及自動噴淋、IDDIDD電話系統(tǒng)，20032003年底交付使用。 比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積卅，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價格為建筑面積88008800元/ /卅，交易日期為20042004年1010月1212日。B B比較實例與估價對象的比較因素見表 1 1 :比較實例一二三（此處未列表）區(qū)位狀況自然條件相似相似相似社會條件相似相似相似離市中心距

52、離相似相似相似交通條件相似相似相似商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況相似相似相似 規(guī)劃條件稍差相似相似實物狀況臨街狀態(tài)相似相似相似v1.0可編輯可修改34結(jié)構(gòu)形式相似相似相似平面布局相似相似相似建筑規(guī)模相似相似相似裝修情況稍差相似稍差所處樓層相似相似相似成新度十十十外觀稍差稍差稍差交易情況正常正常正常交易日期近期近期近期C C確定修正系數(shù)O交易情況修正實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。O交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本 平穩(wěn)，因此可看作100100。由 于受經(jīng)濟發(fā)展及市場供需的影響， 預(yù)計到20062006 年5 5

53、月3131日，類似房地產(chǎn)的價格將有5%5%的下降幅度。為簡化分析，本估 價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在20062006年5 5月3131日一次性變現(xiàn)。因此估價對象交易日期修正系數(shù)為 9595。v1.0可編輯可修改35O區(qū)位狀況修正比較實例三處于估價對象同一區(qū)域， 比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表1 1比較參照物與估價對象的區(qū)域進行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)估價對象的區(qū)域價格為100100，則實例一為9595，實例二為100100，實例三為9898。O實物狀況修正根據(jù)表1 1比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進行修正，確定

54、比較修正系數(shù)為：設(shè)估價對象的價格為100100，則實例一為9595，實例二為9595，實例三為9595。D D根據(jù) 以上各項修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價格詳見表 2 2 :項目一二三成交單價（元/ / m m2 2 ） 84008400 90009000 88008800區(qū)位狀況修正100/95100/95 100/100100/100 100/98100/98 房地產(chǎn)狀況因素修正 實物狀況修正100/95100/95 100/95100/95 100/95100/95交易情況修正 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100交易日期修正95/10095/1

55、00 95/10095/100 95/10095/100比準(zhǔn)價格88408840 90009000 89808980對調(diào)整后的比準(zhǔn)價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：（88408840 + 90009000 + 89808980）/3/3 89408940（元 / / 眄E E寫字樓部分的價格v1.0可編輯可修改36估價對象寫字樓部分的價格為：+ X 89408940 = 3480134801（萬元）XX大廈于20062006年5 5月3131日所能實現(xiàn)的整體價值為：130898130898 + 1793317933 + 3480134801 = 183632183632（萬元）本報告采用

56、動態(tài)方式進行計算測算。從估價時點至20062006年5 5月3131日，尚有1919個月的時間，即 年的時間。考慮目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況， 確定折現(xiàn)率為17%17%。則XX大廈于估價時點的現(xiàn)值為143290143290萬元2. 應(yīng)扣除開發(fā)費用測算尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費根據(jù)估價對象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費、設(shè)備購置及安裝工程費、智能工程（含設(shè)備）、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 25002500元左右，建設(shè)期為1 1 9 9個月，并假設(shè)此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現(xiàn)值為：3097830978萬元 管理費管理費取建安費用的4%4%，則該項費用B B = 12391239萬元 銷售稅