農(nóng)村房屋公證的法律思考

1、農(nóng)村房屋公證的法律思考 摘要:目前公證業(yè)界對宅基地使用權(quán)辦理繼承公證持否定態(tài)度，但對辦理宅基地使用權(quán)項(xiàng)上的農(nóng)村房屋公證相對持肯定態(tài)度，在實(shí)踐中各地也有不同做法。有些地方辦理農(nóng)村房屋公證對農(nóng)村房屋項(xiàng)下宅基地使用權(quán)采取回避辦法是不可取的。實(shí)際上我們只要認(rèn)真把握好農(nóng)村房屋的性質(zhì)、特點(diǎn)以及國家有關(guān)農(nóng)村房屋方面的法律法規(guī)以及政策等，農(nóng)村房屋的公證就可大膽辦理。 關(guān)鍵詞:公證;農(nóng)村房屋;自認(rèn)證據(jù);審批前置 隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化工作的大力推進(jìn)，目前我國農(nóng)村出現(xiàn)了這樣一些現(xiàn)象，有的農(nóng)民外出打工，舉家遷移到遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的城市居住，他們在農(nóng)村的住房就閑置下來，而同時農(nóng)村中的無房戶需要房屋居住生活。也有些

2、城市居民由于祖輩過世留下的農(nóng)村房屋遺產(chǎn)需要繼承，有的地方因城鄉(xiāng)一體化建設(shè)大量農(nóng)村房屋面臨著拆遷而隨之帶來的農(nóng)民房屋如何安置等等。因此，由于城鄉(xiāng)一體化帶來的迫切需要解決農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移問題是公證行業(yè)面臨的一個重大的實(shí)務(wù)課題。但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移設(shè)有諸多限制，從而影響了對農(nóng)村房屋的公證辦理并制約了農(nóng)村房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。 一、農(nóng)村房屋的特點(diǎn)和公證面臨的諸多難題 農(nóng)村房屋包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有的房屋及農(nóng)民個人所有的房屋，本文所指的農(nóng)村房屋僅指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個人所有的房屋。我國農(nóng)村房屋的所有權(quán)是否能轉(zhuǎn)移呢?答案是肯定的，比如上世紀(jì)九

3、十年代江蘇省建設(shè)委員會規(guī)定“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變更(如買賣、贈與、交換、轉(zhuǎn)讓、繼承、分析等)，房屋狀況變動(如翻建、擴(kuò)建、拆除、倒塌、焚毀等)，他項(xiàng)權(quán)利變更(如設(shè)定、注銷他項(xiàng)權(quán)利)，應(yīng)及時向村鎮(zhèn)管理機(jī)關(guān)申請登記。”由此說明我國農(nóng)村房屋也存在買賣、贈與、交換、轉(zhuǎn)讓、繼承、分析等多種所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式。但是辦理農(nóng)村房屋公證存在下列特點(diǎn)和難題: (一)很多農(nóng)村房屋沒有辦理所有權(quán)登記手續(xù)，權(quán)屬不清，是辦理農(nóng)村房屋公證面臨的一個首要障礙辦理房屋方面的公證，認(rèn)定房屋權(quán)屬是辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵，而我國農(nóng)村房屋大多數(shù)是權(quán)屬不清，公證員難以分清權(quán)屬。由于歷史的原因，我國農(nóng)村房屋很多沒有辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證

4、。比如有的農(nóng)村房屋只有準(zhǔn)建證或宅基地使用許可證，甚至有的農(nóng)村房屋什么證都沒有。權(quán)屬不清，是辦理農(nóng)村房屋公證面臨的一個首要障礙。 (二)農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體復(fù)雜，能否正確區(qū)分農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體是公證員辦理農(nóng)村房屋公證面臨的一個重要難題目前在公證理論界對農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體認(rèn)識上存在諸多爭論，有的人認(rèn)為農(nóng)村房屋應(yīng)與城市房產(chǎn)一樣，所有權(quán)認(rèn)識上應(yīng)該秉持基本是夫妻共有的理念。有的人認(rèn)為農(nóng)村房屋因宅基地是以戶為單位，農(nóng)村房屋是房隨地走，所有權(quán)認(rèn)識上應(yīng)該秉持基本是家庭共有的理念。認(rèn)定農(nóng)村房屋是夫妻共有的和認(rèn)定是家庭共有的雙方都有充分的理由。這兩種理念目前爭論很大，難以定論。由此有當(dāng)事人申請辦理農(nóng)村房屋公證

5、，公證員應(yīng)基于什么理念來區(qū)分房屋所有權(quán)的主體，這是公證員辦理農(nóng)村房屋公證需要思考的問題。 (三)農(nóng)村房屋是一種限制性物權(quán)，現(xiàn)行我國法律法規(guī)對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移有諸多制約，這是我們目前辦理農(nóng)村房屋公證面臨的又一個障礙目前我國法律對城市和農(nóng)村的房屋交易規(guī)定了兩套不同的管理體制:城市房屋，可以自由交易;農(nóng)村房屋不能自由交易。農(nóng)村房屋是一種限制性物權(quán)，主要是土地性質(zhì)是宅基地使用權(quán)，農(nóng)村房屋的宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。因此，在辦理農(nóng)村房屋公證時必須綜合考慮我國現(xiàn)行法律法規(guī)對宅基地使用權(quán)方面的規(guī)定，我國對農(nóng)村房屋的管理規(guī)范，歸納起來主要有以下幾點(diǎn):1不允許一戶農(nóng)民有兩處(含兩處)以上宅基地中華人民共

6、和國土地管理法(下稱土地管理法)第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著已經(jīng)有一處房屋的農(nóng)民不得再擁有其它農(nóng)村房屋。2禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。3宅基地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租土地管理法第八條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十三條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。4有關(guān)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)缺乏，農(nóng)村房屋管理機(jī)構(gòu)不健全。 二、采用證據(jù)學(xué)中的自認(rèn)規(guī)則是辦理農(nóng)村房屋公證收集證據(jù)的一條重要途

7、徑 上述論述了農(nóng)村房屋所有權(quán)主體復(fù)雜，權(quán)屬難以認(rèn)定，導(dǎo)致我們在公證實(shí)務(wù)中不敢辦理有關(guān)農(nóng)村房屋方面的公證。實(shí)際上辦理農(nóng)村房屋公證，不管是繼承公證，還是贈與等公證，都是需要由公證員去收集證據(jù)，通過收集的證據(jù)所形成的證據(jù)鏈從而使公證員能夠?qū)Ξ?dāng)事人的農(nóng)村房屋公證申請予以進(jìn)行公證證明。要認(rèn)定農(nóng)村房屋的權(quán)屬，除了有關(guān)部門對該房屋所保留的檔案或者所出具的權(quán)屬證明外，還有證據(jù)學(xué)中的自認(rèn)證據(jù)規(guī)則也是認(rèn)定農(nóng)村房屋權(quán)屬的一條重要途徑。自認(rèn)是指一方當(dāng)事人在訴訟過程中。對他方所主張的不利己的事實(shí)予以的承認(rèn)。我國法律僅對訴訟上的自認(rèn)作了規(guī)定。訴訟上的自認(rèn)可以產(chǎn)生兩個法律后果:(1)約束當(dāng)事人的效力。當(dāng)事人一方對對方當(dāng)事人

8、提出的事實(shí)承認(rèn)的。對方當(dāng)事人就承認(rèn)的事實(shí)不再負(fù)舉證責(zé)任，作出自認(rèn)的當(dāng)事人也不得在訴訟中提出與自認(rèn)事實(shí)相矛盾的主張，雙方當(dāng)事人也無須對自認(rèn)的事實(shí)進(jìn)行質(zhì)證和辯論。(2)約束法院的效力。當(dāng)事人的自認(rèn)可以成為法院確認(rèn)案件事實(shí)的依據(jù)，所以正常程序上涉及自認(rèn)部分的調(diào)查和辯論不再進(jìn)行，但涉及身份關(guān)系的案件和涉及國家利益、社會公共利益或他人合法權(quán)益的事實(shí)不受當(dāng)事人自認(rèn)的約束。自認(rèn)構(gòu)成是指自認(rèn)成立所必需的一切主客觀要件的總和。一般來說，自認(rèn)構(gòu)成必須具備三個要件:第一，須是訴訟正在進(jìn)行，且于訴狀準(zhǔn)備或言詞辯論時，或在法官面前為之;第二，須就對方當(dāng)事人主張不利于自己的事實(shí)，承認(rèn)為真實(shí);第三，須為聲明或表示。這是我們

9、訴訟上的自認(rèn)。公證被有的學(xué)者稱之為“準(zhǔn)司法”活動，因此我們也可把訴訟上的自認(rèn)推廣到辦理農(nóng)村房屋公證上，公證活動中的自認(rèn)構(gòu)成要件本人認(rèn)為也可分為三個方面:第一，須是公證受理后，公證辦結(jié)前，且于在接受公證員的詢問時，或在公證員的面前為之;第二，須就陳述某個主張不利于自己的事實(shí)，承認(rèn)為真實(shí);第三，須在公證員面前的聲明或表示或在公證員制作的詢問筆錄文檔中。在公證的受理審查階段，是公證員親自面見并詢問全體公證當(dāng)事人的環(huán)節(jié)，所以我們應(yīng)該高度重視詢問筆錄的制作，充分發(fā)揮自認(rèn)證據(jù)規(guī)則的作用。我們在制作農(nóng)村房屋公證詢問筆錄時，公證員應(yīng)主要從以下兩個方面考慮農(nóng)村房屋權(quán)屬問題。 (一)如果當(dāng)事人的農(nóng)村房屋既有農(nóng)村房

10、屋所有權(quán)證，也有集體土地使用證。當(dāng)事人如果持有農(nóng)村房屋所有權(quán)證，那就說明其房屋產(chǎn)權(quán)得到了有關(guān)部門的一次權(quán)屬認(rèn)定。同時我們根據(jù)婚姻法中的相關(guān)條款，我們可有充分理由得出其房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻所有還是個人所有的結(jié)論。但是農(nóng)村房屋的權(quán)屬并不是上面認(rèn)定這么簡單，因?yàn)楫?dāng)時頒發(fā)農(nóng)村房屋所有權(quán)證部門并不真正是房屋管理部門，其權(quán)屬認(rèn)定沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)去做，還有該農(nóng)村房屋的宅基地是以戶為單位做出申請的。所以該農(nóng)村房屋權(quán)屬可能就存在著夫妻共有的例外，房屋權(quán)屬就有可能是家庭共有。在這里，我們就要充分發(fā)揮自認(rèn)證據(jù)的規(guī)則，根據(jù)該農(nóng)村房屋的檔案所涉及的所有家庭成員，并對全體家庭成員進(jìn)行權(quán)屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認(rèn)

11、，發(fā)揮自認(rèn)證據(jù)規(guī)則的作用，我們就可從而得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權(quán)屬結(jié)論。 (二)如果當(dāng)事人的農(nóng)村房屋沒有農(nóng)村房屋所有權(quán)證，只有集體土地使用證或準(zhǔn)建證?；蛘咿r(nóng)村房屋沒有任何相關(guān)證件。這里我們應(yīng)注意的是該農(nóng)村房屋的權(quán)屬沒有經(jīng)過任何部門的權(quán)屬認(rèn)定，那它的房屋權(quán)屬如何認(rèn)定?根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，對于因繼承、受遺贈、合法建造等非基于法律行為而取得的物權(quán)，其物權(quán)自繼承或受遺贈或建造行為成就時生效。由此可認(rèn)為，該農(nóng)村房屋如果從來沒有領(lǐng)取相關(guān)房產(chǎn)證，物權(quán)是從該房屋建造完畢時形成生效，其權(quán)屬主體便是該農(nóng)村房屋的出資建造人。核實(shí)出資建造人，是認(rèn)定此種房屋權(quán)屬的關(guān)鍵。在實(shí)務(wù)中，首先我們

12、可通過村委會或村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門出具證明來核實(shí)出資建造人。一般來說，對于農(nóng)村房屋是誰出資建造，該房屋所在村委會是比較知情的。農(nóng)村建設(shè)房屋，除了土管部門申請宅基地外，還要到村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門申請建設(shè)許可。因此，村委會或村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門出具的權(quán)屬證明是一種可信賴的證據(jù)。其次，我們還要充分發(fā)揮自認(rèn)證據(jù)規(guī)則的作用，根據(jù)該農(nóng)村房屋的檔案所涉及的的家庭成員，或者對該農(nóng)村房屋全體家庭成員進(jìn)行權(quán)屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認(rèn)，我們也就可得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權(quán)屬結(jié)論。自認(rèn)證據(jù)規(guī)則在我們辦理農(nóng)村房屋公證中有廣闊的空間，我們應(yīng)充分認(rèn)識自認(rèn)證據(jù)規(guī)則在辦理農(nóng)村房屋公證中的巨大作用，認(rèn)真制

13、作詢問筆錄。詢問筆錄也就是證據(jù)中的“當(dāng)事人的陳述”證據(jù)，是我們辦理農(nóng)村房屋公證“確權(quán)”依據(jù)的一個重要證據(jù)。 三、農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 應(yīng)當(dāng)先由國家土地管理等相關(guān)部門審批農(nóng)村房屋受讓人資格是我們辦理農(nóng)村房屋公證的前置程序辦理農(nóng)村房屋公證，除了明確房屋的權(quán)屬主體外，更重要的是我們還要知道農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移受讓方是否能享受宅基地使用權(quán)的資格。我國農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般來說有下列幾種形式:買賣;贈與繼承析產(chǎn)遺囑或遺贈等。我國物權(quán)法第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法的公示原則，農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以及其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移都需要分別去房管部門和土管

14、部門去登記，分別登記之后，農(nóng)村房屋所有權(quán)受讓人才取得真正的物權(quán)。公證的職能是對當(dāng)事人申請?zhí)岢龅姆课菟袡?quán)轉(zhuǎn)移過程中產(chǎn)生的協(xié)議(如贈與、析產(chǎn)等)或法律事實(shí)(如繼承、遺贈等)提供公證證明。但正因?yàn)楸疚那懊嬲撌龅霓r(nóng)村房屋是一種限制性物權(quán)，現(xiàn)行我國法律規(guī)范對農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移有諸多制約。特別是以下兩個方面的因素使我們必須堅持對辦理農(nóng)村房屋公證應(yīng)當(dāng)先由土地管理等相關(guān)部門審批農(nóng)村房屋所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給受讓方的原則。首先農(nóng)村房屋受讓人身份的認(rèn)定方面。房屋登記辦法第八十三條、第八十六條規(guī)定，農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)的房屋申請初始登記或轉(zhuǎn)移登記時，都需要登記部門認(rèn)定申請人是否屬于該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。如何確定農(nóng)村集

15、體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規(guī)定。認(rèn)定農(nóng)村房屋公證申請受讓人是否是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不是我們公證的職能。農(nóng)村房屋公證申請受讓人是屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明應(yīng)該由村民委員會和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門出具比較可行。其次農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)該堅持“先地后房”原則，這與國有土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記“先房后地”正好相反。農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之所以是“先地后房”，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種帶有身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的。我國土地管理法實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的

16、縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記關(guān)依法進(jìn)行變更登記。房屋登記辦法第八十六條也規(guī)定了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須先進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記。房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料:宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明。農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否符合土地管理法及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的宅基地使用權(quán)變更登記條件，需由土管部門做出前置認(rèn)定比較合適。上述辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移公證的復(fù)雜性，筆者所在地公證處就為此專門與農(nóng)村房屋公證所涉及的土管部門、房管部門、村鎮(zhèn)建設(shè)辦等有關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)商，達(dá)成了當(dāng)事人要申請辦理農(nóng)村房屋公證，農(nóng)村房屋所有權(quán)受讓人資