榆林遠洋東山建材中心項目建設可研報告

1、目錄第一章項目總論2第二章項目建設環(huán)境11第三章項目建設的必要性21第四章市場分析與建設規(guī)模的確定29第五章區(qū)域建設條件及選址39第六章技術方案44第七章環(huán)境保護與安全生產50第八章人防、消防、節(jié)能及地震設防53第九章項目組織管理和勞動定員54第十章項目實施進度安排56第十一章投資估算與資金籌措58第十二章財務效益分析61第十三章可行性結論與建議64XXXX煤炭運銷有限公司項目可行性研究報告第一章 項目總論一、項目概況(一)項目名稱XXXXXX建材批發(fā)建材(二)項目建設單位XX市XX建筑工程有限公司(三)項目擬建地點和建設內容XXXXXX建材中心擬建于榆陽區(qū)牛家梁林場附近，毗鄰XX市規(guī)劃的兩個

2、物流中心區(qū)之一的東沙物流園區(qū)，XX城區(qū)通往麻黃梁工業(yè)園區(qū)的榆麻路、210國道新建過境線邊、西包鐵路貸物專線邊。建設區(qū)域占地150畝，總建筑面積5萬 m2。項目由建材銷售和物流倉儲兩大部分組成，分三個專業(yè)區(qū)，分別是建材交易區(qū)；物流倉庫區(qū)；商務酒店、服務生活區(qū)。項目功能：貿易功能-建材貿易。倉儲功能-項目擬建大型鋼材庫、水泥庫、木材庫、材料周轉庫等。服務功能-設有賓館、物流信息中心、娛樂中心。質量監(jiān)督功能-項目設有質量監(jiān)測中心、環(huán)保檢測中心，跟蹤監(jiān)督項目區(qū)域內建材的環(huán)保質量。(四)建設單位基本情況XX市XX建筑工程有限公司成立于2002年7月，現有員工156人，注冊資本6000萬元，擁有固定資產2

3、000萬元，累計上繳利稅600萬元。已經成為XX市實力比較雄厚、規(guī)模較大、效益良好的民營企業(yè)之一。(五)可行性研究報告編制單位XX市XX建筑工程設計公司。(六)研究工作依據1、中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；2、XX市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；3、國家和省市有關工業(yè)項目建設政策、法令和法規(guī)。4、國家和省市有關物流項目建設政策、法令和法規(guī)；5、XX市有關房地產業(yè)的相關政策；6、 XX市有關招商引資的相關政策；7、 項目建設單位提供的有關基礎資料；8、根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。(七)項目提出的背景XX市位于陜西省最北端，地處晉、陜、蒙、寧、甘五省

4、交界處，是國內外少有的能源礦產資源富集區(qū)，目前已發(fā)現8大類40 多種礦產資源，其中煤炭、天然氣、石油和鹽四大資源儲量十分豐富，據勘探，XX煤炭預測儲量2714億噸，探明儲量1460億噸，占全國探明儲量的15%，含煤面積占全市土地面積的54%，為世界七大煤田之一。隨著我國經濟的迅速發(fā)展，能源需求與供給之間的矛盾日顯突出，為確保經濟建設可持續(xù)發(fā)展的后勁，上世紀90年代初期，國家進一步加大了能源開發(fā)的力度，XX作為國家級能源重化工基地，迎來了歷史性的發(fā)展機遇。省第十次黨代會也把能源化工確定為我省六大特色產業(yè)之一，明確提出，要以國家“西電東送”、“西氣東輸”為契機，加決陜北能源化工基地建設，形成對全省

5、經濟最具貢獻的新的支柱產業(yè)群，成為新世紀我國現代化建設的一個重要能源接續(xù)地。XX市依托其資源優(yōu)勢，大力發(fā)展煤炭、電力、油氣、化工四大支柱產業(yè)，積極推進“煤向電力轉化、煤電向載能工業(yè)轉化、煤油氣鹽向化工產品轉化”的經濟發(fā)展戰(zhàn)略，自西部大開發(fā)實施以來，XX市國民經濟以年均15%的速度快速增長，其增幅高于全省的平均水平。近年來,XX國家能源化工基地的建設已形成跨越發(fā)展的態(tài)勢,2008年,全市地區(qū)生產總值跨上千億元臺階,達到1008.26億元,穩(wěn)居全省第二,同比增長23%,增速連續(xù)7年保持全省第一。規(guī)模以上工業(yè)總產值超過千億元,達到1229.34億元。全社會固定資產投資突破600億元大關,達到600.

6、52億元。財政總收入突破200億元,達到221.2億元,其中地方財政收入達到70億元,同比增長39.7%。社會消費品零售總額突破100億元,達到118.98億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入過萬元,達到12197元,農民人均純收入首次超過全省水平,達到3402元。2009年,XX以建設“國內一流、國際知名”能源化工基地為目標,繼續(xù)做強做大能化經濟,堅持走新型工業(yè)化道路,引進先進轉化項目,壯大主導產業(yè)規(guī)模,培育優(yōu)勢產品,嚴格市場準入,繼續(xù)實施大區(qū)域布局、大項目策劃、大集團引領、大園區(qū)承載戰(zhàn)略,以能源化工為主體、裝備制造和精細化工為兩翼的“一體兩翼”發(fā)展格局,建設長城沿線、無定河沿岸“人”字形千里工業(yè)走

7、廊。加快資源深度轉化,打造煤電材料、煤制油、煤鹽化工和油氣化工“四大產業(yè)鏈”。預計全年實現生產總值1280億元，同比增長13%以上；財政總收入完成296億元，增長33.83%，其中地方財政收入91億元，增長29.98%；全社會固定資產投資完成840億元，增長39.88%。預計全年實現生產原煤1.7億噸,原鹽45萬噸,原油900萬噸,天然氣100億立方米,發(fā)電量340億度,水泥160萬噸,精甲醇100萬噸,聚氯乙烯20萬噸,平板玻璃720萬重量箱。XX市是我國重要的能源化工產業(yè)區(qū)，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，隨著地方經濟的快速發(fā)展擁有了較為完善的商業(yè)服務體系和較為完整的綜合運輸體系，為此，XX市委、市政

8、府高度重視發(fā)展現代物流產業(yè)和建材產業(yè)，多次召開專門會議研究部署物流產業(yè)、建材發(fā)展的指導方針和發(fā)展戰(zhàn)略，并在XX市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中明確指出：發(fā)展現代物流產業(yè)是XX市新的經濟增長點，要形成“布局合理、功能齊全、設施先進、運轉高效”與國內大物流區(qū)緊密銜接的現代物流體系。隨著XX能源化工基地建設步伐的加快，人民群眾生活水平不斷提高，對居住條件也提出了更高的要求，房地產逐漸成為投資和消費的熱點。住宅建設投資占固定資產投資比例一直保持在34%左右。房地產業(yè)的發(fā)展帶動了建材加工業(yè)及家居裝飾業(yè)的決速發(fā)展。但目前XX的建材市場無論從規(guī)模上還是管理上都不能適應市場發(fā)展和消費者的需要。當地建

9、材銷售商大多采用批零兼營方式，經營規(guī)模小而分散，基本上是攤位制經營，內部的管理機制比較簡單，能與國際接軌的大型建筑材料專業(yè)批發(fā)市場還未出現，在服務意識、服務手段、交易方式、設施條件、規(guī)模經營的能力等方面，與形成現化化大流通體系還存在極大差距。XXXXXX建材中心的建設，將XX東沙新城區(qū)雜亂轉無序的建材統(tǒng)一搬遷在規(guī)劃建設的物流城內，項目建成后，將形成XX東沙新城區(qū)具有較大輻射和帶動功能的“一站式”家居建材廣場。二、可行性研究結論（一）市場預測和項目規(guī)模1、本項目擬用地10萬m2，約 150畝。(1)建筑面積5萬m2，其中建材區(qū)1萬m2，倉庫區(qū)2萬 m2，計量打包區(qū) 500m2，材料試驗檢測室20

10、0 m2，辦公管理信息中心800 m2；商務酒店1.2萬m2；多功能停車場服務區(qū)建筑面積0.45萬m2，附屬設施0.2萬m2.（2）綠化面積4.5萬m2，道路0.5萬m2。 2、各種服務價格：建材交易區(qū)市場鋪面租賃按每月30元/ m2，入住率80%計算，年收入288萬元；倉庫區(qū)租賃費按每月20元/ m2，出租率80%，年收入384萬元；多功能停車場和服務區(qū)以每天平均停車100輛計，每輛10元天，年收入36萬元；貨物配送年完成30萬噸，每噸20元運費，實現配送收入600萬元；酒店、餐飲、娛樂服務年收入以400萬元考慮；其他服務收入20萬元。（二）原材料、燃料和動力供應項目建成投產后，年需外購無煙

11、煤500噸，耗電120萬度，水7萬立方米，天然氣1.2萬立方米，燃油30 噸。（三）工廠組織及勞動定員該項目上馬后，企業(yè)的組織原則是總經理領導下的部門經理負責制，實行三級管理，內設機構為行政和生產兩大塊七個部門組成，分工協作。勞動定員65人，技術、管理人員17人，實行聘用制，工人48人吸納當地勞動力。（四）項目建設進度本工程建設期為1.5年，2010年9月前完成立項審批工作、初步設計、施工圖設計及所有建設工程審批手續(xù)，10月開建，2011 年 10月前完成工程主體建設及配套設施，12月底交付使用。（五）投資估算和資金籌措（1）項目總投資7885.08萬元。其中建設投資7735.08萬元（含建設

12、期利息340.70萬元），流動資金總額150萬元。（2）資金來源。項目建設企業(yè)自籌資金4885.08萬元，需貸款3000萬元，年利率為7.38% ，分五年償還。（六）項目財務和經濟評論1、項目達產后，年總成本為748萬元，經營成本為448.37萬元，年可實現營業(yè)收入1728萬元（含稅）。 2、該項目稅后財務內部收益率為9.17 % ，大于交通、運輸行業(yè)8的最低標準；凈現值（IC=8%)6.75萬元，大于0；投資回收期9.54年（所得稅前），低于12年；貸款償還期為5年，還本付息有保證，盈虧平衡點的生產能力利用率為61.5% ，項目具有較強的抗風險能力。3、項目投產后，年可上交營業(yè)稅及附加67.

13、06萬元，所得稅147.71萬元，年均稅后凈利潤441.71萬元，具有較強的經濟效益和社會效益。（七）項目綜合評價結論隨著XXXXXX建材中心建設及其物流產業(yè)開發(fā)功能的發(fā)揮，將促進XX市建筑裝飾業(yè)、建材業(yè)、現代物流的發(fā)展和物流產業(yè)的培育，從而產生新的經濟增長點，為XX市經濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產業(yè)支持，并為XX市提高經濟發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。XXXXXX建材中心的建設，將加快現代物流基礎設施的建設和發(fā)展，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持，使XX市的物流基礎設施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX市區(qū)域范圍內的物流合理組織。XXXXXX建材中心的建設，還將大大改善目

14、前XX交通阻塞、停車難、臟亂差的現象，有效減少給社會治安帶來的不安定因素，促進城市化進程，改善人居環(huán)境。總之，XXXXXX建材中心的建設是以物流項目開發(fā)為基礎、以物流基礎設施建設和物流效率提升為支持、以促進相關產業(yè)發(fā)展為中心的新的經濟開發(fā)形式。該項目符合國家有關產業(yè)政策，市場前景廣闊，生產有保證，動力、能源、水資源條件優(yōu)越，廠址地理位置好，交通便利，項目收益好，各種條件已經具備，是可行的。三、主要技術經濟指標。(詳見表1-1)主要技術經濟指標表（表11）項目指標單位指標說明職工人數人65資本金萬元4885.08申請貸款萬元3000建設總投資萬元7885.08建設投資萬元7394.38建設期貸款

15、利息萬元340.70流動資金萬元/年150年營業(yè)收入萬元/年1728達產年營業(yè)稅金及附加萬元/年67.06達產年年總成本萬元/年748平均年總利潤萬元/年913平均年利稅總額萬元/年590.84平均年基本折舊萬元/年344.65平均年經營成本萬元/年748達產年所得稅萬元/年147.71達產年年稅后利潤萬元/年441.71達產年靜態(tài)指標投資回收期年8.31所得稅前貸款償還期年5等額還本第二章項目建設環(huán)境一、XX市經濟現狀與發(fā)展（一）概況XX市位于陜西省最北部，地處陜甘寧蒙晉五?。▍^(qū)）接壤地帶。即是西北走向華北、華東和沿海地區(qū)的前沿，又是中南和沿海地區(qū)進入西北的門戶，承東啟西、輻射周邊的地位和作

16、用十分明顯。從地理位置和交通條件分析，往東通過神黃鐵路可達沿海港口，向南過西包、西康、寧西鐵路可直達長江中下游地區(qū)，較之西部其他地方，更接近全國消費中心的經濟重心區(qū)。區(qū)域地貌大體以長城為界，北部為風沙草灘區(qū)，占總面積的42%，南部為黃土丘陵溝壑區(qū)，占總面積的58%。平均海拔1300米，氣候屬暖溫帶和溫帶半干旱大陸性季風氣候，年平均氣溫 10，年平均降水量,400毫米左右。境內有109條河流，北部有200多個內陸湖泊，其中紅堿淖為陜西最大的內陸湖，總面積67平方公里，總蓄水量10億立方米。全市轄1區(qū)11縣，222個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5545個村民委員會。市政府所在地XX城為國務院命名的歷史文化名城總人口35

17、1.63萬，其中農業(yè)人口292.73萬，總面積43578平方公里，是陜西面積最大的一個市。XX歷史悠久。春秋為晉，戰(zhàn)國歸魏，秦統(tǒng)一六國后為上郡地。唐及五代時設夏州、銀州、麟州、府州、綏州，均屬關內道管轄。宋以后，分屬北宋、西夏及金明朝設XX衛(wèi)，素有“九邊重鎮(zhèn)”之稱。清朝設XX府，民國設XX道。建國后為地區(qū)建制， 2000年7月撤地設市。XX資源豐富。能源礦產資源富集一地，被譽為中國的“科威特”。有世界七大煤田之一的神府煤田，有我國陸上探明的最大整裝氣田。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā)潛力巨大，是21世紀中國的能源接續(xù)地，是正在建設的國家能源化工墓地，是西氣東輸、西電東送、西煤東運的

18、重要源頭。2008年,全市地區(qū)生產總值跨上千億元臺階,達到1008.26億元,穩(wěn)居全省第二,同比增長23%,增速連續(xù)7年保持全省第一。規(guī)模以上工業(yè)總產值超過千億元,達到1229.34億元。全社會固定資產投資突破600億元大關,達到600.52億元。財政總收入突破200億元,達到221.2億元,其中地方財政收入達到70億元,同比增長39.7%。社會消費品零售總額突破100億元,達到118.98億元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入過萬元,達到12197元,農民人均純收入首次超過全省水平,達到3402元。（二）基礎設施 1、公路。全市公路總里程2.1萬公里，其中等級公路5300多公里，高速公路800公里，在

19、建高速公路近200公里，基本形成了以“兩縱兩橫”為主骨架的高等級公路網和輻射全市的十二條次骨架公路網絡，公路外運能力5000萬噸。包茂高速、子靖高速、吳子高速、榆神高速公路縱貫其境，榆綏高速公路也已開建。以上項目全部實施后，XX將成為全省高等級公路里程最長的市。2、鐵路。全市現有三條鐵路外運線，北線神木至包頭鐵路、東線神木至黃驊港鐵路、南線神木至西安鐵路，總里程447.9公里，外運能力達到1.5億噸，同時，神木至內蒙古準葛爾旗的鐵路正在建設之中，青島至銀川的鐵路XX段即將開工，連接南部六個縣的太原至寧夏中衛(wèi)鐵路、西包鐵路復線也已開工建設，“一縱兩橫”，通江達海的鐵路網絡初步形成。3、航空。XX

20、新機場榆陽國際機場已正式啟用，目前已開通至北京、西安、上海、廣州等地的航班，今后有望開通XX至成都等地的航線，是陜西第二大航空港。4、水資源。XX水資源相對較為豐富，是西北地區(qū)水資源的富集區(qū)，與礦產資源分布相一致，是我市建設國家能源重化工基地的根本保證。全市水資源總量32億立方米，地下水可開采量6 億立方米年。已建成水庫 89 座，年供水7億立方米，建設的王圪堵水庫和推進的榆神工業(yè)供水等，年可增加供水3億立方米。5、電力。XX電網已與西北網聯結，建成延榆神 330 千伏輸變電工程，裝機容量90萬千瓦，330千伏電網線路兩條，總長268公里，變電站2座，變電容量600 萬千伏安，110千伏安線路

21、全長1152.6公里，主網架覆蓋全市。 6、通訊。濟銀、西呼兩條國家級干線光纜交叉經過XX，通訊能力達到國內先進水平，是陜西第二大通訊樞紐。XX目前已成為國家西電東送、西煤東運、西氣東輸的節(jié)點。（三）發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，是推動XX經濟、政治、文化、社會建設實現跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，也是國家能源化工墓地建設的關鍵時期。全市經濟社會發(fā)展的總體思路是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經濟社會發(fā)展全局，緊緊圍繞建設西部經濟強市、特大文化大市、綠色生態(tài)名市三大目標，實施項目帶動、城鎮(zhèn)化帶、信息化帶動、科教興榆和人才強市五大戰(zhàn)略，大力發(fā)展能源經濟、城市經濟、生態(tài)經濟、區(qū)域經濟

22、、實現經濟又決又好發(fā)展。能源經濟充分發(fā)揮煤、氣、油、鹽等礦產資源優(yōu)勢，以“三個轉化”為重點，全力打造煤電材料、煤制油、煤鹽化工和油氣化工“四大產業(yè)鏈”,同時考慮用市場機制啟動風能、太陽能、生物能等再生能源項目建設，打造新能源產業(yè)。城市經濟建設能源化工基地服務中心，打造為能源化工產業(yè)配套的裝備制造業(yè)、精細化工產業(yè)、以能源化工產品物流為主的商貿業(yè)以及特色旅游、金融、信息為主的服務業(yè)，形成功能互補、協作有序、關聯度較高的產業(yè)集群。以XX為中心城市，以神木、靖邊、綏德為副中心的城市格局正在形成，城市房地產業(yè)得到快速發(fā)展。“十一五”期間要把建設數字化XX作為城市經濟的重要內容，重點推進“1231”信息化

23、工程建設，即一張寬帶城域網、兩個應用平臺、三個服務中心、十大應用領域。生態(tài)經濟以循環(huán)經濟的理念，建設以生態(tài)工業(yè)為主體，生態(tài)農業(yè)為基礎，生態(tài)服務業(yè)為紐帶，生態(tài)環(huán)境保護為重點的環(huán)境友好型、資源節(jié)約型經濟發(fā)展模式，把環(huán)境治理、環(huán)保產業(yè)作為XX經濟新的經濟增長點，重點打造生態(tài)經濟五大示范工程和八大體系。區(qū)域經濟構建四個層次的區(qū)域經濟框架。一是發(fā)揮XX資源優(yōu)勢，加強與跨國公司、沿海經濟發(fā)達地區(qū)合作，打通路航通道，開拓兩個市場，利用兩種資源，帶動XX經濟上規(guī)模、上水平；二是密切與忻呼包銀的經濟合作，打破行政區(qū)域界限，實行資源共享，優(yōu)勢互補；三是大力發(fā)展XX、神木、府谷煤、電、化、材料產業(yè)帶，XX、橫山、靖

24、邊、定邊油、氣、化產業(yè)帶，XX、米脂、綏德鹽化工工業(yè)和農產品加工產業(yè)帶三大發(fā)展軸。四是加強南北互聯互動，逐步縮小南北差距。加大向南部縣的財政轉移支付力度，統(tǒng)籌優(yōu)化配置資源，培育南部縣資源深加工產業(yè)，大力發(fā)展勞務輸出，加強各項社會事業(yè)建設，形成南北優(yōu)勢互補，城鄉(xiāng)良性互動，實現和諧發(fā)展。圍繞三大目標，建設四大經濟，2010年力爭GDP達到1000億元，形成年產1.5億噸煤炭、 800萬噸原油，120億立方米天然氣、200萬噸鹽、800萬千瓦火電裝機容量、600萬噸甲醇、80萬噸聚氯乙烯、500萬噸原材料的生產能力，成為陜西經濟重要一極，與內蒙鄂爾多斯市并駕齊驅，并且在經濟后發(fā)優(yōu)勢上有所超越。綜上所

25、述，通過對XX市的經濟發(fā)展條件、區(qū)位條件、基礎設施等條件等的分析，XX市已初步具備建設規(guī)模化、組織化程度較高的物流服務設施及發(fā)展現代物流的基本條件。二、XX物流產業(yè)現狀目前，XX市區(qū)（榆陽區(qū)）建材行業(yè)還不成規(guī)模，沒有大型的建材企業(yè)，建材物流僅僅處于起步階段。建材市場的實際情況：XX市區(qū)長城南路上有三個規(guī)模不大的建材市場：古城建材綜合市場，古城建材批發(fā)市場，長城建材市場。長城中路上有一個廣榆建材批發(fā)市場。在經濟開發(fā)區(qū)內，三辰綜合建材市場，離市區(qū)5至6公里，主要經營輕型建筑材料，占地248畝，總建筑面積56萬平方米。在城區(qū)南郊，榆靖高速公路旁有一些經營鋼材、水泥的個體戶，其中經營鋼材的大約50戶左

26、右、經營水泥的大約29戶，它們的規(guī)模大小不一，經營模式主要是訂貨要貨的形式，倉儲能力差。關于建材物流的規(guī)劃方面：榆陽區(qū)政府規(guī)劃建立萬象物流中心，萬象物流中心選址位于小紀汗附近，占地1500畝。2006年4月開始項目規(guī)劃等相關準備工作，土地等手續(xù)已基本到位。萬象物流中心以建材、農產品、日用百貨為主要發(fā)展方向（機電也會考慮）。榆陽區(qū)政府規(guī)劃占地5000余畝、主要發(fā)展方向為能源、化工的三余煤炭物流配送中心，同時也會涉及到建材，主要是建材的包裝、加工及水泥制品。XX市政府規(guī)劃在刀則灣建立一個華龍建材市場，定位是一個重型建材市場，現在這個市場尚未規(guī)劃，土地等相關手續(xù)還沒有到位。在XX市的南郊劉官寨建立一

27、個大型的綜合市場。這個市場東洲集團已經投資買了1200畝土地。市場將來主要以汽車貿易為主，同時涉及建筑材料、鋼材、水泥。建材商家傳統(tǒng)做生意的模式無外乎以下幾種，但各有弊端： 1、坐等顧客：這種方式只能勉強維持，再好的產品，無法讓顧客知道，酒香不怕巷子深的時代早已經過去，坐等顧客只有坐以待斃。2、印發(fā)傳單：覆蓋面較小，無法持久，市場影響力幾乎為零，因為百姓已經不再習慣被動地去看宣傳單頁了。3、戶外廣告：戶外大看板或立柱廣告，能夠產生一定的宣傳效果，但其覆蓋范圍只局限于附近的幾個街道，而且不能隨時移動，宣傳效果還是有限。4、促銷活動：固定的促銷活動，只能在短時間內有效，因其時間延展性差，過了一段時

28、期，促銷效果就大為降低，商家無法做到 24 小時全天候地推廣宣傳。5、電視廣告：電視廣告的好處是能夠鎖定本地人群，但是其費用高，幾十秒的播出時間無法全方位展示建材品牌的品質、款式、風格和最新優(yōu)惠動態(tài)，區(qū)電視臺的收視率也有限，無法確保宣傳效果。6、企業(yè)網站：部分榆陽區(qū)建材商家都有自己品牌的網站，本品牌的信息非常全面細致，可以保證 24 小時面向全社會推廣宣傳。但各個網站獨立存在，不便百姓查詢對比。老百姓不可能挨個去點擊數十家建材公司的網站，因為大家根本就不知道該品牌的網址，所以商家獨立的網站其宣傳效果也非常有限。項目區(qū)域已具備發(fā)展建材物流的基礎條件，近幾年物流產業(yè)也得到了較大的發(fā)展，但是與東部沿

29、海地區(qū)物流產業(yè)的發(fā)展相比，還存在許多問題，受到許多因素的制約，這些問題及產生原因主要表現在以下幾個方面：1、建材物流基礎設施落后，物流產業(yè)效率較低。從總體上看，建材物流基礎設施近年來有了較大的發(fā)展，但與東部等經濟發(fā)達地區(qū)相比，建材物流設施落后，建材物流產業(yè)效率低，仍是制約區(qū)域內現代物流產業(yè)發(fā)展中存在的重大因素。(1)交通運輸業(yè)發(fā)展仍然趕不上社會和經濟發(fā)展的需求。公路數量不足、密度偏小、布局不夠完善。特別是黃土高原公路數量明顯偏少，公路密度只相當于全省平均水平的10%，相當于沿海城市的4050%。這必將影響區(qū)際間的物流發(fā)展。(2)建材物流基地功能單一。交通樞紐，公共儲運設施、各種現代化物流中心等

30、物流基礎設施建設方面明顯滯后，各種工商企業(yè)內部倉儲設施也難以構成企業(yè)投資的重點。僅有的貨運市場和交易中心，服務項目功能單一，只提供停車功能，零散的配載功能和墓本的生活輔助功能，僅處于物流初級階段，這都嚴重影響著物流效率的提高。(3）建材倉儲設施設備老化、管理水平低。物流倉儲設施大多在 20 世紀五六十年代以后建成并投入使用，起重設備大多建于七八十年代，由于經營者的短期行為，生產上拼設備，使設備超負荷運轉，設備狀況差，經常發(fā)生故障，無法適應現代物流產業(yè)及時快速的要求。倉庫設施陳舊，貨場“臟、亂、差”現象嚴重，貨物倉儲中的殘損率，變質率較高。2、建材物流產業(yè)社會程度低，物流市場主體缺位。目前普遍存

31、在的一個問題是物流產業(yè)的社會化程度較低主要表現在：一方面是現有物流企業(yè)大都隸屬于不同的部門和行業(yè)，使物流企業(yè)難以樹立為社會提供物流服務的思想，另一方面是物流運作分散，沒有形成全社會的物流服務體系，造成了現代物流產業(yè)的社會化程度較低的現象。受現代物流產業(yè)社會化程度較低的影響，物流市場的發(fā)育程度也較低。目前，在物流市場中存在的一個重要問題是物流市場主體缺位，尚未形成專業(yè)物流企業(yè)群。具體表現在：一是物流企業(yè)的數量較少，二是物流企業(yè)的規(guī)模較小，三是物流企業(yè)的物流服務功能不完善，四是物流企業(yè)的經營管理水平不高。3、建設資金缺口大，籌資渠道單一。目前在建材物流基礎設施建設與發(fā)展中，存在著建設資金不足，投資

32、渠道單一的狀況。相對于其它產業(yè)來說，物流產業(yè)尤其是物流基礎產業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長回報慢的特點，限制了對金融機構資金來源的利用。4、建材物流企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低?，F有物流市場及物流企業(yè)普遍存在“一散、二少、三弱”，即社會物流資源分散，物流企業(yè)承諾少，企業(yè)資本實力弱、資源整合能力弱。5、建材物流信息技術能力差，信息化水平低。目前建材物流產業(yè)信息化服務水平很低，這與整個社會對物流信息化的重視程度不夠，與人們對信息化的接受能力有很密切的關系。6、建材物流管理體系尚未形成，物流專業(yè)人才嚴重缺乏。XX物流管理體制中存在著較大的不足。其主要表現在沒有一個在全市范圍內統(tǒng)一管理，協調物流產業(yè)發(fā)展的機

33、構。物流專業(yè)人才缺乏在一定程度上導致了物流企業(yè)整體素質低。第三章項目建設的必要性XXXXXX建材中心的建設作為XX市建材物流發(fā)展的重要項目，其主要使命是項目的帶動，積極引導扶持XX市現代建材物流企業(yè)，依托良好的基礎設施與政策環(huán)境條件，建立起XX市區(qū)域內現代建材物流運作、組織和信息管理的系統(tǒng)框架。因此，對XXXXXX建材中心建設的意義與必要性的理解必須將其置于XX市經濟發(fā)展的大背景下。一、XXXXXX建材中心建設的社會意義（一）關于城市發(fā)展的意義。隨著城市經濟的發(fā)展，XX已經形成了老城區(qū)、南郊區(qū)、西沙區(qū)、XX經濟開發(fā)區(qū)等幾個以廣場為核心的商業(yè)區(qū)域，政府機關、學校、醫(yī)院及居民住宅散落于其周邊，形成

34、了強大的商業(yè)發(fā)展資源。而東沙區(qū)作為XX規(guī)劃的新城區(qū)，也集中了一大批政府機關、企事業(yè)單位和學校、醫(yī)院等，特別是XX市和榆陽區(qū)的經濟實用房集中這一區(qū)域，更樹立了XX東沙新區(qū)強勁的現代商業(yè)發(fā)展形象。本項目的建成，將加快該區(qū)域作為XX新城區(qū)發(fā)展的進程，進一步完善XX東沙新區(qū)的整體規(guī)劃。（二）關于行業(yè)市場的意義。針對XX目前建材市場過于分散、經營場所環(huán)境較差和缺乏統(tǒng)一的市場經營等現狀，本項目擬定的“一站式”家居建材市場，將憑借主力店強大的品牌效應、統(tǒng)一的市場管理和廣告推廣，把XX東沙新區(qū)建材市場整合優(yōu)化，并以貼心的服務、優(yōu)質的產品、低廉的價格和舒適的購物環(huán)境來吸引消費者，從而便XX建材行業(yè)順應發(fā)展趨勢得

35、到良性發(fā)展。（三）關于社會綜合效益的意義。隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場不可或缺地成為城市名片和亮點工程。本項目的落成，一方面將彌補XX家居建材行業(yè)的這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現代、舒適的經營環(huán)境，也將為XX市提供與大中城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前XX建材行業(yè)存在的以次充好，質量、環(huán)保均難以保障的現象；另一方面，也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前XX東沙新區(qū)區(qū)域經營環(huán)境差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為XX東沙舊區(qū)改造、行業(yè)整合、房地產市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會提供了眾多就業(yè)機會，并將極大地影響和帶動周邊街道

36、、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，推動和促進XX東沙新區(qū)商圈的形成，帶動東沙新區(qū)的快速發(fā)展。（四）關于經營理念的意義。XXXXXX建材中心將在市場經濟條件下建設和發(fā)展，這意味著企業(yè)和城市都將面對激烈的競爭特別是對于XX這樣一個地級城市，創(chuàng)新和創(chuàng)新能力正在城市的競爭和發(fā)展中起著越來越重要的作用。作為一種新的嘗試，XXXXXX建材中心的建設和運營本身就是一個需要不斷創(chuàng)新的過程，它將涉及觀念創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等方面的系統(tǒng)性創(chuàng)新過程，XXXXXX建材中心所依托的XX地級城市，應是區(qū)域創(chuàng)新和吸納創(chuàng)新的中心。二、投資的必要性分析 近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，XX住房建設基本形成了以商品房為主、經濟

37、適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬，完成銷售面積136.8萬，空置面積74.0萬，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬，銷售27.2萬。2006年XX市區(qū)商品房均價1646元/，2007年漲至2300元/，2008年更是漲至高層4000元/、多層3000元/，2009年1-10月份，高層3900-4100元/、多層3000-3200元/。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降

38、且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，XX城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。經濟適用住房也是影響XX房地產市場的重要因素。2006年-2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬，其中2006年完成22萬；2007年完成18.1萬,同比下降17.7%；2008年完成45萬，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬，小高層均價2300元/，多層均價約1800元/，在房產市場占有較大份額。廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建

39、筑面積7.7萬（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬、850套。（一）引導和轉化我市潛在建材物流需求的需要。物流活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然我市當前存在著巨大的建材物流需求，但相當的建材物流需求是一種低水平的物流需求，表現為多數企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”或“小而全”的傳統(tǒng)經營組織模式，尚未認識到通過聯合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善目前的生產供應與產品銷售；企業(yè)在生產、銷售的經營活動過程中對建立在供應鏈管理基礎上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯合重視不夠，在推行各自的技術標準、管理標準、工作標準時尚未意識到建

40、立共同的物流標準的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。隨著我市能源重化工墓地建設步伐的加決，經濟發(fā)展水平的提高，這種初步意義上的物流需求將必然向現代高水平的物流需求轉化，在這一轉化的進程中，提高我市在物流服務供給能力方面的水平是至關重要的。XXXXXX建材中心的建設將使我市建材物流服務企業(yè)與能源重化工企業(yè)在運行過程中得到有機地結合，從而有力地加強現有鐵、公、水、航的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高，對快速、及時的物流服務要求的滿足以及因對物流系統(tǒng)性能的改進、物流過程環(huán)節(jié)的調整、物流組織化程度的提高所造成的對服務目標

41、企業(yè)管理成本中的巨大物流費用的節(jié)省，將對物流服務目標企業(yè)的現行經營管理模式形成具有積極意義的正面沖擊和主動誘導，將使服務目標企業(yè)對于應用現代物流服務的主動性和積極性得到較大的增強，這將意味著我市物流服務需求的增加與轉化開始向主動、積極的方向發(fā)展，從而將有效地擴大全市范圍的物流需求規(guī)模。（二）支持有效的建材物流市場機制建立的需要。物流的市場化與經濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學，物流活動具育網結化的特點，物流中心只是其網絡上的一個結點，需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內進

42、行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經營網絡建設，并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務同時，物流服務活動存在著一系列委托與被委托、代理與被代理的關系服務的無形化特點、各種復雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。XXXXXX建材中心的建設，集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，有助于改善當前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴大物流服務的市

43、場需求不足。因此，XXXXXX建材中心的建設與運營，對我市與省內和周邊重要的經濟中心城市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序，形成對建材物流服務企業(yè)活動的良勝規(guī)范與積極引導，具有十分積極和現實的意義。（三）加速我市能源重化工墓地建設的需要。XXXXXX建材中心的建設，將有利于我市建材流轉企業(yè)在倉儲周轉、產品的配送和誠信體系、電子商務平臺等的建設，提高貨物流轉效率，改變目前絕大部分企業(yè)各自為陣、自成體系、物無巨細、自行采購、貯存、使用，相互間缺少流通、交往，造成庫存多、使用少、采購成本高，管理負擔重等缺陷，為企業(yè)提供及時、系統(tǒng)、低成本的服務，以使物品轉運儲存周期和利用率大幅度提高，減

44、輕企業(yè)負擔，將損失降低到最低限度。（四）充分發(fā)揮XX區(qū)域中心城市輻射功能的需要。近年來，隨著能源和礦產資源的開發(fā)，我市經濟綜合實力水平顯著提高，晉陜蒙接壤地區(qū)經濟中心城市的地位彰顯。從今后的經濟發(fā)展后勁來看，我市在“十一五”規(guī)劃中提出，要XX建設成為西部經濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市，經濟發(fā)展速度高于全國平均水平。要實現上述目標，盡決提升全市綜合經濟實力在陜西省乃至更大區(qū)域總體經濟規(guī)模中所占的份額，在繼續(xù)領先于省內其它城市的同時，積極縮小與周邊經濟中心城市的經濟差距，已成為我市面臨的不容回避的任務。這不僅意味著我市以國內生產總值（GDP）為代表的經濟總量規(guī)模的增長，還包括產業(yè)結構水平的改

45、善。此外還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數量以構成其經濟實力的生成基礎。我市經濟綜合能力的成長將表現為建立在經濟實力基礎上的以能源化工產業(yè)集中為代表的經濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、產業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經濟中心城市擴散效應在陜西省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮。XXXXXX建材中心的建設與運營正是我市發(fā)揮上述經濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑項目的建設將有效地提高我市經濟發(fā)展的對外交流環(huán)境和內部協調條件，支持我市保持經濟發(fā)展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環(huán)境秩序，為我市工商企業(yè)通過現代物流運作實現綜合競爭能力的有效增強和企業(yè)經濟效益的實際提高創(chuàng)造良好、

46、可靠的流通運作保障，從而實現支持全市國民經濟和社會發(fā)展的最終目標。三、建設的可行性分析我們在對該項目建設的必要性認真分析的基礎上，認為XXXXXX建材中心建設，一是對全市經濟社會發(fā)展具有較大的促進作用，為我市經濟建設培育了新的經濟增長點，實現經濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產業(yè)成長支持和招商引資提高經濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。二是對建材物流系統(tǒng)及功能的完善作用。隨著區(qū)域經濟發(fā)展和城市化水平的提高，使得地區(qū)之間、中心城市之間、中心城市與周邊輻射范圍內相關地區(qū)之間的建材物流服務需求保持了較為旺盛的增長態(tài)勢，對城市物流管理與組織系統(tǒng)提出了較高要求東洲西部建材汽車物流城建設，將會因不同區(qū)域的物流中心在布局和功能上

47、的呼應和協調，為區(qū)域物流的合理組織提供完善的基礎設施支持。三是對物流效率和企業(yè)效益的提高作用。XXXXXX建材中心的建設，將大大改善以XX為中心的經濟區(qū)域的社會建材物流環(huán)境，并通過物流中心為物流管理技術的廣泛應用創(chuàng)造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進社會經濟結構調整和經濟增長方式的轉變，提高經濟增長質量；XXXXXX建材中心的建設和發(fā)展將為社會物流服務與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，從而提高企業(yè)的經濟效益，為其不斷發(fā)展提供支持。通過對項目的實施方案、選址規(guī)劃論證、環(huán)境影響評價和前期準備工作進展情況的研究分析，我們認為該項目方案合理，選址恰當，環(huán)保要求達標，消防安全等措施有保障

48、通過財務分析，認為該項目投資規(guī)模適當，經濟合理，效益明顯，有較強的抗風險能力。第四章市場分析與建設規(guī)模的確定一、市場預測（一）XX建材物流需求的特點XX市位于我國的東、中部地區(qū)結合部，隨著改革開放政策的實施，全市的墓礎設施建設有了飛速的發(fā)展，全市的產業(yè)結構、生產力布局、商品儲運體制開始出現新的較為重大的變化，具體表現為相當數量的工商企業(yè)開始嘗試直接在市場上尋找倉儲、運輸企業(yè)，由過去對“大而全”?！靶《弊赞k物流的追求與認可，逐步向尋求合格的第三方物流供應商發(fā)展，并由此帶動了非流通部門的儲運企業(yè)與非國有儲運企業(yè)的發(fā)展；原來的國有儲運企業(yè)由依托批發(fā)企業(yè)開展儲運業(yè)務發(fā)展到直接依托生產、零售企業(yè)開展

49、儲運業(yè)務，企業(yè)由過去對單純倉儲、運輸的需求開始逐步發(fā)展到對倉儲運輸在內的綜合物流的需求。面對生產企業(yè)不斷提高的物流要求和激烈的市場競爭，2000年以來，XX市商業(yè)、物資、外貿等流通行政主管部門和國有流通儲運企業(yè)的經營觀念正在發(fā)生轉變，為向現代物流企業(yè)發(fā)展做了大量工作，服務功能與服務質量有了較大提高，但尚未完全適應市場經濟的需要。通過對目前XX市及相關地區(qū)物流組織管理現狀的調查分析，我市的建材物流需求具有以下特點：1、建材物流需求發(fā)展的階段性。XX市作為晉陜蒙接壤的中心城市，已經具有了較為優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢和相當的經濟實力，但從其所在區(qū)域經濟綜合實力來看，較周邊其他經濟中心城市尚有一定差距。從發(fā)展趨

50、勢分析，隨著XX經濟發(fā)展目標的逐步實現以及以XX為中心的綜合運輸網絡與國家綜合運輸網絡的逐步融合與完善，未來XX市的物流服務將遠遠超出陜西省的地理范圍，以XX為中心服務樞紐的物流需求分布將日趨廣泛，隨著與周邊省市經濟交流規(guī)模與水平的不斷擴大和XX經濟實力增長帶來的中心城市輻射能力增強，延伸到包括周邊省市以及周邊經濟區(qū)域的廣大區(qū)域上，物流需求分布的外延性開始增強，從而使XX物流服務需求在分布范圍與分布強度上具有十分明顯的階段性特征。 2、建材物流需求內涵的針對性。根據資料統(tǒng)計與實地調查，目前XX市生產與商業(yè)企業(yè)出于其各自的經營需要，對于物流服務的專業(yè)性要求越來越強烈。生產企業(yè)出于原材料采購、產品

51、銷售的需要，專業(yè)性主要表現為對大宗化工物資與產品的送達與分撥等物流服務能力在省域內外范圍上的追求；商業(yè)企業(yè)則出于對市場消費潮流和商品使用對象的認識，較為傾向于個性化服務，靈活的小批量、多批次的城市內商品配送服務及周邊輻射地區(qū)間的分撥服務是其主要追求。目前，我市相當部分生產企業(yè)開始介入自主性物流服務，因此，在公共性物流服務需求中，商業(yè)物流服務需求擁有較大的市場空間。因此，這種局面將對XX市現代物流系統(tǒng)的建設與發(fā)展在服務構成上產生重要影響。3、建材物流需求種類的多樣性。物流需求內涵的針對性直接引發(fā)了物流需求種類的多樣性，不同行業(yè)、不同企業(yè)以及不同時期均會對生產和銷售產生不同的影響，從而產生個性化、

52、多樣化的物流需求，物流增值服務的內容和優(yōu)勢也由此得以發(fā)展和發(fā)揮這對于XX市現有傳統(tǒng)物流服務企業(yè)而言是一項較為長期和艱巨的任務。XX擁有十分豐富的煤炭、天然氣、石油、鹽等8大類48種礦產資源，因其良好的資源組合配置，正日漸成為我國重要的能源供應接續(xù)地和基礎化工產品的生產基地。大批重點建設項目和建筑業(yè)、裝飾業(yè)材料要從外部調進，由此所產生的巨大物資流通量以及這種資源優(yōu)勢所派生的物資強聚集和遠輻射的流通特點，是發(fā)展現代物流業(yè)不可多得的優(yōu)勢。（二）XX市及與周邊地區(qū)經濟活動引發(fā)的建材物流需求。1、建材物流需求壓力逐漸加大。隨著XX能源重化工基地建設步伐的加決，經濟發(fā)展水平的不斷提高，與周邊地區(qū)和發(fā)達地區(qū)

53、間的經濟交往將愈發(fā)頻繁，對周邊地區(qū)經濟輻射作用也在不斷增強，經濟交流與經濟發(fā)展所引發(fā)的對于現代綜合物流服務的需要越來越強烈。目前我市現有的傳統(tǒng)物流企業(yè)如運輸、倉儲及運輸服務企業(yè)己經開始注意到服務需求發(fā)生的變化，并正在以各種方式進行服務改進以期適應上述趨勢要求。但由于受制于自身條件、歷史因素和相關環(huán)境條件的局限，目前大部分傳統(tǒng)物流企業(yè)及其服務水平尚難以滿足當前工商企業(yè)提出的綜合物流服務的要求，傳統(tǒng)運輸、倉儲等企業(yè)轉變觀念向現代物流企業(yè)發(fā)展和建設現代物流企業(yè)的任務十分艱巨，面臨巨大的發(fā)展壓力與更新挑戰(zhàn)。2、建材物流需求規(guī)模迅速擴展。隨著XX市國民經濟與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃實施的逐步深入，XX與周

54、邊地區(qū)的經濟交流活動的規(guī)模與頻率不斷得到擴展，物流服務市場的競爭也隨之日益激烈。這種競爭不僅表現為物流服務企業(yè)之間服務水平的競爭，同時還表現為物流企業(yè)對物流服務市場在地域空間控制程度與控制量的競爭。這種競爭的直接原因在于XX物流服務需求將越來越多地超越區(qū)域范圍，與周邊地區(qū)間對社會化物流服務需求的規(guī)模將以超常的速度增長，甚至有可能超過市域范圍內的物流需求增長。因此，未來XX的物流需求結構的變化與需求規(guī)摸的擴展，對于位于區(qū)域經濟中心城市的綜合性物流服務系統(tǒng)以及專業(yè)化物流企業(yè)的成長與發(fā)展，將具有積極而明確的支持、促進與監(jiān)督意義。3、建材物流需求種類日趨復雜。國際經驗表明，現代物流的根本特征是專業(yè)化、系統(tǒng)化、網絡化。信息化、規(guī)?；I(yè)化、社會化的現代物流服務將成為未來企業(yè)（包括物流服務企業(yè)與物流服務目標企業(yè)）發(fā)展的重要支持力量。商業(yè)企業(yè)發(fā)展連鎖經營和生產企業(yè)發(fā)展產供銷供應鏈系統(tǒng)，都將對專業(yè)物流企業(yè)發(fā)展現代物流服務不斷提出新的要求，諸如依托零售商提供的配送服務、作為生產企業(yè)的物流承接商直接支持企業(yè)的生產經營活動或兩者相互配合、共同發(fā)展等現代物流服務。物流服務需求的種類從最初簡單的儲、運作業(yè)向物流綜合管理、附