住房抵押貸款證券化法律問題研究論文

1、住房抵押貸款證券化法律問題研究論文 摘要:住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的金融創(chuàng)新,涉及諸多法律問題。本文結(jié)合我國(guó)住房抵押貸款證券化的金融生態(tài)環(huán)境,探討了投資者面臨的假按揭風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)等法律問題,提出了完善相關(guān)法律金融制度的建議。 關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;法律風(fēng)險(xiǎn);MBS 最近,從中國(guó)銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國(guó)商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購(gòu)買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國(guó)又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及

2、的法律問題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn),從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。 一、我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架 住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結(jié)構(gòu)安排,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場(chǎng)上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)

3、隔離、重新捆綁和信用增級(jí)、證券發(fā)行三個(gè)環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。 近年來,我國(guó)相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。 我國(guó)住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者;三是信用增級(jí)的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔(dān)保。 (一)以信托方式實(shí)行住

4、房抵押貸款證券化 關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國(guó)內(nèi)學(xué)者圍繞我國(guó)應(yīng)該采取美國(guó)模式還是英國(guó)和歐洲模式進(jìn)行了長(zhǎng)期的論證,關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法(下稱管理辦法),我國(guó)住房抵押貸款將以沒有政府擔(dān)保的信托方式實(shí)現(xiàn)證券化。管理辦法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。”我國(guó)首單住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品“建元2005-1”就是由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場(chǎng)

5、發(fā)行的。 另外,我國(guó)還沒有SPV方面的專門立法,但金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法(下稱監(jiān)管辦法)對(duì)SPV的市場(chǎng)準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定,信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊(cè)資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣?！蓖瑫r(shí),監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任?！边@意味著我國(guó)的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。 (二)投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者 現(xiàn)階段,我國(guó)MBS只能在銀行間債券市場(chǎng)交易。管理辦法第

6、47條規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券?！边@一方面是汲取我國(guó)股票市場(chǎng)的教訓(xùn),由于我國(guó)住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個(gè)人投資者開放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗(yàn),保護(hù)中小投資者的利益,避免市場(chǎng)過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國(guó)是一種全新的固定收益證券,其風(fēng)險(xiǎn)收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理能力要求高,而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券項(xiàng)目的順利實(shí)施。 我國(guó)向個(gè)人投資

7、者開放MBS業(yè)務(wù)只是時(shí)間上的問題。從成熟市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來看,只有切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益,才能最終真正推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,這就需要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。 (三)信用增級(jí)的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔(dān)保 信用增級(jí)是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過合同安排所提供的信用保護(hù)。信用增級(jí)的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用保護(hù),并為此承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)部法是指通過重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級(jí)證券的信用級(jí)別,或通過發(fā)起人提供更多的連帶責(zé)任提高證券的信用級(jí)別。

8、我國(guó)MBS的信用增級(jí)形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔(dān)保。管理辦法第30條規(guī)定:“信用增級(jí)可以采用內(nèi)部信用增級(jí)或外部信用增級(jí)的方式提供。內(nèi)部信用增級(jí)包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級(jí)包括但不限于備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式?！边@無疑為我國(guó)住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時(shí),政府不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,因?yàn)槲覈?guó)擔(dān)保法第8條明確規(guī)定:“國(guó)家機(jī)關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸款的除外?！蔽鹩怪靡?這一規(guī)定也將制約我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。 二、我國(guó)住房抵押貸款支

9、持證券的法律風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實(shí)保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導(dǎo)致法律執(zhí)行成本高,違規(guī)者得不到懲罰,容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和金融欺詐行為。 (一)假按揭的法律風(fēng)險(xiǎn) 假按揭可表現(xiàn)為無購(gòu)房事實(shí)按揭和返租按揭。無購(gòu)房按揭是指開發(fā)商通過內(nèi)部員工或其他關(guān)聯(lián)人虛構(gòu)購(gòu)房事實(shí),在銀行辦理按揭貸款,再將貸來的款項(xiàng)挪作他用,造成銀行資金風(fēng)險(xiǎn),如“森豪公寓”騙貸案、2006年6月案發(fā)的工商銀行西安朱雀大街支行騙貸案。返租按揭是指開發(fā)商與購(gòu)房者相互串通,以高出房產(chǎn)成倍的價(jià)格進(jìn)行按揭,為開發(fā)商套取現(xiàn)金,此后開發(fā)商分期以租金的形式將貸款本金連同利息返還購(gòu)房者的融資方式。根據(jù)銀行的內(nèi)部調(diào)查,假按揭已成為住房抵押貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風(fēng)險(xiǎn)之一。假按揭中,銀行處置貸款抵押物所得款項(xiàng)往往不能足額清償債務(wù)余額,再加上拍賣處置抵押物時(shí)眾多環(huán)節(jié)的審查和核實(shí),消耗大量的人力和物力,導(dǎo)致銀行處置抵押物的價(jià)值大大縮水。因此,銀行的貸款回收率往往很不理想。 在證券化過程中,假按揭風(fēng)險(xiǎn)由銀行轉(zhuǎn)移到MBS的投資者。假按揭因其行為隱蔽,在業(yè)務(wù)中較難防范,特別是在住房抵押貸款證券化過程中,由于商業(yè)銀行并不會(huì)長(zhǎng)期持有住房抵押貸款,而且商業(yè)銀行之間對(duì)住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在不良競(jìng)爭(zhēng)