物業(yè)管理服務招標需求

1、物業(yè)管理服務招標需求一、招標項目概況管理局占地面積14956.73，建筑面積20564.03（包含坪山新區(qū)規(guī)劃展覽廳、坪山新區(qū)規(guī)劃國土檔案庫房、員工集體宿舍等）。其中管理局有地面停車場一個，面積1569.6 ，建筑物最高點29.95m，地上8層，屬于二類建筑物。二、招標范圍1、房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房）的維修、養(yǎng)護和管理。2、房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設

2、施（道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理，杜絕火災隱患。5、公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)、辦公樓整棟大樓、宿舍樓公共場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。6、辦公樓一樓大堂及各樓層地面的打蠟養(yǎng)護；建筑物內的所有地毯定期吸塵、清潔。7、外墻及玻璃清洗。8、建筑物內的日常擺花、節(jié)假日擺花等綠化租用擺放及養(yǎng)護，室外綠化的維護、管理、養(yǎng)護等。9、公共區(qū)域白蟻防治、消毒及防蚊蟲、滅鼠服務。10、交通、車輛行駛、停泊及進出大門的管理。11、配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作。12、協(xié)助

3、管理本物業(yè)內文體娛樂活動。13、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。14、中標人在投標文件中承諾的其他事項。15、招標人與中標人協(xié)商后，認為有必要交物業(yè)公司管理的其它項目。三、管理期限自合同簽定之日起一年。四、物業(yè)管理標準及要求物業(yè)管理執(zhí)行全國物業(yè)管理示范大廈評分標準（95分以上的標準），保證管理范圍內各項建筑和配套設施時刻處于良好的工作狀態(tài)，營造一個健康舒適的工作環(huán)境，物業(yè)管理的分項標準要求如下：序號項 目服 務 標 準1房屋日常養(yǎng)護維修確保房屋、門窗的完好和正常使用；及時完成各項零星維修任務，零修合格率100%。2室外場地、道路養(yǎng)護維修確保室外場地、道路的完好和正常使用；及時完成各項零星維修任務，零

4、修合格率100%。3給排水設備運行維護管理保證給排水系統(tǒng)正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養(yǎng)護及清除污垢，保證室內外排水系統(tǒng)通暢；及時發(fā)現(xiàn)并解決故障，零修合格率100%。4供配電、供氣設備運行維護管理對供電范圍內的電氣設備定期巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修

5、值班制度，及時排除故障，零修合格率100%；加強日常維護檢修，公共使用的照明燈具、線路、開關保證完好，確保用電安全；確保供氣管道及設施完好無損；管理和維護好避雷設施。5電梯運行維護建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，確保電梯按規(guī)定時間運行，安全措施齊全有效，通風、照明及其它附屬設施完好；嚴格執(zhí)行國家有關電梯管理規(guī)定和安全規(guī)程，電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備，定期進行維修保養(yǎng)；轎廂、井道保持清潔；因故障停梯，接到報修后維修人員在30分鐘內到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障。6消防系統(tǒng)（含火災自動報警系統(tǒng)、水消防系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)）加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統(tǒng)的

6、設施、線路齊全，完好無損，隨時可啟用，定期進行聯(lián)動測試，確保整個系統(tǒng)反應正常；及時發(fā)現(xiàn)并排除故障，零修合格率100%；制定突發(fā)性火災等應急方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道通暢，照明設備，引路標志完好，零修合格率100%。定期對消防系統(tǒng)及背景音樂系統(tǒng)進行保養(yǎng)維護。7環(huán)境衛(wèi)生管理建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認真落實，環(huán)衛(wèi)設施齊備；樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、天臺、內外墻面、停車場、道路等所有公共區(qū)域和會議室、辦公室等保持清潔，無隨意堆放雜物和占用，不見廢棄物、污漬，衛(wèi)生間潔凈無異味；及時清掃積水，確保物業(yè)容貌整潔。零修合格率100%；保證建筑物內的所有地毯定期吸塵、清潔，無污漬，會議室地毯在每

7、次會議結束后進行清掃和吸塵處理，每月使用中性地毯清潔劑對地毯清洗一遍，并定期使用滅蟲劑進行蟲害處理；保證辦公樓一樓大堂及各樓層的地面每個月打蠟二次；保證建筑物外墻每年清洗二次。8綠化管理公共區(qū)域、室內的日常擺花（每個辦公室綠蘿類及臺花各不得低于2盆，公共區(qū)域每20平方米不得低于1盆）、節(jié)假日擺花（大、中型布置不得少于5處、小型布置不得少于8處）等綠化租用擺放及養(yǎng)護，植物配置合理，室外綠化的維護、管理、養(yǎng)護等。綠地充分，無裸露土地；花草樹木生長正常，修剪及時，無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象；綠地管理和養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象9治安及車輛管理確保安全和正常工作環(huán)境；環(huán)境秩序良好；做好安全防

8、范和日常巡視工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，迅速有效處置突發(fā)事件；道路暢通，車輛停放有序。過夜車輛停放、無車輛失竊事件。并根據(jù)甲方要求對出入大樓的物品、人員、車輛進行檢查。10保安監(jiān)控系統(tǒng)運行維護定期對系統(tǒng)性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)測試和計劃性修理，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理（24小時內），零修合格率100%。11室外路燈系統(tǒng)維護管理加強日常檢查巡視，確保燈光的正常使用；定期檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，零修及時率達到100%，小修不過夜。12物業(yè)檔案資料管理必須保證采購方交給物業(yè)檔案資料的完整性、完好性。13精神文明建設協(xié)助管理本物業(yè)內文體娛樂活動。五、管理期限內需達到的目標1、中標單位實行物業(yè)管理的標準參

9、照執(zhí)行全國物業(yè)管理示范大廈評分標準達到95分以上。2、制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，有計劃、有檢查，采購單位滿意率達95%以上。3、有效投訴率低于0.2%。4、有效投訴處理率達100%。5、房屋及公共配套設備、設備完好率95%以上。6、轄區(qū)內治安案件案發(fā)率為零，無任何重大事故發(fā)生。7、環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標率為100%。8、利用現(xiàn)代化管理手段對物業(yè)進行管理。9、消防管理通過政府規(guī)定，年檢完好率100%。六、建筑物功能簡介深圳市規(guī)劃和國土資源委員會坪山管理局辦公大樓及附樓等設施。七、主要設備介紹1、供配電系統(tǒng)：高壓環(huán)網(wǎng)柜5套（12kv），干式變壓器2臺，功率為800-1000kva/臺，低壓配電屏（包

10、括進線柜、計量柜等）10個，柴油發(fā)電機組1套，功率：400kw。2、空調系統(tǒng)：vrv多聯(lián)空調系統(tǒng)一套。 3、電梯系統(tǒng)：電梯3臺。4、消防系統(tǒng)：火災自動報警系統(tǒng)1套、消防廣播系統(tǒng)1套、氣體自動滅火系統(tǒng)2套、消防水泵2臺、噴淋水泵2臺，增壓泵2臺，正壓風機1臺，排煙風機5臺，卷閘門5道。5、給排水系統(tǒng)：生活水泵2臺，排污泵2臺，水池、水箱共3個，化糞池1個，化油池1個。6、弱電系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)各一套。7、安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機29臺，探頭104個，電動門5套，智能道閘4套。八、物業(yè)管理有關說明1、管理用房提供在委托管理期限內，采購單位將提供約50平方米的管理用房(含監(jiān)控室、倉庫及維修場所）

11、，供物業(yè)管理公司免費使用。2、采購單位在適當時候對該物業(yè)管理進行考核評比。3、有關物業(yè)管理事項的說明（1）采購單位招標托管范圍內的所有項目（含設備）的維修，單項單價_500_元和一次性維修_500元以下，由中標物業(yè)管理公司承擔和實施；_500_元以上的維修費用需先報采購單位審核后實施，費用由采購單位負擔。（2）公共水電費及發(fā)電機燃油費：公用水電及發(fā)電機燃油費用由甲方承擔（包括衛(wèi)生間、綠化、空調、清潔衛(wèi)生、生活等各類用水；消防、水泵、照明、電梯、各類機電設備等各類用電）。衛(wèi)生間的紙巾和洗手液等費用由甲方承擔。（3）春節(jié)、五一、十一等假期加班安排： 由中標單位按管理需求自行安排加班，加班費自理。

12、（4）管理目標及獎懲辦法以“全國物業(yè)管理示范大廈”標準進行管理，中標單位未完成各項管理目標，采購方按深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例進行處罰，中標方全面完成各項管理目標，采購方應對中標方給予適當獎勵。（5）其它需說明事項：a、人員配備要求要求配備總人數(shù)為60人，其中管理人員3人，工程技術人員3人，安保37人，保潔12人，綠化2人，服務員3人。b、停車管理所有車輛停放均免費c、物業(yè)管理帳目的公開中標物業(yè)管理公司必須至少每半年向甲方就大樓的物業(yè)管理收支公布一次帳目。d、其余設施設備的說明大樓物業(yè)內崗亭、道閘、設備設施專用工具、各類門牌、各類標示指示牌、垃圾中轉站均由甲方負責安裝及提供，除以上設施設備外，

13、投標單位在標書中為管理需要添置的設施設備視為投標單位投資，中標后必須實施。（6）監(jiān)管中標人在合同執(zhí)行期間，須接受 市、區(qū)行業(yè)主管部門的 監(jiān)管。九、合同方式合同方式：按月包干，單價不做調整；十、付款方式按照深圳市財政委員會相關規(guī)定執(zhí)行。十二、投標價格及物業(yè)管理經(jīng)費1、本項目物業(yè)服務費采用包干制，包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤等一切應盡費用。應包括以下內容：(1)行政費用，包括：員工管理人員的工資吃住、社保等費用以及辦公經(jīng)費等；(2)建筑物維護費；(3)公共設備維護費，包括：供電、弱電、消防、電梯、給排水、空調等系統(tǒng)維護費； (4)公共設施維護費；(5)治安保衛(wèi)費；(6)環(huán)境清潔衛(wèi)

14、生費；(7)綠化維護費；(8)管理設備分攤及固定資產(chǎn)折舊費；(9)不可預見費；(10)法定稅費；(11)物業(yè)管理傭金等；(12)招標范圍有關項目內容要求所列的各項指定費用。2、投標人應根據(jù)本企業(yè)的成本自行決定報價，但不得以低于其企業(yè)成本的報價投標；3、投標人的投標報價不得超過財政預算限額；4、投標人的投標報價，應是本項目招標范圍和招標文件及合同條款上所列的各項內容中所述的全部，不得以任何理由予以重復，并以投標人在投標文件中提出的綜合單價或總價為依據(jù)；5、本項目服務費采用包干制，應包括服務成本、法定稅費和管理企業(yè)的利潤。由物業(yè)公司根據(jù)招標文件所提供的資料自行測算投標報價；一經(jīng)中標，投標報價的月單

15、價與年總價作為中標單位與采購單位簽定的合同金額，合同期限內不做調整；6、除非政府集中采購機構通過修改招標文件予以更正，否則，投標人應毫無例外地按招標文件所列的清單中項目和數(shù)量填報綜合單價和合價。投標人未填綜合單價或合價的項目，在實施后，將不得以支付，并視作該項費用已包括在其它有價款的綜合單價或合價內；7、投標人應先到項目地點踏勘以充分了解項目的位置、情況、道路及任何其它足以影響投標報價的情況，任何因忽視或誤解項目情況而導致的索賠或服務期限延長申請將不獲批準；8、投標人投標報價總額一經(jīng)中標后，即作為中標單位與采購單位簽訂該項目合同的總價。合同方式見第一章相關條款。9、投標人不得期望通過索賠等方式

16、獲取補償，否則，除可能遭到拒絕外，還可能將被作為不良行為記錄在案，并可能影響其以后參加政府采購的項目投標。各投標人在投標報價時，應充分考慮投標報價的風險。10、中標人根據(jù)有關物業(yè)管理法規(guī)與采購單位簽訂的物業(yè)管理委托合同，對該物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務，自主經(jīng)營，自負盈虧。十三、注意事項1、中標方人員管理與甲方無關，社會滋事及任何情況下造成的傷殘、致命均與甲方無關；2、中標人不得將項目非法分包或轉包給任何單位和個人。否則，采購單位有權即刻終止合同，并要求中標人賠償相應損失。3、投標人若認為招標文件的技術要求或其他要求有傾向性或不公正性，可在招標答疑階段提出，以維護招標行為的公平、公正。4、投標人使用的標準必須是國際公認或國家、或地方政府頒布的同等或更高的標準，如投標人使用的標準低于上述標準,評標委員會將有權不予接受，投標人必須列表將明顯的差異詳細說明。二一二年二月一日附件： 物業(yè)人員分布列表類別樓層位置安保保潔服務員管理人員備注室外大門12綠化園藝2名、工程技術人員3名車場調度1監(jiān)控室1巡查1一樓門廳11展廳